Diritto abitativo. Cheat sheet: in breve, il più importante

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Sommario

1. Il concetto, oggetto e metodo del diritto abitativo

Il diritto abitativo, essendo uno dei rami del diritto, regola i rapporti che sorgono nel processo di utilizzo dei locali residenziali in conformità con il loro scopo, nonché la modifica del loro regime giuridico, l'esecuzione di azioni legali con i locali residenziali specificati dalla legge (registrazione dei diritti di loro, acquisto e vendita, locazione, affitto, ecc.). Questi rapporti sono oggetto del diritto abitativo.

Il metodo del diritto include le direzioni principali di come sono regolate le relazioni legali in un determinato settore, ovvero è un insieme di mezzi legali mediante i quali viene eseguita la regolamentazione legale di relazioni sociali qualitativamente omogenee. Possiamo parlare di due modalità di regolamentazione giuridica dei rapporti abitativi:

1) dispositivo - fatta salva l'uguaglianza delle parti, sulla base delle autorizzazioni;

2) imperativo - basato sulle istruzioni delle autorità, sull'adempimento dei doveri, sulle punizioni per la violazione dei divieti.

Allo stesso tempo, secondo il criterio dell'indipendenza decisionale da parte dei soggetti dei rapporti giuridici abitativi in questo ramo del diritto, sia il metodo dell'autonomia (possibilità di determinazione autonoma dei comportamenti nei rapporti tra le parti) sia quello autoritario metodo (l'uso di autorevoli prescrizioni di legge).

Poiché il diritto immobiliare è una parte (completamente isolata o meno - la questione non è completamente risolta) del diritto civile, è soggetto ai suoi principi di base (Codice civile della Federazione Russa, prima parte del 30 novembre 1994 n. 51-FZ (come modificato. e aggiuntivo) (di seguito denominato Codice Civile della Federazione Russa, parte 1):

▪ равенства участников регулируемых отношений;

▪ неприкосновенности собственности;

▪ свободы договора;

▪ необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав;

▪ обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

L'inviolabilità della casa è definita nella Costituzione della Federazione Russa del 12 dicembre 1993 - "nessuno ha il diritto di entrare nella casa contro la volontà delle persone che vi risiedono, salvo i casi stabiliti dalla legge federale, o su sulla base di una decisione del tribunale" (articolo 25 della Costituzione della Federazione Russa, paragrafo 2 articolo 3 del Codice abitativo della Federazione Russa del 29 dicembre 2004 n. 188-FZ (come modificato e integrato) (di seguito denominato come il codice abitativo della Federazione Russa).

Nessuno può essere sfrattato da un'abitazione o limitato nel diritto all'uso dell'abitazione, compreso il diritto a ricevere i servizi comunali, se non per i motivi e secondo le modalità previste dalla normativa sull'edilizia abitativa.

I cittadini, a propria discrezione e nel proprio interesse, esercitano i propri diritti all'alloggio, compreso disporne. I cittadini sono liberi di stabilire ed esercitare il proprio diritto all'alloggio in virtù di un accordo e (o) altri motivi previsti dalla legislazione sull'alloggio. I cittadini, esercitando il diritto alla casa e adempiendo agli obblighi derivanti dai rapporti abitativi, non devono violare i diritti, le libertà e gli interessi legittimi degli altri cittadini.

I diritti alla casa possono essere limitati sulla base di una legge federale solo nella misura necessaria a proteggere i fondamenti dell'ordine costituzionale, la moralità, la salute, i diritti e gli interessi legittimi degli altri, per garantire la difesa del Paese e la sicurezza dello Stato .

I cittadini che soggiornano legalmente nel territorio della Federazione Russa hanno il diritto di scegliere liberamente locali residenziali per vivere come proprietari, inquilini o per altri motivi previsti dalla legge. La restrizione del diritto dei cittadini alla libertà di scelta dei locali residenziali per vivere è consentita solo sulla base della legislazione sugli alloggi.

2. Materie e oggetti del diritto abitativo

Secondo il comma 2 dell'art. 4 del Codice abitativo della Federazione Russa, i soggetti del diritto abitativo (partecipanti ai rapporti legali abitativi) sono:

1) cittadini;

2) persone giuridiche - organizzazioni che hanno proprietà separate nella proprietà, nella gestione economica o nella gestione operativa e sono responsabili dei loro obblighi con questa proprietà, possono acquisire ed esercitare diritti di proprietà e non proprietà personali per proprio conto, incorrere in obblighi, essere un attore e convenuto in tribunale;

3) Federazione Russa;

4) soggetti della Federazione Russa;

5) comuni.

A nome della Federazione Russa e dei sudditi della Federazione Russa, con i loro atti, possono acquisire ed esercitare diritti e doveri patrimoniali e non personali, agire in giudizio dalle autorità statali di loro competenza stabilite da atti che definiscono lo stato di questi corpi; per conto dei comuni - organi di autogoverno locale di loro competenza stabiliti da atti che definiscono lo status di questi organi (articolo 124 del codice civile della Federazione Russa).

La Federazione Russa, un'entità costituente della Federazione Russa, un comune è responsabile dei propri obblighi con i beni che gli appartengono sulla base della proprietà, ad eccezione dei beni che sono assegnati a persone giuridiche da loro create sulla base del diritto di proprietà economica di gestione o di gestione operativa, nonché di immobili che possono essere solo di proprietà demaniale o comunale.

Le persone giuridiche stabilite dalla Federazione Russa, i soggetti della Federazione Russa, i comuni non sono responsabili dei loro obblighi. La Federazione Russa, le entità costitutive della Federazione Russa, i comuni non sono responsabili degli obblighi delle persone giuridiche da loro create, salvo nei casi previsti dalla legge. La Federazione Russa non è responsabile per gli obblighi delle entità costitutive della Federazione Russa e dei comuni che non sono responsabili per gli obblighi reciproci, nonché per gli obblighi della Federazione Russa.

Queste regole non si applicano ai casi in cui la Federazione Russa ha assunto una garanzia (garanzia) per gli obblighi di un soggetto della Federazione Russa, di una formazione municipale o di una persona giuridica, o di detti soggetti - per gli obblighi della Federazione Russa.

La legislazione abitativa si applica ai rapporti abitativi con la partecipazione di cittadini stranieri, apolidi, persone giuridiche straniere, a meno che non sia in contraddizione con altre norme legislative (in particolare, stabilendo l'impossibilità di applicare determinate disposizioni a queste categorie di persone).

La legislazione sugli alloggi regola i rapporti in merito (clausola 1, articolo 4 del Codice abitativo della Federazione Russa):

1) l'emergere, l'attuazione, la modifica, la cessazione del diritto di possedere, utilizzare, disporre di locali residenziali dei fondi abitativi statali e comunali;

2) utilizzo di locali residenziali di patrimonio abitativo privato;

3) uso della proprietà comune dei proprietari dei locali;

4) attribuzione dei locali al numero dei locali residenziali e loro esclusione dal patrimonio immobiliare;

5) contabilizzazione del patrimonio abitativo;

6) manutenzione e riparazione di locali residenziali;

7) riorganizzazione e riqualificazione di locali residenziali;

8) gestione di condomini;

9) la creazione e il funzionamento di cooperative edilizie edilizie (di seguito denominate ZhK e ZhSK), associazioni di proprietari di case (di seguito denominate HOA), i diritti e gli obblighi dei loro membri;

10) prestazione di servizi pubblici;

11) pagamento per alloggio e utenze;

12) il controllo sull'uso e la conservazione del patrimonio abitativo, la conformità dei locali residenziali alle norme e ai regolamenti sanitari e tecnici stabiliti e ad altri requisiti della legislazione.

3. Funzioni del diritto abitativo

I principi fondamentali della legislazione abitativa sono definiti nell'art. 1 del Codice abitativo della Federazione Russa, in base al quale le principali funzioni del diritto abitativo sono garantire:

1) le autorità statali e gli organi di autogoverno locale delle condizioni per l'esercizio da parte dei cittadini del diritto all'alloggio, la sua sicurezza;

2) inviolabilità e inammissibilità della privazione arbitraria di un'abitazione;

3) libero esercizio dei diritti derivanti da rapporti regolati dalla normativa abitativa (diritto abitativo);

4) la sicurezza del patrimonio abitativo e l'uso dei locali residenziali per la loro destinazione;

5) uguaglianza dei partecipanti ai rapporti regolati dalla legislazione sull'edilizia abitativa (relazioni abitative) in termini di proprietà, uso e disposizione di locali residenziali, se non diversamente indicato dal Codice abitativo della Federazione Russa, da un'altra legge federale o dall'essenza dei relativi rapporti;

6) ripristino dei diritti abitativi violati, loro tutela giurisdizionale.

La tutela dei diritti abitativi violati è esercitata dal tribunale secondo la giurisdizione dei casi stabilita dalla normativa processuale.

La tutela dei diritti abitativi è assicurata da:

1) riconoscimento del diritto abitativo;

2) il ripristino della situazione che esisteva prima della violazione della legge sull'edilizia abitativa e la soppressione di azioni che violano questo diritto o creano una minaccia per la sua violazione;

3) riconoscimento da parte del tribunale come nullo, in tutto o in parte, di un atto normativo di un ente statale o di un ente locale che violi il diritto alla casa e contraddice la RF LC o un atto normativo adottato in conformità con esso che abbia una maggiore rispetto all'atto normativo specificato di un ente statale o di un governo locale, forza legale;

4) non applicazione da parte del tribunale di un atto normativo di un ente statale o di un atto normativo di un ente locale di autogoverno che contraddica la LC RF o di una legge federale adottata in conformità con essa, altro atto normativo che ha un atto giuridico normativo maggiore di quello specificato di un ente statale o un atto giuridico normativo di un'autogoverno di un'autorità locale, forza legale;

5) cessazione o modifica del rapporto giuridico abitativo;

6) con le altre modalità previste dalla normativa abitativa.

Gli enti statali e le autonomie locali di loro competenza ai sensi dell'art. 2 del Codice abitativo della Federazione Russa prevedono condizioni affinché i cittadini esercitino il loro diritto all'alloggio, tra cui:

1) promuovere lo sviluppo del mercato immobiliare nel settore abitativo al fine di creare le condizioni necessarie per soddisfare le esigenze abitative dei cittadini;

2) utilizzare i fondi di bilancio e altre fonti di finanziamento non vietate dalla legge per migliorare le condizioni di vita dei cittadini, anche fornendo sussidi secondo le modalità prescritte per l'acquisizione o la costruzione di locali residenziali;

3) fornire ai cittadini, secondo la procedura stabilita, locali residenziali nell'ambito di contratti di locazione sociale o contratti di locazione di locali residenziali del patrimonio abitativo statale o comunale;

4) stimolare la costruzione di alloggi;

5) assicurare la tutela dei diritti e degli interessi legittimi dei cittadini che acquistano immobili residenziali e li utilizzano legalmente, consumatori dei servizi di pubblica utilità, nonché dei servizi connessi alla manutenzione del patrimonio abitativo;

6) garantire il controllo sull'attuazione della legislazione sull'edilizia abitativa, sull'uso e sulla conservazione del patrimonio immobiliare, sulla conformità dei locali residenziali alle norme e norme sanitarie e tecniche stabilite e ad altri requisiti della legislazione;

7) fornire il controllo sul rispetto dei requisiti stabiliti dalla legge nella realizzazione dell'edilizia abitativa.

4. Sistema di legislazione abitativa

Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Это составляет систему жилищного законодательства. Особо в системе жилишного законодательства выделяется ГК РФ как основной нормативный документ регулирующий сделки, объектами которых выступают жилые и нежилые помещения (сделки купли-продажи, аренды, залога, дарения, мены и др.), а также вещные права (например, право собственности) на эти помещения.

I decreti del Presidente della Federazione Russa non dovrebbero contraddire la LC RF, altre leggi federali.

I decreti (atti normativi) e gli ordini del governo della Federazione Russa dovrebbero essere emessi sulla base e in applicazione della RF LC, altre leggi federali, decreti normativi del Presidente della Federazione Russa e sono obbligatori per l'applicazione in Russia Federazione.

Le autorità esecutive federali possono emanare atti normativi contenenti norme che disciplinano i rapporti abitativi, nei casi e nei limiti previsti dalla LC RF, da altre leggi federali, decreti del Presidente della Federazione Russa e risoluzioni del Governo della Federazione Russa.

Le autorità statali delle entità costituenti della Federazione Russa possono adottare leggi e altri atti normativi nell'ambito delle loro competenze sulla base della RF LC, altre leggi federali adottate in conformità con essa.

Gli organi di autogoverno locale possono adottare atti normativi nell'ambito delle loro competenze in conformità con la RF LC, altre leggi federali, altri atti normativi della Federazione Russa, leggi e altri atti normativi delle entità costituenti della Federazione Russa.

Per i rapporti abitativi relativi alla riparazione, ricostruzione e riqualificazione di locali residenziali, all'utilizzo di apparecchiature di ingegneria, alla fornitura di servizi pubblici, al pagamento delle bollette, si applica la normativa di riferimento, tenendo conto dei requisiti stabiliti dalla LC RF. Ad esempio, le relazioni che sorgono in relazione alla costruzione, ricostruzione di oggetti da costruzione di capitale (inclusi edifici, strutture, strutture), se la progettazione e altre caratteristiche dell'affidabilità e della sicurezza di tali oggetti sono influenzate durante tali lavori, sono regolate dal nuovo Codice urbanistico della Federazione Russa del 29 dicembre 2004 n. 190-FZ (come modificato e integrato), altre leggi federali e altri atti normativi della Federazione Russa adottati in conformità con esse.

Le regole e le norme tecniche sono stabilite in conformità con la legge federale del 27 dicembre 2002 n. 184-FZ "Sulla regolamentazione tecnica" (come modificata e integrata). Un ruolo importante è svolto dai regolamenti tecnici: documenti adottati da un trattato internazionale della Federazione Russa, ratificati nel modo prescritto e che stabiliscono requisiti obbligatori per l'applicazione e l'esecuzione dei requisiti per gli oggetti del regolamento tecnico (edifici, strutture e strutture, produzione processi, funzionamento, stoccaggio, trasporto, vendita e smaltimento).

L'istituzione di norme e norme sanitarie è regolata dalle disposizioni della legislazione speciale, in particolare dalla legge federale del 30 marzo 1999 n. 52-FZ "Sul benessere sanitario ed epidemiologico della popolazione" (come modificata e integrata ).

Secondo la parte 4 dell'art. 15 della Costituzione della Federazione Russa, fanno parte integrante del suo ordinamento anche i principi e le norme generalmente riconosciuti del diritto internazionale e dei trattati internazionali della Federazione Russa.

5. Competenza delle autorità di vario livello nel campo delle relazioni abitative

La regolamentazione delle relazioni nel campo della legislazione abitativa è affidata alle autorità statali di tre livelli: federale, organi dei soggetti della Federazione Russa e autogoverno locale.

Le autorità statali a ogni livello tengono i registri e determinano la procedura per fornire i locali residenziali (compreso il riconoscimento dei locali residenziali come non idonei all'abitazione, il controllo dell'uso e della sicurezza) del patrimonio abitativo corrispondente a coloro che ne hanno bisogno. La procedura per la contabilità statale del patrimonio immobiliare e la determinazione della categoria di coloro che necessitano di locali residenziali e la procedura per la loro fornitura sono di competenza delle autorità federali. Tuttavia, le autorità statali degli enti costitutivi della Federazione Russa hanno il potere di determinare, oltre alle categorie regionali federali di cittadini bisognosi di alloggio, che possono contare sull'alloggio dal patrimonio abitativo dell'ente costituente della Federazione Russa.

La competenza delle autorità statali della Federazione Russa comprende anche le questioni più comuni relative alla determinazione della procedura per il funzionamento dei partecipanti ai rapporti legali abitativi, come cooperative edilizie e edilizie, cooperative edilizie, associazioni di proprietari di case; lo stato giuridico dei suoi membri. La base per la regolamentazione legale delle relazioni abitative a livello federale è il Codice abitativo della Federazione Russa e una serie di leggi federali che determinano la procedura per la ricostruzione e la riqualificazione dei locali residenziali, il riconoscimento dei locali residenziali come non idonei all'abitazione, e stabilisce le regole per l'uso dei locali residenziali.

La Costituzione della Federazione Russa, il Codice abitativo della Federazione Russa, altre leggi federali svolgono un ruolo nel determinare la competenza delle autorità statali di un livello o dell'altro, laddove la competenza degli organi in una particolare questione è chiaramente definita o può essere individuato dal metodo di esclusione.

La competenza delle autorità statali della Federazione Russa comprende:

▪ stabilire i requisiti per i locali residenziali, la loro manutenzione e la manutenzione della proprietà comune dei proprietari dei locali nei condomini;

▪ determinazione dei motivi per la fornitura di locali residenziali nell'ambito di contratti di locazione per locali residenziali specializzati di fondi immobiliari statali e comunali;

▪ determinazione dei motivi, della procedura e delle condizioni per lo sfratto dei cittadini dai locali residenziali;

▪ regolamentazione legale di alcuni tipi di transazioni con locali residenziali;

▪ stabilire la struttura dei pagamenti per i locali residenziali e i servizi pubblici, la procedura per il calcolo e l'effettuazione di tali pagamenti.

La competenza delle autorità statali dell'entità costituente della Federazione Russa comprende:

▪ stabilire una procedura per determinare l'importo del reddito per membro della famiglia e il valore dei beni posseduti dai membri della famiglia e soggetti a tassazione, al fine di riconoscere i cittadini come a basso reddito e fornire loro locali residenziali del patrimonio immobiliare comunale in affitto sociale accordi;

▪ determinazione della procedura da parte degli enti locali per la tenuta dei registri dei cittadini in quanto bisognosi di locali residenziali previsti dai contratti di locazione sociale.

La competenza degli enti locali comprende:

▪ stabilire l'importo del reddito per ciascun membro della famiglia e il valore degli immobili posseduti dai familiari e soggetti a tassazione, al fine di riconoscere i cittadini come a basso reddito e fornire loro locali residenziali del patrimonio immobiliare comunale nell'ambito di contratti di locazione sociale;

▪ adottare, secondo la procedura stabilita, decisioni sul trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali e di locali non residenziali in locali residenziali;

▪ approvazione della ricostruzione e riqualificazione di locali residenziali;

▪ determinazione della procedura per ottenere un documento che confermi la decisione di approvare o rifiutare l'approvazione della ricostruzione e (o) riqualificazione di locali residenziali.

6. La procedura per la risoluzione dei conflitti tra atti normativi della legislazione abitativa

La legislazione sugli alloggi è amministrata congiuntamente dalla Federazione Russa e dalle entità costitutive della Federazione Russa, pertanto contiene atti normativi dei livelli federale, regionale (soggetti della Federazione Russa) e locale, la cui base è il Codice abitativo della Federazione Russa Federazione.

In caso di incoerenza tra le norme della legislazione sull'edilizia abitativa contenute nelle leggi federali e altri atti normativi della Federazione Russa, le leggi e altri atti normativi delle entità costitutive della Federazione Russa, gli atti normativi dei governi locali e le disposizioni di alla LC RF, si applicano le disposizioni della LC RF. Tale affermazione non ha una spiegazione sufficiente ed è considerata da un certo numero di scienziati (M.Yu. Tikhomirov) come una sorta di "accordo interno" di norme legali.

Decreti e ordinanze del governo della Federazione Russa in caso di contraddizione con la Costituzione della Federazione Russa, le leggi costituzionali federali, le leggi federali e i decreti del Presidente della Federazione Russa possono essere annullati dal Presidente della Federazione Russa (articolo 33 del la legge costituzionale federale del 17 dicembre 1997 n. 2-FKZ "Sul governo della Federazione Russa "(con l'ultimo emendamento e aggiunta). Gli atti del governo della Federazione Russa possono essere appellati al tribunale.

Tra gli atti normativi degli organi di autogoverno locale, lo statuto del comune e le decisioni adottate al referendum locale (adunanza dei cittadini) formalizzate in forma di atti giuridici hanno il massimo valore giuridico. Non dovrebbero essere contraddetti da altri atti giuridici comunali.

Gli atti di legislazione abitativa non hanno effetto retroattivo e si applicano ai rapporti abitativi sorti dopo la sua entrata in vigore, salvo i casi in cui la legge preveda direttamente l'effetto retroattivo della legge (articolo 6 della LC RF). Se i diritti e gli obblighi nei rapporti abitativi sono sorti dopo l'entrata in vigore di un atto legislativo, è necessario applicarne le norme, nonostante il rapporto giuridico stesso sia sorto prima di questo ingresso. A volte gli atti di legislazione abitativa stabiliscono direttamente che la loro efficacia si estende ai rapporti derivanti da contratti precedentemente conclusi, anche se il momento in cui si sono verificati tali rapporti si riferisce al periodo precedente l'entrata in vigore dell'atto.

Nei casi in cui i rapporti abitativi non siano regolati dalla legislazione abitativa o da un accordo tra i partecipanti a tali rapporti, e in assenza di una normativa civile o di altra natura che regoli direttamente tali rapporti, essi, se ciò non contraddice la loro essenza, sono soggetti ad alloggio normativa che regola rapporti simili (analogia del diritto). Questa disposizione ha il diritto di essere guidata da tutte le forze dell'ordine. Se è impossibile utilizzare l'analogia della legge, i diritti e gli obblighi dei partecipanti alle relazioni abitative sono determinati sulla base dei principi e del significato generali della legislazione sugli alloggi (analogia del diritto) e dei requisiti di buona fede, umanità, ragionevolezza e giustizia. L'uso dell'analogia della legge è possibile solo per determinare i diritti e gli obblighi dei partecipanti ai rapporti abitativi.

Secondo l'art. 9 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, se un trattato internazionale della Federazione Russa stabilisce regole diverse da quelle previste dalla legislazione sull'edilizia abitativa, si applicano le regole del trattato internazionale. Sul territorio della Federazione Russa, in particolare, esistono atti giuridici internazionali dell'ONU contenenti regole nel campo delle relazioni abitative. Ad esempio, la Dichiarazione universale dei diritti dell'uomo (adottata nella terza sessione dell'Assemblea generale delle Nazioni Unite con la risoluzione 217 A (III) del 10 dicembre 1948), il Patto internazionale sui diritti civili e politici e il Patto internazionale sui diritti economici, sociali e diritti culturali (1966) .

7. Il concetto di patrimonio immobiliare e di settore abitativo

Durante il periodo di transizione della Russia verso un tipo di sviluppo di mercato, anche il quadro normativo ha avuto un carattere transitorio. Pertanto, la legge della Federazione Russa del 24 dicembre 1992 n. 4218-1 "Sui fondamenti della politica abitativa federale" (con le ultime modifiche e integrazioni, è diventata nulla il 1 marzo 2005) volta a trasferire i rapporti giuridici relativi all'edilizia abitativa dal diritto amministrativo interamente all'edilizia abitativa. Il processo si è concluso con l'adozione della LC RF. Se prima il settore abitativo includeva esclusivamente norme per l'uso del patrimonio immobiliare, il concetto di settore abitativo è stato chiaramente ampliato dalla legislazione moderna. Il settore abitativo, nell'ambito della sfera economica ed economica, è uno degli aspetti più importanti della vita di mercato del Paese.

Il settore abitativo è un'area dell'economia nazionale, compresa la costruzione e ricostruzione di abitazioni, strutture ed elementi di ingegneria e infrastrutture sociali, la gestione del patrimonio abitativo, la sua manutenzione e riparazione.

Tutti i locali residenziali situati nel territorio della Federazione Russa (patrimonio abitativo), a seconda della forma di proprietà, sono divisi (articolo 19 del Codice abitativo della Federazione Russa) in:

▪ patrimonio immobiliare privato - un insieme di locali residenziali di proprietà di cittadini e di proprietà di persone giuridiche;

▪ patrimonio immobiliare statale - un insieme di locali residenziali di proprietà della Federazione Russa (patrimonio abitativo della Federazione Russa) e locali residenziali di proprietà di entità costitutive della Federazione Russa (patrimonio abitativo di entità costitutive della Federazione Russa);

▪ patrimonio immobiliare comunale - un insieme di locali residenziali di proprietà dei comuni.

▪ patrimonio immobiliare di proprietà collettiva.

Il patrimonio immobiliare è la totalità di tutti i locali residenziali, indipendentemente dalla forma di proprietà, comprendente:

▪ edifici residenziali;

▪ специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие);

▪ appartamenti;

▪ locali residenziali adibiti ad uffici;

▪ altri locali residenziali in altri edifici idonei alla vita.

Il patrimonio abitativo comprende, oltre a quelli elencati, anche locali che non corrispondono a locali residenziali sotto il profilo sanitario e tecnico, ma sono occupati da cittadini per vivere.

A seconda della destinazione d'uso, il patrimonio immobiliare è suddiviso in:

▪ patrimonio immobiliare ad uso sociale - la totalità dei locali residenziali del patrimonio immobiliare statale e comunale forniti ai cittadini nell'ambito di contratti di affitto sociale;

▪ patrimonio abitativo specializzato - un insieme di locali residenziali di fondi edilizi statali e comunali destinati alla residenza di determinate categorie di cittadini;

▪ patrimonio abitativo individuale - un insieme di locali residenziali di un patrimonio abitativo privato utilizzati dai cittadini - proprietari di tali locali per la loro residenza, residenza di membri della loro famiglia e (o) residenza di altri cittadini sulla base del libero uso, così come le persone giuridiche - proprietari di tali locali per la residenza dei cittadini alle condizioni d'uso specificate (locali residenziali privatizzati);

▪ patrimonio immobiliare ad uso commerciale - un insieme di locali residenziali utilizzati dai proprietari di tali locali per la residenza dei cittadini a condizioni di utilizzo retribuito, forniti ai cittadini in base ad altri accordi, forniti dai proprietari di tali locali a persone per possesso e (o) utilizzo (in locazione).

8. Manutenzione del patrimonio abitativo

L'elenco raccomandato dei lavori per la manutenzione degli edifici residenziali eseguiti dall'organizzazione di manutenzione del patrimonio immobiliare è riportato nelle norme e regolamenti per il funzionamento tecnico del patrimonio immobiliare (approvato dal decreto del Gosstroy della Federazione Russa del 27 settembre 2003 n. 170):

▪ lavori eseguiti durante le ispezioni tecniche e le visite guidate di singoli elementi e locali di edifici residenziali:

▪ eliminazione di guasti minori nei sistemi di approvvigionamento idrico e fognario; nei sistemi di riscaldamento centralizzato e di fornitura di acqua calda; dispositivi elettrici;

▪ pulizia del letto fognario, verifica della funzionalità delle cappe fognarie;

▪ verifica della messa a terra delle vasche; guaine di cavi elettrici, misure di resistenza di isolamento di cavi;

▪ piccole riparazioni di stufe e focolari (rinforzo porte, lamiere focolari, ecc.);

▪ lavori eseguiti per preparare gli edifici residenziali al funzionamento nel periodo primaverile ed estivo:

▪ rinforzo di pluviali, gomiti e imbuti, portabandiere;

▪ riattivazione e riparazione del sistema di irrigazione;

▪ rimozione delle molle delle porte d'ingresso;

▪ preservazione dell'impianto termico centrale;

▪ riparazione di attrezzature per bambini e campi sportivi;

▪ riparazione delle zone cieche cedute;

▪ installazione di un'ulteriore rete di sistemi di irrigazione;

▪ lavori eseguiti per predisporre gli edifici residenziali al funzionamento nel periodo autunno-inverno:

▪ isolamento delle aperture di finestre e balconi;

▪ sostituzione vetri rotti di finestre e porte-finestre;

▪ isolamento delle porte d'ingresso degli appartamenti, dei solai, delle condutture nei sottotetti e negli scantinati;

▪ riparazione, adeguamento e collaudo di impianti di riscaldamento centralizzato;

▪ coibentazione e pulizia dei condotti di evacuazione fumi;

▪ sostituzione dei vetri rotti delle finestre e delle porte dei locali ausiliari;

▪ conservazione dei sistemi di irrigazione;

▪ riparazione e rafforzamento delle porte d'ingresso.

Nei locali residenziali e ausiliari degli appartamenti, questi lavori vengono eseguiti da inquilini, inquilini, proprietari di locali residenziali. L'ambito del lavoro e i tempi della loro attuazione si riflettono nel programma, redatto per settimana, mese e anno.

Per gestire e controllare le condizioni tecniche del patrimonio abitativo, vengono creati servizi di spedizione congiunti (ODS) o servizi di spedizione distrettuale (RDS) per microdistretti o gruppi di case. Per ogni ODS viene stabilito un elenco di oggetti spedibili e parametri controllati delle apparecchiature di ingegneria. I mezzi di automazione e spedizione di apparecchiature di ingegneria, strutture di comunicazione, strumenti di controllo e misurazione (CIP) e contatori dovrebbero garantire, rispettivamente, il mantenimento delle modalità operative specificate delle apparecchiature di ingegneria, la segnalazione tempestiva di violazioni delle modalità operative o di incidenti.

Le domande per malfunzionamenti di apparecchiature o strutture ingegneristiche dovrebbero essere prese in considerazione dall'RDS il giorno in cui vengono ricevute e la loro eliminazione dovrebbe essere organizzata entro e non oltre il giorno successivo. Le domande relative alla garanzia della sicurezza del soggiorno sono eliminate con urgenza. Nei casi in cui la risoluzione dei problemi richieda tempi lunghi o parti di ricambio attualmente non disponibili, è necessario informare il richiedente delle decisioni prese.

L'abbellimento dei territori viene effettuato dopo aver pulito questi ultimi dai resti di materiali da costruzione, detriti, posa di comunicazioni e strutture sotterranee, posa di strade, vialetti, marciapiedi, disposizione di piattaforme e recinzioni. La conservazione degli spazi verdi sul territorio delle famiglie e la loro cura adeguata è assicurata da un'organizzazione di manutenzione degli alloggi o, su base contrattuale, da un'organizzazione specializzata. Si sconsiglia di piantare esemplari femminili di pioppi, gelsi e altri alberi che intasano il territorio e l'aria durante la fruttificazione.

9. Garantire la sicurezza del patrimonio immobiliare, riparazione

Il documento principale sono le regole e le norme per il funzionamento tecnico del patrimonio immobiliare (approvato dal decreto del Gosstroy della Federazione Russa del 27 settembre 2003 n. 170).

La manutenzione dell'edificio (manutenzione e riparazione in corso) comprende una serie di lavori per mantenere gli elementi e i sistemi interni in buone condizioni, i parametri specificati e le modalità operative delle sue strutture, attrezzature e dispositivi tecnici.

Il sistema di manutenzione del patrimonio immobiliare garantisce il normale funzionamento degli edifici e dei sistemi di ingegneria durante la vita utile stabilita dell'edificio, utilizzando risorse materiali e finanziarie nei volumi necessari. Comprende il lavoro sul monitoraggio delle condizioni del patrimonio immobiliare, il suo mantenimento in buone condizioni di funzionamento, l'operatività, l'adeguamento e la regolazione dei sistemi ingegneristici, ecc. Il controllo delle condizioni tecniche viene effettuato conducendo ispezioni programmate e non programmate.

L'attuale riparazione dell'edificio comprende una serie di misure costruttive e organizzative e tecniche per eliminare i malfunzionamenti (ripristino delle prestazioni) di elementi, apparecchiature e sistemi ingegneristici dell'edificio per mantenere le prestazioni operative.

L'organizzazione delle riparazioni in corso di edifici residenziali deve essere eseguita in conformità con le linee guida tecniche per l'organizzazione e la tecnologia delle riparazioni in corso di edifici residenziali e le linee guida tecniche per l'organizzazione della manutenzione preventiva di edifici residenziali a pannelli di grandi dimensioni da parte delle organizzazioni di manutenzione degli alloggi .

La durata della riparazione in corso è determinata in base agli standard per ogni tipo di lavoro di riparazione su strutture e attrezzature. La frequenza delle riparazioni in corso viene presa entro 3-5 anni, tenendo conto della capitalizzazione degli edifici, dell'usura fisica e delle condizioni locali. L'attuale riparazione delle apparecchiature di ingegneria degli edifici residenziali (sistemi di riscaldamento e ventilazione, fornitura di acqua calda e fredda, fognatura, fornitura di elettricità, fornitura di gas), che è in manutenzione di imprese operative specializzate dei servizi pubblici, è effettuata da queste imprese . Un inventario dei lavori di riparazione per ogni edificio incluso nel piano di riparazione annuale in corso viene redatto e concordato con il proprietario del patrimonio immobiliare, la persona autorizzata o il capo dell'organizzazione di manutenzione del patrimonio immobiliare entro i termini prescritti (accettano anche i risultati della riparazione).

Negli edifici in programma per riparazioni importanti entro i prossimi 5 anni o soggetti a demolizione, le riparazioni in corso sono limitate a lavori che forniscano condizioni di vita standard (preparazione per il funzionamento primaverile-estivo e invernale, adeguamento delle apparecchiature ingegneristiche).

Durante un'importante revisione:

▪ комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования,

▪ смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные,

▪ улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда,

▪ осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Nei prossimi 10 anni, le riparazioni importanti nelle case oggetto di demolizione, il cui restauro e miglioramento sono inadeguati da eseguire, sono consentite in via eccezionale solo nella misura in cui garantiscano condizioni di vita sicure e sanitarie per il periodo rimanente. Le date previste per l'inizio e il completamento della revisione degli edifici residenziali sono stabilite secondo le norme per la durata della revisione degli edifici residenziali e pubblici e delle strutture urbane.

10. Il concetto di locale residenziale e non residenziale. La procedura per il trasferimento di locali residenziali a non residenziali

Locali residenziali: un locale isolato, immobiliare, adatto alla residenza permanente dei cittadini e conforme ai requisiti sanitari, tecnici e di altro tipo. La totalità di tutti i locali residenziali situati sul territorio della Federazione Russa costituisce il patrimonio immobiliare. Il suo uso e sicurezza, il rispetto degli standard stabiliti è controllato dagli organi esecutivi federali autorizzati, dalle autorità statali delle entità costituenti della Federazione Russa. L'articolo 21 del codice abitativo della Federazione Russa prevede l'assicurazione volontaria dei locali residenziali.

Classificazione dei locali residenziali:

▪ edificio residenziale (parte di esso) - un edificio individualmente definito, composto da stanze e locali ad uso ausiliario;

▪ appartamento (parte di esso) - una stanza strutturalmente separata in un condominio, che fornisce accesso diretto alle aree comuni di tale edificio e composta da una o più stanze, nonché locali ad uso ausiliario;

▪ stanza - parte di un edificio residenziale o appartamento, destinato ad essere utilizzato come luogo di residenza diretta dei cittadini in un edificio residenziale o appartamento.

Lo scopo principale dei locali residenziali, in contrasto con i locali non residenziali, è la residenza dei cittadini al suo interno (articolo 17 del codice abitativo della Federazione Russa). La legge, con alcune restrizioni, consente l'uso di locali residenziali per lo svolgimento di attività imprenditoriali professionali o individuali dei cittadini. È vietato collocare la produzione industriale in locali residenziali (i locali non residenziali sono destinati a questo).

La possibilità di trasferire locali residenziali in locali non residenziali è prevista dall'art. 22 LCD RF con alcune limitazioni. In caso di trasferimento di un'abitazione occupata in base a un contratto di locazione sociale, ai cittadini sfrattati viene fornita un'altra abitazione confortevole in base a un contratto di locazione sociale (articolo 87 della RF LC).

La traduzione non è consentita se:

▪ l'accesso ai locali trasferiti è impossibile senza l'uso di locali che forniscono l'accesso ai locali residenziali, o non esiste la capacità tecnica di fornire tale accesso a tali locali (vale a dire è necessario fornire un ingresso diverso ai locali trasferiti rispetto a quello adibito ad altri locali residenziali);

▪ il locale oggetto del trasferimento fa parte di un locale residenziale (non è possibile trasferire una stanza di un appartamento residenziale in un locale non residenziale);

▪ i locali ceduti siano utilizzati dal proprietario o da altro cittadino come luogo di residenza permanente;

▪ la proprietà dei locali ceduti è gravata da diritti di alcuno;

▪ l'appartamento oggetto di trasferimento non si trova al primo piano di un condominio e al piano sottostante è presente un'abitazione.

Il trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali viene effettuato dal governo locale sulla base dei seguenti documenti presentati dal proprietario (o persona autorizzata) di questi locali (richiedente):

▪ domanda di trasferimento di sede;

▪ titoli di proprietà dei locali oggetto di trasferimento (originali o copie autenticate);

▪ planimetria dei locali oggetto di cessione con relativa descrizione tecnica (passaporto tecnico dei locali);

▪ planimetria dell'abitazione in cui sono ubicati i locali oggetto di trasferimento;

▪ un progetto per la ricostruzione e (o) riqualificazione dei locali trasferiti predisposto ed eseguito secondo la procedura stabilita (se ciò è necessario per garantire l'uso di tali locali come non residenziali).

La decisione di trasferire o rifiutare il trasferimento è presa entro 45 giorni dalla data di presentazione dei documenti ed è rilasciata al richiedente entro e non oltre 3 giorni lavorativi.

11. Requisiti di base per i locali residenziali

I locali residenziali dovrebbero essere situati principalmente in case situate in una zona residenziale secondo la zonizzazione funzionale del territorio.

Le strutture portanti e di chiusura dei locali residenziali devono essere in condizioni di lavoro, in cui le violazioni in termini di deformabilità (e nelle strutture in cemento armato - in termini di resistenza alla fessurazione) che si sono verificate durante il funzionamento non comportino una violazione del l'operatività e la capacità portante delle strutture, l'affidabilità di un edificio residenziale e garantire la permanenza sicura dei cittadini e la sicurezza delle apparecchiature di ingegneria. Non dovrebbero avere distruzione e danneggiamento, che ne determinino deformazioni o fessurazioni, riducendo la loro capacità portante e peggiorando le proprietà prestazionali delle strutture o di un edificio residenziale nel suo insieme.

L'abitazione deve essere sistemata e attrezzata in modo tale da evitare il rischio di lesioni ai residenti durante gli spostamenti all'interno e all'esterno dell'abitazione, l'ingresso e l'uscita dalla stessa, l'utilizzo di apparecchiature di ingegneria. La pendenza e la larghezza delle rampe di scale e rampe, l'altezza dei gradini, la larghezza dei gradini, la larghezza dei pianerottoli, l'altezza dei passaggi sulle scale, il seminterrato, l'attico, la dimensione delle porte dovrebbero garantire la comodità e la sicurezza di movimento e posizionamento.

L'abitazione deve essere dotata di impianti di ingegneria (illuminazione elettrica, fornitura di acqua sanitaria e potabile e calda, scarico, riscaldamento e ventilazione, e nelle zone gassate anche fornitura di gas). Negli insediamenti senza reti ingegneristiche centralizzate in edifici a uno e due piani, è consentita l'assenza di acqua corrente e latrine fognarie. I sistemi, le apparecchiature e i meccanismi di ingegneria devono essere conformi ai requisiti di sicurezza sanitaria ed epidemiologica. Il dispositivo del sistema di ventilazione dei locali residenziali dovrebbe escludere il flusso d'aria da un appartamento all'altro. Non è consentito combinare i condotti di ventilazione delle cucine e dei servizi igienici (locali ausiliari) con i soggiorni. I sistemi di ingegneria devono essere installati e installati in conformità con i requisiti di sicurezza e le istruzioni dei produttori di apparecchiature, nonché con le norme igieniche, anche in relazione al livello ammissibile di rumore e vibrazione che creano.

Le strutture esterne di recinzione dei locali residenziali devono avere un isolamento termico, che assicuri che durante la stagione fredda l'umidità relativa nel corridoio e nei soggiorni tra gli appartamenti non superi il 60 percento, la temperatura dei locali riscaldati non sia inferiore a +18 °C.

I locali residenziali devono essere protetti dalla penetrazione di pioggia, acqua di fusione e di falda e da possibili perdite di acqua domestica dai sistemi di ingegneria mediante mezzi strutturali e dispositivi tecnici.

L'accesso ad un'abitazione ubicata in un condominio sopra il 5° piano, ad eccezione del piano sottotetto, deve essere effettuato tramite ascensore.

Il livello del pavimento dell'abitazione situata al primo piano deve essere superiore al livello di pianificazione del terreno. Non è consentito l'alloggio nei piani interrato e seminterrato. Non è consentito il posizionamento sopra le stanze del bagno, bagno (doccia) e cucina. Negli appartamenti dislocati su 2 livelli è consentito posizionare un bagno, un bagno (doccia) al piano superiore sopra la cucina.

Le stanze e le cucine in uno spazio abitativo dovrebbero avere luce naturale diretta. Le pareti e le partizioni tra gli appartamenti devono avere un indice di isolamento acustico per via aerea di almeno 50 dB. La concentrazione di sostanze nocive nell'aria di un'abitazione non deve superare le concentrazioni massime consentite per l'aria atmosferica nelle aree popolate.

12. Norme per la manutenzione degli appartamenti

I locali devono essere mantenuti puliti a temperatura, umidità dell'aria e tasso di ricambio dell'aria secondo i requisiti stabiliti. L'eliminazione della condensa sui tubi dell'acqua e delle fognature negli impianti sanitari e nelle cucine dovrebbe essere ottenuta mediante una ventilazione frequente dei locali con aperture di ventilazione completamente aperte. In caso di insufficienza di queste misure, si consiglia di isolare e impermeabilizzare le tubazioni. Per migliorare il ricambio d'aria nei locali, è necessario utilizzare dispositivi di alimentazione locali (condotti di ventilazione nella regolazione dei forni, prese d'aria, canali nella parete, ecc.). Si consiglia agli inquilini di installare i ventilatori nelle prese d'aria di scarico.

Per garantire le normali condizioni di temperatura e umidità delle pareti esterne, si sconsiglia: di installare mobili ingombranti vicino ad esse, soprattutto negli angoli esterni; appendere tappeti e dipinti alle pareti esterne nei primi due anni di attività.

Non è consentito l'uso di fornelli a gas ed elettrici per il riscaldamento degli ambienti.

La manutenzione delle scale deve prevedere:

• buono stato delle strutture edilizie, dei dispositivi di riscaldamento e delle tubazioni poste sulle scale;

▪ stato sanitario richiesto delle scale;

▪ condizioni standard di temperatura e umidità nelle scale.

Le finestre e le porte delle scale devono avere portici ben aderenti con l'installazione di guarnizioni di tenuta. Le scale devono essere regolarmente ventilate. La frequenza della riparazione degli ingressi deve essere osservata una volta ogni cinque o tre anni, a seconda della classificazione degli edifici e del deterioramento fisico.

Sulle facciate degli edifici residenziali delle case, in conformità con il progetto approvato dal servizio architettonico della città (distretto), segni del nome della strada, vicolo, piazza, ecc.). L'installazione di targhe commemorative sulle facciate degli edifici, con l'indicazione dei nomi dei singoli passaggi cittadini, piazze, strade, è consentita con decisione degli organi di autogoverno locale.

Non autorizzato:

▪ ingombrare i balconi con oggetti domestici (mobili, contenitori, legna da ardere e altro);

▪ stendere biancheria, vestiti, tappeti e altri oggetti su terreni liberi prospicienti una strada cittadina;

▪ lavaggio auto in ambito locale;

▪ realizzazione autonoma di piccoli fabbricati a corte (garage, recinzioni), rifacimento di balconi e logge;

▪ verniciare gli infissi esterni con vernice (utilizzando il colore delle finestre in plastica) di colore diverso da quello previsto per l'edificio in questione;

▪ ingombrare l'area del cortile con rottami metallici, rifiuti edili e domestici, scorie, ceneri e altri rifiuti;

▪ versare i rifiuti nei cortili, gettare via cibo e altri rifiuti, immondizia e letame, nonché seppellirli o bruciarli nei cortili;

▪ installazione di condizionatori e antenne paraboliche senza apposita autorizzazione.

Il territorio di ogni famiglia, di regola, dovrebbe avere:

▪ zona di servizio per stendere la biancheria, pulire la biancheria, tappeti e articoli per la casa;

▪ un'area ricreativa per adulti;

▪ campi da gioco e campi sportivi per bambini con sistemazione paesaggistica e l'attrezzatura necessaria di piccole forme architettoniche per le attività ricreative estive ed invernali dei bambini.

Sul sito di utilità dovrebbero esserci pali con un dispositivo per asciugare i vestiti, aste per asciugare i vestiti, grucce, una scatola di sabbia, un bidone della spazzatura e un tavolo con panche. Il sito dovrebbe essere circondato da una siepe.

13. Motivi per dichiarare un'abitazione inadatta all'abitazione

La base per riconoscere un'abitazione come inabitabile1 è la presenza di fattori nocivi individuati nell'ambiente umano che non consentono di garantire la sicurezza della vita e della salute dei cittadini a causa di:

▪ ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

▪ изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

▪ Жилые помещения признаются непригодными, а соответствующие многоквартирные дома подлежащими сносу также в случае, если они расположены:

▪ в полносборных, кирпичных, каменных, деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения;

▪ в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, в случае невозможности инженерными и проектными решениями минимизировать критерии риска до допустимого уровня;

▪ в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;

▪ на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;

▪ в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, при условии, что проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;

▪ смежно или под устройством для промывки мусоропровода и его очистки.

Le stanze con finestre che si affacciano sulle autostrade, con un livello di rumore superiore alla norma massima consentita (di giorno 55 dB, di notte - 45 dB), sono da considerarsi inadatte all'abitazione, se è impossibile ridurre il livello di rumore a un valore accettabile utilizzando soluzioni ingegneristiche e progettuali.

Non può servire come base per dichiarare un'abitazione inadatta all'abitazione:

▪ отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

▪ отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции.

14. Patrimonio immobiliare collettivo

Un insieme di locali residenziali, ciascuno dei quali è di proprietà di due o più persone, è un patrimonio immobiliare collettivo. Questa categoria di rapporti giuridici abitativi è regolata dal cap. 16 del Codice Civile della Federazione Russa. Un'abitazione può diventare oggetto di proprietà comune (collettiva), purché non possa essere divisa per legge o per contratto. La proprietà comune di un'abitazione può essere:

▪ condiviso - nel determinare la quota di ciascun proprietario nella proprietà comune;

▪ congiunta - senza definire tali quote.

La proprietà condivisa è la più comune, la determinazione delle azioni da parte del proprietario avviene tramite il loro accordo o una decisione del tribunale. Se la determinazione delle quote non è possibile per ragioni oggettive, si considera che tutti i proprietari di beni comuni (locali residenziali) abbiano quote uguali. Una caratteristica della proprietà condivisa di un'abitazione è che la dismissione, il possesso e l'uso di essa sono effettuati congiuntamente da tutti i proprietari previo loro accordo. Ciascuno dei comproprietari ha il diritto di disporre della propria quota nei locali residenziali comuni a propria discrezione (vendita, donazione, locazione, lascito, pegno). Allo stesso tempo, le disposizioni dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa sul diritto di prelazione all'acquisto.

Il diritto di prelazione all'acquisto è la priorità dei comproprietari nel concludere un'operazione di vendita e acquisto di una quota di un altro comproprietario nella loro proprietà comune. Il venditore deve comunicare per iscritto agli altri partecipanti alla comproprietà l'intenzione di vendere la sua quota, indicando il prezzo e le condizioni di vendita. Il diritto di prelazione per l'acquisto di una quota della proprietà comune di un'abitazione si estingue allo scadere di un mese e al rifiuto dei partecipanti alla proprietà comune di acquistare durante questo periodo. Il mancato accordo per l'acquisto della quota in vendita alle condizioni offerte dal venditore è considerato un rifiuto all'acquisto. Non è ammesso il diritto di prelazione per l'acquisto di una quota. Se la vendita di una quota di partecipazione è avvenuta in violazione del diritto di prelazione alla vendita della quota, l'interessato partecipante alle azioni di proprietà ha il diritto di dichiarare la propria volontà di diventarne acquirente entro 3 mesi al tribunale con una domanda per trasferire a lui i diritti e gli obblighi dell'acquirente.

Spesso, i partecipanti alla proprietà condivisa di un'abitazione, ad esempio un appartamento, apportano a proprie spese miglioramenti inseparabili alla proprietà comune (riparazione, riorganizzazione). In tal caso, secondo l'art. 245 del codice civile della Federazione Russa, il partecipante specificato nella proprietà condivisa ha il diritto di richiedere un aumento della sua quota in base ai miglioramenti da lui apportati. Se le migliorie sono separabili (acquisto di elettrodomestici, mobili), sono riconosciute come proprietà del partecipante che le ha realizzate.

I proventi dell'uso di un immobile in comproprietà (denaro derivante dall'affitto di un'abitazione in locazione commerciale) entrano nella proprietà comune e sono distribuiti tra i partecipanti in comproprietà proporzionalmente alle loro quote, salvo diverso accordo tra gli stessi. Ogni partecipante in comproprietà è obbligato, in proporzione alla sua quota, a partecipare al pagamento di tasse, canoni e altri pagamenti sui beni comuni, nonché alle spese del suo mantenimento e conservazione.

La quota del diritto di proprietà comune passa all'acquirente ai sensi del contratto dal momento della registrazione statale del contratto concluso.

La divisione dei beni in comproprietà tra i suoi partecipanti può essere effettuata:

▪ previo accordo tra loro;

▪ se un partecipante alla proprietà comune chiede la separazione della sua quota dalla proprietà comune.

Qualora non sia possibile assegnare una quota in natura, il titolare uscente ha diritto al pagamento del valore della propria quota da parte di altri partecipanti alla comproprietà.

15. La procedura per la riconversione dei locali residenziali

Le regole e le condizioni per la riattrezzatura (cioè risistemazione e/o riqualificazione) di un'abitazione sono determinate dal cap. 4 del Codice abitativo della Federazione Russa, Decreto del Gosstroy della Federazione Russa del 27 settembre 2003 n. 170 "Sull'approvazione delle regole e delle norme per il funzionamento tecnico del patrimonio immobiliare".

La ricostruzione di un'abitazione è l'installazione, la sostituzione o il trasferimento di reti di ingegneria, apparecchiature sanitarie, elettriche o di altro tipo, che richiedono modifiche al passaporto tecnico dell'abitazione.

La riqualificazione di un'abitazione è un cambiamento nella sua configurazione, che richiede una modifica al passaporto tecnico dell'abitazione.

Il riequipaggiamento dei locali residenziali è lecito solo per i motivi specificati dalla legge - un documento del governo locale che autorizza tale riallestimento. Per ottenere l'approvazione dell'ente preposto, il proprietario dei locali residenziali previsti per la ricostruzione o la riqualificazione deve presentare all'ente locale un elenco ristretto di documenti (6 voci), di cui al comma 2 dell'art. 26 LCD RF:

1) una domanda di riorganizzazione e (o) riqualificazione nella forma approvata dal governo della Federazione Russa;

2) titoli dei locali adibiti ad abitazione riconvertiti (originali o copie notarili);

3) un progetto di riorganizzazione e (o) riqualificazione dei locali residenziali in oggetto predisposto ed eseguito secondo le modalità previste;

4) passaporto tecnico dell'abitazione;

5) il consenso scritto di tutti i componenti della famiglia dell'inquilino (compresi quelli temporaneamente assenti) che occupano gli alloggi riconfigurati e (o) riprogrammati sulla base di un contratto di locazione sociale (nel caso in cui il richiedente sia l'inquilino autorizzato dal locatore di presentare i documenti previsti nel presente comma risistemati e (o) locali residenziali riprogrammati in base a un contratto di locazione sociale);

6) la conclusione dell'organismo per la tutela dei monumenti di architettura, storia e cultura sull'ammissibilità di riordino e (o) riqualificazione di locali residenziali, se tali locali residenziali o l'abitazione in cui sono ubicati sono un monumento di architettura, storia o cultura.

In questa situazione, il proprietario dell'abitazione può essere sostituito da una persona da lui autorizzata. I documenti sono presentati presso l'ubicazione dei locali residenziali previsti per la riattrezzatura, al richiedente al momento della presentazione viene rilasciata una ricevuta sul proprio elenco e la data di accettazione.

La decisione di approvare o rifiutare l'approvazione deve essere presa sulla base dei risultati dell'esame dei documenti presentati da parte dell'organismo che effettua l'approvazione, entro e non oltre 45 giorni dalla data della loro presentazione. Entro e non oltre 3 giorni lavorativi dalla data della decisione sull'approvazione, viene emesso o inviato un documento all'indirizzo del richiedente che conferma l'adozione di tale decisione nella forma e nel contenuto stabiliti dal governo della Federazione Russa.

Il rifiuto di accordarsi sulla riorganizzazione e (o) riqualificazione dei locali residenziali è consentito nei casi previsti dalla legge:

▪ mancata presentazione dei documenti richiesti;

▪ presentazione di documenti all'autorità sbagliata;

▪ non conformità del progetto di ricostruzione e (o) riqualificazione di locali residenziali con i requisiti legali.

La decisione di rifiutare di concordare la riorganizzazione e (o) riqualificazione dei locali residenziali deve contenere i motivi di rifiuto con riferimento obbligatorio alle violazioni commesse e può essere impugnata in giudizio.

Il completamento del riequipaggiamento dei locali residenziali è confermato dall'atto del comitato di accettazione, che viene inviato dall'organismo che esegue l'approvazione all'ente per la registrazione degli oggetti immobiliari.

16. Conseguenze della conversione abusiva di locali residenziali

Non autorizzato:

▪ ristrutturazione e riqualificazione di edifici residenziali e appartamenti (camere), con conseguente violazione della resistenza o distruzione delle strutture portanti dell'edificio, interruzione del funzionamento dei sistemi di ingegneria e (o) apparecchiature installate su di esso, deterioramento di la sicurezza e l'aspetto delle facciate, la violazione dei dispositivi di sicurezza antincendio;

▪ riqualificazione di appartamenti (camere), peggioramento delle condizioni operative e di vita di tutti o singoli cittadini della casa o appartamento.

Il riequipaggiamento dei locali residenziali può comprendere: installazione di stufe elettriche domestiche invece di fornelli a gas o focolari da cucina, trasferimento di impianti di riscaldamento idraulici e a gas, installazione e riequipaggiamento di servizi igienici e bagni esistenti, posa di nuovi o sostituzione di tubazioni di ingresso e uscita esistenti , reti elettriche e dispositivi per l'installazione di cabine doccia, vasche idromassaggio, lavatrici di alta potenza e altri elettrodomestici e sanitari di nuova generazione.

La riqualificazione dei locali residenziali può comprendere: spostamento e smontaggio di pareti divisorie, spostamento e sistemazione di porte, disaggregazione o ampliamento di appartamenti con più stanze, sistemazione di cucine e bagni aggiuntivi, espansione dello spazio abitativo attraverso locali ausiliari, eliminazione di cucine buie e ingressi alle cucine attraverso appartamenti o soggiorni alloggi, sistemazione o riallestimento di vestiboli esistenti.

L'inquilino che ha consentito la riorganizzazione non autorizzata di locali residenziali e di servizio, il rifacimento di balconi e logge, il riassetto o l'installazione di ulteriori attrezzature sanitarie e di altro tipo, è obbligato a riportare questi locali allo stato precedente.

Non sono autorizzate la ricostruzione e (o) la riqualificazione degli alloggi, effettuata in assenza dei motivi previsti dal Codice abitativo della Federazione Russa (cioè il documento rilasciato dall'organismo che conduce l'approvazione), o in violazione di il progetto di ricostruzione e (o) riqualificazione sottoposto a questo ente.

Il proprietario di un'abitazione che è stata arbitrariamente riorganizzata e (o) riprogrammata, o l'inquilino di tale abitazione ai sensi di un contratto di locazione sociale, è obbligato a riportare tale abitazione allo stato precedente entro un termine ragionevole e secondo le modalità stabilite dall'art. l'organismo che svolge il coordinamento.

Sulla base di una decisione del tribunale, gli alloggi possono essere mantenuti in uno stato ristrutturato, se ciò non viola i diritti e gli interessi legittimi dei cittadini o se ciò non costituisce una minaccia per la loro vita o salute.

Se i relativi alloggi non sono riportati allo stato precedente entro il termine e con le modalità stabilite dall'ente che effettua il coordinamento, il giudice, su richiesta di questo organismo, purché gli alloggi non siano stati riportati allo stato stato precedente, decide:

▪ in relazione al proprietario della vendita di tali locali residenziali all'asta pubblica con il pagamento al proprietario del ricavato della vendita di tali locali residenziali meno le spese di esecuzione di una decisione del tribunale con l'imposizione al nuovo proprietario di tali locali residenziali premesse dell'obbligo di riportarlo allo stato precedente;

▪ nei confronti dell'affittuario di un locale residenziale con contratto di locazione sociale, la risoluzione di tale contratto con l'imposizione al proprietario di tale locale residenziale, che era locatore ai sensi di detto contratto, dell'obbligo di portare tali locali residenziali a la sua condizione precedente.

L'ente che svolge il coordinamento, per il nuovo proprietario di un'abitazione che non sia stata riportata allo stato precedente, o per il proprietario di tale abitazione, che era il locatore in relazione alla risoluzione del contratto, fissa un nuovo termine. Se la situazione non cambia, tali locali residenziali sono oggetto di vendita all'asta pubblica.

17. Diritti e doveri del proprietario dell'abitazione

Il proprietario dei locali ad uso abitativo esercita i diritti di possesso, uso e disposizione dei locali ad uso abitativo che gli appartengono sul diritto di proprietà secondo la sua destinazione ed i limiti del suo utilizzo, che sono stabiliti dalla normativa sull'edilizia abitativa (art. 30 del Codice abitativo della Federazione Russa).

Il proprietario di un'abitazione ha il diritto di provvedere al possesso e (o) uso di un'abitazione di sua proprietà per diritto di proprietà a un cittadino sulla base di un contratto di locazione, di un contratto ad uso gratuito o su altra base giuridica, come nonché a una persona giuridica sulla base di un contratto di locazione o su altra base giuridica, tenendo conto dei requisiti stabiliti dalla legislazione civile e abitativa.

Il proprietario di un'abitazione si assume l'onere della manutenzione dei locali dati e, se i locali dati sono un appartamento, la proprietà comune dei proprietari dei locali nel condominio pertinente e il proprietario di una stanza in un appartamento comune deve hanno anche l'onere del mantenimento della proprietà comune dei proprietari delle stanze di tale appartamento, salvo diversa disposizione di legge o contratto federale.

Il proprietario dei locali residenziali è obbligato a mantenere i locali in buono stato, prevenendone la cattiva gestione, ad osservare i diritti e gli interessi legittimi dei vicini, le regole per l'uso dei locali residenziali, nonché le regole per il mantenimento della proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio.

L'articolo 31 del codice abitativo della Federazione Russa definisce i diritti e gli obblighi dei cittadini che vivono insieme al proprietario nei locali residenziali che gli appartengono. I familiari del proprietario di un'abitazione comprendono il coniuge che convive con il proprietario nell'abitazione di sua proprietà, nonché i figli ei genitori di tale proprietario. Altri parenti, portatori di handicap a carico e, in casi eccezionali, altri cittadini possono essere riconosciuti come membri del nucleo familiare del titolare se trasferiti dal titolare come suoi familiari. Tutte le categorie elencate hanno il diritto di utilizzare questo locale residenziale in eguaglianza con il suo proprietario, salvo diverso accordo tra il proprietario e i suoi familiari. I familiari del proprietario dell'abitazione sono obbligati a utilizzare questa abitazione per lo scopo previsto, per garantirne l'incolumità. I membri capaci della famiglia del proprietario di un'abitazione sono responsabili in solido con il proprietario degli obblighi derivanti dall'uso di tale abitazione, salvo diverso accordo tra il proprietario e i suoi familiari.

In caso di cessazione dei rapporti familiari con il proprietario dell'abitazione, il diritto all'uso di tale abitazione non è mantenuto dall'ex familiare del proprietario dell'abitazione, salvo diverso accordo tra gli stessi. In una determinata situazione, un ex membro della sua famiglia può conservare il diritto di utilizzare i locali per un certo periodo sulla base di una decisione del tribunale. In tal caso, egli ha i diritti, i doveri e le responsabilità previsti dalla legge per i familiari del proprietario conviventi con lui. Previo accordo tra le parti, il termine stabilito dalla decisione del tribunale può essere prorogato. Tuttavia, il diritto in questione può cessare prima del periodo designato al momento della cessazione della proprietà di questi locali residenziali da parte del suo proprietario o se sono scomparse le circostanze che hanno servito come base per la conservazione di tale diritto sulla base di una decisione del tribunale.

Se il diritto di un cittadino di utilizzare un'abitazione è derivato da un accordo tra lui e il proprietario di questa abitazione, l'ambito dei diritti, dei doveri e delle responsabilità di un cittadino è determinato sulla base dei termini di detto accordo.

18. Affitto residenziale

Il concetto di affitto è identico al concetto di affitto di un'abitazione, la differenza sta nell'applicazione della definizione di affitto al patrimonio immobiliare privato. L'affitto di un'abitazione è il suo trasferimento retribuito in possesso e uso temporaneo o uso temporaneo per un periodo determinato da un accordo tra le parti. I rapporti derivanti dalla locazione di locali residenziali sono regolati dal cap. 34 del Codice Civile della Federazione Russa. La legge prevede la conclusione di un contratto di locazione di immobili, che siano locali residenziali, per iscritto, se la durata del contratto supera i 12 mesi. Tale accordo è soggetto a registrazione statale.

Il contratto di locazione residenziale deve contenere una serie di condizioni essenziali necessarie per l'esame del presente contratto come concluso; la conseguenza della non inclusione nel contratto di locazione di tali condizioni è il riconoscimento della sua nullità.

Termini essenziali di un contratto di locazione residenziale.

Oggetto in locazione - dati che consentono di identificare in modo definitivo l'immobile da trasferire all'inquilino come oggetto in locazione, come l'indirizzo completo, la superficie.

Lo scopo dell'utilizzo dell'oggetto in locazione - per i locali residenziali, è stabilito che possono essere utilizzati solo per lo scopo previsto per la residenza dei cittadini. L'utilizzo dei locali da parte dell'inquilino per altri scopi costituisce motivo sufficiente per la risoluzione del contratto di locazione e per la domanda del locatore al risarcimento dei danni causatigli. Il contratto di locazione deve definire il meccanismo di sublocazione (over-locazione) dell'abitazione data. In assenza di tali dati nel contratto, l'inquilino ha il diritto, con il consenso del locatore, di subaffittare i locali locati.

La durata del contratto di locazione è determinata dall'accordo delle parti ed è inclusa nel contratto. Se la durata del contratto di locazione non è specificata nel contratto, il contratto di locazione si considera concluso a tempo indeterminato. In questo caso, ciascuna delle parti ha il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento dandone comunicazione all'altra parte con 3 mesi di anticipo (o altro periodo specificato nel contratto).

L'importo dell'affitto è l'importo del pagamento per l'uso della proprietà. Il canone è stabilito per tutta la proprietà locata nel suo insieme o separatamente per ciascuna delle sue parti componenti sotto forma di:

▪ pagamenti determinati in misura fissa, effettuati periodicamente o per volta;

▪ la quota stabilita di prodotti, frutti o redditi ricevuti a seguito dell'uso dell'immobile locato;

▪ fornitura di alcuni servizi da parte del locatario;

▪ trasferimento da parte del locatario al locatore della cosa prevista dal contratto di proprietà o di locazione;

▪ addebitare al conduttore i costi contrattuali per migliorie sull'immobile locato.

Le tipologie di affitto elencate possono essere combinate, è possibile utilizzare altre tipologie e moduli. L'importo del canone può essere modificato previo accordo delle parti nei termini previsti dal contratto, ma non più di una volta all'anno.

La legge può prevedere altri termini minimi per la revisione dell'importo dell'affitto per determinati tipi di locazione, nonché per la locazione di determinati tipi di proprietà. L'inquilino ha il diritto di chiedere una corrispondente riduzione del canone se, a causa di circostanze a lui non imputabili, le condizioni d'uso previste dal contratto di locazione o le condizioni dell'immobile si sono deteriorate in modo significativo. In caso di violazione materiale da parte del locatario dei termini di pagamento del canone, il locatore ha il diritto di chiedergli il pagamento anticipato del canone entro il termine stabilito dal locatore. In questo caso, il locatore non ha il diritto di esigere il pagamento anticipato del canone per più di 2 periodi consecutivi.

Diritti e doveri delle parti.

19. Diritti e doveri delle parti in un contratto di locazione residenziale

Il locatore è obbligato:

▪ fornire all'affittuario un immobile in condizioni coerenti con i termini del contratto di locazione e con la destinazione dell'abitazione;

▪ effettuare a proprie spese riparazioni importanti dell'abitazione locata, salvo diversa disposizione prevista dalla legge o dal contratto di locazione entro un termine stabilito o ragionevole;

▪ essere responsabile delle carenze dell'abitazione affittata che ne impediscono completamente o parzialmente l'utilizzo, anche se al momento della conclusione del contratto di locazione non era a conoscenza di tali carenze. Ciò non si applica ai difetti specificati nel contratto di locazione o noti in anticipo al locatario, o quelli che il locatario avrebbe dovuto scoprire durante l'ispezione dei locali abitativi al momento della conclusione del contratto o del trasferimento dei locali in affitto.

Il locatore ha il diritto di chiedere al tribunale la risoluzione anticipata del contratto di locazione (solo dopo aver inviato all'inquilino un avviso scritto sulla necessità di adempiere al proprio obbligo entro un termine ragionevole), quando l'inquilino:

▪ utilizza locali residenziali con una violazione significativa dei termini del contratto o con violazioni ripetute;

▪ deteriora significativamente i locali;

▪ non paga l'affitto per più di 2 volte consecutive dopo la scadenza del periodo di pagamento stabilito dal contratto;

▪ non esegue riparazioni importanti dell'immobile nei tempi stabiliti, se di sua responsabilità.

L'inquilino è obbligato:

▪ utilizzare l'immobile locato in conformità con i termini del contratto di locazione e la destinazione dell'immobile;

▪ mantenere l'immobile in buono stato, effettuare le riparazioni ordinarie a proprie spese e farsi carico dei costi di manutenzione dell'immobile, salvo diversamente previsto dalla legge o dal contratto di locazione;

▪ alla risoluzione del contratto di locazione, restituire l'immobile al locatore nello stato in cui lo ha ricevuto, tenendo conto della normale usura o nelle condizioni previste dal contratto.

L'inquilino ha diritto:

▪ qualora si riscontrino gravi carenze nei locali residenziali:

▪ esigere dal locatore l'eliminazione gratuita dei difetti, oppure una riduzione proporzionale del canone di locazione, oppure il rimborso delle spese sostenute per l'eliminazione di tali difetti;

▪ trattenere direttamente l'importo delle spese da lui sostenute per sanare tali carenze dal canone, previa comunicazione di ciò al locatore;

▪ chiedere la risoluzione anticipata del contratto.

▪ se il locatore viola l'obbligo di effettuare riparazioni importanti:

▪ effettuare riparazioni importanti e recuperarne il costo dal locatore o compensarlo con l'affitto;

▪ esigere una corrispondente riduzione dell'affitto;

▪ chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento delle perdite.

▪ con il consenso del locatore, subaffitto (subaffitto), uso gratuito e trasferimento dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di locazione a un'altra persona (rilascio).

▪ stipulare un contratto di locazione per una nuova durata (diritto di prelazione sui terzi, a parità di altre condizioni, nella situazione in cui il locatario ha notificato per iscritto al locatore la sua volontà di concludere tale contratto entro un termine ragionevole prima della fine del contratto).

▪ richiedere la risoluzione anticipata del contratto nei casi in cui:

▪ il locatore non mette a disposizione locali abitativi o crea ostacoli al suo utilizzo secondo i termini del contratto;

▪ i locali residenziali trasferiti al locatario presentano carenze non specificate nel contratto che ne impediscono l'utilizzo;

▪ il locatore non esegue grandi riparazioni dell'abitazione entro i termini stabiliti e di sua responsabilità;

▪ i locali abitativi, per circostanze non imputabili al locatario, si troveranno in condizioni inagibili.

20. Contratto per la vendita di locali residenziali

La nozione di contratto di compravendita di locali residenziali è regolata dal comma 7 del cap. 30 del Codice Civile della Federazione Russa "Vendita di immobili". In base a tale accordo, il venditore si impegna a trasferire un appartamento, un edificio residenziale o parte di essi alla proprietà dell'acquirente. Ci sono una serie di requisiti per un contratto di acquisto di un immobile residenziale:

▪ il contratto viene concluso per iscritto mediante la redazione di un atto firmato dalle parti (il mancato rispetto della forma del contratto ne comporta la nullità; articolo 550 del Codice Civile della Federazione Russa);

▪ registrazione statale dell'accordo concluso (articolo 551 del Codice Civile della Federazione Russa). La registrazione statale del trasferimento di proprietà può essere effettuata in tribunale su richiesta di una delle parti se l'altra parte dell'accordo si discosta da tale registrazione. In questo caso, la parte che irragionevolmente si sottrae alla registrazione statale del trasferimento di proprietà deve risarcire l'altra parte per le perdite causate dal ritardo nella registrazione;

Obbligatoria nel contratto di vendita di locali residenziali è la definizione dei termini essenziali del contratto, che sono:

▪ l'oggetto del contratto di vendita di locali residenziali (articolo 554 del Codice Civile della Federazione Russa) deve essere indicato con tutte le caratteristiche che consentano di identificare con certezza i locali residenziali da trasferire all'acquirente ai sensi del contratto (dati che definiscono l'ubicazione dei locali sul corrispondente terreno o come parte di altri beni immobili, indirizzo, piazza). In mancanza di tali dati nel contratto, la condizione relativa all'abitazione da trasferire si considera non concordata tra le parti ed il relativo contratto non si considera concluso;

▪ prezzo contrattuale (articolo 555 del Codice Civile della Federazione Russa), compreso il prezzo della parte corrispondente del terreno o il diritto su di esso trasferito con i locali residenziali. Il prezzo dei locali residenziali è fissato per unità della sua superficie o altro indicatore delle sue dimensioni, indicando il prezzo totale da pagare per tali locali;

▪ la procedura di trasferimento dei locali residenziali da parte del venditore (articolo 556 del Codice Civile della Federazione Russa) viene eseguita secondo un atto di trasferimento o altro documento di trasferimento firmato dalle parti. L'obbligo del venditore di trasferire l'immobile all'acquirente si considera adempiuto dopo la consegna di tale immobile all'acquirente e la firma del relativo documento di trasferimento da parte delle parti. La mancata firma di tale documento da parte di una delle parti è considerata un rifiuto, rispettivamente, del venditore dell'obbligo di trasferire la proprietà e dell'acquirente dell'obbligo di accettare la proprietà;

▪ un elenco delle persone che, in conformità con la legge, mantengono il diritto di utilizzare questi locali residenziali dopo l'acquisizione da parte dell'acquirente, indicando i loro diritti di utilizzare i locali residenziali venduti (Articolo 558 del Codice Civile della Federazione Russa) .

Quando si vende un edificio residenziale, si applica il principio dell'unità del destino di appezzamenti di terreno e oggetti ad essi saldamente collegati, sancito dal codice fondiario n. 136-FZ del 25 ottobre 2001 (come modificato e integrato). Pertanto, in base al contratto di vendita di un edificio residenziale all'acquirente, contestualmente al trasferimento della proprietà di tale immobile, vengono trasferiti i diritti su quella parte del terreno occupata da questa proprietà e necessaria per il suo utilizzo ( Articolo 552 del codice civile della Federazione Russa).

Se il venditore è il proprietario del terreno su cui si trova l'immobile in vendita, il contratto deve determinare il tipo di diritto sul relativo appezzamento di terreno trasferito all'acquirente: il diritto di proprietà, il diritto di locazione o altro diritto . Se tale diritto non è definito nel contratto, il diritto di proprietà su quella parte del terreno che è occupata dai locali dati ed è necessaria per il suo utilizzo viene trasferita all'acquirente.

21. Sequestro di immobili residenziali per esigenze statali o comunali

L'articolo 32 del Codice abitativo della Federazione Russa contiene norme per regolare il diritto di proprietà di un'abitazione in caso di ritiro di un appezzamento di terreno per esigenze statali o municipali. Tale recesso avviene con l'acquisto obbligatorio di questi locali residenziali da parte della Federazione Russa, del soggetto interessato della Federazione Russa o del comune (a seconda delle cui esigenze viene ritirato) e l'acquisto solo di una parte di esso è possibile solo con il consenso del proprietario. Il meccanismo di ritiro è il seguente:

▪ un'autorità statale o un ente governativo locale prende una decisione sul sequestro di un terreno per esigenze statali o municipali;

▪ lo stesso organo delibera sull'acquisto di locali residenziali ubicati sul terreno in questione;

▪ la decisione di confiscare locali residenziali è soggetta alla registrazione statale presso l'organismo che effettua la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essi.

La decisione presa deve essere notificata per iscritto al proprietario dell'abitazione, indicando la data della sua iscrizione, non oltre un anno prima dell'imminente ritiro dei locali dati. Il riscatto di un'abitazione prima della scadenza di un anno dalla data di ricezione da parte del proprietario di tale notifica è consentito solo con il consenso del proprietario.

Dal momento della registrazione statale della decisione di ritirare questi locali fino al raggiungimento di un accordo o alla decisione del tribunale di acquistare l'abitazione, il proprietario dell'abitazione da ritirare può possederla, utilizzarla e disporne presso le sue a propria discrezione e sostenere i costi necessari per garantire l'uso dell'abitazione in conformità con la sua nomina. Tuttavia, se i miglioramenti apportati dal proprietario in questo periodo di tempo aumentano notevolmente il costo dei locali ritirati, è legittimo imputare i costi di tali miglioramenti al proprietario nel determinare il prezzo di riscatto.

I termini dell'accordo sull'acquisto di locali residenziali nella situazione in esame (il suo prezzo, i termini, ecc.) Sono determinati dalle parti o dal tribunale. L'accordo prevede l'obbligo per la Federazione Russa, un soggetto della Federazione Russa o un comune di pagare il prezzo di riscatto per i locali residenziali ritirati.

Nella determinazione del prezzo di riscatto di un'abitazione, include:

▪ valore di mercato dei locali residenziali;

▪ tutte le perdite causate al proprietario dell'abitazione dal suo ritiro (compresi i mancati profitti), comprese le perdite associate a:

▪ cambio di residenza;

▪ uso temporaneo di un altro locale residenziale fino all'acquisizione della proprietà di un altro locale residenziale (a meno che l'accordo non preveda la conservazione del diritto di utilizzare i locali residenziali pignorati fino all'acquisizione della proprietà di un altro locale residenziale);

▪ spostarsi;

▪ ricerca di altro locale abitativo per acquisirne il diritto di proprietà;

▪ registrazione della proprietà di un altro locale abitativo;

▪ risoluzione anticipata delle proprie obbligazioni verso terzi.

È possibile fornire al proprietario (solo previo accordo con lui) dell'abitazione ritirata un'altra abitazione, compensandone il valore nel prezzo di riscatto.

In caso di mancato accordo sulle condizioni di riscatto (ad esempio il prezzo) di un'abitazione ubicata su un lotto di terreno oggetto di recesso, l'ente competente (autorità statale o autogoverno locale) ha facoltà di sporgere denuncia contenzioso con il tribunale. Entro 2 anni dalla data di invio al proprietario dell'abitazione di avviso della decisione dell'organo competente di ritirare l'abitazione, può essere intentata una causa dinanzi al tribunale.

22. Il diritto di condividere la proprietà di un bene comune in un condominio

I proprietari di locali in un condominio possiedono, sulla base della comune proprietà condivisa, i locali in questo edificio che non fanno parte degli appartamenti e sono destinati a servire più di un locale in questo edificio, tra cui:

▪ межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;

▪ коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

▪ крыши;

▪ ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

▪ механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

▪ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

▪ иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

I confini e le dimensioni del lotto di terreno su cui si trova il condominio sono determinati in conformità con i requisiti della legislazione fondiaria e della legislazione sulla pianificazione urbana. Il lotto di terreno su cui è ubicato un condominio può essere gravato dal diritto di uso limitato da parte di altre persone, salvo nei casi in cui sia necessario garantire l'accesso ad altre persone ad oggetti che esistevano prima della data di entrata in vigore dell'Alloggio Codice della Federazione Russa (1 marzo 2005). Un nuovo ingombro di un appezzamento di terreno con diritto di uso limitato è stabilito di comune accordo tra la persona che richiede tale ingombro di un appezzamento di terreno e i proprietari di locali in un condominio. Le controversie sulla determinazione dell'ingombro di un appezzamento di terreno con diritto di uso limitato o sulle condizioni di tale ingombro sono risolte in tribunale.

I proprietari di locali in un condominio possiedono, utilizzano e dispongono di beni comuni in un condominio entro i limiti stabiliti dalla legge (LC RF e Codice Civile della Federazione Russa).

I proprietari di locali residenziali in condomini in un'assemblea generale possono decidere di modificare lo stato giuridico della proprietà comune della loro casa, ad esempio per trasferire oggetti di proprietà comune in un condominio per l'uso da parte di altre persone, se ciò non violare i diritti e gli interessi legittimi di cittadini e persone giuridiche. La riduzione delle dimensioni della proprietà comune in un condominio è possibile solo con il consenso di tutti i proprietari dei locali di questa casa attraverso la sua ricostruzione.

La quota del diritto di proprietà comune della proprietà comune in un condominio del proprietario dei locali di questa casa è proporzionale alla dimensione dell'area totale dei locali specificati e segue il destino del diritto di proprietà ad esso. Quando si acquisisce la proprietà di locali in un condominio, una quota del diritto di proprietà comune di una proprietà comune in un condominio passa all'acquirente e i termini del contratto che contraddicono questa regola sono nulli.

Il proprietario di locali in un condominio non ha diritto a:

▪ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

▪ отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

I proprietari di locali in un condominio hanno l'onere di mantenere la proprietà comune in un condominio, la cui quota è determinata dalla quota nella proprietà comune della proprietà comune in tale casa di ciascun proprietario.

23. Assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio

L'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio è l'organo di governo di un condominio (articolo 44 del codice abitativo della Federazione Russa). La competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio comprende:

▪ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

▪ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограничений пользования им;

▪ принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

▪ выбор способа управления многоквартирным домом;

▪ другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Tutte le riunioni dei proprietari di locali in un condominio sono divise in riunioni obbligatorie annuali e straordinarie. I termini e la procedura per tenere l'assemblea generale annuale dei proprietari di locali in un condominio, nonché la procedura per la notifica delle decisioni da essa prese, sono stabiliti dall'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio. Un'assemblea generale straordinaria dei proprietari può essere convocata su iniziativa di uno qualsiasi dei proprietari di locali in un condominio.

L'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio è competente (ha il quorum) se hanno partecipato i proprietari di locali in questo edificio o i loro rappresentanti con oltre il 50 percento dei voti del numero totale dei voti. In assenza di un quorum per lo svolgimento di un'assemblea generale annuale dei proprietari di locali in un condominio, deve essere tenuta un'assemblea generale ripetuta dei proprietari di locali in un condominio.

Il proprietario, su iniziativa della quale viene convocata l'assemblea generale, è tenuto a informare i proprietari dei locali in questa casa dello svolgimento di tale riunione entro e non oltre 10 giorni prima della data della sua tenuta. Entro il periodo specificato, a ciascun proprietario di locali di questo edificio deve essere inviato un avviso di convocazione di un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio in uno dei seguenti modi (a meno che una decisione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in questo edificio prevede un metodo diverso):

▪ заказным письмом;

▪ вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;

▪ размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме (если решением общего собрания собственников помещений в этом доме такое место определено).

L'avviso di convocazione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio deve indicare:

▪ сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

▪ форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

▪ дата, место, время проведения собрания или в случае его проведения в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

▪ повестка дня данного собрания;

▪ порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Il diritto di voto all'assemblea generale dei proprietari è detenuto dai proprietari di locali in un condominio o dai loro rappresentanti (i cui poteri sono confermati dalla legge o da una procura). Il numero di voti che ogni proprietario di un locale in un condominio ha all'assemblea generale dei proprietari è proporzionale alla sua quota nella proprietà comune della proprietà comune in questo edificio.

24. Decisione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio

Le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sulle questioni poste ai voti sono prese a maggioranza del numero totale di voti dei proprietari di locali in un condominio che partecipano a questa riunione. Le eccezioni sono domande quando la decisione è presa a maggioranza di almeno due terzi del numero totale dei voti:

▪ о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

▪ о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

▪ о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

È illegale per un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio prendere una decisione su questioni non incluse nell'ordine del giorno di questa riunione, nonché modificare l'ordine del giorno di questa riunione.

Una decisione debitamente adottata dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio passa attraverso la seguente procedura:

▪ оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме;

▪ доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения в месте доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этого решения;

▪ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т. ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Una decisione presa da un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio in violazione dei requisiti del Codice abitativo della Federazione Russa può essere impugnata dal proprietario dei locali in questo edificio, a determinate condizioni:

▪ он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;

▪ если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Una domanda per tale ricorso può essere presentata al tribunale entro 6 mesi dalla data in cui il proprietario ha appreso o avrebbe dovuto essere a conoscenza della decisione. Il giudice, tenuto conto di tutte le circostanze del caso, ha il diritto di confermare la decisione impugnata se:

▪ голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;

▪ допущенные нарушения не являются существенными;

▪ принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

In un condominio, tutti i locali in cui appartengono a un proprietario, le decisioni su questioni relative alla competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sono prese da questo solo proprietario e sono redatte per iscritto.

La decisione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio può essere presa senza tenere una riunione (presenza congiunta dei proprietari di locali in questo edificio per discutere gli argomenti all'ordine del giorno e prendere decisioni su questioni poste ai voti) mediante votazione per assente . Il voto per assente è il trasferimento in un determinato luogo o indirizzo per iscritto delle decisioni dei proprietari sulle questioni poste ai voti. Affinché il titolare possa partecipare alla votazione per assente è sufficiente che le sue decisioni pervengano prima del termine per l'ammissione.

La decisione del proprietario deve indicare:

▪ сведения о лице, участвующем в голосовании;

▪ сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

▪ решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

25. Il diritto del cittadino di fornirgli un alloggio nell'ambito di un contratto di locazione sociale

I locali residenziali in regime di contratto di locazione sociale sono forniti ai cittadini registrati come bisognosi di locali residenziali. La decisione di fornire un alloggio nell'ambito di un contratto di locazione sociale costituisce la base per la conclusione del relativo contratto di locazione sociale entro il termine stabilito dalla presente decisione (a differenza dei mandati applicati in precedenza per i locali residenziali).

I cittadini registrati come bisognosi di locali residenziali possono ricevere tali locali da tre tipi di patrimonio immobiliare: la Federazione Russa; soggetto della Federazione Russa; comunale.

In base a un contratto di locazione sociale, i locali residenziali devono essere forniti ai cittadini nel luogo di residenza (entro i confini dell'insediamento corrispondente) con una superficie totale per persona non inferiore alla tariffa di fornitura, tenendo conto degli altri locali residenziali di proprietà di tali cittadini .

Quando si forniscono a un cittadino locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale, vengono prese in considerazione le azioni e le transazioni di diritto civile con locali residenziali, la cui commissione ha portato a una diminuzione delle dimensioni dei locali residenziali occupati o alla loro alienazione. Le transazioni e le azioni specificate vengono prese in considerazione per il periodo stabilito dalla legge dell'entità costituente della Federazione Russa, che precede la fornitura di alloggi a un cittadino nell'ambito di un contratto di locazione sociale, ma non inferiore a 5 anni.

Se un cittadino e (o) membri della sua famiglia hanno più locali residenziali occupati in base a contratti di locazione sociale e (o) di loro proprietà, si effettua la determinazione del livello di prestazione con la superficie totale dei locali residenziali sulla base della superficie totale totale di tutti questi locali residenziali.

I locali residenziali nell'ambito dei contratti di locazione sociale non possono essere forniti a cittadini stranieri, apolidi, se non diversamente previsto da un trattato internazionale della Federazione Russa. Per i cittadini a basso reddito è definita dalla legge una procedura speciale per la fornitura di locali residenziali nell'ambito dei contratti di locazione sociale. I cittadini sono riconosciuti poveri dall'organo di autogoverno locale secondo le modalità previste dalla legge del soggetto interessato della Federazione Russa, tenendo conto del reddito attribuibile a ciascun membro della famiglia e del valore dei beni di proprietà dei membri della famiglia e soggetti a tassazione.

Ordinanza del Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa del 25 febbraio 2005 n. 17 "Sull'approvazione delle raccomandazioni metodologiche per le autorità statali dei soggetti della Federazione Russa e degli organi di autogoverno locale sull'istituzione della procedura per il riconoscimento dei cittadini poveri ai fini della registrazione e della fornitura di cittadini poveri riconosciuti bisognosi di alloggio, i locali residenziali del patrimonio edilizio comunale ai sensi dei contratti di affitto sociale "contiene una metodologia approssimativa per determinare l'importo del reddito e il valore della proprietà al fine di riconoscere i cittadini come poveri e fornire loro con alloggi in base a contratti di affitto sociale.

Il riconoscimento di un cittadino come povero avviene in più fasi:

▪ identificazione dei cittadini il cui reddito e valore patrimoniale dovrebbero essere valutati quando si classificano i cittadini a basso reddito;

▪ determinazione dell'attendibilità e verifica delle informazioni fornite dai cittadini per il riconoscimento come poveri ai fini della registrazione;

▪ determinazione dei redditi di cittadinanza;

▪ accertamento dei beni posseduti dal cittadino richiedente e dai suoi familiari e soggetti a tassazione;

▪ stabilire l'ammontare del reddito per familiare;

▪ rivalutazione del reddito e del valore dei beni dei cittadini per riconfermare il diritto a dotarli di un'abitazione.

26. Norma dello spazio abitativo. Diritto a ulteriore spazio abitativo

La norma per la fornitura di spazi residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale (tariffa di fornitura) è la dimensione minima dell'area dei locali residenziali, in base alla quale la dimensione della superficie totale dei locali residenziali prevista ai sensi si determina il contratto di locazione sociale. Il tasso di fornitura è stabilito dal governo locale, a seconda del livello di fornitura dei locali residenziali forniti nell'ambito dei contratti di affitto sociale nel comune di riferimento e di altri fattori.

La norma contabile per l'area di un'abitazione (norma contabile) è la dimensione minima dell'area di un'abitazione, sulla base della quale viene determinato il livello di fornitura dei cittadini con una superficie totale di un'abitazione per essere registrati come coloro che necessitano di locali residenziali. La dimensione di tale norma non può superare la dimensione della norma di disposizione. Questo standard viene utilizzato esclusivamente allo scopo di registrare i cittadini come coloro che necessitano di locali residenziali.

Alle autorità comunali sono stati conferiti ampi poteri nel determinare l'entità delle norme di presentazione e contabili, il che implica la responsabilità delle decisioni prese dai livelli inferiori della "verticale di gestione". Alcuni analisti, ad esempio M.Yu. Tikhomirov, sono inclini a credere che non fissare la dimensione della norma di rappresentanza per persona a livello federale (come originariamente previsto, per un importo di almeno 15 mq della superficie abitabile totale) non contribuisca a migliorare le condizioni di vita di un certo numero di regioni della Russia.

Il codice abitativo della Federazione Russa non prevede direttamente il diritto a uno spazio abitativo aggiuntivo (mentre l'articolo 39 del codice abitativo del 1983 stabilisce che ad alcune categorie di cittadini viene fornito uno spazio abitativo aggiuntivo sotto forma di una stanza o per un importo di 10 mq oltre la norma abitabile). Maggiori dettagli nei "Commenti al codice abitativo della Federazione Russa" ed. M.Yu. Tikhomirova (Mosca: Tikhomirova M.Yu., 2005).

Per talune categorie di cittadini riconosciute necessitanti di locali residenziali, possono essere stabilite altre norme per la fornitura (clausola 3, art. 50 TU). Un esempio è la legge federale del 24 novembre 1995 n. 181-FZ "Sulla protezione sociale delle persone con disabilità nella Federazione Russa" (come modificata e integrata), in conformità con la quale decreto del governo della Federazione Russa di 21 dicembre 2004 n. 817 "Sull'approvazione dell'elenco delle malattie che danno alle persone disabili che ne soffrono il diritto a uno spazio abitativo aggiuntivo" tale elenco è stato approvato.

Il diritto a uno spazio abitativo aggiuntivo (non inferiore a 15 metri quadrati e non superiore a 25 metri quadrati) è goduto anche dalle categorie di personale militare definite dalla legge (Legge federale del 27 maggio 1998 n. 76-ФЗ "Sullo status del personale militare” (come modificato e aggiunto):

▪ ufficiali con grado militare di colonnello, pari o superiore;

▪ comandanti di unità militari;

▪ personale militare - cittadini titolari di titoli onorifici della Federazione Russa;

▪ personale militare - cittadini insegnanti di istituti di istruzione militare di istruzione professionale, dipartimenti militari di istituti di istruzione statali di istruzione professionale superiore;

▪ personale militare - cittadini operatori scientifici con titoli accademici o titoli accademici.

Il decreto del Presidente della Federazione Russa del 28 aprile 1997 n. 425 "Sulla riforma degli alloggi e dei servizi comunali nella Federazione Russa" (con l'ultima modifica e aggiunta) comporta la definizione di un altro standard: lo standard federale per il norma sociale di superficie abitativa: 18 mq. metri di superficie abitativa totale per familiare composto da tre o più persone; 42 mq. metri per una famiglia di due persone; 33 mq. metri per cittadino che vive solitario.

27. La sequenza di fornitura di alloggi nell'ambito dei contratti di affitto sociale

Secondo l'art. 57 del Codice abitativo della Federazione Russa, i locali residenziali sono forniti ai cittadini che sono registrati come bisognosi di locali residenziali, in ordine di priorità, in base al momento in cui tali cittadini sono stati registrati, con alcune eccezioni.

Sono invece previsti locali ad uso abitativo in regime di contratto di locazione sociale (clausola 2, art. 57 LR):

▪ cittadini i cui locali residenziali sono riconosciuti inagibili e non possono essere riparati o ricostruiti;

▪ orfani e bambini lasciati senza cure parentali, persone orfane e bambini lasciati senza cure parentali, al termine del loro soggiorno in istituti scolastici e di altro tipo, compresi istituti di servizi sociali, in famiglie affidatarie, orfanotrofi di tipo familiare, al termine del tutela (amministrazione fiduciaria), nonché al termine del servizio nelle Forze armate della Federazione Russa o al ritorno dalle istituzioni che eseguono una pena detentiva;

▪ cittadini affetti da forme gravi di malattie croniche, il cui elenco è stabilito dalla legge (ordinanza del Ministero della Sanità dell'URSS del 28 marzo 1983 n. 330).

Il codice abitativo della Federazione Russa ha annullato i principi precedentemente esistenti di fornitura prioritaria di alloggi nell'ambito di un contratto di affitto sociale, peggiorando così la posizione delle categorie di popolazione che utilizzavano questo vantaggio. L'elenco delle principali categorie di persone bisognose di migliori condizioni abitative e aventi diritto alla fornitura prioritaria di un alloggio è attualmente praticamente non valido, ad eccezione di una nota nella legge federale 12 gennaio 1995 n. modificata e aggiunta), affermando che le persone che, in conformità con la legge, avevano il diritto alla fornitura prioritaria di alloggi nell'ambito di un contratto di locazione sociale e registrate prima del 5 marzo 1, la procedura per fornire tali locali residenziali è stabilita dalla legislazione degli enti costitutivi della Russia Federazione. Dopo il 2005° marzo 1, la formazione di tali elenchi cessa per mancanza di un'adeguata formulazione normativa. Tuttavia, questa regola si applica solo ai veterani e non si applica ad altre categorie dell'elenco specificato.

Secondo la normativa vigente, la fornitura prioritaria di alloggi nell'ambito di un contratto di locazione sociale aveva diritto a:

▪ disabili della Seconda Guerra Mondiale e familiari di soldati morti o dispersi (partigiani);

▪ disabili della Seconda Guerra Mondiale e disabili provenienti da operazioni di combattimento sul territorio di altri Stati;

▪ lavoratori disabili dei gruppi I e II e lavoratori disabili dei gruppi I e II tra il personale militare;

▪ persone che facevano parte dell'esercito attivo durante la guerra civile e la grande guerra patriottica e durante altre operazioni militari per la difesa dell'URSS, partigiani della guerra civile e della grande guerra patriottica, nonché altre persone che hanno preso parte alle operazioni militari per la difesa dell'URSS ;

▪ Partecipanti alla Seconda Guerra Mondiale;

▪ partecipanti alle ostilità sul territorio di altri Stati;

▪ Eroi dell'Unione Sovietica, Eroi del lavoro socialista, nonché persone insignite dell'Ordine della gloria, Gloria del lavoro, "Per il servizio alla Patria nelle forze armate dell'URSS" di tutti e tre i gradi; Eroi dell'URSS, Eroi della Federazione Russa, titolari a pieno titolo dell'Ordine della Gloria;

▪ famiglie contenenti persone affette da forme gravi di alcune malattie croniche definite dalla legge;

▪ familiari di veterani di guerra disabili uccisi (deceduti) o dispersi, partecipanti alla Grande Guerra Patriottica e veterani di operazioni militari nei territori di altri stati;

▪ famiglie alla nascita di gemelli;

▪ altre categorie.

L'elenco delle categorie di cittadini che avevano diritto ad un alloggio prioritario in base al contratto di locazione sociale è attualmente interessante solo come riferimento storico.

28. Motivi per riconoscere i cittadini bisognosi di alloggio. Registrazione

I cittadini che sono riconosciuti bisognosi di locali residenziali hanno il diritto di essere registrati come bisognosi di locali residenziali. Se un cittadino ha il diritto di essere registrato sul conto specificato per diversi motivi (come cittadino povero e come appartenente a una determinata categoria), a sua scelta, tale cittadino può essere registrato per uno di questi motivi o per tutti i motivi.

Secondo la legge federale del 29 dicembre 2004 n. 189-FZ "Sull'emanazione del codice abitativo della Federazione Russa" (come modificato e integrato), i cittadini registrati secondo la legge, che vivono in locali residenziali ufficiali e residenziali locali in dormitori forniti loro prima del 1 marzo 2005, non possono essere sgomberati senza la fornitura di altri locali residenziali, se il loro sgombero non è stato consentito prima sulla base della legge.

Un prerequisito per la registrazione dei cittadini che necessitano di migliori condizioni abitative e per fornire loro un alloggio è la residenza permanente in questo insediamento.

La registrazione dei cittadini come bisognosi di locali residenziali è effettuata dal governo locale sulla base di domande e documenti attestanti il diritto dei cittadini interessati a essere iscritti in questo modo, presentati all'organismo preposto al luogo di residenza. La registrazione dei cittadini incapaci viene effettuata sulla base delle domande di registrazione presentate dai loro legali rappresentanti.

La decisione sulla registrazione o il rifiuto deve essere presa entro e non oltre 30 giorni lavorativi dalla data di presentazione dei documenti all'autorità competente, entro e non oltre 3 giorni dopo che viene rilasciato un documento che conferma tale decisione.

I cittadini che, nell'intento di acquisire il diritto ad essere censiti come bisognosi di abitazione, hanno commesso atti in conseguenza dei quali possono essere riconosciuti tali, sono iscritti come bisognosi di abitazione non prima di 5 anni dalla data della commissione di queste azioni intenzionali.

I motivi per il riconoscimento dei cittadini bisognosi di locali residenziali previsti dai contratti di locazione sociale sono definiti dall'art. 51 LCD RF. Ai cittadini che necessitano di locali residenziali previsti da contratti di locazione sociale sono riconosciuti:

▪ non essere locatari di locali d'abitazione con contratto di locazione sociale o familiari di un locatario di locali d'abitazione con contratto di locazione sociale, né proprietari di locali d'abitazione o familiari del proprietario di locali d'abitazione;

▪ che sono locatari di locali residenziali con contratto di locazione sociale o familiari di un locatario di locali residenziali con contratto di locazione sociale, o proprietari di locali residenziali o familiari del proprietario di locali residenziali e dotati di una superficie totale di abitazione locali per 1 membro della famiglia in meno rispetto alla norma contabile;

▪ vivere in locali che non soddisfano i requisiti stabiliti per i locali residenziali;

▪ che sono locatari di locali d'abitazione con contratto di locazione sociale, familiari di un locatario di locali d'abitazione con contratto di locazione sociale o proprietari di locali d'abitazione, familiari del proprietario di locali d'abitazione che vivono in un appartamento occupato da più famiglie, se il della famiglia fa parte un malato affetto da una forma grave di malattia cronica, nel quale è impossibile convivere con lui nello stesso appartamento, e che non ha altri locali abitativi occupati con contratto di locazione sociale o posseduti con diritto di proprietà. L'elenco delle malattie rilevanti è stabilito dal governo della Federazione Russa.

29. Rifiuto di registrazione e cancellazione come persone che necessitano di locali residenziali

Il diritto di essere iscritti come bisognosi di abitazione resta in capo al cittadino fino a quando non riceva un immobile ad abitazione in base a contratti di affitto sociale o fino a quando non siano individuati i motivi di cancellazione previsti dalla legge.

Il rifiuto di accogliere cittadini per l'iscrizione in quanto bisognosi di locali residenziali è consentito se (articolo 54 LC RF):

▪ non sono stati presentati i documenti richiesti in questo caso;

▪ sono stati presentati documenti che non confermano il diritto dei cittadini interessati ad essere registrati come bisognosi di abitazione;

▪ non è scaduto il periodo stabilito dalla legge per il deterioramento deliberato dei loro alloggi da parte dei cittadini al fine di riconoscerli come bisognosi di locali residenziali (articolo 53 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). Questo periodo è di 5 anni.

La decisione di rifiutare la registrazione deve contenere i motivi di tale rifiuto con un riferimento obbligatorio alle violazioni che hanno determinato il rifiuto. La decisione è emessa o trasmessa al cittadino che ha presentato la relativa domanda di registrazione entro e non oltre 3 giorni lavorativi dalla data della sua adozione e può essere impugnata in giudizio.

I cittadini sono cancellati come bisognosi di alloggio nei seguenti casi:

▪ presentare domanda di cancellazione presso il luogo di immatricolazione;

▪ hanno perso i motivi che danno loro diritto a ricevere un'abitazione nell'ambito di un contratto di locazione sociale;

▪ la partenza verso il luogo di residenza in un altro ente comunale, ad eccezione dei casi di cambio di residenza all'interno delle città federali di Mosca e San Pietroburgo;

▪ ricevono, secondo la procedura stabilita, fondi di bilancio da un'autorità statale o locale per l'acquisto o la costruzione di locali residenziali;

▪ fornitura loro da parte di un'autorità statale o di un ente governativo locale di un terreno per la costruzione di un edificio residenziale;

▪ identificazione nei documenti da loro presentati all'organismo che effettua la registrazione, informazioni che non corrispondono alla realtà e che sono servite come base per la registrazione, nonché azioni illegali dei funzionari dell'organismo che effettua la registrazione al momento di decidere sulla questione di registrazione.

La procedura per prendere una decisione sulla cancellazione dei cittadini che necessitano di locali residenziali è simile alla procedura per prendere una decisione sulla registrazione di un cittadino che necessita di locali residenziali.

Le decisioni sulla cancellazione dei cittadini in quanto bisognosi di abitazione devono essere assunte dall'ente, sulla base delle cui decisioni tali cittadini sono stati ammessi a tale registro, entro e non oltre 30 giorni lavorativi dalla data di scoperta delle circostanze che sono la base per prendere tali decisioni. Le decisioni di cancellazione dei cittadini in quanto bisognosi di locali residenziali devono contenere i motivi di cancellazione con un riferimento obbligatorio alle circostanze che hanno portato all'adozione di tale decisione. Le decisioni di cancellazione dal registro dei cittadini che necessitano di locali residenziali sono emesse o inviate ai cittadini nei confronti dei quali tali decisioni sono prese entro e non oltre 3 giorni lavorativi dalla data in cui tali decisioni sono state adottate e possono essere impugnate da questi cittadini in tribunale.

I cittadini iscritti prima del 1 marzo 2005 allo scopo di dotarli successivamente di locali residenziali in base al contratto di locazione sociale conservano il diritto di essere su tale conto fino a quando non ricevono locali residenziali in base al contratto di locazione sociale. A questi cittadini vengono forniti alloggi nell'ambito dei contratti di locazione sociale in maniera generale, cioè senza tener conto della priorità prevista dalla normativa precedente.

30. Alloggi in affitto sociale

L'affitto sociale di alloggi è previsto nel cap. 8 della LC RF ed è svolto sulla base del relativo accordo. L'inquilino di un'abitazione in un condominio, in base a un contratto di locazione sociale per questa abitazione, acquisisce anche il diritto di utilizzare la proprietà comune di questa casa. L'assenza temporanea di un inquilino di un'abitazione ai sensi di un contratto di locazione sociale, di uno qualsiasi dei membri della sua famiglia che vivono con lui o di tutti questi cittadini non comporta una modifica dei loro diritti e obblighi ai sensi di un contratto di locazione sociale.

L'inquilino, previo consenso scritto dei suoi familiari, anche temporaneamente assenti, e il locatore hanno il diritto di intraprendere una serie di atti giuridicamente rilevanti:

▪ Вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей (в этом случае согласие наймодателя не требуется) или других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

▪ Разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих - временных жильцов. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

▪ Обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения, если общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления. Наймодатель на основании соответствующего заявления нанимателя жилого помещения обязан предоставить ему (по согласованию с ним) другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.

▪ Осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма вправе требовать от него такого обмена (в т. ч. и на жилое помещения, находящиеся в разных домах или квартирах). В случае не достижения соглашения между нанимателем и членами его семьи по данному вопросу, он подлежит решению в судебном порядке. Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

31. La nozione di contratto di locazione

In base a un contratto di locazione sociale per l'alloggio, una parte - il proprietario del patrimonio immobiliare statale o comunale (proprietario) si impegna a trasferire all'altra parte - un cittadino (affittuario) l'alloggio per il possesso e l'uso per abitarlo alle condizioni stabilite dalla legislazione sugli alloggi (articolo 60 ZhK RF). Un ente statale autorizzato o un ente di autogoverno locale autorizzato o una persona da esso autorizzata può agire come proprietario ai sensi dell'accordo.

Il contratto per l'affitto sociale di un'abitazione si conclude per iscritto senza stabilirne il periodo di validità sulla base di una decisione sulla fornitura di un'abitazione del fondo per gli alloggi ad uso sociale.

Diritti e doveri delle parti.

Il locatore ha il diritto di pretendere il tempestivo pagamento del pagamento dell'abitazione e delle utenze.

Il locatore è obbligato:

▪ trasferimento all'affittuario dell'abitazione libera dai diritti di altre persone;

▪ partecipare alla corretta manutenzione e riparazione dei beni comuni nel condominio in cui si trovano i locali residenziali affittati;

▪ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

▪ assicurarsi che all'inquilino siano fornite le utenze necessarie e di qualità adeguata.

L'inquilino ha diritto nel modo prescritto:

▪ вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

▪ сдавать жилое помещение в поднаем;

▪ разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

▪ осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

L'inquilino è obbligato:

▪ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

▪ обеспечивать сохранность жилого помещения;

▪ поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

▪ проводить текущий ремонт жилого помещения;

▪ воевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

▪ информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Inoltre, ciascuna delle parti del contratto può avere altri diritti e obblighi, in conformità con la legge e il relativo contratto di lavoro.

Il locatore è responsabile dell'inadempimento o dell'indebito adempimento dei suoi obblighi per la tempestiva revisione dei locali residenziali locati, dei beni comuni in un condominio e degli apparati ubicati nei locali residenziali e destinati alla fornitura di servizi pubblici. In questo caso, il datore di lavoro, a sua scelta, ha il diritto di chiedere:

▪ уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

▪ возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

▪ возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

La risoluzione del contratto di locazione sociale di un'abitazione su richiesta del locatore in un procedimento giudiziario è identica allo sfratto da tale abitazione e può essere effettuata anche previo accordo delle parti in qualsiasi momento. La risoluzione del contratto avviene in caso di:

▪ выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;

▪ утраты (разрушения) жилого помещения;

▪ смерти одиноко проживавшего нанимателя.

32. Subaffitto di locali residenziali

Il subaffitto di locali residenziali forniti nell'ambito di un contratto di locazione sociale è uno dei tipi di diritti dell'inquilino ai sensi di tale contratto (articolo 76 della LC RF). Limita questo diritto (articolo 76 della LC RF):

▪ mancanza del consenso scritto del locatore e dei suoi familiari conviventi con l'affittuario; così come tutti gli inquilini e i membri delle loro famiglie che convivono con loro, tutti i proprietari e i membri delle loro famiglie che convivono con loro in caso di sublocazione di locali d'abitazione situati in un appartamento comune;

▪ riduzione della superficie totale dei corrispondenti locali residenziali per residente a seguito di sublocazione ad un valore inferiore alla norma contabile e in un appartamento comune - inferiore alla norma di disposizione;

▪ una delle forme gravi di malattie croniche di una delle parti subaffittate di questo locale residenziale.

Il contratto di sublocazione di locali residenziali previsti da un contratto di locazione sociale è stipulato per iscritto per il periodo indicato nel contratto. In assenza di indicazione nel contratto del termine della sua validità, il contratto si considera concluso per 1 anno. Una copia del contratto viene trasferita al locatore di questi locali residenziali. Il contratto deve specificare i cittadini che si stabiliscono insieme al subaffittuario nell'abitazione.

Il contratto di sublocazione di locali residenziali previsto da contratto sociale è a pagamento. La procedura, le condizioni, i termini di pagamento e l'importo del pagamento per il subaffitto di locali residenziali previsti da un contratto di locazione sociale sono stabiliti di comune accordo tra le parti nel contratto di sublocazione.

Possibili cause di risoluzione del contratto di sublocazione di locali residenziali previsti da contratto di locazione sociale:

▪ scadenza del periodo per il quale è stata conclusa;

▪ risoluzione di un contratto di locazione sociale.

Il contratto di sublocazione per i locali residenziali previsti da un contratto di locazione sociale può essere risolto:

▪ previo accordo delle parti;

▪ se il subaffittuario non rispetta i termini del contratto di sublocazione residenziale.

Se il subaffittuario di una proprietà residenziale fornita in base a un contratto di locazione sociale, o un cittadino per le cui azioni questo subaffittuario è responsabile, utilizza questa proprietà residenziale per altri scopi, viola sistematicamente i diritti e gli interessi legittimi dei vicini o maltratta la proprietà residenziale, consentendo per essere distrutto, l'inquilino dell'abitazione ha il diritto di avvertire il subaffittuario della necessità di eliminare le violazioni. Se tali violazioni comportano la distruzione dell'abitazione, l'inquilino dell'abitazione ha anche il diritto di fissare un termine ragionevole affinché questo subaffittuario ripari l'abitazione. Se il subconduttore o il cittadino per le cui azioni questo subconduttore è responsabile, dopo aver avvertito il conduttore, continua a violare i diritti e gli interessi legittimi dei vicini o ad utilizzare i locali residenziali per altri scopi o non effettua le riparazioni necessarie senza buona ragione, l'inquilino ha il diritto di risolvere il contratto di sublocazione residenziale in un procedimento giudiziario locali e sfrattare il subaffittuario e gli universi insieme al subaffittuario dei cittadini.

Se, alla risoluzione o risoluzione del contratto di sublocazione di locali abitativi, il subaffittuario si rifiuta di lasciare i locali abitativi, il subaffittuario è soggetto a sfratto in tribunale senza fornire altro locale abitativo insieme ai cittadini conviventi.

Se il contratto di sublocazione di alloggi previsti da un contratto di locazione sociale è concluso senza specificare un periodo, la parte contraente - l'iniziatore della risoluzione del contratto, è obbligata a notificare all'altra parte la risoluzione del contratto di sublocazione 3 mesi in anticipo.

33. Sfratto da un'abitazione fornita nell'ambito di un contratto di locazione sociale

Lo sfratto dei cittadini dai locali residenziali previsti dai contratti di affitto sociale è effettuato in un procedimento giudiziario:

▪ fornitura di altri locali residenziali confortevoli (in relazione alle condizioni della località interessata) nell'ambito di contratti di locazione sociale, rispondenti ai requisiti stabiliti e situati entro i confini della località data, equivalenti in superficie totale ai locali residenziali precedentemente occupati;

▪ con la fornitura di altri locali residenziali nell'ambito di contratti di locazione sociale;

▪ senza messa a disposizione di altri locali abitativi.

I cittadini sono sfrattati dai locali residenziali con la fornitura di altri locali residenziali confortevoli nell'ambito dei contratti di affitto sociale nei casi in cui (articolo 85 del LC RF):

▪ l'abitazione in cui sono ubicati i locali residenziali sia oggetto di demolizione;

▪ i locali residenziali sono soggetti a trasferimento in locali non residenziali;

▪ i locali residenziali siano dichiarati inagibili;

▪ a seguito di importanti riparazioni o ricostruzione di una casa, se:

▪ gli alloggi non possono essere conservati;

▪ la superficie totale di questo locale diminuirà, per cui l'inquilino e i membri della sua famiglia che vi abitano potranno essere riconosciuti come bisognosi di locali residenziali, ma hanno il diritto di trasferirsi in tali locali residenziali;

▪ la superficie totale dei locali residenziali aumenterà, per cui la superficie totale dei locali residenziali occupati per membro della famiglia supererà significativamente la norma di disposizione.

Per fornire altri alloggi confortevoli sono necessari:

▪ ente governativo o ente locale che ha preso la decisione sulla demolizione - quando si demolisce una casa;

▪ locatore - in tutti gli altri casi.

Lo sfratto in un procedimento giudiziario con la fornitura di un'altra abitazione in base a un contratto di locazione sociale si applica se l'inquilino ei membri della sua famiglia conviventi con lui per più di 6 mesi, senza giustificato motivo, non pagano l'alloggio e le utenze. La dimensione dei locali residenziali forniti in cambio di quello occupato è determinata secondo le norme stabilite per il trasloco in un ostello.

Nella decisione di sfratto del tribunale devono essere indicati i locali residenziali forniti a un cittadino sfrattato con provvedimento del tribunale.

Lo sfratto senza fornire altro alloggio è definito dall'art. 91 del Codice abitativo della Federazione Russa nei casi in cui il datore di lavoro e (o) i membri della sua famiglia convivono con lui:

▪ utilizzare i locali residenziali per altri scopi;

▪ violare sistematicamente i diritti e gli interessi legittimi dei vicini;

▪ gestiscono male i locali residenziali, permettendone la distruzione;

allo stesso tempo, queste violazioni non vengono eliminate su richiesta del locatore.

Se queste violazioni comportano la distruzione dell'abitazione, il locatore ha il diritto di eliminarle con gli sforzi dell'inquilino o dei suoi familiari. Se l'inquilino dell'abitazione e (o) i suoi familiari conviventi, dopo aver avvertito il locatore, non eliminano tali violazioni, i cittadini colpevoli, su richiesta del locatore o di altri interessati, sono sfrattati in tribunale senza fornire un'altra abitazione. I cittadini privati della potestà genitoriale possono essere sfrattati dai locali residenziali senza la predisposizione di un altro locale residenziale, se la convivenza di tali cittadini con figli nei confronti dei quali sono privati della potestà genitoriale è riconosciuta dal tribunale come impossibile.

Gli inquilini temporanei sono soggetti allo sfratto dall'abitazione in un procedimento giudiziario senza fornire un'altra abitazione in caso di:

▪ risoluzione del contratto di locazione sociale;

▪ il loro rifiuto di lasciare l'abitazione dopo la scadenza del periodo di residenza con loro concordato.

34. Scambio di locali residenziali previsti da contratti di locazione sociale

Lo scambio di locali residenziali previsti da accordi di locazione sociale può essere effettuato tra cittadini che vivono in locali residenziali situati sia in uno che in diversi insediamenti sul territorio della Federazione Russa. Lo scambio degli alloggi si effettua senza limitare il numero dei suoi partecipanti, fermo restando il requisito del consenso scritto di tutti i familiari degli inquilini e del relativo locatore.

Lo scambio di locali residenziali tra gli inquilini di questi locali in base a contratti di locazione sociale non è consentito se:

▪ contro l'affittuario dell'abitazione scambiata è stata presentata una richiesta di rescissione o modifica del contratto sociale di locazione dell'abitazione;

▪ il diritto d'uso dell'abitazione scambiata è contestato in tribunale;

▪ i locali di abitazione oggetto di permuta siano riconosciuti inagibili secondo la procedura prevista;

▪ sia stata presa la decisione di demolire l'abitazione interessata o di ristrutturarla per destinarla ad altri scopi;

▪ è stata presa la decisione di ristrutturare la casa in questione con la ricostruzione e (o) la riqualificazione dei locali residenziali in questa casa;

▪ a seguito di uno scambio, un cittadino affetto da una delle forme gravi di malattie croniche (l'elenco è stabilito dal Governo della Federazione Russa) si trasferisce in un appartamento comune.

Un accordo sullo scambio di locali residenziali si conclude per iscritto redigendo un documento firmato dai rispettivi inquilini. L'accordo sullo scambio di locali residenziali (originale) è presentato dagli inquilini che hanno stipulato il presente contratto a ciascuno dei locatori con i quali hanno stipulato accordi per l'affitto sociale dei locali residenziali scambiati al fine di ottenere il consenso all'attuazione di lo scambio corrispondente. Tale consenso o rifiuto a darlo è redatto dal locatore per iscritto e deve essere da lui rilasciato all'inquilino (rappresentante dell'inquilino) che ha chiesto il consenso entro e non oltre 10 giorni lavorativi dalla data della domanda. Il rifiuto del locatore di dare il consenso allo scambio di locali residenziali è ammesso solo nei casi sopra elencati e può essere impugnato in giudizio.

A seguito della conclusione di un accordo di permuta degli immobili residenziali e dell'ottenimento del consenso dei relativi locatori, i contratti di locazione sociale precedentemente conclusi vengono estinti e contemporaneamente vengono conclusi i contratti di locazione sociale tra ciascuno dei locatori che ha dato il consenso al reinsediato cittadini. La risoluzione e la conclusione dei contratti specificati di assunzione sociale sono effettuate dal locatore entro e non oltre 10 giorni lavorativi dalla data della domanda dei cittadini interessati e dalla presentazione dei documenti necessari da parte degli stessi.

La permuta di locali residenziali previsti da contratti di locazione sociale può essere dichiarata non valida dal giudice per i motivi previsti dal diritto civile per il riconoscimento dell'invalidità dell'operazione, anche se tale permuta è avvenuta in violazione dei requisiti previsti dalla LC RF. Secondo l'art. 167 del Codice Civile della Federazione Russa, se una transazione è dichiarata non valida, non comporta alcuna conseguenza legale (tranne quelle relative alla sua nullità) e ciascuna delle parti è obbligata a restituire all'altra parte tutto quanto ricevuto da esso nell'ambito di questa transazione. Per quanto riguarda l'invalidità della permuta di locali residenziali, le parti sono soggette al trasferimento nei locali residenziali da loro precedentemente occupati. Se lo scambio di immobili residenziali previsti dai contratti di affitto sociale è dichiarato non valido per azioni illegali di una delle parti di tale contratto, il colpevole è tenuto a risarcire l'altra parte per le perdite subite a seguito dello scambio.

35. Patrimonio immobiliare specializzato

I locali residenziali del patrimonio immobiliare specializzato (locali residenziali specializzati) includono:

▪ locali residenziali di servizio (articolo 93 del Codice degli alloggi della Federazione Russa);

▪ altri locali nei dormitori (articolo 94 del Codice degli alloggi RF);

▪ locali residenziali del fondo di manovra (articolo 95 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa);

▪ locali residenziali in case del sistema dei servizi sociali (articolo 96 del Codice degli alloggi della Federazione Russa);

▪ locali residenziali del fondo per l'insediamento temporaneo dei migranti forzati e delle persone riconosciute come rifugiati (articolo 97 del Codice degli alloggi della Federazione Russa);

▪ locali residenziali per la protezione sociale di determinate categorie di cittadini (articolo 98 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

In quanto locali residenziali specializzati, i locali residenziali del patrimonio immobiliare statale e municipale vengono utilizzati dopo l'attribuzione di tali locali al patrimonio immobiliare specializzato in conformità con i requisiti e secondo le modalità stabilite dal governo della Federazione Russa. L'inclusione di un'abitazione in un patrimonio immobiliare specializzato con l'attribuzione di un tale locale ad una certa tipologia di esso e l'esclusione di un'abitazione dal fondo specificato sono effettuate sulla base delle decisioni dell'ente che gestisce lo Stato o il Comune patrimonio immobiliare.

I locali ad uso abitativo specializzato non sono oggetto di alienazione, locazione, locazione, fatta eccezione per il trasferimento di tali locali nell'ambito dei contratti di locazione previsti dalla LC RF (clausola 3, articolo 92 della LC RF).

Gli alloggi di servizio sono destinati alla residenza dei cittadini in relazione a:

▪ la natura dei loro rapporti di lavoro con un ente governativo, un ente governativo locale, un'impresa unitaria statale, un'istituzione statale o municipale;

▪ servizio;

▪ nomina ad un incarico di governo nella Federazione Russa o ad un incarico di governo in un'entità costituente della Federazione Russa;

▪ elezione a cariche elettive negli enti statali o negli enti locali.

I locali residenziali nei dormitori sono destinati alla residenza temporanea dei cittadini durante il loro lavoro, servizio o formazione. Sotto gli ostelli sono previste case o parti di case appositamente costruite o convertite a tale scopo. I locali residenziali nei dormitori sono dotati di mobili e altri oggetti necessari alla vita dei cittadini.

I locali residenziali del fondo di manovra sono destinati alla residenza temporanea:

▪ cittadini in relazione a importanti riparazioni o ricostruzione di una casa in cui si trovano locali residenziali da loro occupati in base a contratti di locazione sociale;

▪ cittadini che hanno perso i loro locali residenziali a seguito del pignoramento su tali locali residenziali, che sono stati acquisiti tramite un prestito bancario per l'acquisto di locali residenziali e si sono impegnati a garantire la restituzione del prestito, se al momento del pignoramento tali locali residenziali sono gli unici per loro;

▪ cittadini la cui unica abitazione è divenuta inagibile a causa di circostanze di emergenza;

▪ altri cittadini nei casi previsti dalla legge.

I locali residenziali nelle case del sistema dei servizi sociali per la popolazione sono destinati alla residenza dei cittadini che, a norma di legge, sono classificati come cittadini bisognosi di protezione sociale speciale con l'erogazione di servizi medici e sociali.

I locali residenziali per la protezione sociale di alcune categorie di cittadini sono destinati al soggiorno di cittadini che, a norma di legge, sono classificati come cittadini bisognosi di protezione sociale speciale. Le categorie di tali cittadini sono stabilite dalla legislazione federale, dalla legislazione degli enti costitutivi della Federazione Russa.

36. Fornitura di alloggi specializzati

Gli alloggi di servizio forniti a un cittadino all'interno della norma sociale dell'area abitativa devono essere ben mantenuti e soddisfare gli standard sanitari e tecnici. L'ottenimento di un alloggio in ufficio non costituisce motivo di esclusione di un dipendente (militare) dalle liste di attesa per il miglioramento delle condizioni abitative.

La procedura per la fornitura di locali residenziali ufficiali è determinata dal cap. 10 ZhK RF. I locali residenziali di servizio sono forniti sulla base delle decisioni dei proprietari di tali locali (autorità statali autorizzate o enti locali autorizzati di autogoverno che agiscono per loro conto) o persone da loro autorizzate in base a contratti di affitto di locali per uffici. Fanno eccezione i locali residenziali per la protezione sociale di alcune categorie di cittadini, previsti da contratti ad uso gratuito. I cittadini delle categorie definite dalla legge che non sono provvisti di locali residenziali nell'insediamento corrispondente hanno diritto a locali residenziali specializzati.

Ai sensi dell'art. 104 del Codice abitativo della Federazione Russa, gli alloggi di servizio sono forniti ai cittadini sotto forma di un appartamento separato. La normativa abitativa definisce la corrispondenza tra i livelli di autorità che determinano le categorie di tali cittadini e le tipologie di patrimonio abitativo:

▪ da un ente governativo della Federazione Russa - nel patrimonio immobiliare della Federazione Russa;

▪ da un ente governativo di un'entità costituente della Federazione Russa - nel patrimonio immobiliare di un'entità costituente della Federazione Russa;

▪ amministrazioni locali - nel patrimonio edilizio comunale.

Il contratto per l'impiego di locali per uffici è concluso per il periodo di rapporti di lavoro, di servizio o di posizione pubblica della Federazione Russa, una posizione pubblica di un ente costituente della Federazione Russa o in una posizione elettiva. La cessazione del rapporto di lavoro o della carica in una posizione pubblica della Federazione Russa, una posizione pubblica di un'entità costituente della Federazione Russa o in una posizione elettiva, nonché il licenziamento dal servizio, sono la base per la risoluzione del contratto per l'assunzione di locali per uffici .

I locali residenziali del fondo mobile sono forniti al prezzo di almeno 6 mq. metri di superficie a persona. Il contratto per l'affitto di un locale residenziale del fondo mobile è concluso per il periodo:

▪ fino al completamento di importanti riparazioni o ricostruzione della casa;

▪ prima della conclusione degli accordi con i cittadini che hanno perso l'abitazione a causa del pignoramento, dopo la vendita dell'abitazione su cui è stato applicato il pignoramento;

▪ fino al completamento degli accordi con i cittadini i cui soli locali residenziali sono diventati inadatti alla vita a causa di circostanze di emergenza, o fino alla fornitura loro di locali residenziali del patrimonio abitativo statale o comunale;

▪ stabilito dalla legge.

Un caso speciale in cui ai cittadini vengono forniti locali ufficiali è il passaggio del servizio militare da parte di personale militare con contratto. In questo caso, i membri delle loro famiglie conviventi hanno anche a disposizione uno spazio ufficio secondo le norme stabilite dagli atti normativi della Federazione Russa.

Le abitazioni ad uso ufficio, ad eccezione del patrimonio abitativo delle aziende demaniali e delle altre imprese agricole ad esse equiparate, non sono oggetto di privatizzazione ai sensi dell'art. 4 Legge della Federazione Russa del 4 luglio 1991 n. 1541-I "Sulla privatizzazione del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa" (e successive modifiche e integrazioni). I proprietari del patrimonio immobiliare o gli enti da essi autorizzati, nonché le imprese cui il patrimonio immobiliare è assegnato in diritto di gestione economica, e gli enti sotto la cui gestione operativa il patrimonio immobiliare è stato trasferito, con il consenso dei proprietari, hanno il diritto di prendere decisioni sulla privatizzazione di locali residenziali ufficiali.

37. Contratto di locazione per locali residenziali specializzati

In base a un contratto di locazione per locali residenziali specializzati, una parte - il proprietario di locali residenziali specializzati (un ente autorizzato del potere statale o un ente autorizzato dell'autogoverno locale che agisce per suo conto) o una persona da lui autorizzata (proprietario) si impegna a trasferire questi locali residenziali all'altra parte - un cittadino (inquilino) dietro compenso di possesso e utilizzo per la residenza temporanea in esso (articolo 100 della LC RF).

Il contratto di locazione per locali residenziali specializzati può essere risolto in qualsiasi momento previo accordo delle parti o unilateralmente su iniziativa dell'inquilino (art. 101 LC RF). In caso di violazione da parte dell'inquilino o dei suoi familiari degli obblighi relativi all'affitto di locali residenziali specializzati, il contratto di locazione può essere risolto in sede giudiziaria su richiesta del locatore.

Il contratto di locazione per locali residenziali specializzati si estingue per:

▪ perdita (distruzione) di tali locali residenziali o per altri motivi previsti dalla legge;

▪ trasferimento della proprietà di locali ad uso ufficio o di locali residenziali in un dormitorio, nonché trasferimento di tali locali residenziali alla gestione economica o operativa di un'altra persona giuridica. Un'eccezione è il caso se il nuovo proprietario di tali locali residenziali o la persona giuridica alla quale tali locali residenziali sono stati trasferiti è parte di un contratto di lavoro con il dipendente che è l'affittuario di tali locali residenziali.

In caso di risoluzione o risoluzione dei contratti per l'affitto di locali residenziali specializzati, i cittadini devono liberare i locali residenziali che occupavano nell'ambito di tali contratti. In caso di rifiuto di lasciare i locali residenziali, i cittadini sono soggetti allo sfratto in tribunale senza la fornitura di altri locali residenziali, ad eccezione di alcuni casi:

▪ quando la proprietà dei locali ad uso ufficio o dei locali residenziali in un dormitorio, nonché dei locali residenziali stessi, viene trasferita alla gestione economica o operativa di un'altra persona giuridica;

▪ se questo ufficio è occupato da cittadini che non sono locatari di locali residenziali con contratto di locazione sociale o membri della famiglia del locatario, o proprietari di locali residenziali o familiari del proprietario di locali residenziali e che sono registrati come bisognosi di locali residenziali di le seguenti categorie:

▪ familiari del personale militare, funzionari, dipendenti degli organi degli affari interni, degli organi dei servizi di sicurezza federali, degli organi doganali della Federazione Russa, dei vigili del fuoco statali, degli organi di controllo sulla circolazione degli stupefacenti e delle sostanze psicotrope, delle istituzioni e degli organi della sistema penale, morti (deceduti) o dispersi mentre prestavano servizio militare o doveri ufficiali;

▪ pensionati di vecchiaia;

▪ familiari di un dipendente a cui sono stati assegnati uffici o alloggi in dormitorio e che è deceduto;

▪ disabili dei gruppi I o II, la cui invalidità è avvenuta a seguito di un infortunio sul lavoro per colpa del datore di lavoro, disabili dei gruppi I o II, la cui invalidità è avvenuta a seguito di una malattia professionale in relazione alla prestazione di lavoro, personale militare disabile che è diventato invalido dei gruppi I o II a causa di lesioni, commozioni cerebrali o lesioni subite durante l'esercizio delle funzioni di servizio militare o in seguito a una malattia associata all'esecuzione delle funzioni di servizio militare.

In caso di sfratto, le categorie di cittadini elencate sono dotate di altri locali residenziali, che dovrebbero essere ubicati entro i confini dell'insediamento corrispondente.

38. Il concetto di ostello

I locali residenziali nei dormitori sono destinati alla residenza temporanea dei cittadini durante il loro lavoro, servizio o formazione (articolo 94 della LC RF). Sotto gli ostelli sono previste case o parti di case appositamente costruite o convertite a tale scopo. I locali residenziali nei dormitori sono dotati di mobili e altri oggetti necessari alla vita dei cittadini.

I locali residenziali nei dormitori sono forniti al prezzo di almeno 6 metri quadrati di superficie abitabile per persona (articolo 105 della LC RF). Il contratto per l'affitto di un'abitazione in un ostello è concluso per il periodo di rapporti di lavoro, di servizio o di formazione. La risoluzione dei rapporti di lavoro, lo studio e il licenziamento dal servizio sono la base per la risoluzione del contratto per l'affitto di alloggi in un ostello.

Lo sgombero dei cittadini dai locali ad uso abitativo in dormitorio con dotazione di altri locali ad uso abitativo è effettuato dall'ex proprietario o persona giuridica che trasferisce i locali ad uso abitativo di pertinenza nel caso previsto dal comma 2 dell'art. 102 ZhK RF.

Ai sensi del comma 3 dell'art. 20 della legge federale 25 luglio 2002 n. 113-FZ "Sul servizio civile alternativo" (come da ultimo modificato e aggiunto), gli organismi che prevedono il passaggio del servizio civile alternativo forniscono gratuitamente un ostello per i cittadini sottoposti a tale servizio all'esterno il territorio in cui sono residenti permanenti.

Ai sensi del comma 1, 3 dell'art. 15 Legge federale del 27 maggio 1998 n. 76-FZ "Sullo status del personale militare" (come modificato e integrato), personale militare - i cittadini stranieri sono alloggiati per l'intero periodo del servizio militare in dormitori di unità militari (campi militari ). Personale militare: i cittadini che prestano servizio militare con un contratto e i membri delle loro famiglie che sono arrivati in un nuovo luogo di servizio militare, prima di ricevere un alloggio secondo le norme stabilite dagli atti normativi della Federazione Russa, hanno il diritto di fornire loro con alloggi ufficiali adatti alla residenza temporanea, o ostelli.

La legge federale n. 22-FZ del 1996 agosto 125 "Sull'istruzione professionale superiore e post-laurea" (e successive modifiche e integrazioni) definisce le disposizioni relative all'offerta di spazi abitativi con dormitori agli studenti che necessitano di spazio abitativo (clausola 3, articolo 16). Ogni studente che necessita di spazio vitale deve avere un posto in un ostello che soddisfi gli standard sanitari e le regole se esiste un adeguato patrimonio abitativo di un istituto di istruzione superiore. Se vi sono studenti che necessitano di spazio abitativo, non è consentito utilizzare lo spazio abitativo dei dormitori inclusi nel patrimonio abitativo di un istituto di istruzione superiore per altri scopi (affitti e altre transazioni), nonché un uso che ne comporti la riduzione . Viene stipulato un accordo con ogni studente che vive in un ostello, il cui modulo standard è approvato dall'autorità educativa statale federale.

L'importo del pagamento per l'utilizzo dei locali residenziali nelle singole stanze degli ostelli (tariffe di affitto) è determinato in base all'area di queste stanze moltiplicando il prezzo corrispondente per la superficie abitabile dei locali residenziali occupati. Quando più cittadini vivono in una stanza di un ostello, il proprietario dell'ostello stabilisce la procedura per determinare l'importo del pagamento per l'uso di questa stanza.

L'importo del pagamento per il soggiorno in ostello, utenze e servizi alla persona per gli studenti non può superare il 5 per cento della borsa di studio, e il costo massimo del soggiorno in ostello è fissato in non più del 3 per cento della borsa di studio per gli studenti vincitori (Decreto del il governo della Federazione Russa del 18 gennaio 1992 n. 33 "Su misure aggiuntive per la protezione sociale dei giovani studenti" (come modificato e aggiunto)).

39. Il concetto di abitazione e cooperative edilizie

L'organizzazione e le attività delle cooperative edilizie e abitative (di seguito denominate cooperative edilizie) sono disciplinate dal cap. 11 LCD RF. Una cooperativa abitativa è un'associazione di volontariato di cittadini e (o) persone giuridiche sulla base dell'appartenenza al fine di soddisfare i bisogni dei cittadini in alloggi, nonché per gestire locali residenziali e non residenziali in una casa cooperativa (articolo 110 del il codice abitativo della Federazione Russa). I membri di una cooperativa di edilizia abitativa, con fondi propri, partecipano all'acquisizione, ricostruzione e successiva manutenzione di un condominio.

Le cooperative edilizie sono cooperative di consumatori. I cittadini che hanno compiuto i 16 anni di età e (o) persone giuridiche hanno il diritto di aderire a cooperative edilizie. L'articolo 49 del Codice abitativo della Federazione Russa definisce le categorie di cittadini che hanno il diritto di prelazione di aderire a cooperative edilizie organizzate con l'assistenza delle autorità statali della Federazione Russa, delle autorità statali degli enti costituenti della Federazione Russa o delle autorità locali governi:

1) cittadini a basso reddito riconosciuti bisognosi di alloggio. I poveri ai fini della regolamentazione abitativa sono cittadini, se riconosciuti tali dall'autogoverno locale secondo la procedura stabilita dalla legge, tenuto conto del reddito attribuibile a ciascun familiare e del valore degli immobili di proprietà familiari e soggetti a tassazione;

2) altri cittadini riconosciuti come bisognosi di locali residenziali in conformità con la legge federale o la legge di un ente costituente della Federazione Russa.

Il numero dei soci di una cooperativa edilizia non può essere inferiore a 5, ma non deve superare il numero dei locali residenziali in un condominio in costruzione o acquisito dalla cooperativa. La decisione di organizzare una cooperativa abitativa è presa da un incontro dei fondatori, a cui hanno diritto di partecipare coloro che desiderano organizzare una cooperativa abitativa. La decisione dell'assemblea dei fondatori sull'organizzazione di una cooperativa edilizia e sull'approvazione del suo statuto si considera adottata, a condizione che le persone che desiderano entrare a far parte della cooperativa edilizia (fondatori) abbiano votato a favore di tale decisione. La decisione dell'assemblea dei fondatori di una cooperativa abitativa è documentata in un protocollo.

La carta di una cooperativa immobiliare deve contenere le seguenti informazioni:

▪ sul nome della cooperativa, sulla sua ubicazione, sull'oggetto e sullo scopo delle sue attività;

▪ sulla procedura per diventare socio della cooperativa, la procedura per lasciare la cooperativa e per emettere un contributo azionario e altri pagamenti;

▪ sull'importo dei conferimenti di ingresso e di azioni, sulla composizione e sulla procedura per il loro pagamento, sulla responsabilità per violazione degli obblighi di effettuarli;

▪ sulla composizione e competenza degli organi direttivi della cooperativa e degli organi di controllo delle attività della cooperativa, la procedura per il loro processo decisionale, anche su questioni sulle quali le decisioni sono prese all'unanimità oa maggioranza qualificata dei voti;

▪ sulla procedura di copertura delle perdite subite dai soci della cooperativa;

▪ sulla procedura di riorganizzazione e liquidazione della cooperativa.

La carta di una cooperativa immobiliare può contenere altre disposizioni che non contraddicono il LCD, altre leggi federali.

La registrazione statale di una cooperativa immobiliare viene effettuata in conformità con la legislazione sulla registrazione statale delle persone giuridiche.

Gli organi di governo di una cooperativa edilizia sono:

▪ assemblea generale dei soci della cooperativa edilizia;

▪ conferenza, se il numero dei partecipanti all'assemblea generale dei membri della cooperativa edilizia è superiore a 50 e ciò è previsto dallo statuto della cooperativa edilizia;

▪ il consiglio della cooperativa edilizia e il presidente del consiglio della cooperativa edilizia.

40. Gestione e controllo nelle cooperative edilizie

L'organo di governo supremo di una cooperativa immobiliare (articolo 117 del codice abitativo della Federazione Russa) è l'assemblea generale dei membri della cooperativa (conferenza), che è convocata secondo le modalità e ha la competenza stabilita dallo statuto della cooperativa .

L'assemblea generale dei soci di una cooperativa edilizia è competente se vi è presente più del 50 per cento dei soci della cooperativa. La decisione dell'assemblea generale dei soci della cooperativa edilizia si considera adottata a condizione che più della metà dei soci della cooperativa edilizia presenti a tale assemblea generale abbia votato a favore e su questioni specificate nell'atto costitutivo della cooperativa edilizia , più dei tre quarti dei soci della cooperativa edilizia che erano presenti a tale assemblea generale . La decisione dell'assemblea generale dei soci di una cooperativa edilizia è redatta in un protocollo e, se adottata secondo le modalità prescritte, vincola tutti i soci di una cooperativa edilizia.

Il consiglio di una cooperativa abitativa (articolo 118 del codice abitativo della Federazione Russa) è eletto tra i membri della cooperativa abitativa dall'assemblea generale dei membri della cooperativa abitativa (conferenza) e gestisce le attuali attività della cooperativa, elegge tra i suoi soci il presidente della cooperativa ed esercita altri poteri non attribuiti dall'atto costitutivo della cooperativa alla competenza dell'assemblea dei soci della cooperativa. Il numero dei membri del consiglio, la durata e la procedura per la sua attività, la procedura per prendere le decisioni da parte dello stesso sono stabiliti dall'atto costitutivo e dai documenti interni della cooperativa (regolamento, regolamento o altro documento della cooperativa). Il consiglio di una cooperativa immobiliare è responsabile dinanzi all'assemblea generale dei membri della cooperativa (conferenza).

Il presidente del consiglio della cooperativa edilizia è eletto dal consiglio della cooperativa edilizia tra i suoi membri per un periodo determinato dall'atto costitutivo della cooperativa edilizia. Il presidente di una cooperativa edilizia, nell'esercizio dei suoi diritti e nell'esercizio delle sue funzioni, deve agire nell'interesse della cooperativa in buona fede e ragionevolmente.

Le funzioni del presidente del consiglio di una cooperativa edilizia sono determinate dall'art. 119 LCD RF:

▪ обеспечения выполнения решений правления кооператива;

▪ действие от имени кооператива без доверенности, в том числе представление его интересов и совершение сделок;

▪ осуществление иных полномочия, не отнесенных законом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Per esercitare il controllo sulle attività finanziarie ed economiche di una cooperativa edilizia, l'assemblea generale dei membri della cooperativa (conferenza) elegge una commissione di revisione (revisore dei conti) della cooperativa edilizia per un periodo non superiore a 3 anni. Il numero dei membri della commissione di revisione di una cooperativa immobiliare, la procedura per il suo lavoro è determinato dallo statuto della cooperativa e da altri documenti interni della cooperativa. I membri della commissione di revisione non possono essere contemporaneamente membri del consiglio di una cooperativa edilizia, né ricoprire altri incarichi negli organi di gestione di una cooperativa edilizia. Il Presidente della Commissione di Revisione è eletto tra i suoi membri. La commissione di revisione (revisore dei conti) ha il diritto di condurre in qualsiasi momento una revisione delle attività finanziarie ed economiche della cooperativa. Inoltre, deve avere accesso a tutta la documentazione relativa alle attività della cooperativa.

La commissione di revisione (revisore dei conti) di una cooperativa immobiliare:

▪ в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже 1 раза в год;

▪ представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

▪ отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

41. Diritti e doveri dei soci di cooperative edilizie

Il cittadino o una persona giuridica che intenda diventare socio di una cooperativa edilizia deve presentare apposita domanda al consiglio della cooperativa edilizia, che deve essere esaminata entro un mese dal consiglio della cooperativa edilizia e approvata con decisione del consiglio generale riunione dei membri della cooperativa abitativa (conferenza). Per essere riconosciuto come socio di una cooperativa edilizia, un cittadino o una persona giuridica dopo l'approvazione della decisione di ammissione a socio in una cooperativa edilizia da parte dell'assemblea generale dei soci della cooperativa (conferenza) deve pagare una quota di iscrizione. A tale cittadino o persona giuridica viene fornito un alloggio nelle case di una cooperativa immobiliare in base all'importo del contributo azionario versato. La base per il possesso, l'uso e, nei limiti stabiliti dalla legge, della dismissione dei locali residenziali è l'appartenenza ad una cooperativa edilizia. Il socio di una cooperativa edilizia acquisisce la proprietà di un'abitazione in un condominio se il contributo azionario è interamente versato.

Il contributo azionario è determinato dal diritto di condividere un socio di una cooperativa edilizia. Una quota può appartenere a uno o più cittadini o persone giuridiche. La suddivisione di un'abitazione in una casa di una cooperativa immobiliare tra soggetti aventi diritto ad una quota è consentita se a ciascuno di tali soggetti può essere assegnata un'abitazione isolata o esiste una possibilità tecnica di riorganizzazione e (o) riprogettazione di non isolati locali in abitazioni isolate.

Il socio di una cooperativa di edilizia abitativa e i suoi familiari conviventi, di comune accordo e previo avviso al consiglio della cooperativa di edilizia abitativa, hanno il diritto di consentire a residenti temporanei di abitare in un edificio residenziale che sia in loro uso in alle modalità e alle condizioni previste dalla legge (articolo 80 del codice abitativo della Federazione Russa).

Il socio di una cooperativa immobiliare che non abbia versato integralmente il contributo di partecipazione, con il consenso dei membri della sua famiglia convivente e del consiglio di amministrazione della cooperativa immobiliare, ha diritto di affittare parte o tutto lo spazio abitativo che ha occupa a pagamento la casa della cooperativa edilizia. Una cooperativa di edilizia abitativa ha il diritto di affittare a pagamento gli alloggi lasciati liberi.

L'adesione ad una cooperativa immobiliare si estingue in caso di:

▪ выхода члена кооператива;

▪ исключения члена кооператива;

▪ ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

▪ ликвидации жилищного кооператива;

▪ смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

In caso di decesso di un membro di una cooperativa di edilizia abitativa, i suoi eredi hanno il diritto di diventare soci di questa cooperativa di edilizia abitativa per decisione dell'assemblea generale dei membri della cooperativa di edilizia abitativa (conferenza). La legge definisce il diritto preferenziale di adesione alla cooperativa edilizia degli eredi del socio defunto della cooperativa edilizia.

Un membro di una cooperativa immobiliare può essere espulso da una cooperativa immobiliare sulla base di una decisione dell'assemblea generale dei membri di una cooperativa immobiliare (conferenza) in caso di grave inadempimento da parte di questo membro, senza giustificato motivo, degli obblighi stabiliti dalla legge o dallo statuto della cooperativa edilizia. Al socio di una cooperativa edilizia che non abbia versato l'intera quota di contributo ed è stato espulso dalla cooperativa edilizia, è corrisposto l'importo della sua quota entro un termine non superiore a 2 mesi dalla data della sua esclusione. Successivamente, lui e i suoi familiari perdono il diritto di utilizzare l'alloggio nella casa della cooperativa immobiliare e sono obbligati a liberarlo entro 2 mesi. In caso di rifiuto di lasciare un'abitazione, i cittadini sono soggetti allo sfratto in un procedimento giudiziario senza fornire un'altra abitazione.

42. Benefici abitativi (concetto, tipologie)

L'articolo 160 del Codice abitativo della Federazione Russa prevede la possibilità di compensare i costi di pagamento di locali residenziali e servizi per determinate categorie di cittadini. La procedura per la loro fornitura è determinata da:

▪ leggi federali (ad esempio, legge federale n. 30-FZ del 2002 giugno 78 “Sulle indennità monetarie per i dipendenti di alcune autorità esecutive federali, altri pagamenti a questi dipendenti e le condizioni per il trasferimento di alcune categorie di dipendenti dell'imposta federale autorità di polizia e doganali della Federazione Russa ad altre condizioni di servizio (lavoro)" (con ultime modifiche e aggiunte); Legge federale del 7 novembre 2000 n. 136-FZ "Sulla protezione sociale dei cittadini impegnati nel lavoro con armi chimiche " (con ultime modifiche e aggiunte. ); Legge federale del 27 maggio 1998 n. 76-FZ "Sullo status del personale militare" (come modificata e aggiuntiva);

▪ leggi degli enti costitutivi della Federazione Russa;

atti normativi degli enti locali.

La compensazione per il costo dell'alloggio e dei servizi comunali è inclusa nel reddito familiare totale nel calcolo delle sovvenzioni ed è fornita a spese dei relativi budget.

I sussidi per il pagamento dell'alloggio e delle utenze (articolo 159 della LC RF) sono erogati ai cittadini se le loro spese per il pagamento dell'alloggio e delle utenze, calcolate sulla base della dimensione della norma regionale per l'area normativa dei locali residenziali e l'entità della norma regionale per il costo dell'alloggio e dei servizi comunali, eccedano il valore corrispondente alla quota massima ammissibile di tali spese sul reddito familiare complessivo. La dimensione degli standard regionali per l'area normativa di un'abitazione utilizzata per calcolare le sovvenzioni, il costo dell'alloggio e dei servizi comunali e la quota massima consentita delle spese dei cittadini per il pagamento di alloggi e utenze sul reddito familiare totale sono stabilite da tema della Federazione Russa. La base per stabilire questa dimensione è il livello dei prezzi, delle tariffe e degli standard utilizzati per calcolare i canoni per la manutenzione e la riparazione di locali residenziali e le utenze per gli inquilini nell'ambito di contratti di affitto sociale che vivono in locali residenziali situati in case, il livello di miglioramento, la progettazione e parametri tecnici che corrispondono alle condizioni medie del comune.

Per le famiglie con reddito medio pro capite inferiore al minimo di sussistenza stabilito, la quota massima ammissibile delle spese viene ridotta secondo un fattore correttivo pari al rapporto tra il reddito medio pro capite della famiglia e il minimo di sussistenza.

Possono beneficiare del sussidio i cittadini:

▪ o utenti di immobili residenziali di fondi edilizi statali e comunali;

▪ o locatari con contratti di locazione di locali residenziali di un patrimonio immobiliare privato;

▪ o soci di cooperative di abitazione;

▪ o proprietari di locali residenziali.

Le sovvenzioni non sono concesse ai cittadini stranieri, se non diversamente previsto dai trattati internazionali della Federazione Russa. I sussidi sono forniti da un ente locale di autogoverno o da un ente da esso autorizzato sulla base delle domande di questi cittadini, tenendo conto dei membri delle loro famiglie che risiedono stabilmente con loro. La condizione per la concessione di sussidi ai cittadini è che questi non abbiano debiti da pagare per abitazioni e utenze o la conclusione e (o) attuazione da parte dei cittadini di accordi sul suo rimborso.

Il finanziamento delle spese per la fornitura di sussidi viene effettuato dai bilanci locali a spese delle sovvenzioni fornite ai bilanci locali dai bilanci delle entità costituenti della Federazione Russa.

43. La nozione di certificato abitativo

Il regolamento sull'emissione e la circolazione dei certificati abitativi (approvato con decreto del Presidente della Federazione Russa del 10 giugno 1994 n. 1182, e successive modifiche e integrazioni) definisce un certificato abitativo: si tratta di un tipo speciale di obbligazioni con un valore nominale, attestante il diritto del titolare a:

▪ приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

▪ получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

L'istituto dei certificati abitativi viene utilizzato per ampliare l'utilizzo di fondi pubblici e altre fonti di finanziamento non di bilancio nel settore abitativo e proteggerli dall'inflazione.

Lo schema di indicizzazione del valore nominale di un certificato abitativo è stabilito al momento della sua emissione e rimane invariato durante il periodo di validità stabilito del certificato abitativo.

Il certificato abitativo attesta il contributo del primo proprietario (persona fisica o giuridica acquirente del certificato) di fondi per la costruzione di una determinata superficie totale di abitazioni, la cui dimensione non cambia durante il periodo di validità stabilito il certificato abitativo.

Emittenti di certificati abitativi - persone giuridiche registrate nel territorio della Federazione Russa, aventi i diritti di un cliente per la costruzione di alloggi, un appezzamento di terreno assegnato secondo la procedura stabilita per la costruzione di alloggi e documentazione di progetto per gli alloggi, che è il oggetto di raccolta fondi, nonché le persone giuridiche a cui tutti questi diritti. Questi possono essere banche, istituti di credito, merci e borse valori. L'emittente dei certificati di alloggio assume per proprio conto gli obblighi che ne derivano nei confronti dei proprietari di certificati di alloggio.

I certificati abitativi possono essere emessi in una delle forme previste dalla legge federale n. 22-FZ del 1996 aprile 39 "Sul mercato dei valori mobiliari" (e successive modifiche e integrazioni). Le forme dei certificati abitativi (nominali non documentali, documentali al portatore) devono essere determinate nella decisione sul loro rilascio.

Le transazioni con i certificati abitativi, compresi i contratti di vendita, devono essere effettuate in semplice forma scritta. Il trasferimento dei certificati abitativi viene effettuato in conformità con la normativa sui titoli. È vietato rilasciare e accettare certificati abitativi come contributo al capitale autorizzato di società e società di persone.

Государственный жилищный сертификат - именной документ, подтверждающий право гражданина на получение жилищной субсидии, которая может использоваться только на приобретение (строительство) жилья.

Условием выдачи государственного жилищного сертификата гражданину, проживающему в жилом помещении по договору социального найма, является предоставление им обязательства о расторжении указанного договора. Жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности, передается по договору мены органу государственной власти субъекта РФ или органу местного самоуправления в обмен на государственный жилищный сертификат. Обязательство о расторжении договора социального найма или об отчуждении по договору мены жилого помещения подписывается всеми совершеннолетними членами семьи. Исполнение обязательства о расторжении договора социального найма или об отчуждении по договору мены жилого помещения осуществляется в двухмесячный срок после приобретения гражданином жилья за счет предоставленной ему жилищной субсидии. Гражданам, продавшим жилье, принадлежавшее им на праве собственности, размер жилищной субсидии уменьшается на сумму, полученную по договору купли-продажи.

44. Dettagli necessari del certificato abitativo

Il certificato abitativo deve contenere i seguenti dati obbligatori:

▪ nome completo dell'emittente, sua ubicazione e indirizzo postale;

▪ tipo, categoria (tipo) del certificato abitativo;

▪ numero di registrazione statale dell'emissione e data di registrazione statale;

▪ diritti del titolare garantiti;

▪ condizioni per l'adempimento degli obblighi da parte del prestatore della cauzione e informazioni su tale soggetto in caso di emissione di obbligazioni garantite;

▪ indicazione del numero complessivo dei certificati abitativi presenti nella presente emissione;

▪ l'indicazione se i certificati abitativi sono soggetti a conservazione accentrata obbligatoria e, in caso affermativo, il nome del depositario che ne effettua la conservazione accentrata;

▪ l'indicazione che i certificati immobiliari sono titoli al portatore;

▪ firma della persona che svolge le funzioni di organo esecutivo dell'emittente e timbro dell'emittente.

Nel caso di rilascio di certificati abitativi in forma documentale, il certificato di tale garanzia, oltre alle indicazioni obbligatorie previste dalla citata legge federale, deve contenere le seguenti indicazioni obbligatorie:

▪ denominazione “certificato di abitazione”;

▪ periodo di validità del certificato abitativo;

▪ l'importo della superficie abitativa totale pagato al momento dell'acquisto di un certificato di abitazione;

▪ il volume totale di emissione di certificati di abitazione di questa serie;

▪ uno schema per indicizzare il valore nominale di un certificato immobiliare quando viene riacquistato dall'emittente;

▪ condizioni preliminari del contratto di compravendita di appartamento, che l'emittente si impegna a concludere con il proprietario di un certo numero di certificati abitativi, dando il diritto di acquistare un appartamento con caratteristiche stabilite;

▪ la procedura per concordare condizioni aggiuntive e definitive del futuro contratto di compravendita di appartamenti, che non sono determinate in anticipo nel certificato di abitazione, compresa l'indicazione del termine entro il quale l'emittente deve rispondere a disaccordi sui termini del contratto , in caso di tali disaccordi;

▪ nome completo della banca (banche) che controlla la destinazione d'uso dei fondi raccolti;

▪ condizioni che danno al titolare del certificato il diritto di stipulare un contratto per l'acquisto di un appartamento, tra cui:

▪ la data entro la quale il proprietario non può presentare all'emittente il certificato di abitazione con l'obbligo di stipulare un contratto;

▪ il numero minimo di certificati che danno il diritto di richiedere la conclusione di un contratto di compravendita di appartamenti e la procedura di pagamento;

▪ il termine entro il quale l'emittente del certificato di abitazione può adempiere all'obbligo di trasferire l'appartamento al proprietario dei certificati di abitazione.

L'assenza di oggetti di scena rende il certificato abitativo non valido.

Il volume di emissione dei certificati abitativi (espresso in unità di superficie abitabile complessiva) non può superare la dimensione della superficie totale degli alloggi in costruzione da parte dell'emittente, oggetto della raccolta fondi. Il certificato abitativo deve avere un certo periodo di validità.

Il valore nominale di un certificato abitativo è stabilito in unità della superficie totale dell'alloggio, nonché nel suo equivalente monetario. Allo stesso tempo, il valore nominale minimo di un certificato abitativo, espresso in unità della superficie totale dell'abitazione, non può essere inferiore a 0,1 mq. metri.

In caso di discrepanza tra il testo della decisione di rilascio dei certificati abitativi ei dati riportati nel certificato, il proprietario ha il diritto di chiedere l'esercizio dei diritti sanciti da tale garanzia nella misura stabilita dal certificato. L'emittente è responsabile della discrepanza tra i dati contenuti nel certificato abitativo ei dati contenuti nella decisione di rilascio dei certificati abitativi.

45. La procedura e il meccanismo di erogazione dei sussidi per il pagamento di alloggi e utenze

Il regolamento sulla fornitura di sussidi per l'edilizia abitativa e i servizi pubblici (approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 30 agosto 2004 n. 444) definisce:

▪ condizioni e procedura per l'erogazione dei sussidi;

▪ stabilire l'importo del sussidio;

▪ caratteristiche dell'erogazione di sussidi a determinate categorie di cittadini;

▪ meccanismo per la fornitura di sussidi;

▪ costi finanziari legati all'erogazione dei sussidi;

▪ procedura per sospendere (o terminare) il trasferimento dei sussidi.

Per ricevere sussidi, i cittadini (richiedenti) o le persone da loro autorizzate sulla base di una procura, presentano i seguenti documenti all'organismo autorizzato nel loro luogo di residenza permanente:

▪ richiesta di sussidio;

▪ documenti sulla composizione della famiglia del richiedente;

▪ copie dei documenti che confermano la base giuridica per la proprietà e l'uso dei locali residenziali;

▪ documenti attestanti il reddito del richiedente e di tutti i membri della famiglia, di cui si tiene conto al momento di decidere se concedere un sussidio;

▪ documenti contenenti informazioni sugli importi dei pagamenti per alloggio e utenze maturati nell'ultimo mese prima della presentazione della domanda, e sulla presenza (assenza) di debiti scaduti per il pagamento di alloggio e utenze;

▪ copie dei documenti attestanti il diritto a benefici o indennità per l'alloggio e le utenze del richiedente e dei familiari iscritti presso di lui nel luogo di residenza permanente;

▪ copie dei documenti attestanti la cittadinanza della Federazione Russa del richiedente e dei suoi familiari.

Il richiedente è responsabile dell'esattezza delle informazioni fornite, nonché dei documenti in cui sono contenute. La presentazione da parte del richiedente di informazioni incomplete e (o) inesatte costituisce la base per il rifiuto di fornire una sovvenzione. La domanda di erogazione del contributo deve contenere il consenso del richiedente e dei suoi familiari alla verifica da parte dell'organismo autorizzato presso le autorità fiscali e doganali delle informazioni presentate sui redditi. L'organismo autorizzato, entro 10 giorni dalla data di ricevimento degli atti, decide di erogare un contributo o di rifiutarlo, calcola l'importo del contributo e porta la relativa decisione agli interessati. Il rilascio dei documenti (copie di documenti) necessari per ottenere un contributo è effettuato dagli enti competenti (organizzazioni) a titolo gratuito, indipendentemente dalla loro forma giuridica e appartenenza dipartimentale.

Il beneficiario dell'agevolazione è tenuto ad informare l'organismo autorizzato del verificarsi di eventi che comportino una modifica delle condizioni per la concessione della sovvenzione e del suo importo (cambiamento della composizione del nucleo familiare e del luogo di residenza permanente, partenza temporanea dei familiari e variazioni del reddito dei familiari), entro 15 giorni dal loro verificarsi.

La durata del contributo è di 6 mesi. Le autorità statali degli enti costitutivi della Federazione Russa possono stabilire altri termini. Le sovvenzioni vengono trasferite ai cittadini prima del termine per effettuare i pagamenti per l'alloggio e i servizi comunali a conti correnti o aperti dai beneficiari delle sovvenzioni o depositi a vista (conti sociali personalizzati). I beneficiari dei sussidi hanno il diritto di utilizzare i sussidi per pagare l'alloggio e qualsiasi tipo di servizio di utilità loro fornito, mentre il pagamento specificato viene effettuato per intero (senza riduzione dell'importo del sussidio). Il controllo sulla tempestività e completezza del pagamento degli alloggi e dei servizi comunali da parte dei beneficiari di sovvenzioni viene effettuato dagli enti autorizzati sulla base dei dati ricevuti dai proprietari e dalle organizzazioni che forniscono alloggi e servizi comunali.

46. Rifiuto testamentario (legato)

Il testatore ha il diritto di fare testamento contenente un ordine per qualsiasi proprietà (compresi i locali residenziali), compresi quelli che potrebbe acquisire in futuro (articolo 1120 del codice civile della Federazione Russa).

Un rifiuto testamentario (articolo 1137 del codice civile della Federazione Russa) è inteso come l'assegnazione da parte del testatore a uno o più eredi per volontà o per legge dell'esecuzione di qualsiasi obbligazione di natura patrimoniale a spese dell'eredità in favore di uno o più soggetti (legati) che acquisiscono il diritto di pretendere l'adempimento di tale obbligo. La rinuncia testamentaria deve essere contenuta in un testamento. Oggetto del rifiuto testamentario possono essere il trasferimento al legatario della proprietà, il possesso di altro diritto reale o l'uso di una cosa facente parte dell'eredità, il trasferimento al legatario di un diritto di proprietà compreso nell'eredità, l'acquisizione per il legatario e il trasferimento a lui di altri beni, l'esecuzione di un determinato lavoro per lui o la prestazione di un certo servizio a lui o l'esecuzione di pagamenti periodici a favore del legatario, ecc. Si tratta infatti di gravame del diritto all'alloggio con il diritto all'uso di un'altra persona.

In particolare, il testatore può imporre all'erede cui passa una casa d'abitazione, un appartamento o un altro locale di abitazione l'obbligo di concedere ad altra persona per il periodo di vita di tale persona o per un altro periodo il diritto di utilizzare tali locali o un certa parte di esso. Pertanto, a seconda dei termini della rinuncia testamentaria, un cittadino può utilizzare gli alloggi con rinuncia testamentaria sia per un certo periodo che indefinitamente (durante la vita).

In caso di successivo trasferimento della proprietà della proprietà che faceva parte dell'eredità a un'altra persona, il diritto all'uso di questa proprietà concesso per rifiuto testamentario rimane in vigore (clausola 2 dell'articolo 1137 del codice civile della Federazione Russa) .

Il diritto a ricevere il rifiuto testamentario è valido per 3 anni dalla data di apertura dell'eredità e non passa ad altre persone, se nel testamento non è assegnato al legatario un altro legatario (clausola 4 dell'articolo 1137 del codice civile della Federazione Russa).

Il diritto di utilizzare l'alloggio di un cittadino al quale tale diritto è stato concesso in forza di un rifiuto testamentario per un certo periodo può cessare allo scadere del termine stabilito da un rifiuto testamentario, a meno che tale cittadino non abbia il diritto di usarlo su un'altra base giuridica (ad esempio, al momento di contrarre matrimonio con il proprietario dell'abitazione, concludere con lui un contratto di affitto di un'abitazione, ecc.).

Secondo l'art. 33 del Codice abitativo della Federazione Russa, un cittadino a cui, per rifiuto testamentario, è stato concesso il diritto di utilizzare i locali residenziali per il periodo specificato nel testamento pertinente, utilizza questi locali residenziali su base di uguaglianza con il proprietario di questo alloggio locali. Decorso il termine di utilizzo degli alloggi stabilito dal rifiuto testamentario, decade il diritto di utilizzo degli alloggi del cittadino interessato, salvo il caso in cui il diritto di utilizzo degli alloggi del cittadino corrispondente sia sorto da altro base giuridica (quando si contrae matrimonio con il proprietario dell'alloggio, stipulando un contratto di locazione con lui alloggio, ecc.).

Il cittadino capace residente in un'abitazione fornita con rifiuto testamentario è responsabile in solido con il proprietario di tale abitazione per gli obblighi derivanti dall'uso di tale abitazione, salvo diverso accordo tra detto proprietario e il cittadino. Il cittadino residente in un'abitazione fornita in base a un rifiuto testamentario ha il diritto di chiedere la registrazione statale del diritto all'uso degli alloggi derivanti da un rifiuto testamentario.

47. Accordo di pegno di proprietà di un appartamento in una casa in costruzione

La conclusione di un contratto ipotecario è regolata dal capitolo 2 della legge federale del 16 luglio 1998 n. 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (come modificato e integrato). Il contratto di mutuo è concluso in conformità con le regole generali del codice civile della Federazione Russa sulla conclusione di accordi, nonché con le disposizioni della legge. Il contratto di mutuo deve specificare l'oggetto del mutuo, la sua valutazione, la natura, l'importo e la durata dell'adempimento dell'obbligazione garantita dal mutuo. L'oggetto dell'ipoteca è determinato nell'accordo indicandone il nome, l'ubicazione e una descrizione sufficiente a identificare tale soggetto.

Il contratto ipotecario deve specificare il diritto in virtù del quale l'immobile oggetto dell'ipoteca appartiene al pegno, e il nome dell'ente che effettua la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso, che ha registrato tale diritto del pegno.

La valutazione dell'oggetto dell'ipoteca è determinata in conformità con la legislazione della Federazione Russa di comune accordo tra il mutuatario e il mutuatario. Nel caso di pegno su immobile non ultimato da costruzione, che sia di proprietà demaniale o comunale, si effettua una valutazione del valore di mercato di tale immobile.

Un'obbligazione garantita da ipoteca deve essere menzionata nel contratto di mutuo con l'indicazione del suo importo, dei motivi del verificarsi e del termine per l'adempimento. Nei casi in cui tale obbligo sia basato su un qualsiasi contratto, devono essere indicate le parti del presente contratto, la data e il luogo della sua conclusione. Se l'importo dell'obbligazione garantita dall'ipoteca deve essere determinato in futuro, il contratto di mutuo deve indicare la procedura e le altre condizioni necessarie per la sua determinazione.

Il contratto di mutuo è concluso per iscritto ed è soggetto a registrazione statale. Un contratto che non contiene nessuno dei dati di cui all'art. 9 della Legge, o siano violate le norme del comma 4 dell'articolo 13 della Legge, non è soggetto all'iscrizione statale come contratto di mutuo. Il mancato rispetto delle norme sulla registrazione statale di un contratto di mutuo ne comporta l'invalidità. Tale accordo è considerato nullo.

Il contratto di mutuo si considera concluso ed entra in vigore dal momento della sua iscrizione statale. Quando un contratto di mutuo è incluso in un prestito o altro contratto contenente un'obbligazione garantita da un'ipoteca, devono essere osservati i requisiti stabiliti per un contratto di mutuo per quanto riguarda la forma e la registrazione statale del presente contratto.

La registrazione statale di un contratto di mutuo è la base per l'iscrizione di un mutuo nel Registro dei diritti immobiliari e delle transazioni dello Stato unificato. La registrazione statale di un accordo che comporti l'insorgere di un'ipoteca in forza di legge è la base per l'iscrizione nel Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato e le transazioni con esso in merito al verificarsi di un'ipoteca in virtù di legge.

L'ipoteca come gravame della proprietà costituita in pegno nell'ambito di un contratto di mutuo sorge dal momento della conclusione del presente contratto. In caso di ipoteca in virtù di legge, l'ipoteca come gravame di proprietà nasce dal momento della registrazione statale del diritto di proprietà su tale immobile, salvo diversa disposizione contrattuale.

I diritti del detentore di pegno (il diritto di pegno) sulla proprietà si considerano sorti dal momento in cui l'iscrizione ipotecaria viene effettuata nel Registro dei diritti immobiliari e delle transazioni dello Stato unificato, salvo diversa disposizione della legge federale. I diritti del creditore pignoratizio (il diritto di pegno) sulla proprietà data in pegno non sono soggetti alla registrazione statale.

48. Conservazione dello spazio abitativo per assenti temporaneamente

L'assenza temporanea di un inquilino di un'abitazione in base a un contratto di locazione sociale, di uno qualsiasi dei suoi familiari che convivono con lui o di tutti questi cittadini non comporta una modifica dei loro diritti e obblighi ai sensi di un contratto di locazione sociale (articolo 71 della RF LC). L'articolo garantisce l'invariabilità della forma giuridica dell'inquilino dei locali residenziali in contratto di locazione sociale e dei suoi familiari conviventi in caso di partenza temporanea di tali persone dai locali occupati. Anche le ragioni dell'assenza temporanea dei cittadini non pregiudicano la portata e il contenuto dei loro diritti e doveri derivanti da un contratto sociale di lavoro. In caso di assenza temporanea restano validi non solo tutti i diritti, ma anche tutti gli obblighi dei soggetti interessati, in particolare l'obbligo di pagare tempestivamente l'alloggio e i servizi comunali. Secondo il comma 11 dell'art. 155 del Codice abitativo della Federazione Russa, il mancato utilizzo da parte di proprietari, inquilini e altre persone dei locali non è motivo di mancato pagamento per i locali residenziali e le utenze. In caso di assenza temporanea dei cittadini, il pagamento di alcune tipologie di utenze, calcolato sulla base degli standard di consumo, viene effettuato tenendo conto del ricalcolo dei pagamenti per il periodo di assenza temporanea dei cittadini secondo le modalità approvate dal Governo del Federazione Russa. In caso di assenza dei singoli inquilini per più di 1 mese, non viene addebitato il pagamento delle utenze durante la loro assenza. Le persone assenti non sono esentate dal pagamento del telefono e del riscaldamento.

Per un cittadino in servizio civile alternativo, viene mantenuto lo spazio abitativo da lui occupato prima di essere inviato al servizio civile alternativo. Allo stesso tempo, non può essere escluso dagli elenchi delle persone bisognose di migliori condizioni abitative (Legge federale 25 luglio 2002 n. 113-FZ "Sul servizio civile alternativo" (come modificato e integrato)).

I dipendenti e i militari a contratto di unità e corpi militari di stanza nel territorio della Repubblica cecena, per l'intero periodo di servizio (servizio militare) in questo territorio, conservano i loro alloggi. Per i cittadini che non hanno un alloggio secondo le norme stabilite, c'è la priorità nell'ottenere un alloggio nel loro precedente luogo di servizio (servizio militare). Inoltre, a tali persone viene pagato un compenso monetario per l'affitto (subaffitto) di locali residenziali nei luoghi di residenza dei loro familiari secondo le modalità e nell'importo stabilito dagli atti normativi della Federazione Russa. Le dichiarazioni di cui sopra sono sancite nel decreto del governo della Federazione Russa del 9 febbraio 2004 n. 65 "Su ulteriori garanzie e compensi per il personale militare e i dipendenti degli organi esecutivi federali che partecipano a operazioni antiterrorismo e garantiscono l'ordine pubblico e sicurezza sul territorio della regione del Caucaso settentrionale della Federazione Russa".

Per:

▪ проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, в котором этот гражданин проживал до своего отсутствия;

▪ для вселения в данное жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя;

▪ для обмена занимаемого нанимателем и членами его семьи жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю;

▪ обращения нанимателя к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

49. Prenotazione dell'alloggio

La prenotazione dell'alloggio è una delle forme di conservazione dell'alloggio per i cittadini temporaneamente assenti per motivi di servizio militare, viaggio di lavoro, ecc.

I locali residenziali occupati dai datori di lavoro e dai loro familiari possono essere prenotati al momento dell'invio all'estero - per tutta la durata della loro permanenza all'estero, in partenza per lavoro nelle regioni dell'estremo nord e in zone ad essi equiparate - per il intera durata del rapporto di lavoro, così come negli altri casi. La prenotazione dell'alloggio viene effettuata dall'inquilino o da un suo familiare entro e non oltre 6 mesi dalla data di partenza. Il rifiuto di rilasciare un certificato di sicurezza può essere impugnato in tribunale. Se l'inquilino oi suoi familiari entro 6 mesi dalla scadenza del certificato di protezione (prenotazione) non chiedono loro la restituzione dei locali, il contratto di locazione si risolve in tribunale.

L'inquilino ha il diritto di popolare i locali residenziali riservati nell'ambito del contratto di sublocazione o di ospitarvi residenti temporanei entro il periodo di validità del certificato di protezione. Al rientro dell'inquilino o dei suoi familiari, hanno il diritto di chiedere l'immediato rilascio dell'alloggio prenotato, indipendentemente dalla scadenza del termine previsto dal contratto di sublocazione. Se i subaffittuari o i residenti temporanei si rifiutano di lasciare questi locali, sono soggetti a sfratto giudiziario su richiesta dell'inquilino senza fornire un altro locale residenziale.

Non è possibile prenotare l'alloggio:

a) in caso di istanza di risoluzione o modifica del contratto di locazione di locali residenziali;

b) per coloro che abitano nella zona giorno di servizio e nei dormitori;

c) per i residenti temporanei e subaffittuari nelle abitazioni del patrimonio edilizio demaniale, comunale e pubblico;

d) per gli inquilini in case di cooperative edilizie e in case di proprietà dei cittadini.

L'istituto giuridico per la prenotazione dell'abitazione non è definito dalla nuova normativa abitativa, tuttavia è ampiamente utilizzato in relazione ad alcune categorie di cittadini.

Il decreto del governo della Federazione Russa del 25 maggio 1994 n. 533 "Sulle prestazioni per i cittadini che si trasferiscono al lavoro in campagna" (come modificato e aggiunto) definisce il diritto di una famiglia che ha stipulato un accordo di reinsediamento al campagna per lavoro permanente su prenotazione per un periodo di tre anni di spazio vitale (tranne privatizzato) nel luogo di residenza prima del reinsediamento.

La legge federale n. 27-FZ del 1998 maggio 76 "Sulla condizione dei militari" (come modificata e integrata) concede il diritto di prenotare uno spazio abitativo:

▪ военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, имеющим в собственности индивидуальные жилые дома (квартиры) либо являющимся членами жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, а также военнослужащим при переводе на новое место военной службы в другую местность;

▪ военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, направленным для прохождения военной службы за пределы территории Российской Федерации, в районы Крайнего Севера, приравненные к ним местности и другие местности с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями;

▪ военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по призыву, курсантами военных образовательных учреждений профессионального образования, занимающим до призыва (поступления) на военную службу данные жилые помещения.

La legge federale n. 21-FZ del 1997 luglio 114 "In servizio presso le autorità doganali della Federazione Russa" (come modificata e integrata) determina il diritto di prenotare lo spazio abitativo occupato da un doganiere quando viene trasferito per prestare servizio in un altro località.

50. Tutela del diritto alla casa dei minori

Secondo la Lettera del Ministero dell'Istruzione della Federazione Russa del 9 giugno 1999 n. 244/26-5 "Su misure aggiuntive per proteggere i diritti alla casa dei minori", al fine di proteggere nel modo più efficace i diritti alla casa dei minori in la pratica del lavoro, le autorità educative, i governi locali (autorità di tutela e tutela) dovrebbero essere guidati dai seguenti atti legislativi:

▪ Codice della famiglia della Federazione Russa del 29 dicembre 1995 n. 223-FZ (come modificato e integrato);

▪ Legge della Federazione Russa del 21 dicembre 1996 n. 159-FZ “Sulle garanzie aggiuntive per la protezione sociale degli orfani e dei bambini senza cure parentali”;

▪ Legge federale n. 28-FZ del 1998 marzo 50 “Sulle modifiche all'articolo 2 della Legge della Federazione Russa “Sulla privatizzazione del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa”;

▪ altri atti normativi.

Esame di tutte le questioni relative all'alienazione dello spazio abitativo, alla conclusione, nonché alla modifica di tutti i tipi di contratti, che ledono indirettamente o direttamente i diritti e gli interessi legali dei minori che vivono in una famiglia o privati delle cure parentali e collocati in stato istituzioni di qualsiasi forma di proprietà per il pieno sostegno statale, e anche laureati di tali istituzioni, si svolge collegialmente, tenuto conto del parere dei rappresentanti legali, degli stessi minori alle riunioni delle commissioni (consigli) per la tutela dei diritti dell'infanzia, in quanto nonché altri organismi cui sono affidate le funzioni di tutela e tutela dei minori dalle amministrazioni locali.

Al fine di tutelare in modo più efficace il diritto all'alloggio dei minori lasciati senza cure parentali, indipendentemente dalla forma del loro insediamento, i loro rappresentanti legali (tutori, fiduciari, amministrazione dell'ente competente) in caso di abbandono di minorenni in locali residenziali da soli, sono obbligati entro tre mesi dal momento dell'affidamento del minore, a stipulare un accordo per il trasferimento dei locali residenziali alla proprietà del minore (privatizzare) e, in caso di lunga assenza di un minore ivi, ad adottare misure per usarlo nell'interesse del bambino.

È sconsigliata la vendita di locali residenziali di proprietà di minori che si trovano in istituti per orfani e bambini lasciati senza cure parentali, laureati di età inferiore ai 18 anni o che vivono in famiglie di tutori (trustees).

Nel caso in cui l'autorità di tutela e tutela rilasci un'autorizzazione preliminare per un'operazione di vendita di locali residenziali con acquisizione di alloggi a seguito della sua vendita (con successiva acquisizione), il dispositivo della delibera (istruzione) deve indicare che la vendita si effettua con l'acquisto obbligatorio di spazio abitativo in nome di un minore nel caso in cui perda una quota dell'immobile o indichi dove vivrà nel caso in cui sia solo un familiare del proprietario.

Su questa base viene redatto un contratto per la vendita di locali residenziali con una condizione. Una copia dell'accordo viene fornita all'organismo di tutela e tutela. La registrazione di un permesso preliminare per una transazione con locali residenziali in cui i minori sono proprietari, comproprietari, familiari del proprietario di locali residenziali, case viene effettuata sotto forma di delibera (istruzione) del governo locale del luogo di residenza dei minori.

In caso di assenza temporanea dei diplomati dei collegi nei locali residenziali loro forniti, in connessione con il proseguimento degli studi in altri istituti di istruzione, le autorità di tutela e tutela sono obbligate ad adottare misure per preservare questi locali residenziali fino a quando non siano finalmente sistemato.

51. Concetto di condominio

Secondo l'art. 1 della legge federale del 15 giugno 1996 n. 72-FZ "Sulle associazioni di proprietari di case" (come modificato e integrato; dichiarato nullo il 1 marzo 2005 dalla legge federale del 29 dicembre 2004 n. 189-FZ) un condominio è un unico complesso immobiliare, che comprende un appezzamento di terreno entro i confini stabiliti e un fabbricato residenziale posto sul lotto determinato, altri oggetti immobiliari e in cui sono ubicate parti separate (locali) destinati ad uso abitativo o di altro tipo in un contesto privato , statale, municipale (di proprietà di cittadini, persone giuridiche, Federazione Russa, entità costituenti della Federazione Russa, comuni - proprietari di case) e altre forme di proprietà e altre parti (proprietà comune) sono di proprietà condivisa comune. Il concetto di "condominio" è utilizzato secondo la nuova normativa sull'edilizia abitativa in modo analogo al concetto di "proprietà di un condominio".

Il condominio può comprendere i seguenti oggetti:

▪ un edificio, o parte di esso, o più edifici in cui i locali appartengono a diversi (almeno due) proprietari di case, con un terreno adiacente entro confini stabiliti, strade pedonali e di trasporto, piscine, stagni, spazi verdi perenni e altri simili oggetti;

▪ diversi edifici o strutture posizionati in modo compatto - case unifamiliari, case da giardino o di campagna con o senza terreni personali, garage e altre strutture, uniti da un terreno comune ed elementi infrastrutturali.

Una parte separata dell'edificio può essere separata in un condominio separato, a condizione che l'aggiunta, la ricostruzione, la ricostruzione o la demolizione di questa sezione dell'isolato non violi l'integrità di altre parti dell'edificio che non fanno parte del presente condominio.

Un'unità in un condominio può essere di proprietà di più comproprietari che agiscono come un unico proprietario di abitazione e un proprietario di abitazione può possedere più unità in un condominio. I proprietari di abitazione possiedono, utilizzano e dispongono dei locali del condominio, che sono di proprietà privata, statale, comunale o di altro tipo, in conformità con le norme generali del diritto civile.

Il condominio e i diritti sugli immobili in esso contenuti e le transazioni con esso sono soggetti alla registrazione statale con la fornitura di un passaporto di proprietà della casa.

Il passaporto della proprietà della casa viene compilato dagli uffici di inventario tecnico territoriale o locale sulla base di misurazioni e informazioni sul campo delle autorità di architettura e pianificazione urbana, delle autorità per l'uso del suolo e delle risorse fondiarie, delle autorità di gestione della proprietà statale ed è conservato dai proprietari di case, dai servizi ai clienti o dalle partnership. Il Passaporto di proprietà della casa contiene le informazioni necessarie sull'immobile nel condominio, tra cui:

▪ l'annotazione che tale immobile è un condominio iscritto all'anagrafe dello Stato unificato;

▪ i dettagli della banca dati dell'ente che effettua la registrazione statale e la contabilità della proprietà e dei diritti di proprietà su di esso, in cui è conservata una copia del passaporto della proprietà abitativa;

▪ indicare il numero catastale del nucleo familiare;

▪ indirizzo postale del nucleo familiare;

▪ descrizione topografica e planimetria del sito dell'immobile;

▪ planimetrie degli edifici e delle strutture, riportando il nome, il numero di ogni singola parte dell'abitazione e la sua superficie, le altezze dei piani;

▪ informazioni sui materiali e altre caratteristiche delle strutture portanti e di recinzione non portanti;

▪ informazioni storiche - anno di costruzione e ricostruzione, enti progettuali e costruttivi, proprietari passati e presenti del condominio;

▪ informazioni sul valore inventariale del condominio.

52. La nozione di associazione di proprietari di abitazione

Un'associazione di proprietari di case (HOA) è un'organizzazione senza scopo di lucro, un'associazione di proprietari di locali in un condominio per la gestione congiunta di un complesso immobiliare in un condominio, garantendo il funzionamento di questo complesso, il possesso, l'uso e, nei limiti previsti dalla legge, disposizione di beni comuni in un condominio (art. 135 TU LCD).

Lo statuto dell'HOA è adottato dall'assemblea generale a maggioranza del numero totale dei voti dei proprietari di locali in un condominio. Il numero dei membri dell'HOA che hanno creato una partnership deve superare il 50% dei voti del numero totale dei voti dei proprietari di locali in un condominio. L'HOA è creato senza limitare la durata dell'attività, se non diversamente previsto dal suo statuto. L'HOA è una persona giuridica dal momento della sua registrazione statale, ha un sigillo con il suo nome, conti correnti e altri conti bancari e altri dettagli. L'HOA è responsabile dei suoi obblighi con tutta la sua proprietà. L'HOA non è responsabile per gli obblighi dei membri della società, e questi, a loro volta, non sono responsabili per gli obblighi della società (clausola 6, articolo 135 della LC RF).

I proprietari di locali in un condominio possono creare un solo HOA. Un HOA può essere creato combinando:

▪ più condomini, i cui locali appartengono ad almeno due proprietari, con terreni situati su un terreno comune o più terreni vicini (confinanti), reti di servizi e altri elementi infrastrutturali;

▪ diversi edifici, strutture o strutture vicini - edifici residenziali destinati a residenza unifamiliare, case di campagna con o senza terreni personali, garage e altri oggetti situati su un terreno comune o su diversi terreni vicini (confinanti), fornitura di reti ingegneristiche e tecniche e altri elementi infrastrutturali.

Gli HOA nei condomini in costruzione possono essere creati da persone che saranno proprietarie dei locali in tali case, fatte salve le regole definite per gli HOA in generale.

Nel caso in cui i proprietari di locali in un condominio non adempiano ai loro obblighi di partecipazione alle spese generali dell'HOA, in un procedimento giudiziario, hanno il diritto di chiedere il risarcimento obbligatorio per pagamenti e contributi obbligatori, nonché le perdite causati dalla mancata osservanza di tali obblighi.

Poiché l'HOA è dotato dello status di persona giuridica, è possibile riorganizzarlo nel rispetto delle norme di diritto civile, ad esempio, in una cooperativa di edilizia abitativa o di costruzione di alloggi. Due o più HOA possono creare un'associazione di HOA per la gestione congiunta di beni comuni nei condomini.

L'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio è obbligata a decidere sulla liquidazione dell'HOA se i membri della partnership non hanno più del 50 percento dei voti del numero totale di voti dei proprietari di locali in questo edificio (articolo 141 della RF LC). La liquidazione dell'HOA è prevista dall'art. 61 del Codice Civile della Federazione Russa e ne comporta la cessazione senza trasferimento di diritti e doveri in via successoria ad altre persone. Motivi della liquidazione dell'HOA:

▪ per decisione dei suoi fondatori (partecipanti) o del suo organismo autorizzato dai documenti costitutivi, ad esempio, in relazione alla scadenza del periodo per il quale è stata creata la HOA;

▪ da una decisione del tribunale in caso di gravi violazioni della legge commesse durante la sua creazione, se tali violazioni sono irreparabili, o l'attuazione di attività con violazioni ripetute o gravi della legge o di altri atti giuridici.

53. Diritti e obblighi dell'HOA

L'HOA ha il diritto di:

▪ заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

▪ определять смету доходов и расходов на год, в т. ч. необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели;

▪ устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

▪ выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

▪ пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;

▪ передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

▪ продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Nei casi in cui ciò non violi i diritti e gli interessi legittimi dei proprietari di locali in un condominio, l'HOA ha il diritto (articolo 137 della LC RF):

▪ предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

▪ в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

▪ получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

▪ осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

▪ заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

L'HOA è obbligato a:

▪ обеспечивать выполнение требований законодательства и устава товарищества;

▪ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

▪ выполнять обязательства по договору;

▪ обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

▪ обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

▪ обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

▪ принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

▪ представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

I diritti e gli obblighi dell'HOA possono essere considerati solo in relazione ai suoi creatori, ovvero i membri dell'HOA. Tuttavia, se viene concluso un accordo tra l'HOA e il proprietario, che non è un membro della partnership, i diritti e gli obblighi dell'HOA derivanti dall'accordo sono, di regola, identici a quelli elencati.

54. Assemblea generale dei membri dell'HOA

L'assemblea generale dei membri della HOA è l'organo di governo supremo della partnership ed è convocata secondo le modalità prescritte dallo statuto della partnership. La sua competenza comprende (articolo 145 della LC RF):

▪ внесение изменений в устав товарищества;

▪ принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

▪ избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

▪ установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

▪ образование специальных фондов товарищества (резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования);

▪ принятие решения о получении заемных средств (банковских кредитов);

▪ определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

▪ утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

▪ рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

▪ принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

▪ определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

▪ принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

L'assemblea generale dei membri dell'HOA ha il diritto di risolvere le questioni che rientrano nella competenza del consiglio di amministrazione della società.

L'avviso di convocazione dell'assemblea generale è inviato per iscritto dalla persona su iniziativa della quale è convocata l'assemblea generale e consegnato a ciascun membro della società contro ricevuta o per posta (raccomandata). L'avviso deve essere inviato entro e non oltre 10 giorni prima della data dell'assemblea. L'avviso contiene informazioni sulla persona che ha avviato la convocazione dell'assemblea generale, il luogo e l'ora della riunione, l'ordine del giorno dell'assemblea generale (le questioni che non erano all'ordine del giorno non sono oggetto di esame).

L'assemblea generale dei membri dell'HOA è competente se vi è presente più del 50 per cento dei membri della partnership o dei loro rappresentanti. Le decisioni sono prese a maggioranza del numero totale dei voti presenti all'assemblea generale, alcune questioni sono adottate con almeno due terzi dei voti del numero totale dei voti dei membri della società. Questi problemi includono prendere decisioni su:

▪ реорганизации и ликвидации товарищества;

▪ получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

▪ направлениях использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

▪ сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

L'assemblea generale è presieduta dal presidente del consiglio di associazione o da chi ne fa le veci, in loro assenza, da uno dei membri del consiglio di associazione. Può essere prevista una forma scritta di votazione per sondaggio o di votazione per gruppi di membri della società, a seconda della tipologia (residenziale o non residenziale) dei locali di loro proprietà in un condominio e delle problematiche da risolvere .

Sulla base della decisione dell'assemblea generale dei membri dell'HOA, nella partnership possono essere formati fondi speciali, spesi per gli scopi previsti dallo statuto. I fondi in questi fondi possono anche essere diretti dai proventi delle attività economiche della partnership, ad esempio:

▪ обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в многоквартирном доме;

▪ строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

▪ сдачи в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

55. Consiglio di HOA. Revisore dei conti HOA

Il Consiglio dell'HOA - gestisce le attività della partnership, ha il diritto di prendere decisioni su tutte le questioni, ad eccezione di quelle riferite alla competenza esclusiva dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio e alla competenza del assemblea generale dei membri della società di proprietari di abitazione. Il consiglio dell'HOA è eletto tra i membri della partnership dall'assemblea generale dei membri della partnership per un periodo stabilito dallo statuto della partnership, ma non superiore a 2 anni. Il Consiglio elegge tra i suoi membri un Presidente dell'Associazione. Il Consiglio HOA è un organo esecutivo responsabile nei confronti dell'assemblea generale dei membri della partnership.

La riunione del consiglio dell'HOA è convocata dal presidente entro i termini stabiliti dallo statuto della società ed è riconosciuta competente se vi partecipa la maggioranza dei membri del consiglio della società. La decisione del Collegio è documentata in un verbale.

I compiti del consiglio dell'HOA includono (articolo 148 della LC RF):

▪ rispetto da parte della società della legge e dei requisiti dello statuto della società;

▪ controllo sul puntuale versamento da parte dei soci della società dei versamenti obbligatori e dei contributi stabiliti;

▪ redigere le stime delle entrate e delle uscite per il corrispondente anno della società e le relazioni sulle attività finanziarie, sottoponendole all'approvazione dell'assemblea generale dei membri della società;

▪ gestione di un condominio o conclusione di contratti per la sua gestione;

▪ assumere lavoratori per la manutenzione di un condominio e licenziarli;

▪ stipulare contratti per la manutenzione, il funzionamento e la riparazione della proprietà comune in un condominio;

▪ mantenere l'elenco dei soci, il lavoro d'ufficio, la contabilità e la rendicontazione finanziaria;

▪ convocare e tenere l'assemblea generale dei soci della partnership.

Il consiglio dell'HOA ha il diritto di disporre dei fondi della partnership detenuti nel conto bancario secondo il piano finanziario della partnership. I fondi HOA sono costituiti da:

▪ pagamenti obbligatori, ingressi e altri contributi dei membri del partenariato;

▪ entrate derivanti dalle attività economiche della partnership, finalizzate al raggiungimento degli scopi, degli obiettivi e all'adempimento degli obblighi della partnership;

▪ sussidi per garantire il funzionamento della proprietà comune in un condominio, effettuando riparazioni attuali e importanti, fornendo alcuni tipi di servizi pubblici e altri sussidi;

▪ altri proventi.

Il presidente del consiglio di amministrazione dell'HOA è eletto per un periodo stabilito dallo statuto del partenariato e garantisce l'attuazione delle decisioni del consiglio, ha il diritto di impartire istruzioni e istruzioni a tutti i funzionari del partenariato, la cui esecuzione è obbligatorio per queste persone. Il presidente del consiglio agisce senza procura per conto della società:

▪ firma gli atti di pagamento ed effettua operazioni che non richiedono l'approvazione obbligatoria da parte del consiglio della società o dell'assemblea generale dei soci;

▪ sviluppa e sottopone all'approvazione dell'assemblea generale dei membri della società i regolamenti interni della società in relazione ai dipendenti le cui responsabilità includono la manutenzione di un condominio, nonché i regolamenti sulla remunerazione del loro lavoro.

La commissione di revisione (revisore dei conti) è eletta dall'assemblea generale dei membri della società per non più di 2 anni. I membri del consiglio di amministrazione della società non possono essere membri della commissione di revisione. Il Presidente della Commissione di Revisione è eletto tra i suoi membri. Comitato di revisione:

▪ effettua controlli sulle attività finanziarie del partenariato almeno una volta all'anno;

▪ presenta all'assemblea generale dei membri della società una conclusione sulla stima delle entrate e delle uscite per l'anno corrispondente della società e una relazione sulle attività finanziarie e sull'importo dei pagamenti e dei contributi obbligatori;

▪ riferisce all'assemblea generale dei soci sulla propria attività.

56. Procedura per il pagamento degli alloggi e delle utenze

I cittadini e le organizzazioni sono tenuti a pagare in modo tempestivo e completo per l'alloggio e le utenze (articolo 153 della LC RF). La legge individua 5 categorie di soggetti obbligati al pagamento della quota specificata:

1) un inquilino di locali residenziali con contratto di locazione sociale dal momento della conclusione di tale contratto;

2) l'inquilino dei locali residenziali del patrimonio abitativo demaniale o comunale dal momento della conclusione del relativo contratto di locazione;

3) un inquilino di locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione di locali residenziali del patrimonio immobiliare statale o comunale dal momento della conclusione di tale accordo;

4) socio di una cooperativa edilizia dal momento in cui la cooperativa edilizia fornisce alloggio;

5) il proprietario dell'abitazione dal momento in cui sorge il diritto di proprietà sull'abitazione.

A seconda dell'appartenenza ad una determinata categoria, si determina la composizione del pagamento per alloggio e utenze:

▪ для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда предусмотрена плата за пользование жилым помещением (плата за наем);

▪ для собственника помещения в многоквартирном доме в плату за жилое помещение включается плата по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей по договору социального найма проводится за счет собственника жилищного фонда - государства или муниципалитета).

Le restanti voci nella struttura dei pagamenti per alloggio e utenze sono le stesse per tutte le categorie:

▪ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

▪ плата за коммунальные услуги - плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

La procedura per il pagamento dei locali residenziali e delle utenze è determinata sulla base di un accordo tra l'inquilino nell'ambito di un contratto di locazione sociale e il locatore o proprietario dei locali residenziali e l'organizzazione di gestione. Le disposizioni definite dalla LC RF possono essere modificate previo accordo tra le parti. Il pagamento dei servizi abitativi e delle utenze viene corrisposto mensilmente fino al 10° giorno del mese successivo a quello scaduto sulla base dei documenti di pagamento presentati entro e non oltre il 1° giorno di questo mese.

Il mancato utilizzo da parte di proprietari, inquilini e altre persone dei locali non costituisce causa di mancato pagamento dei locali residenziali e delle utenze. In questo caso può essere effettuato solo un ricalcolo dei canoni per le tipologie di utenze che vengono pagate in base agli standard di consumo.

In caso di variazione dell'importo del pagamento per i locali residenziali e le utenze, il locatore o l'ente gestore è tenuto ad informare per iscritto, rispettivamente, gli inquilini e i proprietari di locali residenziali in un condominio entro e non oltre 30 giorni prima della data di presentazione dei documenti di pagamento, in base ai quali verrà corrisposta una quota di importo diverso.

Le persone che hanno pagato in ritardo e (o) non completamente il pagamento per l'alloggio e le utenze (debitori) sono obbligate a pagare al creditore una penale pari a un trecentesimo del tasso di rifinanziamento della Banca Centrale della Federazione Russa in vigore al momento del pagamento, dagli importi non pagati puntualmente per ogni giorno di ritardo. Non è ammessa una maggiorazione dell'importo stabilito delle sanzioni (art. 14, art. 155 TU).

57. L'importo del pagamento per l'alloggio e le utenze

L'importo del pagamento per l'alloggio è determinato dall'art. 156 ZhK RF. L'obbligo di pagare i costi delle riparazioni di capitale di un condominio si applica a tutti i proprietari di locali in questo edificio. Al momento del trasferimento di proprietà dei locali in tale casa, l'obbligo del precedente proprietario di pagare i costi delle riparazioni importanti passa al nuovo proprietario.

Il pagamento per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali è stabilito nella misura che assicura il mantenimento della proprietà comune in un condominio secondo i requisiti di legge. Per gli inquilini nell'ambito dei contratti di affitto sociale e l'affitto di locali residenziali del patrimonio immobiliare statale o comunale, l'importo di questa tariffa e l'importo dell'affitto sono determinati in base alla superficie totale occupata dell'abitazione (in stanze separate negli ostelli in base all'area di queste stanze). L'importo del pagamento per l'uso dei locali residenziali (canoni di locazione) del patrimonio immobiliare statale o comunale è stabilito in base alla qualità e ai servizi dei locali residenziali, all'ubicazione della casa.

L'importo del canone non deve far sorgere il diritto dell'inquilino dell'abitazione ad un contributo per il pagamento dell'abitazione e delle utenze. Per alcune categorie di cittadini possono essere previste altre condizioni per la determinazione dell'importo dell'affitto.

L'importo del pagamento per l'alloggio per i cittadini che vivono in locali residenziali di case del sistema dei servizi sociali, in locali residenziali di fondi per l'alloggio temporaneo di migranti forzati e persone riconosciute come rifugiati, nonché in dormitori, se più cittadini vivono in una stanza in un dormitorio, è stabilito dai proprietari di questi locali residenziali.

L'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione di un'abitazione in un condominio in cui non sono stabilite HOA o cooperative di consumatori specializzate è determinato in un'assemblea generale dei proprietari dei locali ed è stabilito per un periodo di almeno 1 anno.

L'importo dei pagamenti obbligatori e (o) dei contributi dei membri dell'HOA o di una cooperativa di consumatori specializzata, relativi al pagamento delle spese per la manutenzione e la riparazione di beni comuni in un condominio, è determinato dagli organi di gestione di queste organizzazioni in in conformità con i loro statuti.

I cittadini a basso reddito, riconosciuti come tali nel modo prescritto, sono esentati dal Codice abitativo della Federazione Russa dall'effettuare pagamenti per l'affitto di alloggi nell'ambito di un contratto di locazione sociale.

Se la prestazione di servizi e l'esecuzione di lavori di gestione, manutenzione e riparazione di beni comuni in un condominio non corrispondono a qualità inadeguata e (o) sono effettuati con interruzioni superiori alla durata stabilita, l'importo del pagamento per il il lavoro oi servizi pertinenti sono soggetti a modifiche.

L'importo del pagamento per le utenze (articolo 157 del codice abitativo della Federazione Russa) è calcolato in base al volume delle utenze consumate, determinato dalle letture dei dispositivi di misurazione e, in loro assenza, in base agli standard per il consumo delle utenze approvato dai governi locali, ad eccezione degli standard per il consumo di utenze per la fornitura di energia elettrica e gas, approvato dalle autorità statali degli enti costitutivi della Federazione Russa.

La modifica della forma di proprietà di un'abitazione, i motivi per l'utilizzo di un'abitazione, la costituzione o la liquidazione di un HOA o di una cooperativa di consumatori specializzata non è una base per modificare l'importo del pagamento per le utenze.

In caso di prestazione di servizi pubblici di qualità inadeguata e (o) con interruzioni superiori alla durata stabilita, l'importo del corrispettivo per i relativi servizi è soggetto a modifica.

58. La nozione di registrazione

La registrazione della registrazione è stabilita al fine di garantire le condizioni necessarie affinché i cittadini possano esercitare i propri diritti e libertà, nonché per adempiere ai propri obblighi nei confronti degli altri cittadini, dello stato e della società (Norme per la registrazione e la rimozione dei cittadini della Federazione Russa dalla registrazione a il luogo di soggiorno e il luogo di residenza all'interno della Federazione Russa (approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 17 luglio 1995 n. 713 con l'ultima modifica e aggiunta)).

Gli organi di registrazione in città, paesi, insediamenti rurali, campi militari chiusi, in insediamenti situati nella zona di confine o formazioni amministrative-territoriali chiuse in cui sono presenti organi degli affari interni sono organi degli affari interni, in altri insediamenti - enti locali autogoverno . In conformità con il decreto del Presidente della Federazione Russa del 19 luglio 2004 n. 928 (come da ultimo modificato e integrato), la registrazione dei cittadini della Federazione Russa nel luogo di soggiorno e nel luogo di residenza all'interno della Russia La Federazione è svolta anche dal Servizio Federale per l'Immigrazione, che è anche dotato della funzione di controllo sull'osservanza da parte di cittadini e funzionari delle regole di registrazione e cancellazione.

Luogo di soggiorno - un luogo in cui risiede temporaneamente un cittadino - un hotel, un sanatorio, una casa di riposo, una pensione, un campeggio, un ospedale, una base turistica, un'altra istituzione simile, nonché locali residenziali che non sono il luogo di residenza di un cittadino.

Luogo di residenza - luogo in cui un cittadino risiede stabilmente o prevalentemente in qualità di proprietario, in forza di un contratto di lavoro (subaffitto), di occupazione sociale o per altri motivi previsti dalla legge - un edificio residenziale, appartamento, abitazione ad uso ufficio, case specializzate ( dormitorio, albergo - ricovero, casa del fondo di manovra, una casa speciale per soli e anziani, una pensione per disabili, reduci, ecc.), nonché altri locali residenziali.

Responsabili della registrazione dei cittadini sono i funzionari che ricoprono incarichi permanenti o temporanei relativi allo svolgimento di compiti organizzativi e amministrativi o amministrativi ed economici per monitorare il rispetto delle regole per l'uso dei locali residenziali e dei locali sociali. Possono essere funzionari:

▪ organizzazioni di manutenzione degli alloggi dei fondi edilizi statali e comunali;

▪ edilizia abitativa e cooperative di abitazione;

▪ alberghi, campeggi, centri turistici, sanatori, case per ferie, pensioni, ospedali, case specializzate ed altre istituzioni sociali;

▪ società per azioni e altre organizzazioni commerciali;

▪ altre organizzazioni e istituzioni statali e municipali che hanno un patrimonio immobiliare soggetto al diritto di gestione economica o al diritto di gestione operativa.

In una serie di casi, determinati dalla legge, la registrazione dei cittadini nel luogo di soggiorno e nel luogo di residenza viene effettuata con restrizioni:

▪ nella zona di confine, campi militari chiusi, entità amministrativo-territoriali chiuse;

▪ in aree di disastro ambientale;

▪ in alcuni territori e insediamenti, dove, in caso di pericolo di diffusione di malattie infettive e non infettive e di avvelenamento delle persone, sono state introdotte condizioni e regimi speciali per la residenza e l'attività economica della popolazione;

▪ nei territori in cui è stato introdotto lo stato di emergenza o la legge marziale.

I cittadini sono tenuti a registrarsi nel luogo di soggiorno e nel luogo di residenza presso le autorità di registrazione e rispettare le Norme per l'iscrizione e la cancellazione dei cittadini nel luogo di soggiorno e nel luogo di residenza.

59. Registrazione dei cittadini

I cittadini giunti per residenza temporanea in locali residenziali diversi dal loro luogo di residenza per un periodo superiore a 90 giorni sono obbligati, dopo la scadenza del termine stabilito, a rivolgersi ai funzionari preposti all'iscrizione e presentare:

▪ документ, удостоверяющий личность;

▪ заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;

▪ документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).

Un documento di identità dei cittadini della Federazione Russa può essere:

▪ паспорт гражданина Российской Федерации;

▪ свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 14-летнего возраста;

▪ паспорт, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации, - для лиц, постоянно проживающих за пределами Российской Федерации.

I documenti specificati entro 3 giorni dalla data della domanda dei cittadini vengono trasferiti alle autorità di registrazione, che, entro 3 giorni dalla data di ricezione dei documenti, registrano i cittadini nel luogo di soggiorno in locali residenziali che non sono il loro luogo di residenza, e rilasciare loro un certificato di iscrizione al luogo di soggiorno.

La registrazione dei cittadini nel luogo di soggiorno in locali residenziali diversi dal loro luogo di residenza viene effettuata per un periodo determinato di comune accordo:

▪ с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами, при условии проживания в домах государственного или муниципального жилого фонда;

▪ с собственниками жилых помещений;

▪ с правлениями жилищно-строительных или жилищных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений.

La registrazione dei figli minori nel luogo di soggiorno dei genitori (genitori adottivi, tutori) viene effettuata indipendentemente dal consenso di queste persone.

La registrazione dei cittadini nel luogo di soggiorno in un albergo, ospedale, base turistica o altro istituto simile viene effettuata al loro arrivo dall'amministrazione di tali istituti sulla base di documenti di identità.

La registrazione dei cittadini nel luogo di soggiorno viene effettuata senza la loro cancellazione nel luogo di residenza.

Un cittadino che ha cambiato luogo di residenza è obbligato, entro e non oltre 7 giorni dal giorno di arrivo in un nuovo luogo di residenza, a contattare i funzionari responsabili della registrazione e presentare:

▪ документ, удостоверяющий личность;

▪ заявление установленной формы о регистрации по месту жительства;

▪ документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (ордер, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда о признании права пользования жилым помещением, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, либо иной документ или его надлежаще заверенная копия).

I documenti indicati con fogli di indirizzo di arrivo e moduli di registrazione statistica sono trasferiti entro 3 giorni dalla data della domanda del cittadino corrispondente alle autorità di registrazione, che, entro 3 giorni dalla data di ricezione dei documenti, registrano il cittadino nel luogo di residenza e annotare sul passaporto la registrazione nel luogo di residenza. Ai cittadini la cui registrazione viene effettuata sulla base di altri documenti di identità viene rilasciato un certificato di registrazione presso il luogo di residenza.

Secondo la legge della Federazione Russa del 25 giugno 1993 n. 5242-I "Sul diritto dei cittadini della Federazione Russa alla libera circolazione, alla scelta del luogo di soggiorno e di residenza all'interno della Federazione Russa" (come modificato e integrato ), la registrazione dei cittadini è gratuita.

60. Cancellazione dei cittadini

I cittadini si considerano cancellati al luogo di soggiorno in locali residenziali diversi dal loro luogo di residenza, decorsi i termini indicati nelle loro domande di iscrizione al luogo di soggiorno, e in alberghi, sanatori, case di riposo, pensioni, campeggi, ospedali, basi turistiche e in altre istituzioni simili - al momento del pensionamento. Non sono richieste richieste dei cittadini per rimuoverli dall'iscrizione al luogo di soggiorno e compilare fogli di indirizzo di partenza per loro.

Cancellazione presso il luogo di residenza dei cittadini a cui viene negato il riconoscimento da parte del Servizio federale di migrazione del Ministero degli affari interni della Federazione Russa o divisioni per la migrazione del Ministero degli affari interni, dipartimenti e principali dipartimenti degli affari interni delle entità costituenti di la Federazione Russa come migranti forzati viene effettuata sulla base della notifica da parte di questi organismi delle autorità di registrazione.

L'allontanamento di un cittadino dall'iscrizione al luogo di residenza è effettuato dalle autorità di registrazione in caso di:

▪ изменения места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства. При регистрации по новому месту жительства, если гражданин не снялся с регистрационного учета по прежнему месту жительства, орган регистрационного учета в 3-дневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета;

▪ призыва на военную службу - на основании сообщения военного комиссариата;

▪ осуждения к лишению свободы - на основании вступившего в законную силу приговора суда;

▪ признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда;

▪ смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;

▪ выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;

▪ обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда.

In alcuni casi, al momento della cancellazione dei cittadini presso il luogo di residenza, i relativi documenti possono essere presentati da persone fisiche e giuridiche interessate.

Le autorità di registrazione, sulla base dei documenti ricevuti, allontanano i cittadini dall'iscrizione al luogo di residenza entro 3 giorni. Nei passaporti dei cittadini cancellati nel luogo di residenza (ad eccezione dei defunti, nonché dei cittadini riconosciuti dispersi, dichiarati morti o lasciati per un nuovo luogo di residenza senza essere stati cancellati), vengono apposti contrassegni di cancellazione al luogo di residenza . I segni di cancellazione nel luogo di residenza dei cittadini registrati con altri documenti di identità sono riportati nel certificato di registrazione dei cittadini nel luogo di residenza.

Nei casi in cui, a seguito del controllo dei cittadini defunti, sia accertato che hanno precedenti penali in sospeso o non cancellati, carte di registrazione di persone con precedenti penali.

1 Decreto del governo della Federazione Russa del 28 gennaio 2006 n. 47 "Sull'approvazione del regolamento sul riconoscimento di locali come locali residenziali, locali residenziali inadatti all'abitazione e un condominio come emergenza e soggetti a demolizione"

2 Legge federale del 25 ottobre 2002 n. 125-FZ "Sussidi abitativi per i cittadini che lasciano l'estremo nord e località equivalenti"

Autore: Ryabchenko E.A.

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