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Diritto abitativo. Appunti delle lezioni: in breve, il più importante

Elenco / Appunti delle lezioni, cheat sheet

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Sommario

1. Atti legali normativi
2. Pubblicazioni ufficiali
3. Il concetto di diritto della casa (L'oggetto della regolamentazione del diritto dell'abitazione. Il diritto dei cittadini all'abitazione. Diritti e obblighi dei cittadini all'abitazione. Assistenza dei governi statali e locali ai cittadini nell'esercizio del diritto all'abitazione. Principi del diritto dell'abitazione. Il luogo dell'abitazione diritto nell’ordinamento giuridico)
4. Fonti del diritto della casa (Il concetto di legislazione sugli alloggi. Tipi di fonti del diritto sugli alloggi. L'importanza della Costituzione per la legislazione sugli alloggi. Le leggi federali e altri atti normativi come fonti del diritto sugli alloggi. La legislazione sugli alloggi delle entità costituenti della Federazione Russa come fonte di diritto abitativo (L'importanza delle decisioni della Corte Costituzionale della Federazione Russa e del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa per l'applicazione delle norme del diritto abitativo)
5. Oggetti del diritto abitativo (Locali residenziali. Il concetto di patrimonio immobiliare e le sue tipologie. Cambiamenti nel regime giuridico dei locali. Ricostruzione e riqualificazione di locali residenziali)
6. Gestione degli alloggi (Contabilità del patrimonio immobiliare. Registrazione statale dei diritti sui locali residenziali e transazioni con essi. Controllo statale sull'uso e sulla sicurezza del patrimonio immobiliare. Gestione degli edifici residenziali. Partecipazione dei cittadini alla gestione del patrimonio immobiliare)
7. Caratteristiche dell'acquisto di alloggi in condizioni moderne (Utilizzo di mutui per l'acquisto di alloggi. Partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri beni immobili. Privatizzazione di locali residenziali da parte dei cittadini)
8. Proprietà e altri diritti patrimoniali su locali residenziali (Diritti e obblighi del proprietario di un'abitazione e degli altri cittadini che abitano nei locali di sua proprietà. Proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio. Assemblea generale di tali proprietari)
9. Affitto sociale di locali residenziali (Disposizioni generali sull'affitto di locali residenziali. Motivi e procedura per la fornitura di locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale. Contratto di locazione sociale per locali residenziali: disposizioni di base. Diritti e obblighi delle parti di un contratto di locazione sociale per locali residenziali. Modifica, risoluzione e risoluzione di un contratto di locazione sociale per locali residenziali. Legge sullo scambio di locali residenziali previsto in base a contratti di locazione sociale. Subaffitto di locali residenziali previsto in base a un contratto di locazione sociale. Residenti temporanei)
10. Stock immobiliare specializzato (Tipi di locali residenziali del patrimonio edilizio specializzato e loro fornitura. Contratto di locazione per locali residenziali specializzati)
11. Cooperative di edilizia abitativa e di costruzione di alloggi (Creazione e attività di cooperative di edilizia abitativa e di costruzione di alloggi. Status giuridico dei soci di cooperative di edilizia abitativa)
12. Cooperative di risparmio abitativo (Disposizioni generali sulle cooperative di risparmio edilizio. Creazione, riorganizzazione e liquidazione di una cooperativa. Disposizioni fondamentali sulle attività di una cooperativa per attirare e utilizzare i fondi dei cittadini per l'acquisto di locali residenziali. Gestione di una cooperativa. Garantire la sostenibilità finanziaria dell'impresa attività della cooperativa e monitoraggio delle attività della cooperativa)
13. Associazione dei proprietari di case (Creazione e attività di un'associazione di proprietari di case. Status giuridico dei membri HOA)
14. Pagamento per alloggio e utenze

1. Atti normativi

costituzione - La Costituzione della Federazione Russa, adottata con votazione popolare il 12.12.1993/XNUMX/XNUMX.

GK - Codice Civile della Federazione Russa: prima parte del 30.11.1994 novembre 51 n. 26.01.1996-FZ; parte seconda del 14 gennaio 26.11.2001 n. 146-FZ; parte terza del XNUMX novembre XNUMX n. XNUMX-FZ.

JK - Codice abitativo della Federazione Russa del 29.12.2004 dicembre 188 n. XNUMX-FZ.

RSFSR LCD- Codice degli alloggi della RSFSR del 24.06.1983 giugno XNUMX. Potenza persa.

NC - Codice Fiscale della Federazione Russa: prima parte del 31.07.1998 luglio 146 n. 05.08.2000-FZ; parte seconda del 117 n. XNUMX-FZ.

BK - Codice di bilancio della Federazione Russa del 31.07.1998 luglio 145 n. XNUMX-FZ.

Codice urbanistico - Codice di pianificazione urbana della Federazione Russa del 29.12.2004 dicembre 190 n. XNUMX-FZ.

ZK - Codice fondiario della Federazione Russa del 25.10.2001 ottobre 136 n. 3-FXNUMX.

UK - Codice penale della Federazione Russa del 13.06.1996 n. 63-F3.

Illeciti amministrativi Codice - Codice della Federazione Russa sugli illeciti amministrativi del 30.12.1991 dicembre 195 n. XNUMX-FZ.

Legge sui titoli ipotecari Legge federale n. 11.11.2003-FZ dell'152 novembre XNUMX "Sui titoli ipotecari".

Legge sulla storia del credito - Legge federale del 30.12.2004 dicembre 218 n. XNUMX-FZ “Sulla storia creditizia”.

Legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa Legge federale n. 30.12.2004-FZ del 214 dicembre XNUMX "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri immobili e sugli emendamenti ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa".

Legge sulle cooperative - Legge federale del 30.12.2004 dicembre 215 n. XNUMX-FZ “Sulle cooperative di risparmio edilizio”.

Legge sull'introduzione di complessi residenziali - Legge federale del 29.12.2004 dicembre 189 n. XNUMX-FZ "Sull'attuazione del codice abitativo della Federazione Russa".

Legge sulla privatizzazione degli alloggi - Legge della Federazione Russa del 04.07.1991 luglio 1541 n. 1-XNUMX "Sulla privatizzazione del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa".

Legge che modifica il codice civile Legge federale n. 30.12.2004-FZ del 213 dicembre XNUMX "Sulle modifiche alla parte prima del codice civile della Federazione Russa".

Legge sulla registrazione dei diritti immobiliari Legge federale n. 21.07.1997-FZ del 122 luglio XNUMX "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa".

Legge sui mutui - Legge federale del 16.07.1998 luglio 102 n. XNUMX-FZ "Sul mutuo (pegno immobiliare)".

2. Pubblicazioni ufficiali

BVS RF - Bollettino della Corte Suprema della Federazione Russa.

VSNDiVS (RSFSR, Federazione Russa) - Gazzetta del Congresso dei Deputati del Popolo e del Consiglio Supremo (RSFSR, RF).

WG - "Giornale russo".

SAP RF - Raccolta di atti del Presidente e del Governo della Federazione Russa.

NWRF - Raccolta della legislazione della Federazione Russa.

SP (RSFSR, RF) - Raccolta delle risoluzioni del governo (RSFSR, RF).

3. Autorità

Ministero delle finanze della Russia - Ministero delle Finanze della Federazione Russa.

Ministero della Giustizia della Russia - Ministero della Giustizia della Federazione Russa.

4. Altri

paragrafo. - paragrafo/i.

ITV - Ufficio di inventario tecnico.

гл. - capitolo/i.

et al. - altri).

п. - elementi).

sezione. - sezione/i.

RSFSR - Repubblica Socialista Federativa Sovietica Russa.

strofinare. - rublo(i).

RF - Federazione Russa.

URSS - Unione delle Repubbliche Socialiste Sovietiche.

articolo. - articolo/i.

approvato. - approvato.

ч. - parti).

Argomento 1. Il concetto di diritto abitativo

1.1. Oggetto della regolamentazione del diritto abitativo

Il diritto abitativo è un insieme di norme giuridiche che regolano i rapporti abitativi. In Russia, l'emergere del diritto immobiliare come entità giuridica relativamente nuova (anni '80 del XX secolo) è dovuto principalmente alla necessità di un approccio integrato per risolvere i problemi relativi alla fornitura di alloggi ai cittadini.

Per la prima volta sul display LCD è stato definito un cerchio di relazioni abitative. Secondo la parte 1 dell'art. 4 la normativa abitativa regola i rapporti in materia di:

1) l'emergere, l'attuazione, la modifica, la cessazione del diritto di possedere, utilizzare, disporre di locali residenziali del patrimonio abitativo statale e comunale;

2) utilizzo di locali residenziali di patrimonio abitativo privato;

3) uso della proprietà comune dei proprietari dei locali;

4) attribuzione dei locali al numero dei locali residenziali e loro esclusione dal patrimonio immobiliare;

5) contabilizzazione del patrimonio abitativo;

6) manutenzione e riparazione di locali residenziali;

7) riorganizzazione e riqualificazione di locali residenziali;

8) gestione di condomini;

9) la creazione e l'esercizio di cooperative edilizie edilizie e abitative, associazioni di proprietari di abitazione, i diritti e gli obblighi dei loro soci;

10) prestazione di servizi pubblici;

11) pagamento per alloggio e utenze;

12) il controllo sull'uso e la conservazione del patrimonio abitativo, la conformità dei locali residenziali alle norme e ai regolamenti sanitari e tecnici stabiliti e ad altri requisiti della legislazione.

I partecipanti alle relazioni abitative sono cittadini, persone giuridiche, Federazione Russa, entità costituenti della Federazione Russa, comuni. Le disposizioni dell'LCD si applicano ai rapporti abitativi con la partecipazione di cittadini stranieri, apolidi, persone giuridiche straniere, salvo diversa disposizione dell'LCD o di altra legge federale (parte 2 dell'articolo 4 dell'LCD).

La particolarità del diritto abitativo sta nel fatto che regola, da un lato, i rapporti organizzativi che si sviluppano sulla base del potere e della subordinazione (in particolare, gestione degli alloggi, contabilizzazione dei cittadini bisognosi di alloggio e distribuzione dei locali residenziali), e dall'altro, le relazioni, per le quali è caratteristica l'eguaglianza dei loro soggetti (relazioni legate all'uso dei locali residenziali).

1.2. Il diritto dei cittadini alla casa

L'articolo 40 della Costituzione proclama il diritto di ogni cittadino della Federazione Russa all'alloggio. Attraverso l'attuazione di questo diritto, è assicurata la soddisfazione del bisogno umano vitale di un alloggio.

Secondo la Dichiarazione universale dei diritti dell'uomo del 10 dicembre 1948, "ogni individuo ha diritto a un tenore di vita adeguato alla salute e al benessere di se stesso e della sua famiglia, compresi cibo, vestiario, alloggio, cure mediche e servizi sociali necessari " (articolo 25).

Secondo il Patto internazionale sui diritti economici, sociali e culturali del 16 dicembre 1966 (di cui la Federazione Russa è parte in quanto successore dell'URSS), "gli Stati parti di questo Patto riconoscono il diritto di tutti a uno standard dignitoso di vivere per sé e per la sua famiglia, compresi cibo e alloggio adeguati, e al miglioramento continuo delle condizioni di vita.Gli Stati partecipanti adotteranno misure appropriate per garantire l'esercizio di questo diritto, riconoscendo la grande importanza, a tale riguardo, della cooperazione internazionale basata sul libero consenso» (art. 11).

La norma costituzionale sul diritto dei cittadini all'abitazione è apparsa in Russia relativamente di recente. Questo diritto fu sancito per la prima volta nella Costituzione dell'URSS nel 1977, e poi riflesso nella Costituzione della RSFSR e nella Costituzione, nonché nelle leggi codificate e in altre leggi sugli alloggi (Fondamenti della legislazione sugli alloggi dell'URSS e delle repubbliche sindacali del 1981; Codice degli alloggi della RSFSR, legge federale del 12.01.1996 n. 9-FZ “Sull'introduzione di modifiche e integrazioni alla legge della Federazione Russa “Sui fondamenti della politica abitativa federale””).

Nella parte 1 dell'art. 40 Cost., la norma sul diritto all'alloggio ("ogni individuo ha diritto all'alloggio") contiene una garanzia della tutela di tale diritto: "Nessuno può essere arbitrariamente privato dell'alloggio". Parte 2 Art. 40 della Costituzione prevede che le autorità statali e gli organi di autogoverno locale favoriscano la costruzione di alloggi, creino le condizioni per l'esercizio del diritto all'alloggio. Va notato che in connessione con la transizione verso un'economia di mercato, l'approccio alla questione dei modi per fornire alloggi ai cittadini russi è cambiato. Se prima ricevevano una parte significativa dei locali residenziali dal patrimonio immobiliare statale, dipartimentale e pubblico, ora la necessità di alloggi dovrebbe essere soddisfatta principalmente attraverso la costruzione di alloggi individuali, l'acquisizione di locali residenziali a proprie spese nel mercato immobiliare o commerciale locazione di locali residenziali. Gratuitamente o a pagamento da fondi statali, comunali e altri fondi per l'edilizia abitativa, secondo le norme stabilite dalla legge, l'alloggio deve essere fornito solo ai poveri e agli altri cittadini indicati nella legge (parte 3 dell'articolo 40 della Costituzione ). Gli "altri cittadini specificati nella legge" includono il personale militare, i partecipanti alla Grande Guerra Patriottica e le persone ad essi equiparate, le persone colpite da circostanze di emergenza (comprese le vittime di terremoti, inondazioni, ecc., Rifugiati, migranti forzati) e alcune altre categorie dei cittadini.

Inserendo il diritto alla casa nella Costituzione, lo Stato si assume la responsabilità di garantire e proteggere questo diritto umano, il che significa l'opportunità per tutti di avere una casa e, se necessario, di godere della protezione dello Stato dalla sua privazione arbitraria.

La JK specifica le disposizioni della Costituzione sulla garanzia delle condizioni per l'esercizio del diritto all'alloggio. Secondo l'art. 2 del Lcd, gli enti statali e gli enti locali, per quanto di loro competenza, prevedono condizioni per l'esercizio del diritto all'alloggio da parte dei cittadini, tra cui:

1) promuovere lo sviluppo del mercato immobiliare nel settore abitativo al fine di creare le condizioni necessarie per soddisfare le esigenze abitative dei cittadini;

2) utilizzare i fondi di bilancio e altre fonti di finanziamento non vietate dalla legge per migliorare le condizioni di vita dei cittadini, anche fornendo sussidi secondo le modalità prescritte per l'acquisizione o la costruzione di locali residenziali;

3) fornire ai cittadini, secondo la procedura stabilita, locali residenziali nell'ambito di contratti di locazione sociale o contratti di locazione di locali residenziali del patrimonio abitativo statale o comunale;

4) stimolare la costruzione di alloggi;

5) assicurare la tutela dei diritti e degli interessi legittimi dei cittadini che acquistano immobili residenziali e li utilizzano legalmente, consumatori dei servizi di pubblica utilità, nonché dei servizi connessi alla manutenzione del patrimonio abitativo;

6) garantire il controllo sull'attuazione della legislazione sull'edilizia abitativa, sull'uso e sulla conservazione del patrimonio immobiliare, sulla conformità dei locali residenziali alle norme e norme sanitarie e tecniche stabilite e ad altri requisiti della legislazione;

7) fornire il controllo sul rispetto dei requisiti stabiliti dalla legge nella realizzazione dell'edilizia abitativa.

Nella legislazione russa, il concetto di "abitazione" non è completamente divulgato, il che nella pratica provoca polemiche. Con il termine "abitazione" si indica solitamente una struttura o un locale speciale appositamente progettato per l'abitazione umana: un edificio residenziale, un appartamento, una stanza, insieme ai relativi locali ausiliari (cucina, corridoio, bagno, disimpegno, ecc.), nonché come altri oggetti di un edificio residenziale utilizzati durante il suo funzionamento (ascensori e ascensori, altre apparecchiature di ingegneria).

Dall'analisi delle norme contenute nella Costituzione e nella legislazione federale emerge che, in questa fase di sviluppo dei rapporti abitativi, il diritto all'alloggio può essere esercitato nei seguenti modi:

1) mediante la messa a disposizione di locali residenziali con contratto di locazione sociale nelle case che compongono il fondo per gli alloggi ad uso sociale. Secondo la Costituzione, solo un numero limitato di persone ha tale diritto.

Ai sensi dell'art. 49 del Lcd, in forza di un contratto di locazione sociale, sono previsti locali residenziali del patrimonio abitativo demaniale o comunale.

I cittadini a basso reddito che, per i motivi stabiliti dalla LCD, sono riconosciuti necessitanti di locali residenziali forniti in base ai contratti di affitto sociale, secondo la procedura stabilita dalla LCD in base ai contratti di affitto sociale, sono dotati di locali residenziali del comune patrimonio immobiliare.

I locali residenziali del patrimonio abitativo della Federazione Russa o il patrimonio abitativo di un'entità costituente della Federazione Russa in base a contratti di locazione sociale sono forniti ad altre categorie di cittadini definite dalla legge federale o dalla legge dell'entità costituente della Federazione Russa, riconosciuto sulla base dei motivi stabiliti dalla LC e (o) dalla legge federale o dalla legge dell'ente costituente della Federazione Russa come necessitante di locali residenziali. Questi locali residenziali sono forniti secondo la procedura stabilita dal LCD, se non diversamente previsto dalla legge federale specificata o dalla legge del soggetto della Federazione Russa.

Le suddette categorie di cittadini possono essere assegnate in base a contratti di locazione sociale con locali ad uso abitativo del patrimonio edilizio comunale da parte degli enti locali se sono munite, secondo le modalità previste dalla legge, di poteri statali per dotare tali categorie di cittadini di locali ad uso abitativo. Questi locali residenziali sono forniti secondo le modalità stabilite dall'LCD, salvo diversa disposizione della legge federale o della legge dell'ente costituente della Federazione Russa.

I locali residenziali nell'ambito dei contratti di locazione sociale non sono forniti a cittadini stranieri, apolidi, se non diversamente previsto da un trattato internazionale della Federazione Russa;

2) mediante il conferimento ad uso abitativo di locali residenziali secondo un contratto c.d. di locazione commerciale (la dicitura “locazione commerciale”, corrispondente all'essenza economica di tale tipologia di locazione, non è utilizzata nella normativa vigente (Capitolo 35 del Codice Civile Codice), ma si utilizza la dicitura generica "affitto di locali residenziali", estendendosi a questo tipo di locazione, ma come tipo di locazione di un'abitazione si distingue l'affitto sociale). In base a questo accordo, gli alloggi del patrimonio immobiliare statale, comunale e privato possono essere affittati a condizioni che differiscono in modo significativo da un contratto di affitto sociale. La cerchia dei cittadini che hanno il diritto di concludere un tale accordo non è limitata.

Va notato che le norme del codice civile, in contrasto con la JK RSFSR precedentemente esistente e la legge della Federazione Russa del 24.12.1992 dicembre 4218 n. 1-XNUMX "Sui fondamenti della politica abitativa federale", non prevedere la conclusione tra cittadini ed enti che forniscono locali ad uso abitativo, contratti di locazione. Tali accordi possono essere conclusi solo tra detti enti e persone giuridiche, che poi trasferiscono i locali residenziali da loro locati ad uso dei cittadini, solitamente loro dipendenti;

3) costruendo o acquisendo a proprie spese locali residenziali in case di vario stock abitativo. In tal caso, occorre tener conto della norma generale del comma 2 dell'art. 213 del codice civile, secondo il quale la quantità ed il valore dei beni posseduti dai cittadini non sono limitati, salvo i casi in cui tali vincoli siano stabiliti dalla legge ai fini previsti dal comma 2 dell'art. 1 del codice civile (tutela dei fondamenti dell'ordine costituzionale, della morale, della salute, dei diritti e dei legittimi interessi degli altri, ecc.). Poiché tali vincoli non sono previsti dalla legge per quanto riguarda i locali ad uso abitativo, un cittadino può possedere un numero qualsiasi di locali ad uso abitativo senza stabilire limiti di superficie e di valore.

I cittadini in molti casi risolvono i loro problemi abitativi attraverso la costruzione di alloggi individuali o cooperativi, nonché la conclusione di operazioni di diritto civile: acquisto e vendita, permuta, donazione, acquisto di alloggi per eredità o tramite una cooperativa abitativa. La Costituzione (parte 2, articolo 40) ordina alle autorità statali e ai governi locali di incoraggiare la costruzione di alloggi e creare altre condizioni per l'esercizio del diritto dei cittadini all'alloggio.

Il diritto all'alloggio ha un contenuto complesso e può essere ridotto alle seguenti principali possibilità giuridiche:

1) la possibilità di acquisire un'abitazione da parte di un cittadino che ne abbia bisogno in proprietà o di ottenerla con le modalità d'uso sopra indicate;

2) la possibilità di un uso stabile degli alloggi occupati, libero da intrusioni illecite esterne;

3) la possibilità di utilizzare i locali residenziali non solo per la residenza del cittadino - l'inquilino di questi locali e i suoi familiari, ma anche per il trasferimento dei locali residenziali, a determinate condizioni, per la residenza ad altri cittadini su sulla base di un contratto di locazione o come residenti temporanei;

4) garantire negli edifici residenziali (locali residenziali) un ambiente di vita salubre, un ambiente di vita degno di una persona civile;

5) garantire la protezione dei cittadini dalla privazione arbitraria dell'alloggio.

Ciò dimostra che il diritto costituzionale all'abitazione non è identico nel suo contenuto al diritto soggettivo allo spazio abitativo, poiché, oltre alla possibilità di utilizzare lo spazio abitativo, include altre possibilità.

Come uno dei diritti umani fondamentali, il diritto del cittadino alla casa sorge dal momento della sua nascita (parte 2, articolo 17 della Costituzione). Tale proprietà di tale diritto si manifesta nel fatto che, ai sensi della Parte 1 dell'art. 69 del Lcd, tra i familiari dell'inquilino con contratto di locazione sociale, che hanno pari diritti con l'inquilino, sono compresi i figli minorenni che convivono con lui. Per quanto riguarda l'affitto commerciale di locali residenziali, i figli minorenni dell'inquilino possono far parte di cittadini che risiedono stabilmente con lui ed hanno pari diritti con lui di utilizzare i locali residenziali (clausola 2 dell'articolo 677 del codice civile).

Il diritto all'alloggio ha proprietà di inalienabilità (Parte 2, articolo 17 Cost.), in relazione alla quale nessuno può esserne privato o limitato nella sua portata, salvo i casi espressamente previsti dalla legge. Secondo la parte 3 dell'art. 55 Cost., i diritti e le libertà della persona e del cittadino possono essere limitati dalla legge federale solo nella misura necessaria a tutelare i fondamenti dell'ordine costituzionale, la morale, la salute, i diritti e gli interessi legittimi altrui, ad assicurarne la difesa del Paese e la sicurezza dello Stato. Quanto al diritto all'alloggio, anche in caso di stato di emergenza, è conforme alla parte 3 dell'art. 56 Cost. non è soggetto a restrizioni.

L'inalienabilità del diritto all'alloggio ha trovato la sua concreta espressione nella parte 4 dell'art. 3 della LC, secondo il quale nessuno può essere sfrattato dall'abitazione o limitato nel diritto all'uso dell'abitazione, compreso il diritto a ricevere i pubblici servizi, se non per i motivi e secondo le modalità previste dalla LC, altri federali le leggi.

I diritti alla casa dei cittadini sono tutelati dalla legge. Sono vietate le azioni che ostacolino l'esercizio del diritto all'alloggio.

Il diritto costituzionale di un cittadino russo all'alloggio corrisponde all'obbligo dello stato di garantire l'attuazione di questo diritto, che è specificato in una serie di doveri di contenuto più ristretto. Questi ultimi, in particolare, comprendono gli obblighi dello Stato, degli enti comunali relativi alla fornitura di alloggi a persone a basso reddito e alle altre categorie di cittadini specificate dalla legge e al loro utilizzo di tali locali; con l'espansione del patrimonio abitativo statale e comunale, l'assistenza allo sviluppo del patrimonio abitativo privato e altre forme di fornitura di alloggi ai cittadini; assicurare la corretta distribuzione del patrimonio edilizio pubblico; garantire un esercizio sostenibile e stabile del diritto all'uso dell'abitazione.

Disposizioni specifiche relative alla realizzazione del diritto all'alloggio sono contenute nelle norme della LC, in particolare, definendo gli interessi dei cittadini di cui tener conto nella fornitura di un alloggio nell'ambito di un contratto di locazione sociale (articolo 58), e i requisiti per alloggi forniti in base a tale accordo (articolo 62).

Di grande importanza è l'assegnazione nel patrimonio abitativo di uno speciale "fondo per l'edilizia abitativa ad uso sociale" - un insieme di fondi statali e comunali per l'edilizia abitativa forniti ai cittadini nell'ambito di contratti di affitto sociale (clausola 1, parte 3, articolo 19 della LC, parte 1, articolo 672 del codice civile) . Inoltre, se inizialmente non è stato stabilito a chi sono stati forniti alloggi da questo patrimonio abitativo, la Costituzione ha introdotto modifiche alla procedura e alle condizioni per fornire alloggi ai cittadini a spese dei fondi statali, comunali e di altri alloggi, secondo cui l'alloggio da questi fondi è fornita gratuitamente oa pagamento solo ai poveri e agli altri cittadini indicati dalla legge.

Secondo la parte 1 dell'art. 27 della Costituzione, chiunque si trovi legalmente nel territorio della Federazione Russa ha il diritto di muoversi liberamente, scegliere un luogo di soggiorno e di residenza. Nell'interpretazione di tale norma costituzionale, occorre tenere presente che il luogo di residenza nella legge è inteso sia come luogo in cui risiede stabilmente un cittadino, sia come luogo in cui risiede prevalentemente un cittadino, cioè più che in altri luoghi (parte 1 del Art. 20 del Codice Civile), pertanto, tale norma si applica ad entrambe le forme di soggiorno.

Per molto tempo in Russia è esistito l'istituto della registrazione, che limitava la libertà dei cittadini di scegliere il luogo di residenza, poiché l'abitazione era consentita solo se avevano una registrazione, e per ottenere quest'ultima era necessario il rispetto di una serie di condizioni, che spesso si sono trasformate in un ostacolo insormontabile per le persone che desiderano vivere in un determinato luogo residenziale. Tali ostacoli includevano, ad esempio, la necessità di rispettare la norma stabilita sullo spazio abitativo pro capite, la cui violazione era considerata una creazione artificiale del bisogno dei cittadini di migliori condizioni abitative.

Legge della Federazione Russa del 25.06.1993 giugno 5242 n. 1-17.07.1995 "Sul diritto dei cittadini della Federazione Russa alla libera circolazione, scelta del luogo di soggiorno e di residenza all'interno della Federazione Russa" invece della registrazione, registrazione dei cittadini di La Russia è stata introdotta. In conformità con questa legge, sono state adottate le norme per la registrazione e la cancellazione dei cittadini della Federazione Russa nel luogo di soggiorno e nel luogo di residenza all'interno della Federazione Russa (approvato con Decreto del Governo della Federazione Russa di 713 luglio 02.02.1998 n. 4). Allo stesso tempo, inizialmente si è tentato di introdurre restrizioni alla registrazione, simili alle restrizioni precedentemente stabilite per la registrazione, tuttavia, dal Decreto della Corte costituzionale della Federazione Russa del 10 febbraio 12 n. hanno perso il loro potere. In questa risoluzione, la Corte costituzionale della Federazione Russa ha indicato che con la legge della Federazione Russa "Sul diritto dei cittadini della Federazione Russa alla libera circolazione, alla scelta del luogo di soggiorno e di residenza all'interno della Federazione Russa", il Governo della Federazione Russa è autorizzata a sviluppare solo la procedura per la registrazione e la cancellazione dei cittadini, ma non le è concesso il diritto di stabilire i motivi di rifiuto della registrazione.

Tuttavia, recentemente si sono registrati più casi di registrazione in edifici residenziali di proprietà di cittadini per diritto di proprietà, estranei a questi cittadini, in relazione ai quali si ripropone la questione della necessità di introdurre restrizioni alla registrazione, a seconda dell'entità del zona giorno. Ma la soluzione a questo problema non può che essere una legge federale che consenta, a norma della Costituzione, in determinati casi, la restrizione dei diritti e delle libertà dei cittadini russi (parte 3, articolo 1 della LC). Un modo specifico per risolverlo potrebbe essere l'introduzione di un'aggiunta adeguata alla legge della Federazione Russa "Sul diritto dei cittadini della Federazione Russa alla libertà di circolazione, alla scelta del luogo di soggiorno e di residenza all'interno della Federazione Russa". Allo stesso tempo, è necessaria grande attenzione nell'introdurre tali restrizioni alla registrazione, in modo che non ledano indebitamente gli interessi dei cittadini.

1.3. Diritti e doveri abitativi dei cittadini

I cittadini, a propria discrezione e nel proprio interesse, esercitano i propri diritti all'alloggio, compresa la dismissione. Sono liberi di stabilire ed esercitare i loro diritti abitativi in ​​virtù di un accordo e (o) altri motivi previsti dalla legislazione sull'edilizia abitativa. L'esercizio da parte dei cittadini dei propri diritti alla casa e l'adempimento da parte degli stessi degli obblighi derivanti dai rapporti abitativi non devono violare i diritti, le libertà e gli interessi legittimi degli altri cittadini.

I cittadini che soggiornano legalmente nel territorio della Federazione Russa hanno il diritto di scegliere liberamente locali residenziali per vivere come proprietari, inquilini o per altri motivi previsti dalla legge.

La limitazione del diritto dei cittadini alla libertà di scelta dei locali residenziali per abitare è consentita solo sulla base della LCD, un'altra legge federale (parti 2-5, articolo 1 della LCD).

I diritti e gli obblighi abitativi derivano dai motivi previsti dal Codice abitativo, da altre leggi federali e da altri atti normativi della Federazione Russa, nonché dalle azioni dei partecipanti ai rapporti abitativi, che, sebbene non previsti da tali atti, ma in virtù dei principi generali e del significato della legislazione abitativa, danno origine a diritti e responsabilità abitative.

In base a ciò, sorgono diritti e doveri abitativi:

1) dagli accordi e dalle altre operazioni previste dalla legge federale, nonché dagli accordi e dalle altre operazioni, anche se non previste dalla legge federale, ma non in contraddizione con essa;

2) dagli atti degli organi statali e degli organi di autogoverno locale, che sono previsti dalla legislazione sull'edilizia abitativa come base per l'emergere di diritti e doveri abitativi;

3) da una decisione del tribunale che stabiliva diritti e doveri abitativi;

4) a seguito dell'acquisizione di locali residenziali per motivi consentiti dalla legge federale;

5) per effetto dell'adesione a cooperative edilizie e abitative;

6) a causa delle azioni dei partecipanti ai rapporti abitativi o del verificarsi di eventi con i quali la legge federale o altro atto giuridico normativo collega l'emergere di diritti e obblighi abitativi.

Il principale diritto abitativo dei cittadini è il diritto di utilizzare un'abitazione come proprietario, inquilino (subaffittuario), membri della loro famiglia, residente temporaneo. Allo stesso tempo, la legge sancisce il diritto di alcune categorie di persone di fornire locali residenziali ad uso di altri cittadini.

Secondo l'art. 11 del Lcd, la tutela dei diritti abitativi violati è esercitata dal giudice secondo la competenza dei casi prevista dalla normativa processuale. La protezione dei diritti abitativi nell'ordine amministrativo viene effettuata solo nei casi previsti dalla LCD, altra legge federale. Una decisione amministrativa può essere impugnata in tribunale.

La tutela dei diritti abitativi è assicurata da:

▪ riconoscimento del diritto abitativo;

▪ ripristino della situazione esistente prima della violazione del diritto all'alloggio e soppressione delle azioni che violano questo diritto o creano una minaccia della sua violazione;

▪ riconoscimento da parte del tribunale dell'invalidità totale o parziale di un atto giuridico normativo di un ente statale o di un ente governativo locale che viola il diritto all'alloggio e contraddice il Codice dell'edilizia abitativa o una legge federale adottata ai sensi del Codice dell'edilizia abitativa, un altro atto giuridico normativo che è maggiore dell'atto giuridico normativo specificato dell'ente statale o dell'ente del governo locale, forza legale;

▪ mancata applicazione di tale atto normativo da parte del tribunale;

▪ risoluzione o modifica del rapporto giuridico abitativo;

▪ negli altri modi previsti dal Codice dell'edilizia abitativa e da altre leggi federali.

Uno dei principali obblighi abitativi dei cittadini è l'uso dei locali residenziali per lo scopo previsto. Come affermato nell'art. 17 complesso residenziale, i locali residenziali sono destinati ai cittadini. È consentito utilizzare un'abitazione per l'esercizio di attività professionali o attività imprenditoriali individuali da parte dei cittadini che vi risiedono legalmente, se ciò non viola i diritti e gli interessi legittimi di altri cittadini, nonché i requisiti che l'abitazione deve soddisfare.

Secondo la normativa sull'edilizia abitativa (parte 3 dell'articolo 17 della LC), non è consentito collocare la produzione industriale in locali residenziali. La normativa civile (articolo 3 dell'articolo 288 del codice civile) vieta di collocare la produzione industriale in edifici residenziali, da cui deriva che non è ammissibile prevedere locali non residenziali ubicati in edifici residenziali per esigenze di natura industriale.

L'uso dei locali residenziali viene effettuato tenendo conto del rispetto dei diritti e degli interessi legittimi dei cittadini che vivono in questi locali, dei vicini, dei requisiti di sicurezza antincendio, dei requisiti sanitari e igienici, ambientali e di altro tipo, nonché in conformità con le regole per l'uso di locali residenziali approvati dal governo della Federazione Russa.

I doveri delle persone che utilizzano i locali residenziali comprendono anche garantire la sicurezza dei locali residenziali e mantenerli in buone condizioni (parte 4 dell'articolo 30, commi 2-3 della parte 3 dell'articolo 67 del TU, parte 1 dell'articolo 678 del Codice civile).

L'articolo 20 della LC prevede il controllo statale sull'uso e la conservazione del patrimonio immobiliare, indipendentemente dalla sua forma di proprietà, nonché sulla conformità dei locali residenziali e delle utenze ai requisiti stabiliti. Questo controllo è svolto da organi esecutivi federali autorizzati, autorità statali delle entità costituenti della Federazione Russa in conformità con la legge federale e altri atti normativi della Federazione Russa.

In contrasto con la precedente normativa, il codice civile prevedeva la responsabilità dei proprietari per l'uso di locali residenziali per altri scopi o in violazione dei diritti e delle libertà dei vicini. Secondo l'art. 293 del codice civile, se il proprietario di un'abitazione la utilizza per altri scopi o viola sistematicamente i diritti e gli interessi dei vicini, l'amministrazione locale può avvertire il proprietario della necessità di eliminare le violazioni. Nei casi in cui, nonostante la diffida, il proprietario continua a violare i diritti e gli interessi dei vicini o ad utilizzare i locali residenziali per altri scopi, il tribunale, su richiesta dell'amministrazione locale, può decidere di vendere tali locali residenziali all'asta pubblica con il pagamento al proprietario del ricavato della vendita al netto delle spese di esecuzione della sentenza.

La legge prevedeva anche, in ultima istanza, la possibilità di un'analoga decadenza dal diritto all'abitazione del proprietario in caso di cattiva gestione dell'abitazione, comportandone la distruzione. Tale misura può essere applicata in giudizio dopo aver assegnato al proprietario un termine ragionevole per la riparazione dei locali.

Le responsabilità dei proprietari di abitazione possono includere la loro assicurazione. Tale assicurazione può essere stipulata al fine di garantire il risarcimento dei danni connessi alla perdita (distruzione) o al danneggiamento di immobili residenziali, a norma di legge (art. 21 LC RF).

1.4. Assistenza dello Stato e degli organi di autogoverno locale ai cittadini nell'esercizio del diritto all'alloggio

Attualmente, le misure volte a risolvere il problema degli alloggi in Russia vengono attuate nell'ambito del programma federale "Housing" per il periodo 2002-2010, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 17.09.2001 settembre 675 n. XNUMX.

L'obiettivo principale del programma è una soluzione completa al problema della transizione verso il funzionamento sostenibile e lo sviluppo del settore abitativo, garantendo la disponibilità di alloggi per i cittadini, condizioni di vita sicure e confortevoli al suo interno.

I compiti principali nella fase attuale sono:

▪ creare le condizioni per lo sviluppo del settore abitativo e dei servizi abitativi e comunali dell'economia e aumentare il livello di offerta di alloggi per la popolazione aumentando il volume della costruzione di alloggi e sviluppando gli istituti finanziari e creditizi del mercato immobiliare;

▪ creare le condizioni per adeguare il patrimonio abitativo e le infrastrutture comunali a standard di qualità che garantiscano condizioni di vita confortevoli;

▪ garantire la disponibilità di alloggi e servizi pubblici in conformità con la domanda effettiva dei cittadini e gli standard per la fornitura di locali residenziali.

Come indicato in questo programma, le nuove condizioni legali creano le basi per l'attuazione degli obiettivi fissati nella pratica e richiedono azioni coordinate su larga scala a tutti i livelli di potere statale e di autogoverno locale e l'attuazione di misure di carattere normativo, amministrativo , di natura organizzativa e di bilancio.

La gravità dei problemi nel settore abitativo e l'importanza della loro soluzione per lo sviluppo socioeconomico della Federazione Russa richiedono l'attuazione di una serie di misure nell'ambito del progetto nazionale prioritario "Alloggio accessibile e confortevole per i cittadini della Russia ".

L'inclusione tra i progetti prioritari nazionali del compito di formare un mercato abitativo accessibile e di garantire condizioni di vita confortevoli, insieme allo sviluppo dell'istruzione e della sanità, determina l'orientamento sociale di una nuova fase di trasformazione economica del Paese. Una reale opportunità di guadagnare un alloggio dignitoso per gruppi significativi della popolazione contribuirà al rilancio della loro attività economica e una chiara definizione dei gruppi a cui la società è obbligata a soddisfare i propri bisogni abitativi aiuterà a superare gli atteggiamenti di dipendenza di una parte significativa della popolazione del paese.

Come risultato dell'attuazione del progetto nazionale prioritario "Alloggio accessibile e confortevole per i cittadini della Russia", dovrebbe essere formato un modello per fornire alloggi ai principali gruppi della popolazione, sono stati raggiunti risultati significativi nel miglioramento delle condizioni di vita di cittadini della Federazione Russa.

La seconda fase dell'attuazione del programma (2006-2010) prevede il proseguimento delle riforme nel settore abitativo, nonché l'attuazione di una serie di misure nell'ambito del progetto nazionale prioritario "Abitazioni convenienti e confortevoli per i cittadini di Russia".

I cittadini nella costruzione o nell'acquisto di alloggi hanno diritto a ricevere compensi (sussidi), prestiti agevolati, prestiti secondo le modalità prescritte. Il decreto del Presidente della Federazione Russa del 24.12.1993 dicembre 2281 n. XNUMX "Sullo sviluppo e l'attuazione di forme di investimento fuori bilancio nel settore abitativo", in particolare, prevede misure per organizzare un mutuo e altri sistemi di prestito alla popolazione nella costruzione, ricostruzione e acquisizione di alloggi a livello federale, regionale e locale, compresa la formazione di fondi regionali e locali per lo sviluppo dell'edilizia abitativa per utilizzare i fondi di questi fondi per la costruzione di alloggi sociali, il pagamento di indennità (sussidi) ai poveri e ad altri gruppi della popolazione per pagare la costruzione, l'acquisto e il mantenimento degli alloggi. Questo decreto ha incaricato il governo della Federazione Russa, insieme alla Banca centrale della Federazione Russa, di approvare i regolamenti sui prestiti immobiliari e prevedeva anche la creazione di un organismo statale speciale: l'Agenzia federale per il prestito ipotecario delle abitazioni (attualmente è una OJSC "Agenzia per il prestito ipotecario immobiliare" e OJSC simili sono stati creati nelle entità costituenti di RF).

Per attuare le misure previste, il Presidente della Federazione Russa nel giugno 1994 ha emanato contemporaneamente tre decreti, il cui scopo era assistere i cittadini nella costruzione (ricostruzione) e nell'acquisto di alloggi, ampliare i fondi della popolazione e altri non fonti di finanziamento di bilancio nel settore abitativo e proteggerli dall'inflazione, creando anche le condizioni per fornire alloggi ai cittadini della Federazione Russa.

Il DPR 10.06.1994 giugno 1180 n. XNUMX "Sul prestito abitativo" definisce la procedura generale per l'erogazione del credito e del sostegno finanziario alla popolazione per la soluzione del problema abitativo quando i cittadini utilizzano i propri fondi. Il regolamento sui prestiti per l'edilizia abitativa approvato con questo decreto stabilisce la procedura per la concessione di prestiti da parte delle banche nel territorio della Federazione Russa a persone giuridiche e persone fisiche per la costruzione (ricostruzione) di alloggi, il miglioramento di appezzamenti di terreno, nonché per l'acquisto di abitazioni, soggetto a pegno di beni immobili (ipoteca).

Conformemente a questo regolamento, in caso di prestito per la costruzione (ricostruzione) o per l'acquisto di alloggi, la banca può fornire tre tipi di prestiti immobiliari:

1) un prestito a breve o lungo termine concesso a persone giuridiche e persone fisiche per l'acquisizione e lo sviluppo di terreni per la futura costruzione di alloggi (prestito fondiario);

2) un prestito a breve termine per la costruzione (ricostruzione) di alloggi, concesso a persone giuridiche e persone fisiche per finanziare lavori di costruzione (credito edilizio);

3) un prestito a lungo termine erogato a persone fisiche e giuridiche per l'acquisto di alloggi (un prestito per l'acquisto di alloggi).

Il Regolamento definisce i principi di base che devono essere osservati nella concessione di prestiti immobiliari: destinazione d'uso, sicurezza, urgenza, pagamento, restituzione del prestito.

I principali documenti che determinano il rapporto tra la banca e il mutuatario al momento della concessione di un prestito sono un contratto di prestito e un contratto di pegno (mutuo).

Il decreto del governo della Federazione Russa dell'11.01.2000 n. 28 "Sulle misure per lo sviluppo del sistema di prestito ipotecario nella Federazione Russa" ha approvato il Concetto per lo sviluppo del sistema di prestito ipotecario nella Federazione Russa, in conformità con che la formazione di un sistema di mutuo ipotecario è stata riconosciuta come una delle aree prioritarie della politica abitativa statale. Il concetto include una descrizione dettagliata della formazione di un sistema di prestito ipotecario a lungo termine, nonché il meccanismo organizzativo ed economico per attrarre risorse di credito in questo settore. In particolare prevede che:

▪ i mutui ipotecari a lungo termine sono concessi per un periodo di tre anni o più (in questa fase, in modo ottimale, 10-15 anni);

▪ l'importo del prestito non supera il 60-70% del valore di mercato dell'alloggio acquistato, che è oggetto di garanzia;

▪ il mutuatario è tenuto a versare un acconto per pagare l'alloggio, solitamente pari al 30-40% del costo con fondi propri;

▪ il prestito e gli interessi su di esso sono pagati sotto forma di pagamenti mensili;

▪ la rata mensile del prestito non deve superare il 30-35% del reddito totale del mutuatario per il periodo di fatturazione corrispondente. Nel valutare la probabilità di rimborso del prestito, il creditore utilizza informazioni ufficialmente confermate sul reddito corrente del mutuatario;

▪ il mutuatario e tutti i membri maggiorenni della sua famiglia danno il consenso autenticato alla liberazione dei locali residenziali acquistati con i fondi del mutuo e ipotecati in caso di pignoramento.

Il decreto del Presidente della Federazione Russa del 10.06.1994 giugno 1182 n. XNUMX "Sull'emissione e la circolazione dei certificati abitativi" stabilisce che le persone giuridiche che hanno i diritti di un cliente nella costruzione di edifici residenziali, un appezzamento di terreno assegnato in conformità con la procedura stabilita per la costruzione di alloggi e la documentazione del progetto per la costruzione di alloggi, hanno il diritto di attrarre risorse finanziarie dai cittadini della Federazione Russa utilizzando certificati abitativi.

Secondo il Regolamento in materia di rilascio e circolazione dei certificati abitativi, approvato con tale decreto, i certificati abitativi sono una particolare tipologia di titoli obbligazionari a valore nominale indicizzato, che attestano il diritto del proprietario all'acquisto di un appartamento (appartamenti) previo acquisto di un pacchetto di certificati abitativi, nonché ricevere dall'emittente su richiesta il valore nominale indicizzato del certificato abitativo.

I certificati abitativi sono emessi e diffusi secondo le regole stabilite dalla legislazione della Federazione Russa per l'emissione e la circolazione di titoli, fatti salvi i requisiti previsti dal suddetto regolamento.

Una caratteristica importante dei certificati abitativi è che solo tali certificati abitativi possono essere rilasciati e diffusi sul territorio della Federazione Russa, il cui prospetto ha superato la registrazione statale presso il Ministero delle finanze russo o le sue autorità locali e le emissioni sono state ricevute un numero di registrazione statale nel modo prescritto. In caso di violazione di tale obbligo, il rilascio dei certificati abitativi è illegale e non valido.

Il regolamento definisce la procedura per la registrazione di un prospetto per il rilascio di certificati abitativi, i motivi di rifiuto in esso contenuti, nonché la procedura per effettuare transazioni con certificati abitativi.

L'emittente dei certificati di alloggio assume per proprio conto gli obblighi che ne derivano nei confronti dei proprietari di certificati di alloggio.

Inoltre, allo stato attuale, i certificati abitativi vengono rilasciati in conformità al sottoprogramma "Adempimenti degli obblighi statali di fornire alloggi per categorie di cittadini stabiliti dalla legislazione federale" del programma obiettivo federale "Abitare" per il 2002-2010, approvato con decreto del Governo della Federazione Russa del 31.12.2005 dicembre 865 n. XNUMX . Il suo scopo è fornire alloggi per il personale militare, i dipendenti degli organi degli affari interni soggetti a licenziamento dal servizio militare (servizio) e le persone a loro equiparate, nonché altre categorie di cittadini definite da questo sottoprogramma. A tal fine, il sottoprogramma prevede l'utilizzo dei fondi del bilancio federale per fornire ai cittadini delle categorie in esso previste sussidi per l'acquisto di alloggi. La partecipazione a questo sottoprogramma è volontaria. L'effetto di questo sottoprogramma si applica al personale militare, ai dipendenti degli organi degli affari interni e ad altre categorie di persone in esso stabilite, che prestano servizio negli organi e nelle istituzioni statali competenti, la cui durata totale del servizio in termini di calendario è di 10 anni o più (con alcune eccezioni). Per esercitare il proprio diritto al sussidio, i predetti soggetti, nonché le altre categorie di cittadini indicate nel sottoprogramma, ricevono certificati di edilizia abitativa statale, il cui rilascio e vendita è attualmente effettuato secondo il Regolamento approvato con decreto del Governo della Federazione Russa del 21.03.2006 marzo 153 n. XNUMX. Il certificato ricevuto viene consegnato dal suo proprietario alla banca per concludere un contratto di conto bancario e aprire un conto bancario destinato all'accredito del sussidio. Su questo conto possono essere accreditati anche fondi personali o presi in prestito (credito) di un cittadino che partecipa al sottoprogramma. La selezione delle banche partecipanti all'attuazione del sottoprogramma avviene su base competitiva. I termini del concorso sono determinati dal cliente statale del sottoprogramma in accordo con il Ministero delle finanze russo. Cittadini - i partecipanti al sottoprogramma possono acquistare sul mercato immobiliare da persone fisiche e (o) persone giuridiche (uno o più) locali residenziali (locali residenziali), compreso un singolo edificio residenziale (parte della casa), che soddisfi i requisiti sanitari e requisiti tecnici, paesaggistici in relazione alle condizioni dell'insediamento prescelto per la residenza permanente, anche in ambito rurale (compresi gli annessi), sia a spese di una sovvenzione che con ulteriore coinvolgimento di fondi propri o presi in prestito (credito). Il proprietario del certificato, dopo la conclusione del contratto di conto bancario, durante il periodo di validità, determinato in base al periodo di validità del certificato, presenta il contratto di conto bancario, il contratto per l'abitazione e il/i certificato/i di registrazione statale dei diritti di proprietà presso la banca nel luogo di acquisto dell'alloggio per pagare l'alloggio acquistato all'alloggio.

Oltre al sottoprogramma sopra menzionato, è in vigore la legge federale del 20.08.2004 agosto 117 n. 1-FZ "Sul sistema di risparmio e mutuo degli alloggi per il personale militare", secondo la quale gli ufficiali che hanno stipulato il primo contratto di servizio militare dopo il 2005° gennaio 1, marescialli e guardiamarina, la cui durata complessiva del servizio militare ai sensi del contratto sarà di tre anni a partire dal 2005° gennaio 1, nonché sergenti e capisquadra, soldati e marinai che hanno stipulato un secondo contratto per servizio militare non prima del 2005 gennaio XNUMX e che hanno espresso il desiderio di farlo, partecipano al sistema di risparmio e ipoteca, secondo il quale viene aperto un conto di risparmio personale per ciascun militare. Il risparmio immobiliare contabilizzato in questo conto proviene dalle seguenti fonti:

1) contributi di risparmio dal bilancio federale;

2) reddito derivante dall'investimento dei risparmi per l'edilizia abitativa;

3) altri incassi non vietati dalla legislazione della Federazione Russa. Il diritto a utilizzare il risparmio contabilizzato in un conto di risparmio personale sorge in presenza delle circostanze previste dall'art. 10 della presente legge federale (la durata complessiva del servizio militare è di 20 anni o più; licenziamento del personale militare la cui durata complessiva del servizio è di dieci anni o più per i motivi specificati nella suddetta legge federale, ecc.). Inoltre, ogni partecipante al sistema delle ipoteche di risparmio, almeno tre anni dopo la sua inclusione nel sistema delle ipoteche di risparmio, ha il diritto di concludere con l'organismo federale autorizzato un contratto di mutuo immobiliare mirato allo scopo di:

1) acquisizione di locali residenziali garantiti dai locali residenziali acquisiti;

2) rimborso dell'acconto al ricevimento di un credito ipotecario (prestito) e (o) rimborso delle obbligazioni derivanti da tale credito (prestito). Il mutuo abitativo mirato è previsto per il periodo del partecipante al sistema ipotecario cumulativo del servizio militare ed è a tasso zero per tale periodo. Tuttavia, l'entità di un prestito immobiliare mirato non può superare l'importo effettivo dei fondi accumulati nel momento in cui viene concesso sul conto di risparmio personale di un militare.

Il decreto del Presidente della Federazione Russa del 10.06.1994 giugno 1181 n. XNUMX "Sulle misure per garantire il completamento degli edifici residenziali incompiuti" mira a ridurre i costi di manutenzione degli edifici residenziali incompiuti e a garantirne il completamento e la messa in servizio. Con tale decreto è stato approvato il Regolamento sulla procedura per il conferimento per il completamento dei lavori e la vendita di immobili residenziali al grezzo, in base al quale l'organizzazione e lo svolgimento di gare di investimento o commerciali per il trasferimento per il completamento dei lavori e la vendita del grezzo per mancanza di finanziamento degli edifici residenziali, costituiti da demanio federale, compresi quelli sotto la giurisdizione delle imprese e dalla gestione operativa degli enti finanziati dal bilancio federale, ad eccezione delle strutture per i complessi residenziali della gioventù.

In connessione con il deterioramento della situazione demografica del Paese, una notevole attenzione è stata recentemente riservata a garantire un aumento della natalità, che richiede, in particolare, la creazione di normali condizioni di vita per le giovani famiglie. Le attività rilevanti continuano ad essere svolte nell'ambito del sottoprogramma "Fornire alloggi alle giovani famiglie" del programma obiettivo federale "Abitare" per il 2002-2010, la cui seconda fase di attuazione (2006-2010) è iniziata il 1 gennaio 2006. In secondo tale sottoprogramma, le giovani famiglie Ai soggetti riconosciuti bisognosi di abitazione sono previste agevolazioni per l'acquisto di alloggi a carico dei fondi di bilancio, anche per la restituzione dell'acconto in occasione dell'ottenimento di un mutuo ipotecario o di un prestito per l'acquisto di alloggi o la costruzione di una singola casa residenziale. Un partecipante al sottoprogramma può essere una giovane famiglia, la cui età dei coniugi non superi i 30 anni, o una famiglia incompleta composta da un giovane genitore, la cui età non superi i 30 anni, e uno o più figli e bisognosi di migliori condizioni di vita. L'importo del sussidio è almeno il 35% del costo medio dell'alloggio, determinato in conformità con i requisiti del sottoprogramma (incluso il 10% dal bilancio federale e almeno il 25% dai bilanci delle entità costituenti della Federazione Russa e bilanci locali), - per le giovani famiglie senza figli, nonché almeno il 40% del costo medio dell'alloggio, determinato secondo i requisiti del sottoprogramma (incluso il 10% - a spese del bilancio federale e almeno 30% - a spese dei bilanci delle entità costitutive della Federazione Russa e dei bilanci locali), - per le giovani famiglie con uno o più figli. Inoltre, le entità costitutive della Federazione Russa che partecipano all'attuazione del sottoprogramma forniscono inoltre a una giovane famiglia che partecipa al sottoprogramma un sussidio pari ad almeno il 5% del costo medio dell'alloggio alla nascita (adozione) di un figlio al fine di rimborsare parte del mutuo ipotecario o prestito ipotecario o compensare i fondi propri della giovane famiglia per l'acquisto di alloggi o la costruzione di alloggi individuali. La condizione per ricevere un sussidio è che la giovane famiglia disponga di fondi aggiuntivi: fondi propri o fondi da un mutuo ipotecario o prestito necessario per pagare l'alloggio acquistato. Con lo sviluppo del sistema assicurativo per i mutui ipotecari abitativi, sarà inoltre aggiunta la possibilità di sostenere le giovani famiglie a spese del bilancio federale, dei bilanci degli enti costitutivi della Federazione Russa e dei bilanci locali nel pagamento dei premi assicurativi per questo tipo di assicurazione volontaria considerato, che ridurrà l'importo dell'acconto quando le giovani famiglie ricevono mutui ipotecari fino al 5-10% del costo dell'alloggio. La procedura per fornire alle giovani famiglie sussidi per l'acquisto di alloggi, compreso il pagamento di un acconto al momento dell'ottenimento di un mutuo o prestito ipotecario, è stabilita dal governo della Federazione Russa.

Un passo importante verso la soluzione del problema abitativo è stata l'adozione di un pacchetto legislativo composto da 26 leggi federali che regolano l'alloggio e le relazioni correlate, che sono state firmate dal Presidente della Federazione Russa nell'agosto e nel dicembre 2004. Queste leggi includono il Codice abitativo, il Codice urbanistico, la legge federale "Sul sistema ipotecario cumulativo della fornitura di alloggi per il personale militare", la legge sulle storie di credito, la legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa, la legge sulle cooperative, la legge federale n. leggi. Regolano una gamma molto ampia di questioni legate al problema dell'offerta di alloggi ai cittadini; pur tenendo conto dei cambiamenti avvenuti nella sfera socio-economica della vita nel nostro Paese negli ultimi anni.

Le entità costitutive della Federazione Russa adottano anche le proprie leggi e altri atti normativi che prevedono il pagamento di compensi (sussidi) ai cittadini per la costruzione e l'acquisto di alloggi e altri tipi di assistenza statale e assistenza loro nel settore abitativo. Le autorità statali e gli organi di autogoverno locale forniscono assistenza e supporto ai cittadini sia in forma diretta che indiretta.

Il sostegno finanziario diretto dei cittadini e delle persone giuridiche (edilizia abitativa, cooperative edilizie edilizie, associazioni di proprietari di case, altre associazioni di proprietari) è svolto dalle autorità pubbliche al fine di migliorare le condizioni di vita dei cittadini:

1) assistenza mirata ai cittadini nell'acquisizione e costruzione di alloggi;

2) finanziare la costruzione di alloggi statali e comunali forniti a chi ne ha bisogno;

3) assegnazione di sussidi per la manutenzione, la manutenzione, la riparazione, l'esercizio del patrimonio immobiliare, nonché la fornitura di servizi pubblici.

Forme indirette di incentivi statali contribuiscono alla creazione di condizioni economiche che determinano lo sviluppo effettivo del mercato immobiliare, che incoraggia l'investimento di fondi di cittadini e persone giuridiche nel settore abitativo.

Le misure volte ad aumentare questi investimenti includono la concessione di incentivi per le banche commerciali che concedono mutui a lungo termine ai cittadini per l'acquisto di alloggi, l'emissione di mutui edilizi comunali e altre forme di incentivi.

Fornendo assistenza ai cittadini nella risoluzione del problema abitativo, i governi statale e locale creano le condizioni necessarie per la costruzione di alloggi. Di grande importanza in questo caso è la regolamentazione della procedura per la fornitura di terreni per tale costruzione. Come previsto nella parte 1 dell'art. 35 del Codice Urbanistico, per effetto della zonizzazione urbanistica potranno essere determinate zone residenziali, che potranno comprendere aree destinate ad edifici residenziali:

1) individuale;

2) basso;

3) di media altezza;

4) multipiano;

5) altri tipi. Nell'elenco dei progetti di costruzione di capitali ammessi per l'ubicazione in zone pubbliche e commerciali possono essere inclusi anche gli edifici residenziali (parti 2 e 6 dell'articolo 35).

L'attuale legislazione fondiaria contiene norme che garantiscono la fornitura di appezzamenti di terreno per la costruzione di alloggi. In particolare, il comma 4 dell'art. 28 del Codice fondiario prevede l'inammissibilità del rifiuto di conferire la proprietà ai cittadini e alle persone giuridiche di appezzamenti di terreno di proprietà demaniale o comunale per la costruzione, salvo i casi:

▪ ritiro di terreni dalla circolazione;

▪ il divieto di privatizzazione dei terreni stabilito dalla legge federale;

▪ prenotazione di terreni per esigenze statali o comunali.

Non è consentito rifiutare di concedere la proprietà a cittadini e persone giuridiche di appezzamenti di terreno a circolazione limitata e di proprietà statale o municipale, se la legge federale consente il loro trasferimento alla proprietà di cittadini e persone giuridiche.

In conformità con la legge federale del 29.12.2004 dicembre 191 n. 30.1-FZ "Sull'emanazione del codice urbanistico della Federazione Russa", la LC è stata integrata dall'art. XNUMX, in base al quale i singoli lotti per la costruzione di alloggi sono forniti in due forme: proprietà o locazione. Allo stesso tempo, la fornitura di appezzamenti di terreno a tale scopo è semplificata, poiché non è richiesta l'approvazione preventiva dell'ubicazione dell'impianto.

Quando viene fornito un appezzamento di terreno per la costruzione di alloggi su di esso, un'asta è obbligatoria per la vendita del terreno o per la vendita del diritto di concludere un contratto di locazione per il terreno. La modalità di svolgimento di tale asta è determinata dall'art. 38.1 incluso nella LC dalla stessa Legge Federale. Un contratto diretto per la vendita o la locazione di un appezzamento di terreno con una persona che ha presentato domanda per la sua fornitura si conclude solo se l'asta è dichiarata non valida in quanto meno di due partecipanti hanno partecipato ad essa. Lo svolgimento di queste aste in misura maggiore garantirà il corretto utilizzo dei lotti di terreno previsti per la costruzione di alloggi.

Un effetto stimolante sulla fornitura di appezzamenti di terreno per la costruzione di alloggi dovrebbe essere fornito da una nuova norma inclusa nel BC dalla legge federale n. appezzamenti di terreno di proprietà situati entro i confini dei comuni e destinati alla costruzione di alloggi (comma 20.08.2004 del presente articolo).

Come regola generale, la preparazione della documentazione di progetto è necessaria per l'attuazione della costruzione. Tuttavia, ai sensi della parte 3 dell'art. 48 del Codice Urbanistico, la predisposizione di tale documentazione non è richiesta per la costruzione, ricostruzione, revisione di singoli oggetti edilizi abitativi (edifici abitativi unifamiliari di non più di tre piani, destinati ad un unico nucleo familiare). Il committente, di propria iniziativa, ha il diritto di garantire la predisposizione della documentazione progettuale in relazione agli oggetti della singola costruzione di alloggi. La costruzione, la ricostruzione di oggetti edilizi abitativi, nonché la loro revisione, se durante la sua attuazione sono compromesse le caratteristiche strutturali e di altro tipo dell'affidabilità e della sicurezza di tali oggetti, viene effettuata sulla base di una licenza edilizia (parte 2 dell'articolo 51 ).

Per il rilascio della licenza edilizia è necessario presentare un piano urbanistico del lotto di terreno. Si precisa che nel caso in cui una persona fisica o giuridica si rivolga ad un governo locale con domanda per l'emissione di un piano urbanistico per un lotto di terreno, non è tenuta ad espletare le procedure previste nelle Parti 1- 16 dell'art. 46 del Codice Urbanistico. In tali casi, l'autogoverno locale fornisce al richiedente un piano urbanistico dell'appezzamento di terreno senza addebitare un canone (parte 17 dell'articolo 46).

Una serie limitata di documenti è allegata alla domanda per il rilascio di una licenza edilizia per la costruzione, la ricostruzione, la revisione di una singola struttura edile abitativa. Tali documenti sono:

1) documenti del titolo per il lotto di terreno;

2) piano urbanistico del lotto di terreno;

3) uno schema dell'organizzazione della pianificazione del terreno con la designazione dell'ubicazione del singolo oggetto edilizio abitativo (parte 9 dell'articolo 51).

Oltre alla predisposizione di un piano urbanistico per un appezzamento di terreno su richiesta di una persona fisica o giuridica, il rilascio della licenza edilizia viene effettuato senza corrispettivo (parte 15 dell'articolo 51).

Viene rilasciato un permesso di costruire per un periodo previsto dal progetto per l'organizzazione della costruzione di un impianto di costruzione di capitale. Un permesso per la costruzione di alloggi individuali è rilasciato per dieci anni (parte 19 dell'articolo 51).

La presenza nella nuova normativa urbanistica delle norme di cui sopra semplifica la soluzione delle problematiche amministrative legate alla realizzazione di opere di costruzione, ricostruzione, revisione di strutture edilizie abitative, e riduce i costi per la risoluzione di tali problematiche.

La crescente diffusione delle vendite rateali di case con termini di pagamento lunghi ha sollevato il problema del rimborso dei fondi investiti nella costruzione di case. Un modo per risolvere questo problema è emettere titoli garantiti da ipoteca. La prima legge speciale adottata in questo settore è stata la legge sui titoli garantiti da ipoteca. In conformità con l'art. 2 della Legge sono state emesse due tipologie di titoli garantiti da ipoteca:

1) obbligazioni garantite da ipoteca;

2) certificati di partecipazione ai mutui. La legge federale n. 29.12.2004-FZ del 193 dicembre XNUMX "Sugli emendamenti alla legge federale" sui titoli basati su mutui ipotecari "" identifica specificamente questo tipo di titoli come obbligazioni immobiliari garantite da ipoteca, che sono un tipo di obbligazioni garantite da ipoteca.

Un'obbligazione immobiliare garantita da ipoteca è un'obbligazione garantita da ipoteca che include solo i diritti di reclamo garantiti da un pegno di locali residenziali. I rapporti sorti in relazione all'emissione di tali obbligazioni sono soggetti alle regole generali che disciplinano i rapporti sorti in relazione all'emissione di obbligazioni garantite da ipoteca, con le eccezioni previste dalla Legge.

Secondo la nuova norma contenuta nel par. 2 ore 3 cucchiai. 3 della legge sui titoli ipotecari Legge federale n. 29.12.2004-FZ del 193 dicembre 80, la copertura ipotecaria di obbligazioni immobiliari garantite da ipoteca non può includere crediti garantiti da pegno su beni immobili la cui costruzione non è stata completata. Questa regola aumenta l'affidabilità della copertura ipotecaria per le obbligazioni immobiliari con tale copertura e tutela gli interessi degli acquirenti di questo tipo di titoli garantiti da ipoteca. L'importo (importo) dei crediti ipotecari che costituiscono la copertura ipotecaria delle obbligazioni non può essere inferiore all'1% del valore nominale totale delle obbligazioni (Parte 13, Articolo XNUMX).

L'emissione di obbligazioni garantite da ipoteca può essere effettuata solo da agenti ipotecari e istituti di credito. Ai sensi del comma 2 dell'art. 102 del codice civile, una società per azioni ha il diritto di emettere obbligazioni per un importo non superiore all'importo del capitale autorizzato o all'importo della garanzia fornita a tal fine da terzi dopo il pagamento integrale del capitale autorizzato. In assenza di garanzie, l'emissione di obbligazioni è consentita non prima del terzo anno di esistenza della società per azioni e previa approvazione entro tale data di due bilanci annuali della società. Tuttavia, la legge federale n. 29.12.2004-FZ del 192 dicembre 2 "Sulle modifiche di alcuni atti legislativi della Federazione Russa in relazione all'adozione della legge federale "sui titoli ipotecari"" ha introdotto un'aggiunta a questo paragrafo, secondo alle quali le specificate restrizioni sull'emissione di obbligazioni non si applicano all'emissione di obbligazioni garantite da ipoteca. Allo stesso modo, questa legge federale ha integrato il paragrafo 31 dell'art. 08.02.1998 della legge federale del 14/XNUMX/XNUMX n. XNUMX-FZ "Sulle società a responsabilità limitata".

Un agente ipotecario è un'organizzazione commerciale specializzata che rispetta l'art. 8 della Legge sui Titoli Ipotecari a requisiti, il cui unico oggetto di attività è l'acquisizione di diritti su crediti (prestiti) garantiti da ipoteche e (o) ipoteche, e che, ai sensi di Legge, sono stati concessi il diritto di emettere obbligazioni garantite da ipoteca.

Le attività previste dalla legge possono essere svolte solo da un agente ipotecario nella forma di società per azioni (comma 4, parte 1, articolo 8 della Legge sui titoli ipotecari).

Le obbligazioni garantite da ipoteca possono essere emesse sia in forma documentale che non. Devono garantire il diritto dei loro proprietari a ricevere interessi, il cui importo è determinato dalla decisione di emettere obbligazioni garantite da ipoteca (Parte 1, Articolo 10). Gli interessi sulle obbligazioni garantite da ipoteca devono essere pagati almeno una volta all'anno (parte 2, articolo 10).

Un certificato di partecipazione ipotecaria è un titolo registrato che attesta la quota del suo proprietario nel diritto di proprietà comune della copertura del mutuo, il diritto di pretendere dalla persona che lo ha emesso una corretta gestione fiduciaria della copertura del mutuo, il diritto a ricevere i fondi ricevuti in adempimento di obbligazioni, i cui crediti costituiscono copertura ipotecaria, nonché gli altri diritti previsti dall'art. 2.

L'emissione di certificati di partecipazione ipotecaria può essere effettuata solo da organizzazioni commerciali che dispongono di licenze per gestire fondi di investimento, fondi comuni di investimento e fondi pensione non statali, nonché organizzazioni di credito (parte 1 dell'articolo 17).

L'emissione di certificati di partecipazione ipotecaria è la base per l'emergere di una proprietà azionaria comune dei proprietari di questi certificati per la copertura ipotecaria in base alla quale sono emessi e per l'istituzione di una gestione fiduciaria di tale copertura ipotecaria. La proprietà condivisa comune della copertura ipotecaria sorge contemporaneamente all'istituzione della gestione fiduciaria di questa copertura ipotecaria (parte 2, articolo 17).

La legge istituisce un regime speciale di comproprietà comune dei titolari di titoli di partecipazione ipotecaria, secondo il quale non è consentita la divisione degli immobili costituenti copertura ipotecaria e la separazione di una quota in natura da essa. Inoltre, condizione del contratto di gestione fiduciaria delle coperture ipotecarie è il rifiuto di una persona fisica o giuridica di esercitare il diritto di prelazione per acquisire una quota del diritto di comproprietà comune dell'immobile costituente la copertura ipotecaria. In tal caso decade il diritto corrispondente (parte 2 dell'articolo 18).

Ogni certificato di partecipazione ipotecaria attesta la stessa portata dei diritti, inclusa la stessa quota di proprietà comune della copertura del mutuo. Tale certificato è un titolo non documentale privo di valore nominale. I certificati di partecipazione ipotecaria sono a libera circolazione, anche tramite gli organizzatori di compravendita sul mercato mobiliare.

L'emissione di titoli garantiti da ipoteca fornisce un'ulteriore attrazione di fondi da persone fisiche e giuridiche alla costruzione di alloggi e contribuisce quindi a risolvere il problema degli alloggi.

La costruzione di alloggi è costosa e quindi in molti casi viene effettuata utilizzando fondi presi in prestito. Allo stesso tempo, i finanziatori devono avere la certezza che il mutuatario adempirà correttamente ai propri obblighi. In una certa misura, la legge sulle storie creditizie adottata nel 2004 dovrebbe contribuire a creare tale fiducia. Secondo il comma 1 dell'art. 3, per storia creditizia si intendono le informazioni, la cui composizione è determinata da questa legge e che caratterizza l'adempimento da parte del mutuatario dei suoi obblighi ai sensi dei contratti di prestito (credito) e sono archiviate nell'ufficio di storia creditizia. La storia creditizia è composta da tre parti:

1) titolo;

2) principale;

3) aggiuntivo (chiuso).

La parte del titolo contiene informazioni sull'argomento della storia creditizia: il mutuatario (persona fisica o giuridica).

La parte principale contiene quelli indicati nell'art. 4 informazioni sul mutuatario e informazioni sull'obbligazione del mutuatario (per ciascuna voce della storia creditizia). Qui, in particolare, dovrebbero esserci informazioni sull'importo dell'obbligazione del mutuatario alla data di conclusione del contratto di prestito (credito), il termine per adempiere integralmente all'obbligazione, il termine per pagare gli interessi in conformità con il prestito ( contratto di credito), la data e l'importo dell'effettivo adempimento degli obblighi del mutuatario per intero e (o) importi incompleti, al rimborso di un prestito (credito) a spese della garanzia nel caso in cui il mutuatario non adempia ai propri obblighi in base all'accordo; sui fatti valutati dal giudice delle controversie ai sensi del contratto di prestito (credito) e sul contenuto delle parti risolutive degli atti giudiziari entrati in vigore, ad eccezione delle informazioni specificate nella parte aggiuntiva (chiusa) del credito storia.

La parte aggiuntiva (chiusa) della storia creditizia contiene informazioni relative all'origine della formazione della storia creditizia e ai suoi utenti.

Il Credit History Bureau è una persona giuridica registrata in conformità con la legislazione della Federazione Russa e che fornisce servizi in conformità con la legge sulle storie di credito per la formazione, l'elaborazione e l'archiviazione di storie di credito, nonché per la fornitura di rapporti di credito e servizi correlati. Un requisito obbligatorio per un ufficio di storia creditizia è che abbia una licenza per svolgere attività per la protezione tecnica delle informazioni riservate. L'organo esecutivo federale autorizzato ad esercitare le funzioni di controllo e supervisione sulle attività degli uffici di storia creditizia (attualmente Servizio federale dei mercati finanziari) tiene il registro statale degli uffici di storia creditizia. I motivi per rifiutare di iscrivere una persona giuridica in questo registro sono previsti nella parte 7 dell'art. quindici.

La fonte della formazione di una storia creditizia è un'organizzazione che è un prestatore (creditore) nell'ambito di un contratto di prestito (credito) e fornisce informazioni incluse nella storia creditizia all'ufficio di storia creditizia. Tali informazioni sono fornite sulla base di un accordo sulla fornitura di servizi di informazione (parte 1, articolo 5). La fonte di formazione della storia creditizia fornisce informazioni agli uffici di storia creditizia solo se esiste un consenso scritto o altrimenti documentato del mutuatario. Il consenso del mutuatario a trasmettere informazioni all'ufficio crediti può essere ottenuto in qualsiasi forma che consenta di determinare inequivocabilmente se tale consenso è stato ottenuto (parte 4, articolo 5).

Ai sensi della parte 3 dell'art. 5 gli enti creditizi sono tenuti a fornire tutte le informazioni disponibili come definite dall'art. 4, nei confronti di tutti i mutuatari che hanno accettato di sottoporla, nell'ordine di cui sopra, ad almeno un ufficio di storia creditizia iscritto all'albo statale degli uffici di storia creditizia.

Un singolo imprenditore o una persona giuridica che ha ricevuto un consenso scritto o altrimenti documentato del soggetto della storia creditizia a ricevere un rapporto di credito per la conclusione di un contratto di prestito (credito) può agire come utente di una storia creditizia. Un rapporto di credito è un documento che contiene informazioni che fanno parte di una storia creditizia e che l'ufficio di storia creditizia fornisce su richiesta dell'utente della storia creditizia e di altre persone autorizzate a ricevere queste informazioni in conformità con la legge sulla storia creditizia. Allo stesso tempo, all'utente della storia creditizia non vengono fornite informazioni che ne costituiscono la parte aggiuntiva (chiusa). Il rapporto di credito viene fornito all'utente della storia creditizia sulla base di un accordo con l'ufficio crediti per la fornitura di servizi informativi.

Oltre all'utente della storia creditizia, il rapporto di credito può essere fornito su sua richiesta all'oggetto della storia creditizia stessa per la revisione. Inoltre, la parte del titolo del rapporto di credito viene inviata al Catalogo centrale delle storie di credito. Un'ulteriore parte (chiusa) della storia creditizia è trasmessa al tribunale (giudice) in un procedimento penale che è in corso e, se il pubblico ministero è d'accordo, agli organi delle indagini preliminari in un procedimento penale avviato, che è nel loro procedimento.

Il catalogo centrale delle storie di credito è creato dalla Banca di Russia. Questo catalogo memorizza le informazioni che costituiscono le parti del titolo delle storie di credito gestite dagli uffici di storia creditizia sul territorio della Federazione Russa, le informazioni su quali uffici di storia creditizia memorizzano le storie di credito corrispondenti alle parti del titolo specificate, nonché i codici degli argomenti di credito storie o informazioni che consentono di determinare la correttezza presentato (inserito, contenuto nella richiesta) codice dell'oggetto della storia creditizia. Il catalogo centrale delle storie creditizie fornisce informazioni sull'ufficio di storia creditizia, che memorizza (memorizza) la storia creditizia (storie creditizie) del soggetto della storia creditizia, questo argomento della storia creditizia (storie creditizie) e gli utenti della storia creditizia (storie creditizie) nella forma e secondo le modalità stabilite dalla Banca di Russia, a titolo gratuito.

La recente politica statale in materia di imposte e tasse ha contribuito alla creazione di condizioni più favorevoli per la costruzione di alloggi. La legge federale n. 20.08.2004-FZ del 104 agosto 4 “Sulle modifiche all'articolo XNUMX della legge della Federazione Russa “Sui doveri statali”” ha stabilito una piccola quantità di dazi statali pagati per l'autenticazione dei contratti ipotecari nei casi in cui tale certificazione è previsto dalla legge:

per la certificazione di accordi sull'ipoteca di locali residenziali a garanzia del rimborso di un credito (prestito) concesso per l'acquisto o la costruzione di un edificio residenziale, appartamento - 200 rubli;

per la certificazione di accordi sull'ipoteca di altri immobili - 0,3% dell'importo dell'accordo, ma non più di 3000 rubli. (al tasso usuale per l'autenticazione dei contratti, che era l'1,5% dell'importo del contratto).

La stessa legge federale ha abolito il pagamento della tassa demaniale per la registrazione statale di un accordo sul pegno di beni immobili (contratto di mutuo) e per il rilascio di un documento su tale registrazione, nonché per la fornitura di un estratto del registro della registrazione statale di un contratto di mutuo.

Dopo che la legge della Federazione Russa "Sul dovere statale" ha cessato di essere valida dal 1 gennaio 2005 in conformità con la legge federale del 02.11.2004 novembre 127 n. 4-FZ "Sulle modifiche alle parti uno e due del codice fiscale della Federazione Russa e di alcuni atti legislativi della Federazione Russa, nonché sull'invalidazione di alcuni atti legislativi (disposizioni di atti legislativi) della Federazione Russa" la questione dell'importo del dazio statale pagato per la registrazione statale dei contratti ipotecari , ad eccezione dei contratti di mutuo per mare e aeromobili, nonché per navi della navigazione interna, è stato parimenti deliberato (fatto salvo il 1 comma 333.24 art. 500 del Codice Fiscale). Allo stesso tempo, per la registrazione statale di un contratto di mutuo, inclusa l'iscrizione nel registro unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso relative all'ipoteca come gravame sui diritti immobiliari, il dovere statale è pagato da individui - per un importo di 2000 rubli, organizzazioni - per un importo di 22 rubli. (firma 1, comma 333.33, articolo XNUMX del Codice Fiscale).

In conformità con le integrazioni apportate al comma 2 dell'art. 146 e comma 3 dell'art. 149 del Codice Fiscale, operazioni per la vendita di appezzamenti di terreno (azioni in essi), la vendita di edifici residenziali, locali residenziali, nonché le loro quote e il trasferimento di una quota del diritto alla proprietà comune in un condominio quando la vendita di appartamenti non è soggetta all'imposta sul valore aggiunto (vedi legge federale n. 20.08.2004-FZ del 109 agosto 146 "Sulle modifiche agli articoli 149 e 1 della parte seconda del codice fiscale della Federazione Russa", entrata in vigore il 2005 gennaio XNUMX).

In precedenza erano esentati dall'imposta sul valore aggiunto i servizi per la fornitura di locali residenziali ad uso abitativo di ogni forma di proprietà (comma 10, comma 2, articolo 149 del Codice Fiscale).

Sono previsti vantaggi fiscali significativi per l'acquisto e la vendita di locali residenziali e terreni. Quindi, ai sensi del par. 1 e 2 subp. 1 comma 1 art. 220 del Codice Fiscale (vedere Legge Federale n. 20.08.2004-FZ del 112 agosto 220 “Sulle modifiche degli articoli 224 e 1 della Parte Seconda del Codice Fiscale della Federazione Russa”), nel determinare l'entità della base imponibile, il contribuente ha il diritto di ricevere detrazioni dell'imposta sulla proprietà per gli importi da lui ricevuti nel periodo fiscale dalla vendita di case residenziali, appartamenti, stanze, compresi locali residenziali privatizzati, terreni e quote della proprietà specificata, che erano di proprietà del contribuente per meno di tre anni (in precedenza questo periodo era di cinque anni), ma non superiore a XNUMX milione di rubli . Quando si vende questa proprietà e le sue azioni possedute dal contribuente per tre anni o più, viene fornita una detrazione dell'imposta sulla proprietà per l'importo dell'intero importo ricevuto dal contribuente al momento della vendita.

Invece di utilizzare il diritto a ricevere la detrazione dell'imposta sugli immobili specificata, il contribuente ha il diritto di ridurre l'importo del proprio reddito imponibile dell'importo delle spese effettivamente sostenute e documentate relative alla ricezione di tali redditi.

Il contribuente ha il diritto di ricevere una detrazione dall'imposta sulla proprietà dell'importo da lui speso per la nuova costruzione o l'acquisizione nel territorio della Federazione Russa di un edificio residenziale, appartamento, stanza o condivisione (azioni) in essi, per un importo effettivamente spese sostenute, nonché nell'importo diretto al rimborso degli interessi su prestiti mirati (crediti) ricevuti dal credito e da altre organizzazioni della Federazione Russa (e non solo sui mutui ricevuti dal contribuente nelle banche della Federazione Russa, come precedentemente fornito) e da lui effettivamente speso per nuove costruzioni o per l'acquisizione di un edificio residenziale, appartamento, stanza nel territorio della Federazione Russa o per azioni in esso.

L'accettazione per la detrazione delle spese per il completamento e la finitura della casa acquisita o la finitura dell'appartamento acquistato, la stanza è possibile se il contratto in base al quale è stata effettuata tale acquisizione indica l'acquisizione di un edificio, appartamento, stanza incompiuto (diritti su un appartamento, una stanza) senza finiture o quote (azioni) in esse.

L'importo totale di questa detrazione fiscale sulla proprietà non può superare 1 milione di rubli. esclusi gli importi destinati a rimborsare gli interessi su prestiti mirati (crediti) ricevuti da istituti di credito e altre organizzazioni della Federazione Russa e da lui effettivamente spesi per una nuova costruzione o per l'acquisizione di un edificio residenziale, appartamento, stanza o quota (quote) in essi sul territorio della Federazione Russa.

Non è consentito riassegnare tale detrazione dell'imposta sulla proprietà a un contribuente.

Se nel periodo d'imposta non è possibile utilizzare integralmente la detrazione dell'imposta sugli immobili, il suo saldo può essere trasferito a periodi d'imposta successivi fino al suo completo utilizzo (comma 2, comma 1, articolo 220 del Codice Fiscale).

In conformità con la legge federale n. 20.08.2004-FZ del 112 agosto 2, dagli importi del risparmio sugli interessi quando i contribuenti ricevono fondi presi in prestito in eccesso rispetto agli importi indicati nel paragrafo 212 dell'art. 35 del Codice Fiscale, per il quale è prevista un'aliquota maggiorata (5%), esclude i redditi sotto forma di benefici materiali ricevuti da risparmi su interessi per l'utilizzo da parte dei contribuenti di prestiti mirati (crediti) ricevuti da credito e altri organismi di la Federazione Russa e da loro effettivamente speso per nuove costruzioni o acquisizioni sul territorio della Federazione Russa di un edificio residenziale, appartamento o quota (i) in esso, sulla base di documenti che confermano l'uso previsto di tali fondi (paragrafo 2 , comma 224, articolo XNUMX del Codice Fiscale).

La stessa legge federale art. 224 del Codice Fiscale è integrato dalla clausola 5, che stabilisce rispetto ai redditi sotto forma di interessi sui titoli garantiti da ipoteca emessi prima del 1° gennaio 2007, nonché sui redditi dei fondatori di gestione fiduciaria delle coperture ipotecarie percepite sulla base dell'acquisizione dei certificati di partecipazione ipotecaria emessi dal gestore della copertura dei mutui fino al 1° gennaio 2007, un'aliquota ridotta (9%).

Ai sensi del comma 18, parte 2 dell'art. 250 del Codice Fiscale, il reddito non operativo preso in considerazione nella determinazione della base imponibile per il calcolo dell'imposta sul reddito delle società è l'importo dei debiti (obblighi verso i creditori) cancellati per la scadenza del termine di prescrizione o per altri motivi, salvo per i casi previsti dal lett. 21 p.1 art. 251 NK. Tuttavia, la legge federale n. 20.08.2004-FZ del 105 agosto 250 "Sulle modifiche agli articoli 251 e 1 della parte seconda del codice fiscale della Federazione Russa" ha integrato questa clausola indicando che le sue disposizioni non si applicano alla cancellazione dei conti pagabile da un agente ipotecario sotto forma di obbligazioni ai proprietari di obbligazioni garantite da ipoteca. Inoltre, il comma 251 dell'art. 29 del Codice Tributario della medesima Legge Federale integrato sub. XNUMX, secondo il quale, nella determinazione della specifica base imponibile, non si tiene conto dei redditi sotto forma di beni immobili, anche monetari, e (o) dei diritti patrimoniali percepiti dall'agente ipotecario in relazione alla propria attività statutaria. Pertanto, gli agenti ipotecari, ossia le organizzazioni commerciali specializzate, la cui attività è esclusivamente oggetto di acquisizione di diritti su crediti (prestiti) garantiti da ipoteche e ipoteche, e a cui è riconosciuto il diritto di emettere obbligazioni garantite da ipoteca, nonché i cittadini che vendono e gli acquirenti di alloggi beneficiano di notevoli vantaggi fiscali.

Secondo la nuova formulazione del comma 4 dell'art. 284 del Codice Fiscale prevede aliquote ridotte da applicare nella determinazione della base imponibile per il calcolo dell'imposta sul reddito delle società sulle operazioni con titoli ipotecari. Pertanto, per i redditi sotto forma di interessi su obbligazioni garantite da ipoteca emessi dopo il 1° gennaio 2007, e per i redditi dei fondatori della gestione fiduciaria della copertura dei mutui ricevuti sulla base dell'acquisizione di certificati di partecipazione ai mutui emessi dal gestore della copertura dei mutui dopo 1 gennaio 2007, un'aliquota fiscale del 15% (con un'aliquota fiscale generale del 24%). Sono soggetti gli interessi attivi su obbligazioni garantite da ipoteca emessi prima del 1 gennaio 2007 e i proventi dei fondatori della gestione fiduciaria delle coperture ipotecarie ricevuti sulla base dell'acquisizione di certificati di partecipazione ipotecaria emessi dal gestore delle coperture ipotecarie prima del 1 gennaio 2007 a un'aliquota fiscale dell'importo del 9% (vedi legge federale n. 20.08.2004-FZ del 107 agosto 284 "Sulle modifiche all'articolo XNUMX della parte seconda del codice fiscale della Federazione Russa").

La legge federale n. 20.08.2004-FZ del 116 agosto 8 "Sulle modifiche all'articolo 3 della legge della Federazione Russa "Sul pagamento dei terreni"" ha stabilito un'aliquota fiscale preferenziale per l'imposta sui terreni forniti agli individui per la costruzione di alloggi individuali o occupato dal patrimonio edilizio (statale, comunale, pubblico, cooperativo, individuale). L'imposta specificata è stata riscossa sull'intera area del terreno per un importo pari al 10% delle aliquote fondiarie stabilite nelle città e negli insediamenti di tipo urbano, ma non inferiore a XNUMX rubli. al mq. M.

Dal 1° gennaio 2005, le aliquote d'imposta rilevanti sono stabilite direttamente dagli atti normativi degli organi rappresentativi dei comuni (le leggi delle città federali di Mosca e San Pietroburgo) e non possono superare lo 0,3% (con un'aliquota totale di 1,5%) del valore catastale dei lotti di terreno al 1° gennaio dell'anno che è il periodo d'imposta, per i lotti occupati dal patrimonio immobiliare e dalle infrastrutture ingegneristiche del complesso abitativo e comunale (ad eccezione della quota nel diritto a un appezzamento di terreno riconducibile a un oggetto non correlato al patrimonio immobiliare e alle infrastrutture ingegneristiche degli oggetti del complesso abitativo e comunale) o previsto per l'edilizia abitativa (articoli 390-391, 394 del Codice Fiscale).

1.5. Principi di diritto abitativo

Nell'ambito dei rapporti abitativi, come in ogni altro ambito dei rapporti sociali regolato dalla legge, opera il principio di legalità. L'applicazione di questo principio ai rapporti abitativi ha le sue specificità. Pertanto, queste relazioni sono regolate non solo dalla Costituzione e dalle leggi federali, come molte altre relazioni, ma anche da leggi e altri atti normativi delle entità costitutive della Federazione Russa. Pertanto, al fine di rispettare questo principio, è necessario rispettare non solo i requisiti della legislazione federale, ma anche la legislazione degli enti costitutivi della Federazione Russa. Inoltre, per attuare tale principio, è necessario che gli atti normativi regionali adottati in materia di diritto abitativo non siano in contraddizione con gli atti legislativi federali. In caso di discrepanza tra i due, le norme della legge federale dovrebbero essere applicate come aventi maggiore forza giuridica.

C'è anche specificità nella natura di quei rapporti che sono soggetti al principio di legalità come principio di diritto abitativo. Pertanto, è molto importante osservare lo stato di diritto quando si registrano i cittadini che necessitano di locali residenziali, fornendo alloggi sulla base dell'occupazione sociale, dove nella pratica si verificano spesso violazioni. Allo stesso modo, è inaccettabile violare gli standard abitativi nella conclusione, esecuzione e risoluzione di contratti di lavoro sia sociale che commerciale, nonché altre regole relative al campo delle relazioni abitative.

Il principio della stabilità del diritto all'alloggio si esprime nell'assicurare la speciale stabilità dell'uso dell'alloggio. Al riguardo, la Costituzione (parte 1, articolo 40) prevede l'inammissibilità della privazione arbitraria dell'alloggio. Secondo la parte 4 dell'art. 3 del Lcd, nessuno può essere sfrattato da un'abitazione o limitato nel diritto all'uso dell'abitazione, compreso il diritto a ricevere i pubblici servizi, se non per i motivi e con le modalità previste dal presente Codice, da altre leggi federali. Questo principio è stato ulteriormente sviluppato nella normativa abitativa e civile, che prevede un elenco limitato di cause di risoluzione del contratto di locazione di locali residenziali su richiesta del locatore e si stabilisce che tale risoluzione del contratto si attua in tribunale (parte 4 dell'articolo 83 della LC, comma 2 dell'articolo 687 GK).

Il prossimo principio del diritto abitativo è il principio dell'accessibilità all'uso dell'alloggio, che si esprime nel fornire a tutti i cittadini una reale opportunità di avere un alloggio e di utilizzarlo a vario titolo: in base alla proprietà, in base a un contratto sociale o commerciale , ecc. L'attuazione di questo principio è assicurata principalmente attraverso la fornitura di assistenza ai cittadini dello stato, dei comuni, delle imprese, delle organizzazioni, delle unità e delle formazioni militari nell'acquisizione o nella costruzione di alloggi. Tale assistenza viene fornita sotto forma di assistenza ai cittadini per l'ottenimento di prestiti bancari, l'erogazione diretta di sovvenzioni gratuite, l'istituzione di incentivi fiscali e l'emissione di titoli di abitazione. Questo principio trova attuazione anche mediante la fornitura di locali residenziali in affitto o per altro motivo a cittadini poveri, militari e altre categorie di cittadini specificate dalla legge che necessitano di un alloggio.

Il principio dell'inviolabilità dell'abitazione è volto a garantire tali condizioni per l'uso dei locali residenziali che assicurino la tranquillità dei cittadini e limitino la ricezione di informazioni sulla loro vita privata senza il loro consenso. Per il raggiungimento di tali obiettivi, l'art. 25 Cost. afferma chiaramente che nessuno ha il diritto di entrare in un'abitazione contro la volontà delle persone che vi risiedono, se non nei casi previsti dalla legge federale, o sulla base di una decisione del tribunale. In relazione a questa norma, è importante notare che il divieto di ingresso in un'abitazione significa non solo l'inammissibilità di entrare nell'abitazione, ma anche ottenere informazioni su ciò che sta accadendo in essa (ad esempio, installando dispositivi di ascolto in un'abitazione ) senza il consenso dei cittadini che vi risiedono . Costituisce reato l'ingresso abusivo in un'abitazione, commesso contro la volontà delle persone che vi abitano (art. 139 cp).

Secondo la parte 3 dell'art. 3 del Lcd, l'ingresso in un'abitazione senza il consenso dei cittadini che vi risiedono legalmente è consentito nei casi e con le modalità previste dalla legge federale, solo al fine di salvare la vita dei cittadini e (o) i loro beni, assicurarne la sicurezza personale o pubblica in situazioni di emergenza, calamità naturali, catastrofi, sommosse o altre circostanze di natura emergenziale, nonché allo scopo di trattenere persone sospettate di aver commesso reati, reprimere reati commessi o stabilire le circostanze di un reato commesso o di un incidente.

1.6. Luogo del diritto abitativo nel sistema del diritto

Nella scienza giuridica, ci sono opinioni diverse sulla natura giuridica del diritto immobiliare. Secondo un certo numero di studiosi (I. L. Braude, V. N. Litovkin e altri), il diritto immobiliare è un'istituzione, una parte integrante o un ramo secondario del diritto civile. Questo punto di vista è stato espresso principalmente nel periodo precedente l'adozione di una legislazione separata sull'edilizia abitativa (Fundamentals of Housing Legislation of the USSR and the Union Republics; JK RSFSR) e si basa su una comprensione del diritto abitativo come diritto che regola principalmente l'uso di locali residenziali. Quanto alle altre norme giuridiche, in particolare quelle che regolano la gestione del patrimonio abitativo e il suo funzionamento, sono considerate dagli autori che aderiscono a tale posizione come norme che regolano altri rapporti non abitativi.

Allo stesso tempo, dal contenuto e dal significato dell'attuale legislazione sugli alloggi, è ovvio che il diritto sugli alloggi agisce attualmente come un insieme di norme giuridiche, che non si limita solo alla regolamentazione dell'uso dei locali residenziali, ma copre l'intero gamma di questioni legate alla formazione e all'uso del patrimonio immobiliare, comprese le questioni di carattere gestionale. Di conseguenza, esiste una visione secondo la quale il diritto immobiliare non è altro che un ramo complesso del diritto o della legislazione, che combina le norme e le istituzioni giuridiche dei rami del diritto civile, amministrativo e di altro tipo (S. M. Korneev, Yu. K. Tolstoy, P I. Sedugin, P. V. Krasheninnikov).

La letteratura suggerisce anche che il diritto immobiliare è un ramo indipendente nel sistema del diritto (PS Nikityuk). Questo punto di vista, a nostro avviso, è corretto. Senza toccare la questione teorica generale della legittimità di distinguere i rami cosiddetti complessi del diritto, va notato che l'abitazione è un tipo di bene materiale di uso di una persona così specifico e socialmente significativo che le relazioni che si creano in questa occasione sono un oggetto autonomo di regolamentazione giuridica. L'esistenza del diritto abitativo come branca separata del diritto è confermata anche da quanto accaduto negli anni '80. XNUMX ° secolo isolamento e codificazione della legislazione abitativa, che generalmente non è caratteristica delle cosiddette branche complesse del diritto, anche se la loro esistenza è riconosciuta come reale, anche se nella scienza giuridica suscita polemiche.

Allo stesso tempo, va notato che la particolarità del diritto abitativo come branca del diritto, che causa in gran parte il non riconoscimento della sua esistenza separata nell'ordinamento giuridico, è che molte norme di questa legge sono adiacenti alle norme di diritto civile, amministrativo, fondiario, finanziario, poiché altri regolano i medesimi rapporti. Nel frattempo, le norme abitative e legali non sono finalizzate a regolare i rapporti gestionali, patrimoniali, creditizi e altri in quanto tali, che è caratteristica delle norme dei rami del diritto che regolano specificamente tali rapporti, ma sono volti a garantire che le esigenze specifiche dei cittadini nelle abitazioni si incontrano, cioè regolano le relazioni rilevanti da un punto di vista diverso, da un'angolazione diversa.

Una caratteristica specifica delle relazioni sociali regolate dalle norme del diritto abitativo è che sorgono in connessione con un oggetto materiale speciale: un'abitazione (un edificio residenziale, un appartamento, una stanza, ecc.), Progettato appositamente per la vita dei cittadini.

I rapporti abitativi sono anche caratterizzati da una cerchia speciale di soggetti. Pertanto, i loro partecipanti sono, in primo luogo, le autorità immobiliari, le cui funzioni sono svolte dagli organi statali, municipali e di altro tipo competenti e dalle organizzazioni di manutenzione degli alloggi, e in secondo luogo, i cittadini che agiscono come proprietari di locali residenziali, i loro inquilini, subaffittuari, residenti temporanei eccetera.

Il diritto abitativo come branca del diritto ha un proprio metodo di regolamentazione legale. Questo metodo può essere definito come imperativo-diapositivo. Pertanto, le norme che stabiliscono le disposizioni generali del diritto abitativo, regolano le modalità di gestione del patrimonio abitativo, la contabilizzazione dei cittadini bisognosi di locali residenziali, ecc., sono inerenti alla regolazione dei rapporti sociali attraverso prescrizioni di carattere autorevole. Allo stesso tempo, i rapporti che nascono in connessione con l'uso dei locali residenziali sono regolati in larga misura da regole dispositivi, cioè che consentono di determinarne il contenuto a discrezione delle parti. Tali, in particolare, sono le regole per l'affitto, la sublocazione di locali residenziali e la loro residenza temporanea.

Il diritto abitativo, essendo una branca del diritto, ha un proprio ordinamento, costituito da istituzioni giuridiche che comprendono norme giuridiche che regolano i corrispondenti gruppi di rapporti abitativi omogenei. L'istituto centrale del diritto abitativo è l'istituto dell'affitto di locali residenziali, che si applica all'uso di una parte significativa dei locali residenziali per la residenza dei cittadini.

Tema 2. Fonti del diritto abitativo

2.1. Il concetto di legislazione abitativa. Tipi di fonti di diritto abitativo

Legislazione sull'edilizia abitativa - un sistema di leggi, altri atti legali normativi, mediante il quale vengono stabiliti, modificati o interrotti i rapporti legali sull'alloggio.

Secondo il paragrafo "k" dell'art. 72 della Costituzione, la legislazione sugli alloggi è sotto la giurisdizione congiunta della Federazione Russa e degli enti costitutivi della Federazione Russa. Pertanto, i soggetti della Federazione Russa hanno il diritto di avere una propria legislazione sull'alloggio su questioni non regolate dalla legislazione federale.

Leggi e altri atti normativi delle entità costitutive della Federazione Russa non possono contraddire le leggi federali, ma se esiste una contraddizione tra una legge federale e un altro atto emanato nella Federazione Russa, una legge federale (parte 5 dell'articolo 76 della Costituzione ) si applica.

Al di fuori della giurisdizione della Federazione Russa e dei poteri della Federazione Russa in materia di giurisdizione congiunta della Federazione Russa e dei suoi sudditi, i sudditi della Federazione Russa hanno il pieno potere del potere statale (articolo 73 della Costituzione), compreso il loro propria regolamentazione giuridica dei rapporti abitativi, adozione di leggi e altri atti normativi.

In caso di conflitto tra una legge federale e un atto normativo di un ente costituente della Federazione Russa emanato su una questione che esula dalla giurisdizione della Federazione Russa e dai poteri della Federazione Russa in materia di giurisdizione congiunta del Federazione Russa e l'entità costituente della Federazione Russa, si applica l'atto normativo dell'entità costituente della Federazione Russa (parte 6 dell'articolo 76 costituzione).

Ai sensi del comma “a” art. 72 Cost., le fonti del diritto abitativo si dividono in due gruppi principali:

1) leggi federali sull'edilizia abitativa e altri atti normativi adottati in conformità con esse a livello federale;

2) leggi e altri atti normativi dei soggetti della Federazione Russa.

Secondo la parte 2 dell'art. 5 La legislazione sugli alloggi della LC è costituita dalla LC, da altre leggi federali adottate in conformità con essa, nonché dai decreti del Presidente della Federazione Russa emanati in conformità con esse, dai decreti del governo della Federazione Russa, dagli atti normativi dell'esecutivo federale autorità, leggi e altri atti normativi delle entità costitutive della Federazione Russa, atti normativi dei governi locali.

Un'importante legge che regola i rapporti abitativi è il Codice della Casa, entrato in vigore il 1° marzo 2005, la cui necessità è attesa da tempo in relazione al passaggio ai rapporti di mercato, che ha richiesto un approccio fondamentalmente diverso alla soluzione del problema abitativo. Se prima lo stato ha assunto l'obbligo di fornire alloggi ai suoi cittadini, nelle nuove condizioni la stragrande maggioranza dei cittadini deve acquistare e costruire edifici residenziali a proprie spese. Compito dello Stato è assistere i cittadini in questo, anche attraverso l'uso dei meccanismi di mercato.

Ai sensi dell'art. 4 della legge sull'introduzione dell'LCD, fino a quando le leggi e gli altri atti normativi in ​​vigore sul territorio della Federazione Russa non saranno allineati all'LCD, si applicano le leggi e gli altri atti normativi nella misura in cui non sono in contraddizione il display LCD e la specifica legge federale.

Gli atti normativi del Soviet Supremo della RSFSR, il Soviet Supremo della Federazione Russa, che non sono leggi, e gli atti normativi del Presidium del Soviet Supremo della RSFSR, il Presidente della Federazione Russa, il Governo della Federazione Russa, nonché gli atti normativi del Soviet Supremo dell'URSS applicati sul territorio della Federazione Russa, che non sono leggi, non sono leggi, e atti normativi del Presidium del Soviet Supremo dell'URSS, il Presidente dell'URSS, il Governo dell'URSS su questioni che, secondo la LC, possono essere regolate solo da leggi federali, restano in vigore fino all'entrata in vigore delle relative leggi federali.

Ai rapporti abitativi sorti prima dell'entrata in vigore della LC, la LC si applica per quei diritti e doveri che sorgono dopo la sua entrata in vigore, ad eccezione dei casi previsti dall'art. 5 della Legge sull'introduzione del LCD.

Per la prima volta nell'LCD si è tentato di delineare chiaramente la competenza delle autorità statali della Federazione Russa e dei soggetti della Federazione Russa nel campo delle relazioni abitative. Tale distinzione dovrebbe essere presa in considerazione quando detti organi adottano leggi e altri atti normativi che regolano tali rapporti. Pertanto, la competenza delle autorità statali della Federazione Russa nel campo delle relazioni abitative comprende:

1) determinazione della procedura per la contabilità statale del patrimonio immobiliare;

2) definizione dei requisiti per i locali residenziali, la loro manutenzione, il mantenimento della proprietà comune dei proprietari di locali nei condomini;

3) determinazione dei motivi per riconoscere i cittadini poveri come bisognosi di locali residenziali previsti dai contratti di affitto sociale;

4) determinare la procedura per l'affidamento ai cittadini poveri in base a contratti di locazione sociale dei locali residenziali del patrimonio edilizio comunale;

5) determinazione di altre categorie di cittadini al fine di fornire loro locali residenziali del patrimonio abitativo della Federazione Russa;

6) determinare la procedura per fornire locali residenziali del patrimonio abitativo specificato ai cittadini che necessitano di locali residenziali e le cui categorie sono stabilite dalla legge federale;

7) determinazione dei motivi per la fornitura di locali residenziali nell'ambito dei contratti per l'impiego di locali residenziali specializzati di fondi abitativi statali e comunali;

8) determinare le modalità di organizzazione e gestione delle cooperative edilizie edilizie e abitative, la forma giuridica dei loro membri, compresa la procedura per la loro assegnazione di alloggio nelle case di tali cooperative;

9) determinare la procedura per l'organizzazione e il funzionamento delle associazioni di proprietari di abitazione, la forma giuridica dei membri di tali associazioni;

10) determinazione delle condizioni e della procedura per la ricostruzione e riqualificazione dei locali residenziali;

11) determinazione dei motivi e del procedimento per il riconoscimento dell'inagibilità degli immobili residenziali;

12) riconoscimento secondo la procedura stabilita dei locali residenziali inclusi nel patrimonio abitativo della Federazione Russa come non idonei all'abitazione;

13) definizione di regole per l'uso dei locali residenziali;

14) determinazione dei motivi, della procedura e delle condizioni per lo sfratto dei cittadini dai locali residenziali;

15) regolamentazione legale di alcune tipologie di operazioni con locali residenziali;

16) stabilire la struttura del pagamento dei locali residenziali e delle utenze, la procedura per il calcolo e l'esecuzione di tale pagamento;

17) monitorare l'uso e la sicurezza del patrimonio immobiliare della Federazione Russa, la conformità dei locali residenziali di questo fondo con le norme e i regolamenti sanitari e tecnici stabiliti e altri requisiti legali;

18) altre questioni relative alla competenza delle autorità statali della Federazione Russa nel campo delle relazioni abitative dalla Costituzione, dall'LCD, da altre leggi federali (articolo 12 dell'LCD).

Ai sensi dell'art. 13 del LCD, la competenza delle autorità statali di un'entità costituente della Federazione Russa nel campo delle relazioni abitative comprende:

1) contabilità statale del patrimonio immobiliare di un'entità costituente della Federazione Russa;

2) determinare la procedura per la fornitura di locali residenziali del patrimonio immobiliare specializzato di un'entità costituente della Federazione Russa;

3) stabilendo una procedura per la determinazione dell'ammontare del reddito attribuibile a ciascun familiare e del valore degli immobili posseduti dai familiari e soggetti a tassazione, al fine di riconoscere i cittadini poveri e dotarli di locali residenziali del patrimonio edilizio comunale a titolo sociale contratti di locazione;

4) determinazione di altre categorie di cittadini al fine di fornire loro locali residenziali nel patrimonio abitativo di un'entità costituente della Federazione Russa;

5) determinare la procedura per la fornitura ai sensi dei contratti di locazione sociale alle categorie di cittadini di locali residenziali stabilite dalla legge pertinente dell'entità costituente della Federazione Russa nel patrimonio abitativo dell'entità costituente della Federazione Russa;

6) riconoscimento secondo la procedura stabilita dei locali residenziali inclusi nel patrimonio abitativo di un'entità costituente della Federazione Russa come inadatti all'abitazione;

7) determinare le modalità di tenuta degli atti dei cittadini da parte degli organi di autogoverno locale in quanto bisognosi di locali residenziali previsti dai contratti di locazione sociale;

8) esercitare il controllo sull'uso e sulla conservazione del patrimonio abitativo di un soggetto della Federazione Russa, sul rispetto degli alloggi di questo stock con le norme e le norme sanitarie e tecniche stabilite e altri requisiti della legislazione;

9) altre questioni riferite alla competenza delle autorità statali delle entità costituenti della Federazione Russa nel campo delle relazioni abitative dalla Costituzione, dal LCD, da altre leggi federali e non riferite alla competenza delle autorità statali della Federazione Russa , governi locali.

Come si vede, il concetto di competenza in questo caso copre non solo l'emanazione di leggi e altri atti normativi normativi, ma anche le attività nel campo dei rapporti abitativi, svolte secondo gli standard abitativi.

Il LCD ha inoltre determinato la competenza degli enti locali nel campo delle relazioni abitative:

1) contabilità del patrimonio immobiliare comunale;

2) determinare l'ammontare del reddito attribuibile a ciascun familiare e il valore degli immobili posseduti dai familiari e soggetti a tassazione al fine di riconoscere i cittadini come poveri e dotarli di locali residenziali del patrimonio edilizio comunale con contratto di affitto sociale;

3) mantenere, secondo la procedura stabilita, l'iscrizione dei cittadini in quanto bisognosi di locali residenziali previsti dai contratti di affitto sociale;

4) la determinazione delle modalità di fornitura dei locali ad uso abitativo del patrimonio edilizio specializzato comunale;

5) fornitura secondo la procedura stabilita ai cittadini poveri nell'ambito dei contratti di affitto sociale dei locali residenziali del patrimonio edilizio comunale;

6) adozione, secondo la procedura stabilita, delle decisioni sul trasferimento di locali residenziali a non residenziali e non residenziali a residenziali;

7) coordinamento della ricostruzione e riqualificazione dei locali residenziali;

8) riconoscimento secondo la procedura stabilita dei locali ad uso abitativo del patrimonio edilizio comunale come non agibili;

9) esercitare il controllo sull'uso e sulla conservazione del patrimonio edilizio comunale, sulla conformità degli alloggi di tale patrimonio alle norme e norme sanitarie e tecniche stabilite e agli altri requisiti della legislazione;

9.1) determinare la procedura per ottenere un documento che confermi l'adozione di una decisione sull'approvazione o il rifiuto di concordare la riorganizzazione e (o) la riqualificazione dei locali residenziali secondo le condizioni e la procedura per la ricostruzione e la riqualificazione dei locali residenziali;

10) altre questioni relative alla competenza dei governi locali nel campo delle relazioni abitative dalla Costituzione, dal LCD, da altre leggi federali, nonché dalle leggi dei soggetti rilevanti della Federazione Russa (articolo 14).

2.2. Il valore della Costituzione per la legislazione sull'edilizia abitativa. Leggi federali e altri atti normativi come fonti del diritto immobiliare

La Costituzione è l'atto normativo fondamentale di tutta la legislazione russa, comprese le abitazioni. Secondo la parte 1 dell'art. 15 della Costituzione, ha la massima forza giuridica, efficacia diretta e si applica su tutto il territorio della Federazione Russa; le leggi e gli altri atti giuridici adottati nella Federazione Russa non devono contraddire la Costituzione.

In relazione al diritto della casa si possono individuare leggi di ordinamento, tra cui la Costituzione e il Codice della casa. Intorno a queste leggi si forma tutta l'altra legislazione sugli alloggi, che comprende non solo le leggi federali, ma anche le leggi adottate in conformità con esse e altri atti normativi delle entità costituenti della Federazione Russa (parte 2 dell'articolo 76 della Costituzione).

La Costituzione contiene una serie di disposizioni che definiscono le basi per la regolamentazione giuridica dei rapporti abitativi. Tali disposizioni sono fissate, in particolare, dalle norme sul diritto all'alloggio, sulla tutela di tale diritto e sulla sua attuazione (art. 40), sull'inviolabilità del domicilio (art. 25), sulla libertà di scelta del luogo di residenza (art. Articolo 27). Oltre alle norme che riguardano direttamente il settore abitativo, la Costituzione contiene norme di carattere generale che interessano anche questo ambito. Poiché attualmente una parte molto significativa del patrimonio immobiliare in Russia è il patrimonio immobiliare privato, il principio di inviolabilità della proprietà privata, che deriva dalle disposizioni dell'art. 35 Cost.: “Il diritto di proprietà privata è tutelato dalla legge” (parte 1); "Nessuno può essere privato dei suoi beni se non con decisione del tribunale. L'espropriazione di beni per esigenze statali può essere effettuata solo a condizione di un risarcimento preliminare ed equivalente" (parte 3). Ciò garantisce la possibilità di esercizio stabile dei poteri di possesso, uso e disposizione da parte dei cittadini-proprietari di locali residenziali secondo la loro destinazione (art. 288 c.c.), e per i loro familiari - la possibilità di utilizzare tali locali sulle condizioni previste dalla normativa abitativa (art. 292 cc) .

Il principio dell'inviolabilità del domicilio è strettamente connesso ad un altro principio costituzionale: l'inviolabilità della vita privata (art. 23 Cost.), poiché il divieto di ingresso nell'abitazione contro la volontà delle persone che vi abitano limita la possibilità di ottenere informazioni sulla propria vita privata contro la propria volontà.

Incidendo sugli interessi molto significativi dei cittadini nel contesto del problema abitativo esistente, i rapporti abitativi danno spesso origine a conflitti tra i loro soggetti che richiedono una risoluzione giudiziale. A questo proposito, di grande importanza per stabilizzare queste relazioni e garantire la tutela dei diritti, delle libertà e dei legittimi interessi dei loro partecipanti sono le norme della Costituzione sul diritto alla tutela giurisdizionale e sul diritto di impugnare le decisioni e le azioni dei tribunali ( inazione) che violano i diritti e le libertà dei cittadini (art. 1, 2, art. 46). Anche quest'ultimo diritto è rilevante, dal momento che molte questioni abitative sono attualmente in fase di risoluzione da parte di governi locali, enti misti (commissioni pubbliche sulle questioni abitative create sotto i governi locali) e funzionari.

L'atto legislativo speciale più importante che regola i rapporti abitativi è il Codice degli alloggi. Il nuovo complesso residenziale, come quello preesistente, è costituito da una sezione. I "Disposizioni generali". Tuttavia, il suo contenuto è molto più ampio e si adatta allo stato attuale delle relazioni abitative. Contiene disposizioni fondamentali relative al diritto alla casa dei cittadini; sono state individuate modalità per garantire le condizioni per l'esercizio del diritto all'abitazione; per la prima volta, insieme alle norme sull'inammissibilità della privazione arbitraria dell'alloggio, furono inserite norme sulla sua inviolabilità; Inoltre, per la prima volta, sono state risolte legislativamente una serie di questioni che non erano regolate nel precedente Codice sugli alloggi della RSFSR: sulla gamma dei rapporti abitativi e sui loro partecipanti; composizione della legislazione abitativa; le ragioni per l'emergere di diritti e obblighi abitativi; modalità per tutelare il diritto all'alloggio; Tenendo conto della struttura moderna degli organi governativi in ​​​​Russia, è stata risolta la questione della delimitazione delle competenze nel campo dei rapporti abitativi. Inoltre, questa sezione del Codice dell'edilizia abitativa contiene disposizioni sugli oggetti del diritto di abitazione e sul patrimonio immobiliare, sul trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali e viceversa, sulla ricostruzione e riqualificazione di locali residenziali.

La struttura del nuovo LCD prevede anche sezioni: sul diritto di proprietà e altri diritti reali sui locali residenziali; locali residenziali previsti da contratti di locazione sociale; patrimonio immobiliare specializzato; cooperative edilizie e abitative; associazione dei proprietari di abitazione; pagamento per alloggio e utenze; gestione di condomini.

Oltre al Codice abitativo, le norme sull'edilizia abitativa e il significato legale sono contenute anche in una serie di altre leggi federali. Alcune di tali disposizioni comprendono, in particolare, il Codice Urbanistico, che, insieme alle norme che regolano l'attuazione delle attività puramente urbanistiche, contiene norme relative alla realizzazione del diritto dei cittadini alla casa. Tra queste figurano, in particolare, le norme per garantire un ambiente di vita favorevole alla popolazione. Pertanto, come principi cardine della normativa sulle attività di pianificazione urbana, si prevede di garantire una considerazione equilibrata dei fattori ambientali, economici, sociali e di altro tipo nell'attuazione delle attività di pianificazione urbana, nonché la partecipazione dei cittadini e delle loro associazioni alla l'attuazione di tali attività (clausole 2, 5 dell'articolo 2 del Codice Urbanistico) . Di grande rilievo per l'ambito dei rapporti abitativi le disposizioni contenute nel Codice dell'Urbanistica sulla definizione delle zone residenziali, ossia dei territori destinati alla realizzazione di edifici residenziali, a seguito della zonizzazione urbana e dell'ottenimento di concessioni edilizie da parte di cittadini e persone giuridiche.

L'attuazione dell'edilizia abitativa è indissolubilmente legata alla soluzione di questioni regolate dalla legislazione fondiaria. In particolare vengono risolte le problematiche relative all'acquisizione dei diritti su appezzamenti di terreno di proprietà demaniale o comunale; selezione di appezzamenti di terreno per la costruzione; prendere una decisione sulla fornitura di un appezzamento di terreno per la costruzione; le norme per la fornitura di appezzamenti di terreno, la procedura per l'organizzazione e lo svolgimento di aste per la vendita di appezzamenti di terreno da terreni demaniali o comunali, nonché il diritto di concludere un contratto di locazione di tali appezzamenti di terreno per la costruzione di alloggi (Capitolo V ) sono determinati. Tra le norme del Codice fondiario, che dovrebbero essere prese in considerazione nella regolazione dei rapporti relativi all'edilizia abitativa, vanno citate anche le disposizioni sul catasto fondiario demaniale (articolo 70) e sui terreni di insediamento, compresa la composizione dei terreni di insediamento e la zonizzazione dei territori (Capitolo XV).

Nell'ambito della regolamentazione dei rapporti abitativi, un posto significativo è dato ai decreti del Presidente della Federazione Russa e alle risoluzioni del Governo della Federazione Russa. In particolare, continuano ad essere in vigore alcuni decreti del Presidente della Federazione Russa, già citati, emanati negli anni '90 del secolo scorso, che definiscono misure concrete volte a contribuire a risolvere il problema degli alloggi in Russia. La risoluzione del governo della Federazione Russa del 17.09.2001 settembre 675 n. 2002 ha approvato il programma obiettivo federale “Housing” per il periodo 2010-XNUMX.

Le fonti del diritto immobiliare comprendono anche atti normativi di ministeri e dipartimenti. Tuttavia, in conformità con il decreto del Presidente della Federazione Russa del 23.05.1996 maggio 763 n. 13.08.1997 "Sulla procedura per la pubblicazione e l'entrata in vigore degli atti del Presidente della Federazione Russa, del governo della Federazione Russa e della regolamentazione atti giuridici delle autorità esecutive federali" e le Regole per la preparazione degli atti normativi delle autorità esecutive federali e la loro registrazione statale, approvate con decreto del governo della Federazione Russa del 1009 agosto XNUMX n. XNUMX, regolamenti di ministeri e dipartimenti della Federazione Russa che ledono i diritti, le libertà e i doveri di una persona e di un cittadino, che stabiliscono lo status giuridico delle organizzazioni o che hanno un carattere interdipartimentale, indipendentemente dal loro periodo di validità, sono soggetti alla registrazione statale presso il Ministero della Giustizia della Russia e ufficiali pubblicazione nel GdL entro dieci giorni dal giorno della loro iscrizione. Questi atti che non hanno superato la registrazione statale, così come quelli registrati ma non pubblicati nelle modalità prescritte, non comportano conseguenze legali.

2.3. La legislazione sugli alloggi degli enti costitutivi della Federazione Russa come fonte del diritto immobiliare

Come accennato in precedenza, la legislazione sugli alloggi rientra nella giurisdizione congiunta della Federazione Russa e delle sue entità costitutive. Secondo l'art. 76 della Costituzione sulle materie di giurisdizione congiunta della Federazione Russa e dei suoi soggetti, vengono emanate leggi e leggi federali adottate in conformità con esse e altri atti normativi dei soggetti della Federazione Russa.

Nelle entità costituenti della Federazione Russa, le autorità statali hanno adottato molte leggi e altri atti normativi che regolano i rapporti abitativi, che continuano ad operare nella misura in cui non contraddicono il Codice abitativo e altre leggi federali che regolano questi rapporti. In alcune repubbliche (Bashkortostan, Kabardino-Balkaria) sono stati adottati codici abitativi. Nella maggior parte delle materie della Federazione Russa, sono state adottate leggi sugli alloggi e altri atti normativi su determinate questioni che riguardano le relazioni abitative.

I codici abitativi delle entità costituenti della Federazione Russa sono stati creati sulla base e in conformità con la legislazione federale: l'ex Codice abitativo della RSFSR, il codice civile e altre leggi federali.

Lo sviluppo della legislazione sull'edilizia abitativa dei sudditi della Federazione Russa, ovviamente, seguirà principalmente la strada dell'emanazione di leggi separate e altri atti normativi normativi su questioni di competenza dei soggetti della Federazione Russa.

2.4. L'importanza delle decisioni della Corte costituzionale della Federazione Russa e del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa per l'applicazione della legge sull'edilizia abitativa

Nella risoluzione delle questioni abitative e legali, le decisioni della Corte Costituzionale della Federazione Russa, adottate sulle denunce e le richieste di verifica della costituzionalità di leggi e atti normativi, sulle controversie di competenza, e sui casi di interpretazione della Costituzione, giocano un ruolo sempre più ruolo importante. In particolare, la Corte costituzionale della Federazione Russa ha adottato una serie di risoluzioni su casi di verifica della costituzionalità di alcuni articoli della già esistente JK RSFSR, la legge sulla privatizzazione degli alloggi, nonché alcune altre leggi federali che regolano i rapporti abitativi, da che alcuni di questi articoli sono stati riconosciuti come non coerenti con la Costituzione. Il riconoscimento da parte della Corte costituzionale della Federazione Russa di alcune norme di diritto come incostituzionali significa la loro perdita di vigore, la cessazione dell'azione, indipendentemente dalla successiva modifica o cancellazione di questo atto da parte del legislatore o di altro organismo a cui è stato concesso il diritto di regolamentazione.

Tradizionalmente, i chiarimenti guida del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa hanno un'importanza significativa per l'interpretazione e l'applicazione delle norme sul diritto abitativo. Le spiegazioni che svolgono un ruolo importante nella pratica giudiziaria nelle cause relative agli alloggi includono, ad esempio, le spiegazioni contenute nella Risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 24.08.1993 agosto 8 n. XNUMX “Su alcune questioni della domanda di tribunali della Legge della Federazione Russa “Sulla privatizzazione del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa” "e così via.

Tema 3. Oggetti del diritto abitativo

3.1. Spazi abitativi

Per il diritto dell'edilizia riveste grande importanza il concetto di "locali residenziali", la cui definizione è importante per la corretta applicazione delle leggi e degli altri atti normativi che regolano i rapporti abitativi.

Il concetto di “locali residenziali” è utilizzato nella legislazione in diversi sensi:

1) come nozione generica, che comprende tutte le tipologie di locali residenziali (appartamenti, fabbricati residenziali, ecc.), che possono formare oggetto di un contratto di locazione residenziale (v., ad esempio, art. 673 cod. civile);

2) designare una parte di un edificio residenziale (appartamento, stanza in un condominio);

3) come categoria contabile insieme a un edificio residenziale.

I locali residenziali nella prima accezione più ampia sono indicati dal legislatore come oggetti dei diritti abitativi e si suddividono nelle seguenti tipologie:

1) un edificio residenziale (escluso un condominio), parte di un edificio residenziale;

2) un appartamento, parte di un appartamento;

3) stanza.

Secondo la definizione del legislatore, un edificio residenziale è un edificio definito individualmente, che consiste di stanze, nonché di locali ausiliari, progettati per soddisfare le esigenze domestiche e di altro tipo dei cittadini legate alla loro vita in tale edificio. Da un punto di vista giuridico, l'immobile è un edificio residenziale dal momento in cui la costruzione della casa è ultimata, è accettato all'esercizio dal comitato di accettazione e registrato con le modalità prescritte proprio come edificio residenziale da organismi speciali autorizzati che effettuare la contabilità statale del patrimonio immobiliare - il Bureau of Technical Inventory (ITV), ecc.

Un appartamento è una stanza strutturalmente separata in un condominio che fornisce un accesso diretto alle aree comuni di tale casa ed è composta da una o più stanze, nonché da locali ausiliari progettati per soddisfare le esigenze domestiche e di altro tipo dei cittadini associate alla loro vita in un tale edificio stanza separata.

Una stanza è una parte di un edificio residenziale o appartamento destinato ad essere utilizzato come luogo di residenza diretta dei cittadini in un edificio residenziale o appartamento (articolo 16ZhK).

Tra le case ci sono edifici di tipo misto, in cui, oltre ai locali residenziali, sono presenti anche locali non residenziali: amministrativi, sanitari, di servizio, ecc. I locali residenziali situati in tali case fanno parte del patrimonio abitativo.

Il LCD (articolo 15) contiene disposizioni relative al concetto generale di "locali residenziali". Quindi, in esso, un'abitazione è intesa come una stanza isolata, che è immobiliare ed è adatta alla residenza permanente dei cittadini, ovvero soddisfa le norme e i regolamenti sanitari e tecnici stabiliti e altri requisiti di legge. La procedura per il riconoscimento dei locali come residenziali e i requisiti che i locali residenziali devono soddisfare sono stabiliti dal governo della Federazione Russa in conformità con il Codice abitativo e altre leggi federali.

Un'abitazione può essere dichiarata inagibile per i motivi e secondo le modalità stabilite dal governo della Federazione Russa.

Per caratterizzare un'abitazione è importante destinare una zona comune (utile) e abitativa all'interno dei locali. La superficie totale di un'abitazione è costituita dalla somma della superficie di tutte le parti di tale abitazione, compresa l'area dei locali ad uso ausiliario, destinata a soddisfare le esigenze domestiche e di altro tipo dei cittadini legate al loro vivere in un'abitazione, ad eccezione di balconi, logge, verande e terrazzi (parte 5 dell'art. 15 LCD). Lo spazio abitativo comprende solo l'area di tutti i soggiorni, compresa l'area delle camere da letto e da pranzo, le stanze per i giochi, lo studio e la ricreazione.

La definizione del termine "locali residenziali" è importante per risolvere la questione dell'oggetto del contratto di locazione di locali residenziali. Secondo il comma 1 dell'art. 673 GKi art. 62 del Lcd, tale oggetto può essere solo un'area residenziale isolata e adatta alla residenza permanente (appartamento, edificio residenziale, parte di edificio residenziale o appartamento). I locali residenziali non isolati, i locali ad uso ausiliario, nonché i beni comuni in un condominio (parte 2 dell'articolo 62 del Lcd) non possono essere oggetto di un contratto di locazione autonomo.

In base alla norma della parte 1 dell'art. 19 del Codice degli alloggi, il patrimonio immobiliare comprende non solo i locali residenziali destinati alla residenza permanente, ma in generale tutti i locali idonei alla vita situati sul territorio della Federazione Russa. Di conseguenza, i locali residenziali possono essere suddivisi in due tipologie:

1) destinati alla residenza permanente, cioè progettati per un lungo periodo di utilizzo;

2) di natura temporanea, che devono essere utilizzati dalle persone che li abitano per un periodo di tempo limitato.

L'oggetto principale delle relazioni abitative sono i locali residenziali ad uso permanente. Questo tipo di locali residenziali costituisce la maggior parte dei locali inclusi nel patrimonio immobiliare. Allo stesso tempo, alcuni locali residenziali sono destinati ad uso temporaneo in quanto tali, ad esempio locali residenziali in dormitori, case del fondo mobile, hotel, locali per uffici, ecc.

Anche i locali residenziali sono classificati a seconda del motivo per cui sono ad uso dei cittadini. Su questa base differiscono:

1) locali residenziali di proprietà dei cittadini;

2) locali residenziali previsti da contratto di locazione sociale;

3) alloggi specializzati;

4) locali residenziali forniti nell'ambito di un contratto di locazione commerciale;

5) alloggi in case di edilizia abitativa e cooperative edilizie;

6) locali residenziali forniti ai cittadini per altro motivo.

In pratica, spesso si pone la questione se tali locali (strutture) come case prefabbricate, spogliatoi, vagoni, ecc. debbano essere classificati come locali residenziali.Attualmente tali strutture e fabbricati non sono inclusi nel patrimonio immobiliare.

Nel decidere se classificare i locali residenziali come idonei all'abitazione, si tiene conto del grado di degrado fisico dell'edificio (locali), della sicurezza delle sue strutture, dell'ubicazione dell'edificio, del livello di miglioramento, ecc. , caserme, case di emergenza sono riconosciute come non idonee alla residenza permanente (case che minacciano il crollo), nonché le case in pietra e in legno con usura fisica, rispettivamente, superiore al 70 e al 65%. Non idonei includono anche gli edifici residenziali situati all'interno delle zone di protezione sanitaria, incendi ed esplosioni di imprese industriali; in aree pericolose di frane, colate di fango e valanghe di neve che potrebbero minacciare lo sviluppo e il funzionamento degli edifici; in aree allagate annualmente dalle acque alluvionali.

La decisione di riconoscere un edificio residenziale o un locale non idoneo alla residenza permanente, indipendentemente dalla sua proprietà, è di competenza dell'amministrazione del distretto, città, distretto della città. Quando si prende tale decisione, vengono prese in considerazione le conclusioni delle organizzazioni sanitario-epidemiologiche, edili e di altro tipo, delle autorità antincendio e di altri materiali.

Secondo la loro destinazione funzionale, la maggior parte del patrimonio immobiliare statale e comunale è costituito da locali residenziali ad uso sociale. Ai sensi del comma 1 h.3 dell'art. 19 Fondo per l'edilizia abitativa LCD per uso sociale - un insieme di fondi statali e comunali per l'edilizia abitativa forniti ai cittadini nell'ambito di contratti di affitto sociale. Comprende edifici residenziali, appartamenti, stanze in appartamenti comuni e altri locali residenziali forniti nel rispetto della norma dello spazio abitativo.

3.2. Il concetto di patrimonio immobiliare e le sue tipologie

Secondo l'art. 19 LCD, il patrimonio immobiliare è la totalità di tutti i locali residenziali situati nel territorio della Federazione Russa.

A seconda della forma di proprietà, il patrimonio immobiliare è suddiviso in:

1) per il patrimonio immobiliare privato - un insieme di locali residenziali di proprietà di cittadini e di proprietà di persone giuridiche;

2) patrimonio immobiliare statale - un insieme di locali residenziali di proprietà del diritto di proprietà della Federazione Russa (fondo abitativo della Federazione Russa) e locali residenziali di proprietà delle entità costituenti della Federazione Russa (fondo abitativo degli enti costitutivi della Federazione Russa);

3) patrimonio immobiliare comunale - un insieme di locali residenziali di proprietà dei comuni.

A seconda della destinazione d'uso, il patrimonio immobiliare è suddiviso in:

1) per il fondo per l'edilizia abitativa ad uso sociale - la totalità dei fondi per l'edilizia abitativa statali e comunali forniti ai cittadini nell'ambito dei contratti di affitto sociale;

2) patrimonio abitativo specializzato - insieme di alcune categorie di cittadini destinati alla residenza e forniti secondo le norme della Sez. GUZhK locali residenziali di fondi immobiliari statali e comunali;

3) patrimonio abitativo individuale - un insieme di locali residenziali di un patrimonio abitativo privato, utilizzati dai cittadini - proprietari di tali locali per la loro residenza, residenza di membri della loro famiglia e (o) residenza di altri cittadini sulla base di un diritto gratuito uso, così come le persone giuridiche - proprietari di tali locali per i cittadini residenti nelle condizioni d'uso specificate;

4) fondo per l'edilizia abitativa ad uso commerciale - un insieme di locali residenziali utilizzati dai proprietari di tali locali per la residenza dei cittadini a condizioni di uso a pagamento, forniti ai cittadini in base ad altri accordi, forniti dai proprietari di tali locali alle persone per il possesso e (o) uso.

La legge non vieta il trasferimento di locali residenziali da un complesso abitativo all'altro, ma tale trasferimento non dovrebbe violare i diritti dei cittadini. Alla luce di quanto sopra, la norma dell'art. 675 cc, secondo il quale il passaggio di proprietà dei locali ad uso abitativo occupati in locazione non comporta la risoluzione o la modifica del contratto di locazione dei locali ad uso abitativo. In questo caso, il nuovo proprietario diventa locatore nei termini del contratto di locazione precedentemente concluso.

3.3. Cambiamenti nel regime giuridico dei locali

Secondo p.Zet. 288 del codice civile, non è consentita la collocazione in edifici residenziali di produzione industriale. Il collocamento da parte del proprietario nei locali residenziali che gli appartengono di imprese, istituzioni, organizzazioni è consentito solo dopo il trasferimento di tali locali a non residenziali. Il trasferimento dei locali da residenziale a non residenziale avviene secondo le modalità stabilite dalla normativa abitativa. Nell'interpretazione di queste disposizioni di legge, è necessario tenere conto della norma di legge sopra richiamata, che vieta l'uso di locali in edifici residenziali per esigenze di natura industriale, da cui ne consegue che in un condominio dopo il trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali, solo le organizzazioni che non sono impegnate nella produzione industriale possono trovarsi in questi locali.

Attualmente, la procedura per il trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali e locali non residenziali in locali residenziali è determinata dal cap. 3 LCD. Secondo la parte 1 dell'art. 22 del LCD ed entrambe le traduzioni sono consentite subordinatamente al rispetto dei requisiti del LCD e della normativa urbanistica. Il trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali non è consentito se l'accesso ai locali trasferiti è impossibile senza l'uso di locali che forniscono l'accesso ai locali residenziali, o se non esiste la possibilità tecnica di attrezzare tale accesso a tali locali, se i locali trasferiti fa parte dei locali residenziali o è utilizzato dal proprietario di questi locali o da un altro cittadino come luogo di residenza permanente, nonché se la proprietà dei locali trasferiti è gravata da diritti di qualsiasi persona.

Il trasferimento di un appartamento in un condominio in un locale non residenziale è consentito solo nei casi in cui tale appartamento si trova al primo piano dell'edificio specificato o al di sopra del primo piano, ma i locali situati direttamente sotto l'appartamento trasferiti a a non residenziale i locali non sono residenziali (parti 2 e 3 dell'art. 22 LCD).

Ci sono alcune restrizioni sul trasferimento di locali non residenziali a residenziali. Ai sensi della parte 4 dell'art. 22 del Lcd, tale trasferimento non è consentito se i locali non residenziali non soddisfano i requisiti stabiliti o non è possibile garantire la rispondenza di tali locali ai requisiti stabiliti, ovvero se la proprietà di tali locali è gravata dal diritti di qualsiasi persona.

Il trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali e locali non residenziali in locali residenziali è effettuato dal governo locale. Nel display LCD, questo corpo è chiamato il corpo che trasferisce i locali.

Per tale trasferimento, il proprietario dei locali interessati o una persona da lui autorizzata deve presentare all'organismo che effettua il trasferimento dei locali nel luogo in cui si trovano questi locali:

1) domanda di trasferimento di locali;

2) titoli di proprietà dei locali trasferiti (originali o copie notarili);

3) pianta dei locali trasferiti con relativa descrizione tecnica (se i locali trasferiti sono residenziali, il passaporto tecnico di tali locali);

4) planimetria della casa in cui si trovano i locali trasferiti;

5) un progetto preparato ed eseguito secondo la procedura stabilita per la ricostruzione e (o) riqualificazione dei locali trasferiti (se la ricostruzione e (o) riqualificazione è necessaria per garantire l'uso di tali locali come locali residenziali o non residenziali ).

L'organismo che trasferisce i locali non ha il diritto di richiedere la presentazione di altri documenti diversi da quelli sopra elencati (parte 3 dell'articolo 23 del TU).

La decisione di trasferire o rifiutare di trasferire i locali è presa dall'organismo che trasferisce i locali entro e non oltre 45 giorni dalla data di presentazione dei documenti specificati a tale organismo.

L'ente cedente dei locali, entro e non oltre tre giorni lavorativi dalla data della decisione di trasferimento o di rifiuto, rilascia o trasmette all'indirizzo indicato nella domanda al richiedente un documento attestante l'adozione di uno dei queste decisioni. La forma e il contenuto di tale documento sono stabiliti dal governo della Federazione Russa. L'organismo che trasferisce i locali, contestualmente all'emissione o all'invio del presente atto al richiedente, informa i proprietari dei locali attigui ai locali rispetto ai quali è stata assunta la decisione circa l'adozione di tale provvedimento (parte 5 dell'art. 23 della LC).

Se è necessario effettuare lavori di riorganizzazione e (o) riqualificazione dei locali trasferiti, e (o) altri lavori per garantire l'uso di tali locali come locali residenziali o non residenziali, il presente documento deve contenere un requisito per la loro attuazione, un elenco di altre opere, se necessario.

Il documento di conferma della decisione di trasferimento dei locali conferma il completamento del trasferimento dei locali ed è la base per l'uso dei locali come locali residenziali o non residenziali, se tale uso non ne richiede la ricostruzione, e (o) riqualificazione e (o) altri lavori.

Se l'uso dei locali come locali residenziali o non residenziali ne richiede la riorganizzazione e (o) riqualificazione, nonché altri lavori, il documento specificato costituisce la base per l'opportuna riorganizzazione e (o) riqualificazione, tenendo conto della ricostruzione e (o) progetto di riqualificazione presentato dal richiedente ai sensi del paragrafo 5 h.2 art. 23 del Lcd, e (o) altre opere, tenuto conto dell'elenco di tali opere specificato nella prescritta parte 5 dell'art. 23 Documento LCD.

Il completamento di detto riordino e (o) riqualificazione, così come altre opere, è confermato dall'atto del comitato di accettazione formato dall'ente cedente i locali. L'atto del comitato di accettazione, che conferma il completamento della riorganizzazione e (o) riqualificazione, deve essere inviato dall'ente che trasferisce i locali all'organizzazione (ente) per la registrazione degli oggetti immobiliari. Questo atto conferma il completamento del trasferimento dei locali e costituisce la base per l'utilizzo dei locali trasferiti come locali residenziali o non residenziali.

Secondo l'art. 24 del Lcd, è ammesso il rifiuto di trasferire locali residenziali in locali non residenziali o locali non residenziali in locali residenziali in caso di:

1) la mancata presentazione di talune Parte 2 dell'art. 23 documenti LCD;

2) presentazione di documenti all'organismo sbagliato;

3) il mancato rispetto delle condizioni per il trasferimento dei locali, previste dall'art. 22 LCD;

4) non conformità del progetto di ricostruzione e (o) riqualificazione dei locali residenziali ai requisiti della normativa.

La decisione di rifiuto al trasferimento dei locali è emessa o trasmessa al richiedente entro e non oltre tre giorni lavorativi dalla data di tale decisione e può essere impugnata dal richiedente in giudizio.

3.4. Ristrutturazione e riqualificazione di locali residenziali

Parallelamente alla modifica del regime giuridico dei locali, il LCD ha disciplinato per la prima volta nel dettaglio le disposizioni relative alla riorganizzazione e riqualificazione dei locali residenziali (Capitolo 4). Pertanto, il display LCD definisce sia la ricostruzione che la riqualificazione dei locali residenziali. Ai sensi della Parte 1 dell'art. La conversione 25 ZhK di un'abitazione è l'installazione, la sostituzione o il trasferimento di reti di ingegneria, apparecchiature sanitarie, elettriche o di altro tipo che richiedono modifiche al passaporto tecnico dell'abitazione. La riqualificazione di un'abitazione è intesa come una modifica della sua configurazione, che richiede anche una modifica del passaporto tecnico dell'abitazione (parte 2 dell'articolo 25 del Lcd).

Secondo l'art. 26 del Lcd, la ricostruzione e (o) la riqualificazione dei locali residenziali è effettuata nel rispetto delle prescrizioni di legge di concerto con l'Amministrazione comunale (indicata nell'lcd come l'ente che svolge il coordinamento) sul base della sua decisione.

Nella parte 2 dell'art. 26 stabilisce un elenco di documenti che il proprietario dell'abitazione o persona da lui autorizzata deve presentare all'organismo che effettua il nulla osta nel luogo dell'abitazione ricostruita e (o) riprogrammata:

1) una domanda di riorganizzazione e (o) riqualificazione nella forma approvata dal governo della Federazione Russa;

2) titoli di proprietà dei locali residenziali ricostruiti e (o) riprogrammati (originali o copie notarili);

3) un progetto per la riorganizzazione e (o) riqualificazione di tali locali residenziali predisposto ed eseguito secondo le modalità previste;

4) il suo passaporto tecnico;

5) il consenso scritto di tutti i membri della famiglia dell'inquilino (compresi quelli temporaneamente assenti) che occupano i locali residenziali ricostruiti e (o) riprogrammati sulla base di un contratto di locazione sociale (nel caso in cui il richiedente sia l'inquilino di tali locali autorizzato dal locatore a presentare i documenti previsti in questo paragrafo);

6) la conclusione dell'ente per la tutela dei monumenti di architettura, storia e cultura sull'ammissibilità del riordino e (o) della riprogettazione, se i locali residenziali risistemati e (o) riprogrammati o l'abitazione in cui si trova è un monumento di architettura, storia o cultura.

L'organismo che effettua il coordinamento non può richiedere la presentazione di altri documenti, ad eccezione di quelli sopra indicati.

La decisione di approvare o rifiutare l'approvazione deve essere presa dall'organismo che effettua l'approvazione entro e non oltre 45 giorni dalla data di presentazione della documentazione necessaria a tale organismo.

L'organismo che effettua l'approvazione, entro e non oltre tre giorni lavorativi dalla data della decisione sull'approvazione, rilascia o invia all'indirizzo indicato nella domanda al richiedente un documento che conferma l'adozione di tale decisione. La forma e il contenuto di questo documento sono stabiliti dal governo della Federazione Russa. Quando si dà il consenso alla riorganizzazione e (o) riqualificazione di un'abitazione da parte dell'ente competente, il documento da esso rilasciato costituisce la base per la loro attuazione.

Il rifiuto di accordarsi sulla riorganizzazione e (o) riqualificazione di locali residenziali è consentito nei seguenti casi:

1) la mancata presentazione di talune Parte 2 dell'art. 26 documenti LCD;

2) presentazione di documenti all'organismo sbagliato;

3) non conformità del progetto di ricostruzione e (o) riqualificazione dei locali residenziali ai requisiti della normativa.

La decisione di rifiuto dell'approvazione è emessa o trasmessa al richiedente entro e non oltre tre giorni lavorativi dalla data di tale decisione e può essere impugnata in giudizio (articolo 27 della LC).

Come previsto dall'art. 28 del Lcd, il completamento della ricostruzione e (o) riqualificazione dei locali residenziali è confermato con atto del comitato di accettazione. Tale atto deve essere trasmesso dall'ente che svolge il coordinamento all'ente (ente) per la registrazione degli oggetti immobiliari.

L'articolo 29 della LC disciplina in dettaglio le conseguenze di una riorganizzazione e (o) riqualificazione non autorizzata di un'abitazione. Tali azioni sono riconosciute come non autorizzate se compiute in assenza di un documento attestante l'adozione da parte dell'organo competente di una decisione sulla loro approvazione (parte 6 dell'articolo 26 del TU), o in violazione del progetto presentato insieme a l'applicazione all'organismo che effettua il coordinamento (clausola 3 della parte 2 dell'articolo .26 LCD).

Una persona che ha arbitrariamente riorganizzato e (o) riprogettato un'abitazione si assume la responsabilità prevista dalla legge.

Il proprietario di un'abitazione che è stata arbitrariamente riorganizzata e (o) riprogrammata, o l'inquilino di tale abitazione ai sensi di un contratto di locazione sociale, è obbligato a riportare tale abitazione allo stato precedente entro un termine ragionevole e secondo le modalità stabilite dall'art. l'organismo che svolge il coordinamento.

Si segnala che allo stato attuale il legislatore ha assunto una posizione più dura rispetto al passato in merito alla riorganizzazione o riqualificazione abusiva di locali residenziali. Se in precedenza era consentito coordinare successivamente tale riorganizzazione o riqualificazione con un governo locale e quindi la loro "legittimazione", allora ai sensi della parte 4 dell'art. 29 dei locali residenziali LCD possono essere mantenuti in uno stato ricostruito e (o) riprogrammato, purché ciò non violi i diritti e gli interessi legittimi dei cittadini o non costituisca pericolo per la loro vita o salute, solo sulla base di una decisione del tribunale.

Se i relativi locali residenziali non sono riportati allo stato precedente nei tempi e con le modalità che sono stati stabiliti dall'ente che svolge il coordinamento, il giudice, ad istanza di questo ente, ha disposto che la decisione prevista dalla parte 4 del Arte. 29 JK, decide:

1) nei confronti del proprietario - sulla vendita all'asta pubblica di tali locali residenziali con il pagamento al proprietario del ricavato della sua vendita, dedotti i costi dell'esecuzione della decisione giudiziaria, che impone al nuovo proprietario di tale residenza locali l'obbligo di riportare i locali residenziali allo stato precedente;

2) in relazione all'inquilino di tali locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale - di recedere dal presente contratto con l'imposizione dello stesso obbligo al proprietario di questi locali, che era il locatore ai sensi del contratto specificato.

Per un nuovo proprietario di un'abitazione o per il proprietario di una tale abitazione, che era proprietario di un immobile in forza di un contratto di affitto sociale di un'abitazione, risolto da un tribunale, è fissato un nuovo termine per riportare detti locali allo stato precedente. Se non viene riportata allo stato precedente entro un determinato termine e con le modalità preventivamente stabilite dall'ente che effettua il coordinamento, tale abitazione è oggetto di vendita all'asta pubblica con decisione del tribunale emessa su istanza dell'ente che svolge il coordinamento.

Argomento 4. Gestione degli alloggi

4.1. Contabilità del patrimonio immobiliare

Ai sensi della Parte 1 dell'art. 12 del LCD, la competenza delle autorità statali della Federazione Russa nel campo delle relazioni abitative include la determinazione della procedura per la contabilità statale dei fondi abitativi. La contabilità statale dei fondi abitativi delle entità costituenti della Federazione Russa rientra nella competenza delle autorità statali delle entità costitutive della Federazione Russa nel campo delle relazioni abitative (parte 1, articolo 13 della LC). Secondo la parte 1 dell'art. 14 del Lcd, la competenza degli enti locali in materia di rapporti abitativi comprende la contabilizzazione del patrimonio immobiliare comunale. Attualmente sono in vigore i regolamenti sulla contabilità statale del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa, approvati con decreto del governo della Federazione Russa del 13.10.1997 ottobre 1301 n. 1. Secondo questo regolamento, il compito principale dello stato la contabilità del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa consiste nell'ottenere informazioni sull'ubicazione, sulla composizione quantitativa e qualitativa, sulle condizioni tecniche , sul livello di miglioramento, sul costo degli oggetti del fondo e sul cambiamento di questi indicatori (clausola XNUMX). Indipendentemente dalla forma di proprietà, edifici residenziali, case specializzate (dormitori, alberghi di accoglienza, case di un fondo mobile, case speciali per anziani soli, collegi per disabili, reduci, ecc.), appartamenti, alloggi per uffici, altro gli alloggi sono assoggettati alla contabilità dello Stato in altri fabbricati atti ad abitazione.

La contabilità statale del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa comprende la contabilità tecnica (operativa), la contabilità statistica ufficiale e la contabilità. La base della contabilità statale è la contabilità tecnica, effettuata indipendentemente dalla proprietà del patrimonio immobiliare secondo il sistema di contabilità unificato per la Federazione Russa effettuando un inventario tecnico e registrando i documenti sugli obblighi dei titolari dei diritti per la manutenzione degli edifici residenziali e locali residenziali. Questo tipo di contabilità è assegnato a organizzazioni statali e municipali specializzate di inventario tecnico: imprese unitarie, servizi, dipartimenti, centri, uffici, il cui supporto metodologico è svolto da un'organizzazione statale specializzata. Attualmente, BTI opera come imprese unitarie statali e sono subordinate agli organi dell'amministrazione statale delle entità costitutive della Federazione Russa.

ITV effettua la contabilità del patrimonio immobiliare negli insediamenti urbani e rurali, indipendentemente dalla sua proprietà, compila e presenta i moduli dell'osservazione statistica dello stato federale del patrimonio immobiliare agli organi territoriali di statistica statale.

ITV sono obbligati ad effettuare:

1) inventario tecnico e certificazione del patrimonio abitativo;

2) controllo delle condizioni tecniche di edifici e locali residenziali;

3) perizie e rivalutazioni di immobili e locali residenziali, anche ai fini fiscali;

4) servizi di informazione e consulenza e altre attività relative alla contabilità di stato del patrimonio immobiliare.

BTI effettua i seguenti tipi di inventario: principale (una volta ogni cinque anni) e corrente (annualmente), programmato e non programmato. Gli stessi organismi possono effettuare registrazioni una tantum a una certa data dell'intero patrimonio abitativo socializzato, nonché censimenti del patrimonio abitativo di proprietà dei cittadini.

BTI non effettua la registrazione statale dei diritti sui locali residenziali e le transazioni con essi. Tale registrazione è affidata a organismi specializzati - istituzioni di giustizia per la registrazione dei diritti immobiliari e le transazioni con essa.

La contabilità statistica ufficiale del patrimonio immobiliare è effettuata dal Servizio federale di statistica dello Stato e dai suoi organi territoriali sulla base di una generalizzazione delle forme di osservazione statistica statale federale del patrimonio immobiliare, presentate dall'ITV, con la frequenza e entro i termini stabiliti nei programmi federali annuali di lavoro statistico.

La contabilizzazione del patrimonio immobiliare viene effettuata in conformità con la legge federale del 21.11.1996 novembre 129 n. XNUMX-FZ

"On Accounting" e altri atti normativi.

4.2. Registrazione statale dei diritti sui locali residenziali e transazioni con essi

Secondo l'art. 131 del codice civile, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sugli immobili, compresi i locali acquisiti, la limitazione di tali diritti, il loro verificarsi, trasferimento e cessazione sono soggetti all'iscrizione statale nell'albo unico dello Stato da parte delle istituzioni di giustizia. Sono soggetti a registrazione i seguenti diritti sui locali residenziali: il diritto di proprietà, il diritto di gestione economica, il diritto di gestione operativa, ipotecario, nonché gli altri diritti nei casi previsti dalla legge. I diritti sui locali residenziali derivanti da un contratto di locazione di locali residenziali, nonché da un contratto di uso gratuito (Capitoli 35, 36 del codice civile) non sono soggetti all'iscrizione statale.

Conformemente alla legge sulle modifiche del codice civile, gli immobili (immobili, immobili) comprendono anche gli oggetti di costruzione in corso (comma 1, comma 1, articolo 130 del codice civile), che costituiscono una base giuridica generale per registrazione statale dei diritti su tali oggetti e transazioni con essi. La possibilità di registrazione statale dei lavori in corso deriva direttamente dal contenuto dell'art. 25 della Legge sulla registrazione dei diritti immobiliari, invece, nell'elenco degli immobili contenuto nel par. 3 art. 1, non sono indicati gli oggetti di costruzione in corso, che è una lacuna che deve essere colmata.

In un certo numero di casi, la normativa vigente delimita la registrazione dei diritti immobiliari e le transazioni con essa, che riguardano anche i locali residenziali. Quindi, il comma 1 dell'art. 551 del codice civile prevede che il trasferimento della proprietà di un immobile in virtù di un contratto di vendita di immobile all'acquirente è subordinato all'iscrizione statale. Pertanto, nella norma di cui sopra, si tratta solo di registrare il passaggio di proprietà, ma non del contratto stesso, in base al quale viene eseguito questo trasferimento. Tuttavia, la legge prevede un'eccezione a questa regola generale, secondo la quale il contratto di vendita di locali residenziali è subordinato all'iscrizione statale (comma 2 dell'articolo 558 del codice civile). Di conseguenza, in caso di vendita di un'abitazione, sia il contratto che il passaggio di proprietà sono soggetti a registrazione. Norme analoghe si applicano all'acquisizione di immobili residenziali in proprietà nell'ambito di contratti di permuta, donazione e affitto.

Quando si eredita un'abitazione, il passaggio di proprietà deve essere registrato.

Non essendo un diritto reale su una cosa immobile (comma 1 dell'articolo 131 del codice civile), il diritto di affittare un'abitazione non è soggetto all'iscrizione statale. Quanto ai contratti di locazione di locali residenziali, stipulati dalle persone giuridiche ai sensi del comma 2 dell'art. 671 del codice civile, devono essere trascritte nei casi in cui siano conclusi per un periodo di almeno un anno (comma 2 dell'articolo 651 del codice civile).

Il trasferimento di immobili, compresi i locali residenziali, alla gestione fiduciaria è soggetto alla registrazione statale allo stesso modo del trasferimento di proprietà di questo immobile. L'accordo in base al quale avviene tale trasferimento non necessita di registrazione (comma 2 dell'articolo 1017 del codice civile).

Una delle questioni di attualità nella pratica è la questione della necessità della registrazione notarile delle operazioni con locali residenziali. Ai sensi del comma 2 dell'art. 163 cc, l'attestazione notarile delle operazioni è obbligatoria nei casi previsti dalla legge, nonché nei casi previsti dall'accordo delle parti, anche se tale forma non era prevista dalla legge per operazioni di questo tipo.

Relativamente alle operazioni che incidono sulla proprietà di immobili residenziali, è prevista l'obbligatorietà del contratto di locazione (art. 584 c.c.), nonché del contratto di mutuo (art. 2, comma 339, c.c.). Quale gravame (restrizione) alla proprietà di un'abitazione, un'ipoteca sulla base della norma del comma 1 dell'art. 131 del codice civile deve essere altresì registrato.

Le persone che desiderano concludere un affare con immobili residenziali possono concordare di rivolgersi a un notaio per l'esecuzione qualificata del contratto. Tuttavia, il registrar è tenuto ad accettare per la registrazione documenti redatti in forma scritta semplice, a meno che l'autenticazione non sia prevista dalla legge o dal contratto.

Nei casi in cui una delle parti elude la registrazione statale dell'operazione, l'altra parte, sulla base del comma 3 dell'art. 165 cc ha il diritto di adire le vie legali a tutela dei propri interessi. Quando il tribunale accerta la legittimità dell'operazione conclusa e il fatto che la parte abbia eluso la sua registrazione, il tribunale ha il diritto di prendere una decisione che obbliga l'organo competente a effettuare la registrazione statale dell'operazione.

In base al comma 6 dell'art. 131 del codice civile, la procedura per la registrazione statale ei motivi di rifiuto della registrazione sono stabiliti ai sensi del codice civile della legge sulla registrazione dei diritti immobiliari, ai sensi del comma 1 dell'art. 2 di cui la registrazione statale è un atto giuridico di riconoscimento e conferma da parte dello stato dell'emergenza, della restrizione (ingombro), del trasferimento o della cessazione dei diritti sugli immobili, compresi i locali residenziali.

La registrazione statale è l'unica prova dell'esistenza di un diritto registrato. Il diritto registrato su beni immobili può essere impugnato solo in sede giudiziaria.

L'emergere e la cessazione dei diritti immobiliari, che si verificano dal momento di tale registrazione, è associata alla registrazione statale.

Ai sensi del comma 4 dell'art. 218 del codice civile, il socio di una cooperativa edilizia, edilizia-edilizia, altri soggetti legittimati ad accumulazione sociale, che abbiano integralmente versato il proprio contributo in quota per un appartamento messo a disposizione da una cooperativa a detti soggetti, acquisiscono la proprietà di detto immobile non da dal momento della registrazione statale del loro diritto, ma dal momento del pagamento di tale contributo.

La registrazione statale dei diritti viene effettuata su tutto il territorio della Federazione Russa secondo il paragrafo 2 stabilito dell'art. 2 della Legge sulla registrazione dei diritti immobiliari al sistema di registrazione dei diritti su ciascun oggetto immobiliare nel Registro unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso. Questa registrazione viene effettuata dall'istituto di giustizia per la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa sul territorio del distretto di registrazione nel luogo in cui si trova l'immobile (clausola 1, articolo 9).

Per effettuare la registrazione statale, i titolari dei diritti o le persone da essi autorizzate, in presenza di una procura debitamente eseguita, che desiderano registrare le transazioni con immobili e diritti su di esso, presentano all'istituzione di giustizia competente i documenti necessari per la registrazione statale e presentare una ricevuta per il pagamento della registrazione. Se i diritti sorgono sulla base di una transazione notarile o di altra azione notarile eseguita da un notaio, una domanda di registrazione statale di un diritto può essere presentata da un notaio che ha svolto l'azione notarile corrispondente. Le istituzioni di giustizia conducono l'esame legale dei documenti e la verifica della legalità dell'operazione. Inoltre, stabiliscono se sussistono contraddizioni tra i diritti rivendicati e i diritti già registrati su questo oggetto immobiliare, nonché altri motivi di rifiuto o sospensione della registrazione statale dei diritti. In assenza di questi motivi, le istituzioni di giustizia effettuano un'iscrizione nel Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato, fanno un'iscrizione sul titolo e rilasciano un certificato (sotto forma di certificato) sulla registrazione statale del diritto (clausola 1, articolo 13, articolo 14, clausola 1-2, 4 versetto 16). Ai sensi del paragrafo Zet. 13 della legge sulla registrazione dei diritti sugli immobili, la registrazione statale dei diritti viene effettuata entro e non oltre un mese dalla data di presentazione della domanda e dei documenti richiesti per la registrazione statale.

L'ordinanza del Ministero della Giustizia della Russia del 06.08.2001 agosto 233 n. XNUMX ha approvato l'Istruzione sulla procedura per la registrazione statale dei contratti di vendita e il trasferimento della proprietà dei locali residenziali. Poiché nella maggior parte dei casi il passaggio di proprietà dei locali acquisiti avviene proprio nell'ambito dei contratti di vendita, questa Istruzione snellisce una parte significativa dei rapporti connessi con la registrazione statale delle transazioni con gli alloggi e il trasferimento di proprietà degli stessi, ed è di grande praticità importanza.

I diritti sugli immobili e le transazioni con essi sono registrati nel Registro dello Stato unificato, di cui parte integrante sono le pratiche, compresi i documenti di proprietà immobiliare e i libri di atti. Il caso dei titoli di proprietà è aperto per ogni bene immobile. Tutti i documenti ricevuti per la registrazione dei diritti su questo oggetto sono inseriti nella causa (clausole 1 e 2 dell'articolo 12 della legge sulla registrazione dei diritti sugli immobili). Questo registro è tenuto in conformità con la suddetta legge e le regole per il mantenimento del registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 18.02.1998 febbraio 219 n. XNUMX.

Il registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso è costituito da sezioni contenenti registrazioni su ciascun oggetto immobiliare. La sezione è identificata dal numero catastale dell'oggetto e, in caso di sua assenza, dal numero condizionale. Ogni sezione del registro contiene una descrizione dell'oggetto, registrazioni delle operazioni soggette a registrazione statale sulla sua alienazione, nonché sulla proprietà e altri diritti reali su questo oggetto immobiliare, il nome (nome) del titolare del diritto e registrazioni su restrizioni (vincoli) di tali diritti.

La Legge sulla registrazione dei diritti sugli immobili e le Norme regolano in dettaglio la procedura per la compilazione delle sezioni del Registro dello Stato unificato, la registrazione delle registrazioni dei diritti, la loro risoluzione, le restrizioni (impegni), la registrazione delle transazioni con oggetti immobiliari.

Le regole per il mantenimento del registro dello Stato unificato stabiliscono la forma di un certificato di registrazione statale dei diritti. Questo certificato è un documento di rigorosa responsabilità, ha un grado di sicurezza a livello di un titolo al portatore, nonché una serie e un numero di contabilità. Il certificato viene rilasciato: al titolare del diritto - all'atto della registrazione di un eventuale diritto reale su un bene immobile; all'inquilino - al momento della registrazione del contratto di locazione; mutuo - quando si registra un mutuo.

Per la registrazione statale dei diritti in conformità con la legislazione fiscale, viene addebitata una tassa statale (clausola 1, articolo 11 della legge sulla registrazione dei diritti sugli immobili).

Secondo l'art. 7 della stessa Legge, è aperta la registrazione statale dei diritti. L'organismo che effettua tale registrazione è obbligato a fornire le informazioni contenute nel Registro dei diritti dello Stato unificato su qualsiasi oggetto immobiliare a chiunque abbia presentato una carta d'identità e una domanda scritta. Per ottenere le informazioni pertinenti, una persona giuridica deve presentare documenti che confermano la registrazione di tale persona giuridica e l'autorità del suo rappresentante.

Gli estratti del Registro dei diritti dello Stato unificato, approvati secondo le modalità prescritte, devono contenere una descrizione della proprietà, i diritti registrati su di essa, nonché le restrizioni (vincoli) dei diritti, le informazioni sulle pretese esistenti al momento dell'emissione dell'estratto e i diritti di pretesa dichiarati in giudizio in relazione a questo oggetto immobiliare (clausola 1, articolo 7). Tale disposizione è integrata dalla norma della legge sulla partecipazione alle costruzioni in comune, secondo la quale, in un estratto del Registro dei diritti dello Stato unificato contenente informazioni sul lotto di terreno su cui viene creato un oggetto immobiliare, che comprende residenziale e non - locali residenziali che sono oggetto di contratti di partecipazione alla costruzione condivisa, oltre alle informazioni sull'ipoteca, la presenza di accordi registrati per la partecipazione alla costruzione condivisa con un elenco di oggetti di costruzione condivisa, nonché le denominazioni (nomi) di società di sono indicate le persone giuridiche - partecipanti alla costruzione condivisa, cognomi, nomi, patronimici delle persone - partecipanti alla costruzione condivisa.

L'organismo che effettua la registrazione statale dei diritti deve fornire al richiedente le informazioni richieste o emettergli un rifiuto motivato per iscritto entro cinque giorni lavorativi. In conformità con l'aggiunta introdotta dalla legge federale del 29.12.2004 dicembre 196 n. 2-FZ “Sulle modifiche alla legge federale “Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con esso”” al paragrafo 7 dell'art. 1 della legge sulla registrazione dei diritti immobiliari, se il registro dei diritti dello Stato unificato è tenuto su supporto magnetico, le informazioni da fornire a qualsiasi persona ai sensi del comma 7 dell'art. XNUMX, sono fornite entro e non oltre il giorno lavorativo successivo a quello della richiesta di tali informazioni. Il rifiuto di fornire informazioni sulla registrazione statale dei diritti immobiliari può essere impugnato in tribunale. Ottenere queste informazioni può essere utile, in particolare, per stabilire l'effettiva proprietà dei locali residenziali al momento di decidere sull'acquisto di un alloggio.

Allo stesso tempo, la legge limita la ricezione di informazioni sul contenuto dei documenti del titolo, ad eccezione delle informazioni sulle restrizioni (impegni), informazioni generalizzate sui diritti di un individuo sugli oggetti immobiliari che possiede (ad esempio, quanti e che tipo di locali residenziali è di sua proprietà), estratti contenenti informazioni sul trasferimento di diritti immobiliari, nonché informazioni sul riconoscimento del titolare del diritto come incapace o parzialmente incapace. Tali informazioni sono fornite esclusivamente con le modalità previste dalla legge:

▪ gli stessi titolari dei diritti o i loro legali rappresentanti;

▪ persone fisiche e giuridiche che hanno ricevuto procura dal titolare dei diritti o dal suo legale rappresentante;

▪ capi degli enti locali e capi degli enti delle entità costituenti della Federazione Russa;

▪ autorità fiscali nei territori di loro competenza;

▪ tribunali, forze dell'ordine, ufficiali giudiziari che trattano casi relativi a beni immobili e (o) i relativi titolari dei diritti d'autore;

▪ persone che hanno il diritto di ereditare la proprietà del titolare del diritto d'autore per testamento o per legge;

▪ l'organismo federale antimonopolio e i suoi enti territoriali nei territori sottoposti alla giurisdizione di tali enti territoriali;

▪ Il Presidente della Camera dei Conti della Federazione Russa, il suo vice e i revisori dei conti della Camera dei Conti della Federazione Russa per garantire l'attività della Camera dei Conti della Federazione Russa.

Le informazioni sui diritti del testatore sugli oggetti immobiliari sono fornite anche su richiesta di un notaio in relazione all'apertura di un'eredità (clausola 3, articolo 7 della legge sulla registrazione dei diritti sugli immobili).

L'organismo che effettua la registrazione statale dei diritti è obbligato, su richiesta del titolare del diritto, a fornirgli informazioni sulle persone che hanno ricevuto informazioni sull'oggetto immobiliare su cui ha diritti.

L'uso delle informazioni contenute nel Registro dei diritti dello Stato unificato, in modi o in una forma che leda i diritti e gli interessi legittimi dei titolari dei diritti d'autore, comporta responsabilità ai sensi della legislazione della Federazione Russa.

Ai sensi del comma 6 dell'art. 7 organismi che effettuano la registrazione statale dei diritti hanno il diritto di fornire informazioni statistiche ottenute sulla base delle informazioni contenute nel Registro dei diritti dello Stato unificato a qualsiasi persona interessata, se la fornitura di tali informazioni non viola i diritti e gli interessi legittimi del diritto d'autore titolari. Le informazioni statistiche includono anche informazioni sul numero totale di transazioni registrate dallo Stato con immobili concluse in un determinato territorio per un determinato periodo, informazioni generalizzate sugli oggetti di tali transazioni senza informazioni che identificano una persona specifica o sugli oggetti di tali transazioni, informazioni sul prezzo medio di acquisizione di diritti su proprietà immobiliari e altre informazioni simili. Tali informazioni possono, in particolare, essere utilizzate dalle parti interessate per studiare lo stato attuale del mercato immobiliare.

L'articolo 8 prevede che le informazioni sui diritti registrati su oggetti immobiliari e specificate nel comma 6 dell'art. 7 Le informazioni statistiche sono fornite a pagamento, salvo diversa disposizione di legge. Attualmente, l'entità di tale tassa è determinata dal Regolamento per l'attuazione delle tasse per fornire informazioni sui diritti registrati, emettere copie di contratti e altri documenti che esprimono il contenuto di transazioni unilaterali concluse in forma scritta semplice, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 14.12.2004 dicembre 773 n. 100. Per fornire informazioni sui diritti registrati, questi importi sono: per gli individui - 300 rubli; per le persone giuridiche - XNUMX rubli.

L'istituto di giustizia per la registrazione dei diritti sugli immobili e le transazioni con esso fornisce informazioni gratuite sui diritti su un oggetto immobiliare agli organi (organizzazioni) responsabili della contabilizzazione di questo oggetto, nella misura necessaria per il loro lavoro.

Agli enti e alle organizzazioni che hanno diritto per legge a ricevere informazioni sui diritti registrati sugli immobili e sulle transazioni con esso, l'istituto di giustizia fornisce queste informazioni su loro richiesta.

A loro volta, le autorità statali delle entità costitutive della Federazione Russa e i governi locali, gli organismi (organizzazioni) per la contabilità di oggetti immobiliari, altre organizzazioni che dispongono delle informazioni necessarie per la registrazione statale dei diritti sugli oggetti immobiliari sono obbligate entro non più di dieci giorni dalla data della domanda fornire tali informazioni ai titolari dei diritti d'autore e alle istituzioni giudiziarie competenti gratuitamente o dietro compenso concordato con le autorità statali degli enti costituenti della Federazione Russa.

Di grande importanza nell'attuazione della costruzione di alloggi sono le regole che disciplinano la registrazione statale della proprietà dell'oggetto immobiliare creato. Ai sensi dell'art. 25 della Legge sulla registrazione dei diritti immobiliari, la proprietà dell'oggetto immobiliare creato è registrata sulla base di documenti che confermano il fatto della sua creazione. Il diritto di proprietà su un oggetto di costruzione in corso è registrato sulla base dei documenti specificati in questo articolo.

Se il terreno destinato alla realizzazione di un bene immobiliare appartiene al richiedente sulla base della proprietà, la proprietà del richiedente sull'oggetto di costruzione in corso viene registrata sulla base di documenti che confermano la proprietà di questo terreno, un edificio permesso, documentazione progettuale e documenti contenenti descrizione dell'oggetto di costruzione in corso.

Se il terreno assegnato per la creazione di un bene immobile appartiene al richiedente per un diritto diverso dal diritto di proprietà, per la registrazione della proprietà del richiedente sull'oggetto della costruzione in corso, invece di documenti attestanti la proprietà del terreno corrispondente trama, documenti che confermano il diritto di usarli.

Nei casi di cui sopra, per l'iscrizione di proprietà di un oggetto di costruzione in corso, che è oggetto di costruzione di alloggi individuali, non è richiesta la fornitura di documentazione progettuale.

La legge sulla registrazione dei diritti immobiliari include un nuovo art. 25.3, che prevede le peculiarità della registrazione statale della proprietà di determinati oggetti immobiliari creati o creati. Secondo questo articolo, per la registrazione statale del diritto di proprietà di un cittadino su un singolo oggetto di costruzione di alloggi, creato o creato su un appezzamento di terreno destinato alla costruzione di alloggi individuali, o creato o creato su un appezzamento di terreno situato all'interno dei confini di un insediamento e destinato all'agricoltura sussidiaria personale (su un appezzamento di terreno familiare), è sufficiente presentare documenti che confermano il fatto di creazione di un tale bene immobile e che ne contengano la descrizione, e un titolo di proprietà del terreno su cui si trova tale bene immobile situato. Allo stesso tempo, non è richiesta la presentazione di un titolo di proprietà per il lotto di terreno specificato se il diritto del richiedente su tale appezzamento di terreno è stato precedentemente registrato secondo le modalità stabilite dalla citata legge.

Un allegato obbligatorio ai documenti di cui sopra è la pianta catastale del lotto di terreno su cui si trova il corrispondente oggetto immobiliare creato o creato. La presentazione di questo piano non è richiesta se il diritto al lotto di terreno specificato è stato precedentemente registrato secondo la procedura stabilita dalla citata legge, e anche se questo lotto di terreno è destinato all'agricoltura sussidiaria personale e alla conclusione dell'autogoverno locale viene presentato il corpo dell'insediamento o del distretto urbano corrispondente, confermando che l'oggetto immobiliare creato o creato si trova entro i confini del lotto di terreno specificato.

4.3. Controllo statale sull'uso e la sicurezza del patrimonio immobiliare

Il controllo statale sull'uso e la conservazione del patrimonio immobiliare, indipendentemente dalla sua forma di proprietà, nonché sulla conformità dei locali residenziali e dei servizi pubblici ai requisiti stabiliti, è effettuato da organi esecutivi federali autorizzati, autorità statali degli enti costitutivi di la Federazione Russa in conformità con la legge federale e altri atti normativi della Federazione Russa. 20 LCD).

Attualmente, il controllo statale sull'uso e la conservazione del patrimonio immobiliare è svolto dagli organi dell'ispezione statale degli alloggi, costituita in conformità con il decreto del governo della Federazione Russa del 26.09.1994 settembre 1086 n. XNUMX, che ha approvato il Regolamenti sull'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa nella Federazione Russa. Secondo questo regolamento, l'ispettorato statale per l'edilizia abitativa è composto dall'ispettorato statale principale per l'edilizia abitativa e dagli ispettorati statali per l'edilizia abitativa dei soggetti della Federazione Russa; definisce inoltre il sistema e le principali funzioni degli ispettorati statali per l'edilizia abitativa, i loro diritti e le procedure. Gli organi dell'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa svolgono, in particolare, il controllo su:

▪ per l'uso del patrimonio abitativo, di proprietà comune dei proprietari dei locali di un condominio e delle aree adiacenti;

▪ le condizioni tecniche del patrimonio abitativo, proprietà comune dei proprietari dei locali in un condominio e le sue attrezzature ingegneristiche, il completamento tempestivo dei lavori di manutenzione e riparazione in conformità con i documenti normativi, tecnici e di progettazione vigenti;

▪ la validità degli standard stabiliti per il consumo degli alloggi e dei servizi comunali;

▪ lo stato sanitario dei locali del patrimonio abitativo, di proprietà comune dei proprietari dei locali di un condominio in parte concordato con i servizi sanitari ed epidemiologici competenti;

▪ attuazione di misure per predisporre ad uso stagionale il patrimonio abitativo e di proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio;

▪ uso razionale delle risorse di combustibile, energia e acqua nel patrimonio abitativo, proprietà comune dei proprietari dei locali in un condominio;

▪ rispetto del livello standard e del regime di fornitura dei servizi pubblici alla popolazione (riscaldamento, elettricità, acqua, gas, ecc.);

▪ rispetto delle norme per l'uso dei locali residenziali e delle aree adiacenti;

▪ rispetto della procedura e delle regole per riconoscere gli edifici e i locali residenziali come inadatti alla residenza permanente, nonché il loro trasferimento in edifici non residenziali.

Quando esercitano questo controllo, gli organi dell'ispettorato statale per l'edilizia abitativa sono investiti dei seguenti diritti:

1) svolgere indagini ispettive e ispezioni degli impianti controllati secondo i compiti e le funzioni definiti dal Regolamento sopra citato;

2) dare istruzioni ai proprietari, ai proprietari e agli utenti del patrimonio immobiliare, della proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio e dei territori adiacenti per eliminare le violazioni individuate;

3) presentare istanze di annullamento o sospensione delle licenze per attività di persone giuridiche e persone fisiche che commettano gravi violazioni della normativa abitativa, delle norme e dei regolamenti relativi all'uso, manutenzione e riparazione del patrimonio immobiliare, proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio;

4) trarre conclusioni sull'idoneità di case e locali per vivere;

5) formulare proposte per ritenere responsabili funzionari e cittadini ai sensi del Codice degli illeciti amministrativi.

Il lavoro dell'Ispettorato statale principale per l'edilizia abitativa è gestito dall'ispettore capo dello Stato per l'edilizia abitativa della Federazione Russa. Gli ispettori statali degli alloggi sono personalmente responsabili in caso di mancato adempimento delle loro funzioni di esercizio del controllo statale sull'uso e la sicurezza del patrimonio immobiliare e della proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio.

Le controversie sulle decisioni dei funzionari degli organi dell'ispettorato statale per l'edilizia abitativa sono prese in considerazione dal capo dell'ispettorato pertinente o dall'Ispettorato statale principale per l'edilizia abitativa e sulle decisioni dell'ispettore capo dell'edilizia abitativa statale della Federazione Russa - dall'Agenzia federale per Edilizia e servizi abitativi e comunali.

In caso di disaccordo di imprese, organizzazioni, istituzioni con la decisione di sospendere, limitare o cessare le loro attività, può essere impugnato in un tribunale di giurisdizione generale o in un tribunale arbitrale.

Gli organi statali degli enti costitutivi della Federazione Russa hanno sviluppato e approvato i regolamenti sulle ispezioni statali degli alloggi degli enti costitutivi della Federazione Russa, nonché adottato altri atti normativi sul controllo dell'uso e della sicurezza del patrimonio abitativo, per esempio, le leggi della città di Mosca del 20.12.1995 dicembre 26 n. 13.11.1996 "Sulla responsabilità amministrativa per la violazione degli standard di Mosca per il funzionamento del patrimonio immobiliare" e del 30 n. XNUMX "Sulla definizione degli standard per l'operazione del patrimonio abitativo della città di Mosca e il controllo sulla loro osservanza".

4.4. Gestione di edifici residenziali

In connessione con la privatizzazione di molti locali residenziali che facevano parte dei fondi statali, comunali e di altro tipo per l'edilizia abitativa e la necessità di introdurre relazioni di mercato nell'ambito dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, il LCD disciplina in dettaglio la procedura per la gestione di un condominio (Sezione VIII). Ai sensi dell'art. 161 del Lcd, tale gestione dovrebbe garantire condizioni di vita favorevoli e sicure per i cittadini, la corretta manutenzione dei beni comuni in un condominio, la risoluzione delle questioni relative all'uso di tale immobile, nonché la fornitura di servizi pubblici ai cittadini vivere in una casa del genere.

I proprietari di locali in un condominio sono tenuti a scegliere uno dei seguenti modi per gestire una tale casa:

1) gestione diretta dei proprietari dei locali;

2) gestione di un'associazione di proprietari di abitazione o di una cooperativa edilizia o altra cooperativa di consumatori specializzata;

3) gestione dell'organizzazione di gestione.

La scelta del metodo di gestione di un condominio viene effettuata durante l'assemblea generale dei proprietari dei locali e può essere modificata in qualsiasi momento in base alla sua decisione. La decisione dell'assemblea generale sulla scelta del metodo di gestione è vincolante per tutti i proprietari di locali in un condominio.

L'organo di autogoverno locale, secondo la procedura stabilita dal governo della Federazione Russa, indicherà un concorso generale per la selezione di un organismo di gestione, se entro un anno prima del giorno del suddetto concorso, i proprietari dei locali in un condominio non ha scelto un modo per gestire questa casa o se la decisione di scegliere un modo per gestire questa casa non è stata attuata (parte 4 dell'articolo 161 del Lcd). Ai sensi dell'art. 18 (come modificato il 26.12.2005) della Legge sull'introduzione degli LCD in relazione ai condomini entrati in esercizio prima del 1° marzo 2005, il presente concorso deve svolgersi entro il 1° gennaio 2007.

L'autogoverno locale, entro dieci giorni dalla data della suddetta gara aperta, comunica a tutti i proprietari di locali in un condominio gli esiti della gara e le condizioni contrattuali per la gestione di tale abitazione. I proprietari di locali in un condominio sono tenuti a concludere un contratto di gestione edilizia con un ente gestore selezionato sulla base dell'esito di una gara aperta, secondo le modalità previste dall'art. 445 GK. Allo stesso tempo, l'ente locale, entro e non oltre un anno dalla conclusione del contratto di gestione, è tenuto a convocare un'assemblea dei proprietari dei locali per decidere sulla scelta della modalità di gestione del condominio.

Qualsiasi proprietario di locali in un condominio può rivolgersi al tribunale con una richiesta per obbligare i governi locali a scegliere un'organizzazione di gestione in conformità con le disposizioni della parte 4 dell'art. 161 LCD.

La conclusione di un accordo sulla gestione di un condominio senza gara aperta è consentita se l'offerta indicata, a norma di legge, è dichiarata nulla.

Per garantire la corretta responsabilità della gestione dei condomini, la legge stabilisce che un condominio può essere gestito da un solo ente gestore (parte 9 dell'articolo 161 del Lcd).

Nell'art. 164 del Lcd definisce la procedura per la gestione diretta di un condominio da parte dei proprietari dei locali in esso ubicati; sotto tale gestione, i contratti per la fornitura di servizi per la manutenzione e (o) l'esecuzione di lavori di riparazione di beni comuni in un condominio con persone che svolgono tipi di attività pertinenti, i proprietari di locali in tale casa concludono sul base delle decisioni dell'assemblea generale di questi proprietari. Allo stesso tempo, tutti o la maggior parte dei proprietari dei locali agiscono come parti contraenti.

I contratti per la fornitura di acqua calda e fredda, fognature, fornitura di elettricità, fornitura di gas (compresa la fornitura di gas domestico in bombole), riscaldamento (fornitura di calore, compresa la fornitura di combustibile solido in presenza di riscaldamento della stufa) sono conclusi da ciascun proprietario di i locali, gestendo direttamente il condominio, per conto proprio.

Sulla base di una decisione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio che gestiscono direttamente un tale edificio, per conto dei proprietari di locali in questo edificio, uno dei proprietari di locali in detto edificio o un'altra persona che ha autorità certificata da una procura rilasciatagli per iscritto da tutti o dalla maggioranza dei proprietari dei locali in questa casa.

La gestione di un condominio, che sia di proprietà di una cooperativa edilizia o in cui sia costituita un'associazione di proprietari di abitazione, viene effettuata tenendo conto di quanto previsto dall'art. V e VI LCD.

L'articolo 162 del Lcd contiene le norme relative al contratto per la gestione di un condominio; il contratto di gestione di tale casa si conclude per iscritto redigendo un documento firmato dalle parti. Quando un'organizzazione di gestione viene scelta da un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio, viene concluso un accordo di gestione con ciascun proprietario di locali in questo edificio nei termini specificati nella decisione di questa assemblea generale.

In un contratto di gestione di un condominio, una parte (organizzazione di gestione), su istruzione dell'altra parte (proprietari di locali in un condominio, organi di gestione di un'associazione di proprietari di case o organi di gestione di una cooperativa immobiliare o organi di gestione di un altro consumatore specializzato cooperativa) si impegna a fornire servizi a pagamento entro un periodo di tempo concordato e ad eseguire lavori per la corretta manutenzione e riparazione dei beni comuni in tale casa, a fornire servizi di utilità ai proprietari di locali in tale casa e alle persone che utilizzano i locali in tale casa casa, svolgere altre attività volte al raggiungimento degli obiettivi di gestione di un condominio.

Ai sensi della parte 3 dell'art. 162 LCD nel contratto di gestione di un condominio deve indicare:

1) la composizione della proprietà comune del condominio, rispetto alla quale verrà effettuata la gestione, e l'indirizzo di tale casa;

2) un elenco di servizi e lavori per la manutenzione e la riparazione di beni comuni in un condominio, la procedura per modificare tale elenco, nonché un elenco di utenze fornite dall'organizzazione di gestione;

3) la procedura per determinare il prezzo dell'appalto, l'importo del canone per la manutenzione e la riparazione dell'abitazione e l'importo del canone per i servizi di utilità, nonché la procedura per il pagamento di tale canone;

4) la procedura per esercitare il controllo sull'adempimento da parte dell'ente gestore degli obblighi derivanti dal contratto di gestione.

I termini del contratto per la gestione di un condominio sono stabiliti gli stessi per tutti i proprietari di locali in questo edificio.

Il contratto di gestione di un condominio è concluso per una durata non inferiore a un anno e non superiore a cinque anni.

In assenza di una dichiarazione di una delle parti circa la risoluzione del contratto di gestione di un condominio al termine del suo periodo di validità, il contratto si intende prorogato per lo stesso periodo e alle stesse condizioni che erano previste da tale un accordo.

Salvo quanto diversamente previsto dall'accordo, l'organizzazione di gestione è obbligata ad iniziare ad adempiere a tale accordo entro e non oltre 30 giorni dalla data della sua firma.

La modifica e la risoluzione del contratto di gestione sono effettuate secondo le modalità previste dal diritto civile. Per sua natura civile, il presente contratto si riferisce a contratti per la prestazione di servizi a pagamento (Capitolo 39 del Codice Civile).

L'organizzazione di gestione, 30 giorni prima della risoluzione del contratto per la gestione di un condominio, è obbligata a trasferire la documentazione tecnica per il condominio e altri documenti relativi alla gestione di tale casa a un'organizzazione di gestione di nuova selezione, un'associazione di proprietari di case o una cooperativa edilizia o altra cooperativa di consumatori specializzata, o nel caso di gestione diretta di tale casa da parte dei proprietari dei locali in questa casa a uno di questi proprietari, indicato nella decisione dell'assemblea generale dei proprietari sulla scelta di il metodo di gestione di tale casa o, se tale proprietario non è indicato, a qualsiasi proprietario dei locali in questa casa.

L'articolo 9 della legge sull'introduzione del LCD prevede che l'effetto dell'art. VIII LC si applica anche ai rapporti derivanti da accordi di gestione precedentemente conclusi per condomini.

A causa del fatto che i locali residenziali in un condominio possono appartenere non solo a proprietari privati, il LCD decide la questione della gestione di case in cui i locali residenziali non sono affatto o in parte di proprietà privata. L'articolo 163 della LC prevede che la procedura per la gestione di un condominio, tutti i locali in cui sono di proprietà della Federazione Russa, un'entità costitutiva della Federazione Russa o un comune, è stabilita dal governo della Federazione Russa, un'autorità statale rispettivamente di un'entità costituente della Federazione Russa e di un governo locale. La gestione di tale casa viene effettuata stipulando un contratto di gestione per questa casa con un organismo di gestione selezionato sulla base dei risultati di una gara aperta, o, se tale gara è dichiarata non valida ai sensi di legge, senza detenere tale tenero.

Se sono presenti locali residenziali in un condominio di proprietà della Federazione Russa, gli enti costitutivi della Federazione Russa, i comuni, le autorità statali competenti, i governi locali o le persone da essi autorizzate partecipano alla scelta del metodo di gestione di un condominio su un piano di parità con i proprietari di locali di proprietà privata.

Al fine di creare le condizioni per la gestione dei condomini, le amministrazioni locali:

1) prevedere pari condizioni per le attività degli enti gestori, indipendentemente dalla loro forma organizzativa e giuridica;

2) può dotare gli enti gestori, le associazioni di proprietari di abitazione o le cooperative edilizie o altre cooperative di consumatori specializzate, con fondi di bilancio per la ristrutturazione di condomini;

3) contribuire al miglioramento delle qualifiche delle persone che gestiscono condomini, l'organizzazione della formazione per le persone che intendono svolgere tali attività.

Gli organi di autogoverno locale e le organizzazioni di gestione sono obbligati a fornire ai cittadini, su loro richiesta, informazioni sui prezzi e le tariffe stabiliti per servizi e lavori e lavori di manutenzione e riparazione di condomini e locali residenziali in essi, sull'importo di pagamento in base a tali prezzi e tariffe, sul volume, l'elenco e la qualità dei servizi forniti e dei lavori eseguiti, nonché i prezzi e le tariffe per le utenze fornite e gli importi del pagamento per tali servizi (articolo 165 del LC).

Attualmente, le organizzazioni di manutenzione degli alloggi continuano a svolgere le loro attività. Le loro forme nell'attuale fase di sviluppo del settore abitativo e comunale sono diverse: trust, uffici di manutenzione degli alloggi (ZHEK), dipartimenti abitativi e comunali (ZhKO), direzioni per l'esercizio degli edifici (DEZ), dipartimenti di riparazione e manutenzione (REU ), gestione della casa, imprese edilizie unitarie comunali (MUP ZhKh), ecc.

A Mosca, il sistema di gestione dei servizi abitativi e comunali della città è costituito da direzioni di un cliente unico (DEZ), che agiscono come clienti per la manutenzione e riparazione del patrimonio abitativo e dei locali non residenziali; hanno preso in considerazione gli edifici residenziali. Le direzioni stipulano contratti con i dipartimenti di riparazione e manutenzione (imprese) o altre imprese simili (comprese le aziende private), l'approvvigionamento energetico e idrico e altre organizzazioni specializzate che garantiscono il funzionamento dei sistemi di supporto vitale per gli edifici e i territori adiacenti. Organizzazioni di servizio clienti simili sono state stabilite anche in altre città.

Nell'ambito delle prefetture dei distretti amministrativi di Mosca, sono stati formati dipartimenti di alloggi e servizi comunali e di miglioramento, che agiscono sulla base dei regolamenti su questi dipartimenti.

A ciò va aggiunto che per garantire il reale rispetto delle disposizioni del Lcd, che prevedono la concorrenza nella gestione degli immobili residenziali, è necessario privatizzare l'intera sfera dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali.

4.5. Partecipazione dei cittadini alla gestione del patrimonio immobiliare

Le forme esistenti di partecipazione dei cittadini alla gestione del patrimonio abitativo sono diverse. Quindi, secondo l'art. 44 LCD, l'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio è l'organo di governo di questa casa. Per la gestione congiunta di un condominio può essere costituita un'associazione di proprietari di abitazione (articolo 135 del Lcd).

Attualmente ci sono anche comitati di casa, strada, quartiere, villaggio e consigli dei cittadini e altri organi di autogoverno pubblico che tutelano i diritti alla casa dei cittadini e forniscono loro altra assistenza necessaria. Questi enti svolgono opere volte al miglioramento del funzionamento degli edifici, al miglioramento del territorio e al raggiungimento di altre finalità di carattere abitativo e comunitario. La base normativa generale per la creazione di questi organismi di spettacolo pubblico amatoriale e l'esercizio delle loro funzioni da parte loro è la legge federale del 19.05.1995 maggio 82 n. XNUMX-FZ "Sulle associazioni pubbliche".

A Mosca e in alcune altre città sono state create comunità territoriali, altre organizzazioni - fondi per la protezione dei diritti dei proprietari di immobili, che forniscono consulenza legale sulle transazioni con locali residenziali e non residenziali, partecipano alla preparazione di documenti per l'autenticazione, alla loro traduzione da lingue straniere, ecc.

Nel settore dell'edilizia abitativa operano attivamente organizzazioni come associazioni e corporazioni di agenti immobiliari, comitati per la tutela dei diritti degli inquilini, proprietari di immobili residenziali, ecc.

In un certo numero di comuni (città e distretti) della Federazione Russa sono stati adottati i regolamenti sul comitato della Camera nel patrimonio immobiliare comunale.

Argomento 5. Caratteristiche dell'acquisizione di alloggi in condizioni moderne

5.1. Usare un mutuo per comprare casa

Il governo ha recentemente adottato misure per aumentare l'uso di tale metodo per garantire l'adempimento degli obblighi monetari da parte dell'acquirente come mutuo al momento dell'acquisto di un alloggio. L'ipoteca è un'istituzione legale che rende più facile per i cittadini risolvere i loro problemi abitativi. Si tratta di pegno di terreni, imprese, fabbricati, strutture, appartamenti e altri immobili ed è regolato da una speciale legge sui mutui. A causa della mancanza di fondi nell'importo richiesto per la maggior parte della popolazione, allo stato attuale si è diffuso l'acquisto di alloggi sulla sicurezza delle case e degli appartamenti residenziali acquistati.

Alle ipoteche si applicano le regole generali sulle garanzie contenute nel codice civile nei casi in cui il codice civile o la legge sui mutui non prevedano altre regole (clausola 2, articolo 334 del codice civile). Attualmente è in vigore la legge sui mutui. Oltre alle norme relative a tutte le tipologie di mutuo, contiene un apposito capitolo sulle peculiarità dell'ipoteca degli immobili residenziali e degli appartamenti (Capitolo XIII). Secondo il comma 1 dell'art. 5 della Legge sui Mutui, in regime di mutuo ipotecario, gli immobili di cui al comma 1 dell'art. 130 c.c., i cui diritti sono trascritti con le modalità stabilite per la trascrizione statale dei diritti immobiliari e delle operazioni con gli stessi, ivi compresi edifici residenziali, appartamenti e parti di fabbricati residenziali e appartamenti, costituiti da uno o più locali isolati ( comma 3). Ai sensi del par. 2 p.1 art. 5 della Legge sui Mutui, possono essere oggetto di ipoteca gli immobili, anche residenziali e altre strutture, e le strutture direttamente connesse con i terreni, nel rispetto delle norme di cui all'art. 69 della Legge, ovvero con contestuale ipoteca in base allo stesso contratto del lotto di terreno su cui è ubicato il fabbricato o struttura, o parte di tale lotto che fornisce funzionalmente l'oggetto ipotecato, ovvero il diritto di dare in locazione tale lotto o la sua parte corrispondente di pertinenza al pegno (vedi anche comma 3 art. 340 cc).

Parte 3 dell'art. 69 della Legge sui Mutui prevede che il diritto di pegno non si applica al diritto di utilizzazione permanente del terreno di pertinenza del pignoramento su cui è ubicata l'impresa, il fabbricato o la struttura. Quando preclude tali oggetti, la persona che acquisisce questa proprietà in proprietà acquisisce il diritto di utilizzare il terreno alle stesse condizioni e nella stessa misura dell'ex proprietario (mutuatore) dell'immobile.

In conformità con le stesse regole, deve essere effettuato un pegno di costruzione incompiuta di immobili in costruzione su un terreno in conformità con i requisiti della legislazione della Federazione Russa (clausola 2, articolo 5).

In conformità con le modifiche apportate al par. 2 p.2 art. 339 cc, è abolito l'obbligo di notarile del contratto di mutuo (cfr. comma 3 dell'articolo 1 della legge sulle modifiche al codice civile), il che semplifica e riduce i costi della sua esecuzione.

Secondo l'art. 10 della Legge sui mutui, un contratto di mutuo è stipulato per iscritto ed è soggetto a registrazione statale. Come previsto dal comma 3 dell'art. 339 del codice civile, il contratto di mutuo deve essere trascritto secondo le modalità previste per l'iscrizione delle transazioni con il relativo immobile. Il contratto si considera concluso ed entra in vigore dal momento della sua registrazione statale. Il mancato rispetto delle norme sulla registrazione statale di un contratto di mutuo ne comporta l'invalidità. Tale accordo è considerato nullo.

Secondo l'art. 11 della legge sui mutui, l'iscrizione statale di un contratto di mutuo è la base per l'iscrizione di un'ipoteca nel registro unificato dei diritti immobiliari e delle operazioni con esso. La registrazione statale di un accordo che comporta l'insorgere di un'ipoteca in virtù di legge è la base per effettuare un'iscrizione nell'apposito registro del verificarsi di tale ipoteca.

I diritti del creditore pignoratizio (il diritto di pegno) sulla proprietà data in pegno non sono soggetti alla registrazione statale.

Ai sensi dell'art. 19, non solo il contratto di mutuo è soggetto all'iscrizione statale, ma anche l'ipoteca stessa quale gravame di proprietà. La registrazione statale di un'ipoteca viene effettuata nel luogo dell'immobile oggetto dell'ipoteca.

La registrazione statale di un'ipoteca in virtù di legge viene effettuata contemporaneamente alla registrazione statale del diritto di proprietà di una persona i cui diritti sono gravati da un'ipoteca, salvo diversa disposizione della legge federale. La registrazione statale di tale mutuo viene effettuata senza presentare una domanda separata e senza pagare una tassa statale. I diritti del creditore ipotecario possono essere certificati da un'ipoteca (clausola 2, articolo 20) in forza di legge.

L'immobile su cui è costituita l'ipoteca non viene trasferito al mutuatario (comma 2, comma 1, articolo 338 del codice civile). Il pegno si riserva il diritto di utilizzare l'immobile dato in pegno ai sensi del contratto di mutuo. Il pegno ha il diritto di utilizzare questa proprietà in conformità con il suo scopo. Ha il diritto di ricavare reddito dall'immobile costituito in pegno in base a un contratto di mutuo, ad esempio affittando un edificio residenziale o appartamento ipotecato (clausola 1, articolo 346 del codice civile; comma 2, articolo 29 della legge sui mutui).

I beni costituiti in pegno in base a un contratto di mutuo possono essere alienati dal pegno ad altra persona, in particolare, mediante vendita, donazione, permuta, solo con il consenso del creditore ipotecario, salvo diversa disposizione del contratto di mutuo (comma 1, comma 2, articolo 346 del codice civile; p 1 articolo 37 della legge sui mutui).

Ai sensi del comma 1 dell'art. 38 della legge sui mutui, subentra al pegno colui che ha acquistato un immobile costituito in pegno mediante contratto di mutuo per effetto della sua alienazione o mediante successione universale, e assume tutti gli obblighi di quest'ultimo in forza del contratto di mutuo, compresi quelli che non sono stati adeguatamente eseguiti dal pegno originale. Un nuovo pegno può essere esonerato da ciascuno di tali obblighi solo previo accordo con il creditore pignoratizio (cfr. anche articolo 1, comma 353, del codice civile).

Il pignoramento sugli immobili posti in pegno con contratto di mutuo viene effettuato nel rispetto delle regole stabilite dal cap. IX della legge sui mutui. Il pignoramento su richiesta dell'ipoteca è riscosso sull'immobile costituito in pegno in base a un contratto ipotecario con decisione del tribunale (comma 1, comma 1, articolo 349 del codice civile; articolo 51 della legge sull'ipoteca). Sulla base di un atto notarile tra il pignorante e il pignorante, concluso dopo che sono sorti i presupposti di pignoramento in materia di ipoteca, è possibile soddisfare le pretese del pignorante a spese di detto bene senza adire il giudice (comma 2, comma 1, articolo 349 del codice civile; comma 1, comma 1 articolo 55 della Legge sui mutui). Eccezioni a questa norma, quando la pignoramento di un bene ipotecato è riscossa solo con decisione del tribunale, sono previste dal comma 2 dell'art. 55 della legge sui mutui.

Le caratteristiche dell'ipoteca di case e appartamenti residenziali sono stabilite dal cap. XIII della legge sui mutui. Quindi, il comma 2 dell'art. Non è consentita l'ipoteca di immobili residenziali singoli e plurifamiliari e appartamenti di proprietà statale o comunale. L'ipoteca di una casa residenziale o di un appartamento di proprietà di cittadini minori, persone con capacità giuridica limitata o incapace, su cui è stata istituita la tutela o la tutela, è effettuata secondo le modalità stabilite dalla legislazione della Federazione Russa per le transazioni con la proprietà dei reparti .

Quando si ipoteca un appartamento in un edificio residenziale di più appartamenti, parti del quale sono nella proprietà comune condivisa del pegno e di altre persone, la quota corrispondente nella proprietà comune dell'edificio residenziale si considera ipotecata insieme ai locali residenziali ( articolo 75 della legge sui mutui).

Ai sensi dell'art. 76 nella concessione di un mutuo o di un prestito mirato per la costruzione di un edificio residenziale, il contratto di mutuo può prevedere l'assicurazione dell'obbligazione con lavori in corso e materiali e attrezzature di proprietà del mutuatario che sono predisposti per la costruzione.

Come previsto dal comma 1 del comma 1 dell'art. 77, se non diversamente previsto dalla legge federale o da un accordo, una casa residenziale o un appartamento acquisito in tutto o in parte utilizzando fondi di credito da una banca o altro ente creditizio o fondi da un prestito mirato fornito da altro soggetto giuridico per l'acquisizione o la costruzione di una casa o un appartamento residenziale si considerano posti in pegno dal momento della registrazione statale della proprietà del mutuatario di un edificio residenziale o appartamento. Pertanto, nel caso di cui sopra, sorge un'ipoteca su una casa o appartamento residenziale in virtù della legge, che amplia l'uso dei mutui come mezzo per fornire una soluzione al problema abitativo.

Ai sensi del par. 1 p.1 art. 78 il pignoramento da parte dell'ipoteca dell'abitazione o dell'appartamento ipotecato e la vendita di tale immobile costituiscono motivo di decadenza dal diritto all'uso degli stessi da parte del costituente pignorante e di ogni altra persona che risieda in tale abitazione o appartamento, purché tale abitazione o appartamento appartamento è stato ipotecato in virtù di un contratto di mutuo o di un mutuo in virtù di legge per garantire il rimborso di un prestito o di un prestito target fornito da una banca o altro istituto di credito o altra persona giuridica per l'acquisto o la costruzione di tale o altra casa residenziale o appartamento, la loro revisione o altro miglioramento inseparabile, nonché per il rimborso del credito o del prestito precedentemente concesso per l'acquisto o la costruzione di una casa o appartamento residenziale. Il pignoramento su casa o appartamento ipotecato è possibile sia in sede giudiziale che stragiudiziale nel rispetto delle regole stabilite dal cap. IX della legge sui mutui. Una casa o un appartamento di abitazione ipotecata in base a un contratto ipotecario e pignorato viene venduto mediante vendita all'asta in forma di asta aperta o gara (clausola 2, articolo 78 della legge sui mutui).

Legge federale n. 29.12.2004-FZ del 194 dicembre 446 "Sulle modifiche all'articolo XNUMX del codice di procedura civile della Federazione Russa" locali residenziali (parti di esso), che sono per un cittadino debitore e membri della sua famiglia che vivono insieme in una stanza di proprietà di questo cittadino, gli unici locali idonei alla residenza permanente, appezzamenti di terreno su cui sono ubicati tali oggetti, nonché appezzamenti di terreno il cui utilizzo non è correlato all'attuazione di attività imprenditoriali da parte del cittadino debitore (in in particolare, quando sono adibiti alla costruzione di singole abitazioni), nei casi in cui l'immobile indicato sia oggetto di ipoteca e, ai sensi della normativa ipotecaria, possa essergli gravato, sono esclusi dall'elenco degli immobili che non possono essere riscossa sugli atti esecutivi.

Il comma 3 dell'art. 78 della legge sui mutui prevede che un contratto di locazione o contratto di locazione di un'abitazione, stipulato prima dell'insorgere dell'ipoteca o con il consenso del mutuatario dopo l'insorgere dell'ipoteca, resta valido per la vendita dell'abitazione. Le condizioni per la sua risoluzione sono determinate dal codice civile e dalla legislazione sugli alloggi della Federazione Russa.

5.2. Partecipazione alla costruzione in comune di condomini e altri oggetti immobiliari

Nel contesto della transizione verso un'economia di mercato, una tale forma di soluzione del loro problema abitativo da parte dei cittadini come la partecipazione equa nella costruzione di alloggi si è diffusa. Inizialmente, tale partecipazione era il lavoro ed è stata utilizzata dalle imprese industriali per fornire alloggi ai propri lavoratori, attualmente i partecipanti alla costruzione condivisa contribuiscono con denaro e non sono collegati da rapporti di lavoro con le organizzazioni di sviluppatori, che sono partecipanti professionali al mercato immobiliare.

La prima legge federale speciale che regola i rapporti relativi all'attrazione di fondi da cittadini e persone giuridiche per la costruzione di alloggi condivisi sulla base di un accordo sulla partecipazione a tale costruzione è la legge sulla partecipazione alle costruzioni condivise, entrata in vigore il 14 aprile, 2005.

Oltre alla procedura stabilita dalla legge, l'attrazione di fondi dai cittadini per la costruzione (creazione) di condomini da parte di una persona giuridica con assunzione di obblighi, dopo l'adempimento dei quali il cittadino acquisisce il diritto di proprietà di un'abitazione in un condominio in costruzione (realizzato) può, in particolare, essere svolto da imprese di costruzione di alloggi e cooperative di risparmio abitativo secondo le leggi federali che disciplinano l'attività di tali cooperative (articolo 1 della legge sulla partecipazione alle costruzioni in comune (come modificato il 18.07.2006 luglio XNUMX)). Una differenza significativa nel metodo di acquisizione di alloggi quando si utilizzano entrambe le procedure per attrarre fondi da persone che desiderano acquistare un alloggio è che nel primo caso l'acquisizione di un alloggio si basa su un contratto e, nel secondo, sull'appartenenza a una cooperativa.

Secondo la definizione data dall'art. 2, il promotore è una persona giuridica, indipendentemente dalla sua forma organizzativa e giuridica, che possiede o affitta un appezzamento di terreno e attrae fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa in conformità con la legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di un appartamento edifici su questo appezzamento di terreno e (o) altri oggetti immobiliari, ad eccezione delle strutture industriali, sulla base della licenza edilizia ricevuta.

Il promotore ha il diritto di attrarre fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altri oggetti immobiliari solo dopo aver ottenuto, secondo le modalità prescritte, una licenza edilizia, pubblicazione, collocazione e (o ) presentando una dichiarazione di progetto in conformità con la legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa e la registrazione statale da parte del promotore del diritto di proprietà su un appezzamento di terreno previsto per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altri oggetti immobiliari, che includerà oggetti da costruzione condivisi o un contratto di locazione per tale appezzamento di terreno (parte 1 dell'articolo 3 della legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa).

La dichiarazione di progetto include informazioni sul committente (art. 20) e informazioni sul progetto di costruzione (art. 21). Questa dichiarazione viene pubblicata dallo sviluppatore nei media e (o) pubblicata sulle reti pubbliche di informazione e telecomunicazione (incluso Internet) entro e non oltre 14 giorni prima del giorno in cui lo sviluppatore conclude un accordo con il primo partecipante alla costruzione condivisa, ed è anche presentato all'autorità, effettuando la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa, e specificato nella parte 1 dell'art. 23 della Legge sulla partecipazione alla costruzione in comune, l'organo di controllo (cioè all'organo esecutivo federale che attua la regolamentazione statale in materia di costruzione in comune di condomini e (o) altri oggetti immobiliari). Il promotore ha il diritto di non pubblicare nei media e (o) di non inserire nelle reti pubbliche di informazione e telecomunicazione una dichiarazione di progetto, se l'attrazione di fondi da parte dei partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare è realizzato senza produzione, collocamento e diffusione di pubblicità relativa a tale raccolta fondi. In questo caso, lo sviluppatore è obbligato a presentare una dichiarazione di progetto a qualsiasi persona interessata per la revisione.

Il diritto di raccogliere fondi dai cittadini per la costruzione (creazione) di un condominio con l'assunzione di obblighi, dopo l'adempimento del quale il cittadino acquisisce il diritto di proprietà di un'abitazione in un condominio in costruzione (creato) ha sviluppatori che soddisfare i requisiti della legge sulla partecipazione alla costruzione in comune sulla base di contratti di partecipazione alla costruzione in comune.

In base a un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa, una parte (il committente) si impegna a costruire (creare) un condominio e (o) altro oggetto immobiliare entro il periodo stipulato dall'accordo e (o) con il coinvolgimento di altre persone e , dopo aver ottenuto il permesso di mettere in funzione tali oggetti, cedere l'oggetto di costruzione in comune rilevante al partecipante alla costruzione in comune e l'altra parte (partecipante alla costruzione in comune) si impegna a pagare il prezzo previsto dal contratto e ad accettare l'oggetto di costruzione in comune costruzione se esiste un permesso per commissionare un condominio e (o) un altro oggetto immobiliare (parte 1 dell'articolo 4).

Il governo della Federazione Russa ha il diritto di emanare norme vincolanti per le parti del contratto al momento della conclusione e dell'esecuzione dello stesso.

Il contratto è concluso per iscritto, è soggetto a registrazione statale e si considera concluso dal momento di tale registrazione. La procedura per la registrazione statale degli appalti per la partecipazione alla costruzione condivisa è determinata dal nuovo art. 25.1, che, ai sensi della Legge sulla Partecipazione all'Edilizia Comune, è integrato dalla Legge sulla Registrazione dei Diritti di Proprietà Immobiliare.

I requisiti per il contenuto del presente accordo sono stabiliti dalla Parte 4 dell'art. 4 della legge sulla partecipazione alle costruzioni in comune. In mancanza delle condizioni da essa previste nel contratto, tale contratto si considera non concluso.

Il pagamento del prezzo del contratto viene effettuato effettuando i pagamenti in una volta o nel periodo stabilito dal contratto, calcolato in anni, mesi o settimane.

Se, in conformità con l'accordo, il pagamento del prezzo dell'accordo deve essere effettuato dal partecipante in costruzione condivisa mediante un pagamento forfettario, un ritardo nel pagamento superiore a tre mesi è la base del rifiuto unilaterale del committente dare esecuzione al contratto secondo le modalità previste dall'art. 9 della legge sulla partecipazione alle costruzioni in comune.

Se, in conformità con l'accordo, il pagamento del prezzo dell'accordo deve essere effettuato dal partecipante in costruzione condivisa effettuando i pagamenti entro il termine previsto dall'accordo, violazione sistematica da parte del partecipante in costruzione condivisa dei termini per effettuare i pagamenti , ovvero la violazione del termine di pagamento per più di tre volte entro 12 mesi o il ritardo nel pagamento per più di tre mesi è la base del rifiuto unilaterale del promotore di eseguire il contratto in modo simile.

In caso di violazione del termine di pagamento stabilito dall'accordo, il partecipante alla costruzione condivisa paga al promotore una penale (pena) pari a 1/300 del tasso di rifinanziamento della Banca centrale della Federazione Russa, in vigore alla data di adempimento dell'obbligazione, dall'importo della mora per ogni giorno di ritardo (parti 3-6 dell'articolo 5).

Il committente è obbligato a trasferire l'oggetto della costruzione condivisa al partecipante alla costruzione condivisa entro il termine stabilito dal contratto. In caso di violazione del termine per il trasferimento dell'oggetto edilizio condiviso al partecipante alla costruzione condivisa, il committente dovrà corrispondere al partecipante alla costruzione condivisa una penale (pena) pari a 1/300 del tasso di rifinanziamento della Centrale Banca della Federazione Russa, in vigore dalla data di adempimento dell'obbligazione, dal prezzo del contratto per ogni giorno di ritardo. Se un cittadino partecipa alla costruzione in comune, la sanzione specificata (penalità) è pagata dal committente in doppia misura.

Ai sensi della Parte 1 dell'art. 7, il committente è obbligato a trasferire al partecipante alla costruzione condivisa un oggetto di costruzione condivisa, la cui qualità è conforme ai termini del contratto, ai requisiti dei regolamenti tecnici, della documentazione di progetto e dei regolamenti urbanistici, nonché ad altri requisiti obbligatori requisiti. In caso di violazione significativa dei requisiti di qualità per l'oggetto da costruzione condiviso, il partecipante alla costruzione condivisa ha il diritto di rifiutarsi unilateralmente di eseguire il contratto e richiedere al promotore di restituire i fondi e pagare gli interessi in conformità con la parte 2 dell'art. . 9.

Il contratto deve stabilire un periodo di garanzia per l'oggetto edilizio condiviso, che non può essere inferiore a cinque anni. Il periodo di garanzia specificato è calcolato dalla data di trasferimento dell'oggetto di costruzione condivisa al partecipante a costruzione condivisa, se non diversamente previsto dal contratto. Un partecipante a una costruzione condivisa ha il diritto di presentare reclami al committente in relazione alla qualità inadeguata dell'oggetto da costruzione condiviso, a condizione che tale qualità venga rivelata durante il periodo di garanzia.

Una caratteristica dell'accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa è garantire l'adempimento degli obblighi derivanti da un pegno o da una fideiussione. Uno di questi metodi prevede la restituzione o il pagamento di importi monetari, compresi gli importi di perdite, sanzioni (multe, sanzioni), da parte del committente ai partecipanti alla costruzione condivisa se sussistono i motivi previsti dalla legge e (o) dal contratto ( Articolo 12).

Ai sensi dell'art. 13 della legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa dal momento della registrazione statale di tale accordo prevedeva la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altri immobili, che includeranno strutture di costruzione condivise, un appezzamento di terreno di proprietà di lo sviluppatore sul diritto di proprietà, o il diritto di locazione di questo terreno e un condominio e (o) altro oggetto immobiliare in costruzione (creato) su questo terreno sono considerati impegnati ai partecipanti alla costruzione condivisa di garantire l'adempimento degli obblighi dello sviluppatore ai sensi del contratto.

L'adempimento di tali obblighi può essere garantito da una garanzia bancaria (articolo 15.1).

Gli standard per valutare la sostenibilità finanziaria delle attività del promotore sono stabiliti dal governo della Federazione Russa (parte 4 dell'articolo 23).

5.3. Privatizzazione di locali residenziali da parte dei cittadini

Attualmente, uno dei motivi per l'emergere della proprietà dei cittadini dei locali residenziali rimane la privatizzazione delle abitazioni statali e comunali. In connessione con l'adozione del Codice degli alloggi, il processo di privatizzazione degli alloggi in Russia sarà completato entro il 1 marzo 2010 (clausola 1, parte 2, articolo 2 (come modificato il 30.06.2006 giugno 15.06.2006) della legge sull'introduzione di Codice dell'edilizia abitativa). Con la Risoluzione della Corte Costituzionale della Federazione Russa del 6 giugno 1 n. 4-P, la disposizione della Parte 12 dell'Art. 1 della legge sulla privatizzazione degli alloggi (modificata dall'articolo 2005 della legge sull'introduzione del codice degli alloggi), in virtù della quale i locali residenziali forniti ai cittadini in base ai contratti sociali dopo il XNUMX marzo XNUMX non erano soggetti a privatizzazione gratuita ( entro il periodo generale di validità delle norme sulla privatizzazione del patrimonio immobiliare stabilite dalla legge). Di conseguenza, anche questi locali residenziali possono essere privatizzati.

Nell'art. 1 della legge sulla privatizzazione, la privatizzazione degli alloggi è definita come il trasferimento gratuito alla proprietà dei cittadini della Federazione Russa su base volontaria dei locali residenziali da loro occupati nel patrimonio abitativo statale e municipale e per i cittadini della Russia Federazione che ha prenotato locali residenziali - nel luogo di prenotazione dei locali residenziali.

Questa legge si applica solo ai locali residenziali compresi nel patrimonio immobiliare statale e comunale. Allo stesso tempo, nel paragrafo 6 della risoluzione del 04.07.1991 luglio 1542 n. 1-XNUMX “Sull’attuazione della legge della RSFSR “Sulla privatizzazione del patrimonio immobiliare nella RSFSR””, il Consiglio Supremo della RSFSR ha raccomandato che le associazioni pubbliche (organizzazioni) effettuano il trasferimento e la vendita di alloggi di loro proprietà nella proprietà dei cittadini alle condizioni previste dal patrimonio immobiliare statale e comunale.

I principi della privatizzazione immobiliare effettuata in conformità con la Legge sono:

1) volontarietà;

2) gratuito;

3) disponibilità.

Il principio di volontarietà significa che i cittadini stessi decidono se privatizzare o meno i loro alloggi e, in caso di decisione positiva, quale dei membri della famiglia parteciperà all'attuazione della privatizzazione e chi non parteciperà alla privatizzazione.

Secondo l'art. 11 della legge sulla privatizzazione degli alloggi, ogni cittadino ha il diritto di acquisire la proprietà a titolo gratuito, nell'ordine della privatizzazione, dell'alloggio nel fondo statale e comunale per l'edilizia abitativa di uso sociale una volta. Tuttavia, i minori che sono diventati proprietari dei locali residenziali occupati nell'ordine della sua privatizzazione conservano il diritto a una privatizzazione gratuita una tantum dei locali residenziali nelle case del patrimonio immobiliare statale e municipale dopo aver raggiunto la maggiore età.

Come spiegato nel paragrafo 5 della Risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 24.08.1993 agosto 8 n. XNUMX, i cittadini che hanno espresso il loro consenso all'acquisizione da parte di altre persone che convivono con loro dei locali occupati conservano il diritto a libera acquisizione della proprietà nell'ordine di privatizzazione di un altro locale residenziale successivamente ricevuto. Questa spiegazione è corroborata dal fatto che, in questo caso, l'opportunità offerta a queste persone di privatizzare alloggi a titolo gratuito non è stata realizzata una sola volta quando ha dato il consenso alla privatizzazione di alloggi da parte di altre persone.

Secondo l'art. 2 della legge sulla privatizzazione degli alloggi, cittadini della Federazione Russa che occupano locali residenziali nel patrimonio abitativo statale e municipale, compreso il patrimonio abitativo, che è sotto la gestione economica delle imprese o la gestione operativa delle istituzioni (fondo dipartimentale), ai sensi condizioni di impiego sociale, hanno il diritto, con il consenso di tutti i membri maggiorenni conviventi, famiglie, nonché minori di età compresa tra 14 e 18 anni, di acquisire tali locali di loro proprietà alle condizioni previste dalla Legge sulle Privatizzazioni, da altre normative atti giuridici della Federazione Russa e degli enti costitutivi della Federazione Russa. Gli alloggi sono trasferiti in proprietà comune o nella proprietà di uno dei conviventi, anche minori.

La norma di cui sopra non dice se i locali residenziali privatizzati siano trasferiti in una quota comune o in una comproprietà comune, tuttavia, in questo caso, è necessario tenere presente la norma del comma 3 dell'art. 244 del codice civile, secondo il quale, se la legge non prevede direttamente la formazione della comproprietà di determinati beni, la proprietà comune di tale immobile è condivisa. Di conseguenza, poiché la legge non prevede la possibilità dell'emergere (come avveniva in precedenza) della comproprietà dei locali residenziali privatizzati, la proprietà comune degli stessi può essere solo condivisa.

In quest'ottica, l'art. 3.1, secondo cui, in caso di decesso di uno dei partecipanti alla comproprietà di un'abitazione privatizzata prima del 31 maggio 2001 (ossia fino al momento in cui è stato consentito di trasferire le abitazioni privatizzate a scelta dei cittadini ai loro comune comproprietà o comproprietà), si determinano le quote dei partecipanti alla comune proprietà di tali locali residenziali, compresa la quota del defunto. Allo stesso tempo, le quote specificate nel diritto di proprietà comune di questi locali residenziali sono riconosciute uguali. Allo stesso tempo, questo articolo stabilisce che le regole in esso contenute si applicano nella misura in cui le leggi federali non stabiliscono diversamente per alcuni tipi di comproprietà. Va notato che questo articolo della legge sulla privatizzazione degli alloggi rimarrà in vigore dopo il 1 marzo 2010 (clausola 1, parte 2, articolo 2 della legge sull'introduzione dello ZhK).

In caso di privatizzazione di locali residenziali è necessario ottenere il consenso scritto dei predetti soggetti, compresi i cittadini temporaneamente assenti, i quali, a norma di legge, conservano il diritto all'uso dei locali residenziali (chiamati al servizio militare, che si sono recati a studiare in un altro zona, ecc.). Tale consenso deve essere acquisito anche dagli ex familiari qualora abbiano conservato il diritto all'uso dei locali (art. 4, parte 69, TU).

Locali residenziali in stato di abbandono, in dormitori, in case di campi militari chiusi, nonché locali per uffici, ad eccezione delle fattorie statali e di altre imprese agricole ad essi equiparate, e il patrimonio abitativo di istituti stazionari di protezione sociale della popolazione situati in le aree rurali non sono soggette a privatizzazione (ad eccezione del patrimonio abitativo situato al di fuori del territorio di queste istituzioni. - Vedi sentenza della Corte costituzionale della Federazione Russa del 10.12.2002 dicembre 316 n. 0-03.11.1998). Dalla stessa norma, tenendo conto del decreto della Corte costituzionale della Federazione Russa del 25 novembre 2 n. XNUMX-P, è stata esclusa l'indicazione dei locali acquisiti negli appartamenti comunali e pertanto la privatizzazione delle stanze negli appartamenti comunali è consentito, che viene effettuato alle stesse condizioni della privatizzazione dei singoli appartamenti (articolo XNUMX della legge sulla privatizzazione degli alloggi) e non richiede il consenso delle persone che occupano altri locali residenziali in questo appartamento comune.

I proprietari del patrimonio immobiliare o gli enti da essi autorizzati, nonché le imprese cui il patrimonio immobiliare è assegnato in base al diritto di gestione economica, e gli enti sotto la cui gestione operativa il patrimonio immobiliare è stato trasferito con il consenso dei proprietari, hanno il diritto di prendere decisioni sulla privatizzazione di uffici e alloggi situati nelle aree rurali fondo degli istituti stazionari di protezione sociale della popolazione (articolo 4 della legge sulla privatizzazione degli alloggi). Poiché possono essere privatizzati solo i locali residenziali occupati dai cittadini in contratto di locazione sociale, gli eventuali locali residenziali occupati in base ad altri accordi (contratti di locazione o uso gratuito di ogni tipo di locali residenziali specializzati, contratti di locazione commerciale) non sono oggetto di privatizzazione, oltre al sopra.

Secondo l'art. 18 della legge sulla privatizzazione degli alloggi, i cittadini che occupano i relativi locali residenziali si riservano il diritto di privatizzarli al momento del trasferimento del patrimonio immobiliare che era sotto la gestione economica delle imprese o la gestione operativa degli enti alla gestione economica o alla gestione operativa dei successori di tali imprese, istituzioni (se definite) o nella giurisdizione di organi di autogoverno locale di insediamenti secondo le modalità prescritte in relazione al trasferimento di imprese statali o municipali, istituzioni a una diversa forma di proprietà o loro liquidazione.

Il trasferimento dei locali residenziali alla proprietà dei cittadini è effettuato dai proprietari autorizzati di tali locali residenziali dalle autorità statali, dagli enti locali, nonché dalle imprese unitarie statali o comunali, a cui il patrimonio immobiliare è assegnato sul diritto di gestione economica, istituzioni statali o comunali, imprese statali, nella cui gestione operativa è stato trasferito il patrimonio immobiliare (art. 6).

Ai sensi dell'art. 7 il trasferimento di immobili residenziali alla proprietà dei cittadini è formalizzato da un contratto di cessione stipulato da autorità statali o da organi di autogoverno locale di conciliazione, un'impresa, un ente con un cittadino che riceve in proprietà locali residenziali secondo le modalità previste dalla legge. Allo stesso tempo, non è richiesta la notarile di questo accordo e non viene addebitata la tassa statale.

Il contratto per il trasferimento in proprietà di un locale residenziale comprende i minori che hanno diritto all'uso di tale locale residenziale e convivono con soggetti ai quali questo locale residenziale è trasferito in proprietà comune con minori, ovvero i minori che vivono separatamente da tali soggetti, ma che non hanno perso il diritto di utilizzare questi locali residenziali.

Il diritto di proprietà sui locali residenziali acquisiti sorge dal momento della registrazione statale del diritto nel Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato e delle transazioni con esso.

La decisione sulla questione della privatizzazione dei locali residenziali dovrebbe essere presa su richiesta dei cittadini entro due mesi dalla data di presentazione dei documenti (parte 1 dell'articolo 8).

In pratica, ci sono casi in cui, durante la vita dell'inquilino, la privatizzazione dell'abitazione non è stata completata a causa della sua morte, e gli eredi del defunto avanzano in tribunale con pretese di riconoscere la proprietà dell'inquilino defunto di questa abitazione o parte di esso per includerli nell'eredità. Inizialmente, i giudici hanno respinto tali pretese, riferendosi al fatto che la privatizzazione dei locali residenziali in tali situazioni non era stata completata e quindi non vi erano motivi per riconoscere la proprietà dei locali residenziali al defunto. Tuttavia, il Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa ha chiarito che se un cittadino che ha presentato una domanda di privatizzazione e i documenti necessari è morto prima dell'esecuzione di un accordo sul trasferimento di locali residenziali alla proprietà o prima della registrazione di tale accordo , quindi, in caso di controversia circa l'inclusione di tale abitazione o di parte di essa nel patrimonio, va tenuto presente che tale circostanza non può di per sé fungere da presupposto per rifiutare di soddisfare la pretesa dell'erede, se il testatore, avendo espresso la volontà di privatizzare i locali occupati durante la sua vita, non ha ritirato la sua domanda, perché indipendente da lui, per motivi, è stato privato dell'opportunità di rispettare tutte le regole per il trattamento dei documenti per la privatizzazione, in cui non poteva essere rifiutato (comma 3, comma 8 della delibera del 24.08.1993 n. 8).

I cittadini che sono diventati proprietari di locali residenziali li possiedono, li utilizzano e li dispongono a propria discrezione, hanno il diritto di vendere, lasciare in eredità, affittare, affittare questi locali, nonché effettuare con essi altre transazioni che non siano in contrasto con la legge. Tuttavia, la parte 2 dell'art. 2 della legge sulla privatizzazione degli alloggi (che continua ad essere valido dopo il 1° marzo 2010) prevede che per effettuare operazioni in relazione a locali residenziali privatizzati in cui risiedono minori, siano essi proprietari, co-proprietari o soci di i familiari dei proprietari, compresi i primi, che hanno diritto all'uso di tali locali residenziali, necessitano della preventiva autorizzazione delle autorità di tutela e tutela. Questa norma si applica anche ai locali residenziali in cui i minorenni non abitano, ma al momento della privatizzazione avevano pari diritti su questi locali residenziali con il proprietario.

In pratica, ci sono casi in cui i cittadini desiderano rescindere l'accordo che hanno concluso sulla privatizzazione dei locali residenziali, ovvero deprivatizzare i locali residenziali ("deprivatizzarlo"). I motivi che spingono i cittadini a chiedere la risoluzione di tale accordo sono il timore di incorrere in futuro in notevoli costi finanziari in relazione al pagamento dell'imposta sugli immobili, il costo di mantenimento e riparazione della proprietà comune dei proprietari di locali residenziali privatizzati , la volontà di ottenere una superficie abitabile comunale più ampia in luogo dell'appartamento occupato, ecc. Ai sensi dell'art. 20 della Legge sull'introduzione dei complessi abitativi, i cittadini che abbiano privatizzato i locali residenziali, che costituiscono la loro unica residenza permanente, fino al 1° marzo 2010, hanno il diritto di trasferire i locali residenziali di loro pertinenza sul diritto di proprietà e libero da obblighi nei confronti della proprietà statale o comunale, e le autorità esecutive competenti, gli organi di autogoverno locale o le persone da essi autorizzate sono obbligati a prenderli in proprietà e concludere contratti di locazione sociale per questi locali residenziali con i cittadini e i loro familiari che vivono in questi locali residenziali, secondo le modalità stabilite dalla legislazione della Federazione Russa.

Argomento 6. Proprietà e altri diritti reali sui locali residenziali

6.1. Diritti e doveri del proprietario di un'abitazione e degli altri cittadini che vivono nei locali che gli appartengono

Proclamato all'art. 40 Cost., il diritto dei cittadini alla casa si realizza in vari modi. Fino a poco tempo, i cittadini soddisfacevano in larga misura i loro bisogni abitativi a spese degli alloggi ricevuti per l'uso da fondi statali e per l'edilizia popolare, sebbene una parte considerevole della popolazione risolvesse il proprio problema abitativo a spese del proprio patrimonio abitativo individuale.

In connessione con l'attuazione della transizione verso un'economia di mercato nella fase attuale, viene risolto il problema della modifica della struttura del patrimonio immobiliare mediante forme di proprietà, finalizzata allo sviluppo della proprietà privata degli immobili nel settore abitativo e all'ampliamento del mercato immobiliare. Sulla base di ciò, la costruzione di alloggi individuali è considerata la forma più importante per aumentare il patrimonio abitativo e l'uso del patrimonio abitativo individuale è considerato il modo più importante per soddisfare le esigenze abitative dei cittadini. Si segnala che per quanto riguarda la proprietà privata dei locali residenziali, salvo diversa disposizione di legge, trova attualmente applicazione la disposizione generale, secondo la quale la quantità e il valore degli immobili posseduti da cittadini e persone giuridiche non sono limitati (clausola 2 dell'art. 213 del codice civile).

Una significativa espansione del patrimonio abitativo privato, oltre allo sviluppo della costruzione di alloggi individuali, precedentemente effettuata in Russia in volumi significativi, è stata facilitata dai passati processi di privatizzazione dell'edilizia residenziale statale, municipale e pubblica, dal trasferimento di cooperative alloggi alla proprietà privata dei cittadini, nonché il passaggio alla costruzione di massa degli alloggi in vendita.

La nuova situazione che si è sviluppata nel settore dell'edilizia abitativa trova riscontro nella LC, nella quale una sezione speciale è dedicata al diritto di proprietà e ad altri diritti reali sui locali residenziali, che precede la sezione sui locali residenziali forniti nell'ambito di un contratto di locazione sociale (Sezione II). Questa sezione regola principalmente i diritti e gli obblighi del proprietario dell'abitazione, nonché degli altri cittadini che risiedono nei locali di sua proprietà.

Il proprietario dei locali ad uso abitativo esercita i diritti di possesso, uso e disposizione dei locali ad uso abitativo che gli appartengono sul diritto di proprietà secondo il suo scopo ed i limiti del suo utilizzo stabiliti dal LCD. Allo stesso tempo, secondo la parte 2 dell'art. 30 del Lcd, il proprietario ha il diritto di mettere a disposizione i locali di abitazione di sua proprietà per il possesso e (o) uso di qualsiasi cittadino o persona giuridica. L'articolo 288 del codice civile prevede che un cittadino - proprietario di un'abitazione può utilizzarla per la residenza personale, oltre che per la residenza dei suoi familiari. I locali residenziali possono essere affittati dai proprietari per la residenza ad altre persone sulla base di un accordo.

Gli obblighi del proprietario comprendono, se non diversamente previsto dalla legge federale o da un accordo, l'onere di mantenere i locali residenziali che gli appartengono e, se si tratta di un appartamento, la proprietà comune dei proprietari dei locali nel condominio corrispondente, e il proprietario di una stanza in un appartamento comune ha anche l'onere di mantenere la proprietà comune delle stanze dei proprietari in questo appartamento. Il proprietario di un'abitazione è obbligato a mantenere questi locali in buone condizioni, prevenendone la cattiva gestione, ad osservare i diritti e gli interessi legittimi dei vicini, le regole per l'uso dei locali residenziali, le regole per il mantenimento della proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio (articolo 30 del Lcd).

I familiari del proprietario di un'abitazione hanno il diritto di utilizzare quest'ultima in condizioni di parità con il proprietario, salvo diverso accordo tra il proprietario e i suoi familiari. Il LCD (parte 1, articolo 31) definisce la cerchia delle persone che sono riconosciute come familiari del proprietario dell'abitazione. Questi includono il coniuge che convive con il proprietario negli alloggi di sua proprietà, nonché i figli e i genitori di questo proprietario. Altri parenti, portatori di handicap a carico e, in casi eccezionali, altri cittadini possono essere riconosciuti come membri del nucleo familiare del titolare se trasferiti dal titolare come suoi familiari.

Per la prima volta nella normativa abitativa vengono definiti gli obblighi del familiare del proprietario di un'abitazione (parti 2-3 dell'articolo 31 della LC). Sono obbligati, in primo luogo, a utilizzare questa abitazione per lo scopo previsto, per garantirne l'incolumità. Inoltre, i membri capaci della famiglia del proprietario sono solidalmente responsabili per gli obblighi derivanti dall'uso di questa abitazione, salvo diverso accordo tra il proprietario ei suoi familiari.

La legge sulle modifiche al codice civile ha modificato il comma 2 dell'art. 292 del codice civile, secondo il quale il trasferimento della proprietà di un edificio residenziale o di un appartamento ad altro soggetto costituisce la base per la decadenza dal diritto all'uso dei locali di abitazione da parte dei familiari dell'ex proprietario, salvo diversa disposizione di legge. Questa nuova disposizione della normativa non può essere valutata in modo univoco. Da un lato, consente ai proprietari di locali residenziali di disporre più liberamente di questi ultimi, in quanto il successivo sgombero dei familiari del proprietario da tali locali non richiede il loro consenso nell'applicazione della norma di cui sopra. Inoltre, garantisce in misura maggiore il rispetto degli interessi degli acquirenti di locali residenziali. Tuttavia, d'altra parte, una tale modifica della normativa peggiora la posizione dei familiari capaci del proprietario dell'abitazione (il coniuge, i figli maggiorenni, ecc.), poiché dal punto di vista giuridico non è necessario concordare con loro sull'alienazione dell'abitazione che usano.

Contestualmente, l'alienazione di un'abitazione in cui risiedono i familiari del proprietario di tale abitazione sotto tutela o tutela o i membri minori della famiglia del proprietario lasciati senza cure parentali (di cui l'organo di tutela e tutela è a conoscenza), se il diritti o interessi giuridicamente tutelati di tali soggetti, è consentito con il consenso dell'organismo di tutela e tutela (art. 4, comma 292, del codice civile).

Come previsto dal comma 3 dell'art. 292 del codice civile, i familiari del proprietario dell'abitazione possono chiedere l'eliminazione delle violazioni dei loro diritti all'abitazione da chiunque, compreso il proprietario dell'abitazione.

Diversamente dalla precedente normativa, viene risolta la questione dei diritti degli ex familiari del proprietario dell'abitazione. Ai sensi della parte 4 dell'art. 31ЖК in caso di cessazione dei rapporti familiari con il proprietario dell'abitazione, il diritto di utilizzare tale abitazione per l'ex familiare del suo proprietario non viene mantenuto, salvo diverso accordo tra il proprietario e l'ex membro della sua famiglia. Se l'ex familiare del proprietario dell'abitazione non ha motivo per acquisire o esercitare il diritto di utilizzare un'altra abitazione, ed anche se il suo stato patrimoniale e altre circostanze degne di nota non gli consentono di dotarsi di un'altra abitazione, il diritto di utilizzare l'abitazione di proprietà del proprietario specificato può essere riservata a un ex membro della sua famiglia per un periodo determinato sulla base di una decisione del tribunale. Allo stesso tempo, il giudice ha il diritto di obbligare il proprietario dell'abitazione a fornire all'ex coniuge e agli altri membri della sua famiglia altri locali ad uso abitativo, a favore del quale il proprietario adempie agli obblighi alimentari, su loro richiesta.

Allo scadere del termine per l'uso dei locali ad uso abitativo, stabilito con decisione del tribunale, assunta alle condizioni di cui sopra, il corrispondente diritto di utilizzo dei locali ad uso abitativo di un ex familiare del proprietario si estingue, salvo diverso accordo tra il proprietario e questo cittadino. Prima della scadenza del periodo specificato, il diritto di utilizzare gli alloggi dell'ex familiare del proprietario cessa contemporaneamente alla cessazione del diritto di proprietà su questo alloggio di questo proprietario o, se le circostanze che hanno servito come le basi per la conservazione di tale diritto sono scomparse, sulla base di una decisione del tribunale.

Ai sensi dell'art. 19 della Legge sull'introduzione del LCD, le disposizioni della parte 4 dell'art. 31 della LC non si applica agli ex familiari del titolare dell'immobile ad uso abitativo privatizzato, fermo restando che al momento della privatizzazione di tale locale ad uso abitativo tali soggetti avevano pari diritti di utilizzo di tale locale con chi lo ha privatizzato, salvo diversa disposizione previsto dalla legge o dal contratto.

Un cittadino che utilizza locali residenziali sulla base di un accordo con il proprietario ha diritti, ha doveri e responsabilità secondo i termini di tale accordo (parte 7 dell'articolo 31 della LC).

Il LCD regola in modo più dettagliato i rapporti per garantire i diritti abitativi del proprietario di un'abitazione, derivanti dal ritiro di un appezzamento di terreno per esigenze demaniali o comunali. L'articolo 32 della LC prevede che i locali residenziali in tali casi possano essere ritirati dal proprietario a titolo di riscatto. Il riscatto di una parte di un'abitazione è consentito solo con il consenso del proprietario. A seconda delle esigenze di chi viene ritirato il terreno, l'acquisto di locali residenziali viene effettuato dalla Federazione Russa, dal soggetto pertinente della Federazione Russa o da un comune.

Poiché la presenza di una decisione di un'autorità statale sul ritiro dei locali residenziali grava sui locali residenziali, questa decisione è soggetta alla registrazione statale presso l'organismo che effettua la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso.

Il proprietario dei locali residenziali entro e non oltre un anno prima dell'imminente ritiro di tali locali deve essere informato per iscritto della decisione di ritirare i locali residenziali di sua proprietà, della data di registrazione statale di tale decisione su richiesta del organo che ha deciso di recedere. Il riscatto di un'abitazione prima della scadenza di un anno dalla data di ricezione da parte del proprietario di tale notifica è consentito solo con il consenso del proprietario.

Il prezzo di riscatto di un'abitazione, i termini e le altre condizioni per il riscatto sono determinati da un accordo con il proprietario dell'abitazione. L'accordo prevede l'obbligo per la Federazione Russa, un soggetto della Federazione Russa o un comune di pagare il prezzo di riscatto per i locali residenziali ritirati. Nella determinazione del prezzo di riscatto, include il valore di mercato dell'abitazione, nonché tutte le perdite causate al proprietario dal ritiro dell'abitazione, comprese le perdite che subisce in relazione al cambiamento del luogo di residenza, all'uso temporaneo di un'altra abitazione prima di acquisire la proprietà di un'altra abitazione (nel caso in cui l'accordo di cui sopra non preveda la conservazione del diritto all'uso dei locali ad uso abitativo confiscati fino all'acquisizione della proprietà di un altro locale ad uso abitativo), trasloco, ricerca di un altro locale ad uso abitativo di cui acquisire la proprietà di esso, registrazione dei diritti di proprietà su altro immobile residenziale, risoluzione anticipata delle proprie obbligazioni verso terzi ivi compreso il mancato guadagno. Previo accordo con il proprietario, gli può essere fornita un'altra abitazione in cambio dell'abitazione ritirata, compensando il suo valore nel prezzo di riscatto.

Se il proprietario non è d'accordo con la decisione di ritirare l'abitazione o non è stato raggiunto un accordo con lui sul prezzo di riscatto o su altre condizioni per il riscatto, l'autorità statale o l'autorità locale di autogoverno che ha preso tale decisione può presentare un reclamo al tribunale per il riscatto degli immobili residenziali, che può essere presentato entro due anni dalla data di invio della comunicazione al proprietario dell'immobile residenziale.

Per la prima volta, il display LCD regola le questioni relative alla demolizione di un condominio di emergenza. Secondo la parte 10 dell'art. 32 del Lcd, il riconoscimento con le modalità stabilite di un condominio come emergenza e oggetto di demolizione è la base per la presentazione da parte dell'ente che ha deliberato in merito ai proprietari dei locali dell'edificio indicato del requisito per la sua demolizione in tempi ragionevoli. Nel caso in cui tali proprietari non abbiano effettuato la demolizione dell'abitazione indicata entro il termine prescritto, il lotto di terreno su cui è ubicata l'abitazione è soggetto a ritiro per esigenze comunali e, di conseguenza, ogni abitazione in condominio è soggetta a recesso, ad eccezione dei locali residenziali di proprietà del comune, nel rispetto di tutte le regole sopra riportate, fatta eccezione per la norma sulla comunicazione al proprietario dell'abitazione della decisione presa e della sua iscrizione statale (parte 10 dell'articolo 32 della LC) .

Oltre ad altre questioni relative all'uso dei locali residenziali che compongono il patrimonio abitativo privato, il LCD disciplina una materia come l'uso dei locali residenziali forniti con rifiuto testamentario (articolo 33).

Il LCD contiene anche una norma sull'uso dei locali residenziali sulla base di un contratto di manutenzione a vita con una persona a carico (articolo 34).

Nel caso in cui un cittadino utilizzi locali residenziali sulla base di una decisione del tribunale sulla conservazione del diritto di utilizzare questi locali per lui, in quanto ex familiare del proprietario dei locali residenziali, adottato fatte salve le disposizioni della parte 4 dell'arte. 31 del Lcd, o sulla base di un rifiuto testamentario, utilizza tale abitazione per altri scopi, viola sistematicamente i diritti e gli interessi legittimi dei vicini o mal gestisce l'abitazione, permettendone la distruzione, il proprietario dell'abitazione ha il diritto di avvertirlo cittadino circa la necessità di eliminare le violazioni e, se comportano la distruzione dell'abitazione, ha anche il diritto di nominargli un termine ragionevole per la riparazione della casa di abitazione. Se tale cittadino, dopo aver avvertito il proprietario dell'abitazione, continua a violare i diritti e gli interessi legittimi dei vicini, utilizza l'abitazione per altri scopi o senza giustificato motivo non effettua le riparazioni necessarie, tale cittadino, su richiesta del proprietario dell'abitazione, è soggetto a sfratto sulla base di una decisione del tribunale.35 LCD).

Attualmente è riconosciuta come rilevante la questione della tutela dei diritti dei soggetti che acquistano immobili residenziali nell'ambito di contratti di compravendita e altre operazioni. Com'è noto, l'acquisizione di locali residenziali è associata a un certo rischio, poiché dopo la registrazione della proprietà potrebbero esserci i presupposti per riconoscere il contratto di alienazione di locali residenziali come nullo. In questo caso si dovrebbero applicare le disposizioni generali di diritto civile sull'inammissibilità di reclamare un bene da un acquirente in buona fede. Ai sensi dell'art. 302 del codice civile, se l'immobile è stato acquistato a titolo di risarcimento da persona che non aveva il diritto di alienarlo, che l'acquirente non conosceva e non poteva conoscere (acquirente in buona fede), allora il proprietario ha diritto di reclamare tale bene dall'acquirente solo nei casi in cui il bene è perso dal proprietario o persona, a cui il bene è stato trasferito dal proprietario in possesso, o rubato all'uno o all'altro, o ha lasciato il suo possesso in altro modo contro la sua volontà. Ovviamente, i primi due di questi motivi per rivendicare la proprietà da un acquirente in buona fede non sono applicabili ai locali residenziali, poiché questi ultimi non possono essere smarriti o rubati. Per quanto riguarda la cessione di un'abitazione dal possesso del proprietario o dalla persona a cui tale locale è stato trasferito dal proprietario in possesso, contro la sua volontà, l'esistenza di tale motivo è possibile, ad esempio, nel caso della vendita di un appartamento sotto falsa procura con successiva iscrizione statale di proprietà ad altra persona.

Se l'immobile, anche abitativo, è stato acquistato a titolo gratuito, ad esempio in virtù di un patto di donazione, da persona che non aveva il diritto di alienarlo, il proprietario ha il diritto di reclamare l'immobile in ogni caso.

Pertanto, come regola generale, i locali residenziali non possono essere rivendicati da un acquirente in buona fede. Tuttavia, per molti anni, la pratica giudiziaria in Russia si è sviluppata in modo diverso. Trovate le basi per il riconoscimento dell'invalidità dell'operazione di alienazione di immobili residenziali, i tribunali hanno applicato automaticamente le norme di diritto civile sulle conseguenze del riconoscimento di operazioni come acquirenti in buona fede obbligate e non valide a restituire gli immobili residenziali ai loro precedenti proprietari. Di conseguenza, si è creato un terreno molto fertile per i venditori per abusare della vendita di immobili residenziali, i legittimi interessi degli acquirenti in buona fede sono stati significativamente violati e c'era un fondato sentimento di incertezza e paura tra gli acquirenti di alloggi, poiché in molti casi non potevano sapere con certezza se vi fossero motivi per riconoscere successivamente l'operazione da loro conclusa come non valida.

La situazione anormale esistente nel mercato immobiliare è stata parzialmente eliminata dalla risoluzione della Corte costituzionale della Federazione Russa del 21.04.2003 aprile 6 n. 1-P "Sul caso di controllo di costituzionalità delle disposizioni dei paragrafi 2 e 167 dell'articolo 6 del codice civile della Federazione Russa in relazione alle denunce dei cittadini O. M. Marinicheva, A V. Nemirovskaya, Z. A. Sklyanova, PM Sklyanova e V. M. Shiryaev" (di seguito denominata Risoluzione n. 167-P). Come precisato nel presente decreto, ai sensi dell'art. 1 del codice civile, un'operazione non valida non comporta conseguenze legali, ad eccezione di quelle relative alla sua nullità, ed è nulla dal momento in cui viene effettuata (comma 2); se l'operazione non è valida, ciascuna delle parti è obbligata a restituire all'altra quanto ricevuto nell'ambito dell'operazione, e se è impossibile restituire quanto ricevuto in natura (anche quando il ricevuto si esprime nell'uso di beni, lavori eseguiti o servizio fornito), a rimborsarne il valore in denaro - se altre conseguenze l'invalidità della transazione non è prevista dalla legge (clausola XNUMX). Queste disposizioni sono state applicate dai tribunali di giurisdizione generale quando si esaminano casi su pretese di invalidare le transazioni concluse dai ricorrenti per la vendita di locali residenziali.

Tuttavia, nella Risoluzione n. 6-P, la Corte Costituzionale della Federazione Russa attira l'attenzione sulle seguenti circostanze. La Costituzione garantisce la libertà di attività economica, il diritto di ciascuno di possedere, possedere, usare e disporre della sua proprietà, sia individualmente che congiuntamente con altri soggetti, nonché il riconoscimento e la tutela della proprietà, la sua tutela mediante legge (art. Parti 8 e 1 dell'articolo 2). Tali diritti, come risulta dall'art. 35, 1, 2 (parte quarta), 15 (parti prima e seconda), 4 (parti prima e seconda), 17 (parte prima) e 1 della Costituzione sono garantiti come diritti e libertà fondamentali e inalienabili dell'uomo e del cittadino e sono attuato sulla base dei principi giuridici generali di uguaglianza giuridica, inviolabilità della proprietà e libertà contrattuale, che presuppongono l'uguaglianza, l'autonomia della volontà e l'indipendenza patrimoniale dei partecipanti ai rapporti di diritto civile, l'inammissibilità dell'ingerenza arbitraria di chiunque negli affari privati, la necessità di il libero esercizio dei diritti civili, garantendo il ripristino dei diritti violati, la loro tutela giurisdizionale, che sono anche proclamati tra i principi fondamentali della legislazione civile (Risoluzione della Corte Costituzionale della Federazione Russa del 2 aprile 19 n. 1-P “ Nel caso di verifica della costituzionalità delle disposizioni dell'articolo 2, paragrafo 45, della legge federale "sulle attività di revisione" in relazione a una denuncia del cittadino I. V. Vystavkina").

Ai sensi dell'art. 35 (seconda parte) Cost. in combinato disposto con l'art. 2, 8, 34, 45 e 46 (parte 55), i diritti di possesso, uso e disposizione di beni sono attribuiti non solo ai proprietari, ma anche agli altri partecipanti alla circolazione civile. Nei casi in cui i diritti patrimoniali sulla cosa contestata, sorti per motivi previsti dalla legge, abbiano diversi dal proprietario, persone - proprietari e fruitori della cosa, a tali soggetti deve essere garantita la tutela statale dei loro diritti. Questi diritti di proprietà includono i diritti di un acquirente in buona fede.

Tuttavia, in virtù dell'art. 15 (parte 2), 17 (parte 3), 19 (parti 1 e 2) e 55 (parti 1 e 3) della Costituzione e fondati sul principio giuridico generale della giustizia, della tutela dei diritti di proprietà e degli altri diritti di proprietà, così come i diritti e gli obblighi delle parti contraenti dovrebbero essere adempiuti sulla base della proporzionalità e della proporzionalità al fine di garantire un equilibrio tra diritti e interessi legittimi di tutti i partecipanti alla circolazione civile - proprietari, parti contraenti, terzi . Allo stesso tempo, le eventuali restrizioni della legge federale sui diritti di proprietà, uso e disposizione di beni, libertà di attività imprenditoriale e libertà contrattuale devono anche rispondere a requisiti di equità, essere adeguate, proporzionate, proporzionate, essere di carattere generale e natura astratta, non essere retroattiva e non pregiudicare l'essenza di questi diritti costituzionali. , cioè non limitare la portata e l'applicazione del contenuto principale delle norme costituzionali pertinenti. La stessa possibilità delle restrizioni, così come la loro natura, dovrebbe essere determinata dalla necessità di tutelare valori costituzionalmente significativi, vale a dire i fondamenti dell'ordine costituzionale, la morale, la salute, i diritti e gli interessi legittimi degli altri, assicurando la difesa del Paese e la sicurezza dello Stato.

Questa disposizione corrisponde alla Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali del 4 novembre 1950, secondo la quale il diritto di ogni persona fisica e giuridica al rispetto della sua proprietà e alla sua protezione (e la conseguente libertà di uso della proprietà) non non violare il diritto dello Stato di garantire il rispetto delle leggi che ritiene necessario per controllare l'uso della proprietà in conformità con l'interesse generale (articolo 1 del Protocollo n. 1).

I principi costituzionali della libertà di attività economica e della libera circolazione di beni, servizi e risorse finanziarie presuppongono l'esistenza di adeguate garanzie di stabilità, prevedibilità e affidabilità della circolazione civile, che non siano in contraddizione con i diritti individuali, collettivi e pubblici e gli interessi legittimi dei suoi partecipanti. Pertanto, ai sensi dell'art. 71 (commi “c” e “o”) e 76 Cost. disciplinano i motivi di insorgenza e cessazione dei diritti patrimoniali e degli altri diritti patrimoniali, gli obblighi contrattuali e di altro genere, i motivi e le conseguenze per l'invalidità delle operazioni, il legislatore federale dovrebbe prevedere tali metodi e meccanismi per l'attuazione dei diritti di proprietà, che fornirebbero protezione non solo ai proprietari, ma anche agli acquirenti in buona fede come partecipanti alle transazioni civili.

In caso contrario, per una vasta gamma di acquirenti in buona fede che mostrano buona volontà, ragionevole diligenza e cautela nel concludere una transazione, vi sarà il rischio di perdita illegale di proprietà che può essere loro rivendicata sotto forma di restituzione. Tale insicurezza è in conflitto con i principi costituzionali della libertà di attività economica e della libertà contrattuale, destabilizza la circolazione civile, mina la fiducia reciproca dei suoi partecipanti, il che è incompatibile con le basi del sistema costituzionale della Federazione Russa come Stato di diritto Stato in cui una persona, i suoi diritti e le sue libertà sono il valore più alto e il loro riconoscimento, osservanza e protezione è dovere dello Stato.

Secondo il codice civile, chi ritiene che i suoi diritti patrimoniali siano stati violati ha il diritto di adire il giudice sia con domanda di riconoscimento dell'operazione in questione come nulla (artt. 166-181), sia con domanda di il recupero di beni da possesso illecito altrui (artt. 301-302). Intanto, come risulta dal materiale della presente causa, le norme che fissano tali modalità di tutela dei diritti violati, ivi compreso l'art. 167 e 302 del codice civile, sono interpretati e applicati dai giudici di giurisdizione generale in modo ambiguo, contraddittorio, che sfocia in un conflitto di diritti costituzionali, che si realizzano sulla base del titolare e dell'acquirente in buona fede.

Dall'art. 120 (seconda parte) Cost. in combinato disposto con il suo art. 2 (parti 76, 3 e 5), 6, 118, 125 e 126 ne consegue che i tribunali di giurisdizione generale e i tribunali arbitrali decidono autonomamente quali regole devono essere applicate in un caso particolare. Al tempo stesso, la giurisprudenza dovrebbe prevedere un'interpretazione costituzionale delle disposizioni normative da applicare. Pertanto, nei casi in cui l'ambiguità e l'incoerenza nell'interpretazione e nell'applicazione delle norme giuridiche determinano un conflitto di diritti costituzionali attuati sulla loro base, la questione dell'eliminazione di tale contraddizione acquisisce un aspetto costituzionale e, pertanto, rientra nella competenza del Costituzionale Tribunale della Federazione Russa, che, valutando come senso letterale l'atto normativo in esame, nonché il significato ad esso attribuito dalla prassi consolidata delle forze dell'ordine, nonché in base al suo posto nel sistema degli atti giuridici (Parte 127, articolo 2 della legge costituzionale federale del 74 luglio 21.07.1994 n. 1-FKZ "Sulla Corte costituzionale della Federazione Russa") , prevede in questi casi l'identificazione del significato costituzionale della legge in vigore.

Il codice civile prevede che il proprietario abbia il diritto di reclamare i suoi beni dall'illecito possesso altrui (articolo 301). Secondo il comma 1 dell'art. 302 se l'immobile è stato acquistato a titolo di risarcimento da persona che non aveva il diritto di alienarlo, che l'acquirente non conosceva e non poteva conoscere (un acquirente in buona fede), allora il proprietario ha il diritto di reclamare tale immobile dal acquirente nel caso in cui l'immobile sia stato perso dal proprietario o dalla persona cui l'immobile è stato trasferito dal proprietario in possesso, o sia stato rubato all'uno o all'altro, o abbia lasciato il suo possesso in altro modo contro la sua volontà.

Ai sensi di tali disposizioni di legge, il giudice deve accertare che l'immobile è stato sottratto al possesso del proprietario o al possesso della persona cui è stato trasferito dal proprietario in possesso, per le circostanze indicate, e altresì che l'acquirente ha acquistato il bene a titolo di risarcimento e che non sapeva e non poteva sapere che il bene era stato acquistato da persona che non aveva il diritto di alienarlo; allo stesso tempo, l'acquirente non può essere riconosciuto in buona fede se, al momento della realizzazione dell'operazione onerosa, esistevano pretese di terzi nei confronti dell'immobile contestato, di cui era a conoscenza, e se tali pretese sono state successivamente riconosciute come legittimo nel modo prescritto.

Quando, con contratto rimborsabile, l'immobile è stato acquistato da persona che non aveva il diritto di alienarlo, il proprietario ha il diritto di adire il giudice ai sensi dell'art. 302 c.c. con domanda di recupero dell'immobile dall'illegittimità di chi ha acquistato tale immobile (rivendicazione). Se, in una tale situazione, il proprietario ha presentato domanda per il riconoscimento dell'operazione di compravendita come non valida e per l'applicazione delle conseguenze della sua nullità nella forma della restituzione del bene ceduto all'acquirente, e nella risoluzione tale controversia, il giudice stabilisce che l'acquirente è un acquirente in buona fede, soddisfacendo le pretese di cui all'art. 167 cc va rifiutata.

Ai sensi del comma 1 dell'art. Secondo l'art. 166 cc, si considera invalido dal momento della sua commissione e non dà luogo alle conseguenze legali per le quali è stato concluso, ivi compreso il trasferimento della titolarità del titolare all'acquirente; allo stesso tempo, in linea di massima, l'applicazione delle conseguenze dell'invalidità dell'operazione nella forma di restituzione bilaterale non è subordinata alla buona fede delle parti.

Tuttavia, dall'art. 168 c.c., secondo il quale è nulla un'operazione che non rispetti i requisiti di legge, se la legge non stabilisce che tale operazione è annullabile, o non prevede altre conseguenze della violazione, ne consegue che le disposizioni generali sulle conseguenze dell'invalidità dell'operazione non si applicano ad un'operazione effettuata in violazione della legge se la legge stessa prevede altre conseguenze di tale violazione.

Poiché un acquisto in buona fede ai sensi dell'art. 302 c.c. è possibile solo quando l'immobile è acquistato non direttamente dal proprietario, ma da persona che non aveva il diritto di alienare tale immobile, la conseguenza di una transazione effettuata con tale violazione non è la restituzione bilaterale, ma la restituzione di beni da detenzione abusiva (rivendicazione).

Di conseguenza, i diritti di chi si ritiene proprietario dell'immobile non sono tutelati soddisfacendo un'azione nei confronti di un acquirente in buona fede attraverso il meccanismo giuridico previsto dai commi 1 e 2 dell'art. 167 GK. Tale tutela è possibile solo soddisfacendo la pretesa di rivendicazione, se esistono quelle previste dall'art. 302 cc dei motivi che danno diritto a pretendere beni da un acquirente in buona fede (acquisto gratuito di beni da parte di un acquirente in buona fede, alienazione di beni dal possesso del proprietario contro la sua volontà, ecc.).

Un'altra interpretazione delle disposizioni dei commi 1 e 2 dell'art. 167 c.c. significherebbe che il proprietario ha la possibilità di ricorrere a un metodo di tutela come il riconoscimento di tutte le operazioni concluse per l'alienazione del proprio immobile come non valide, ovvero di pretendere la restituzione di quanto ricevuto in natura , non solo quando si tratta di una (prima) transazione effettuata in violazione di legge, ma anche quando l'immobile contestato è stato acquistato da un acquirente in buona fede sulla base di operazioni successive (seconda, terza, quarta, ecc.). Ciò violerebbe le garanzie derivanti dalla Costituzione e stabilite dal legislatore per la tutela dei diritti e degli interessi legittimi dell'acquirente in buona fede.

Così, contenuto nei commi 1 e 2 dell'art. 167 cc, disposizioni generali sulle conseguenze dell'invalidità di un'operazione in termini di obbligo di ciascuna parte di restituire all'altra quanto ricevuto nell'ambito dell'operazione, nel loro senso costituzionale e giuridico in unità normativa con l'art. 166 e 302 del codice civile - non possono essere applicati ad un acquirente in buona fede, se non direttamente previsto dalla legge, e quindi non contraddicono la Costituzione.

La citata norma di legge risponde alle finalità di assicurare la stabilità della circolazione civile, i diritti e gli interessi legittimi di tutti i suoi partecipanti, nonché di tutelare i fondamenti morali della società, e pertanto non può essere considerata come un'eccessiva restrizione del diritto del titolare di beni ricevuti da un acquirente in buona fede, avendo il proprietario il diritto di vendicarli da un acquirente in buona fede, l'acquirente per i motivi previsti dai commi 1 e 2 dell'art. 302 GK. Inoltre, il proprietario che ha perso la proprietà dispone di altri mezzi di tutela dei suoi diritti previsti dal diritto civile.

Tenuto conto delle circostanze di cui sopra, la Corte Costituzionale della Federazione Russa ha riconosciuto di non contraddire la Costituzione contenuta nei paragrafi 1 e 2 dell'art. 167 c.c., disposizioni generali sulle conseguenze dell'invalidità di un'operazione in termini di obbligo di ciascuna parte di restituire all'altra quanto ricevuto nell'ambito dell'operazione, poiché tali disposizioni sono, nel loro senso costituzionale e giuridico, in ambito normativo unità con l'art. 302 cc - non può essere applicato ad un acquirente in buona fede, salvo che ciò non sia direttamente previsto dalla legge. Al tempo stesso, ha evidenziato che il significato costituzionale e giuridico delle disposizioni dei commi 1 e 2 dell'art. 167 del codice civile, individuato nel decreto n. 6-P, è generalmente vincolante ed esclude ogni altra interpretazione nella prassi delle forze dell'ordine.

In merito al citato Decreto n. 6-P, si segnala che esso non risolve completamente il problema connesso al recupero dei locali residenziali acquisiti da persone che hanno agito in buona fede e con ragionevole diligenza nell'acquisirli, poiché le norme dell'arte. 302 del codice civile, che, a giudizio della Corte costituzionale della Federazione Russa, in conformità con il significato costituzionale e giuridico di queste norme e norme dei paragrafi 1 e 2 dell'art. 167 della Costituzione dovrebbe essere applicato in tali casi, sono applicabili, come osserva la stessa Corte costituzionale della Federazione Russa nella risoluzione n. 6-P, solo quando si tratta di acquisire proprietà non dal proprietario di questa proprietà, ma da un'altra persona. Di conseguenza, tutti i casi in cui la proprietà, compresi i locali residenziali, è stata acquistata dal proprietario restano fuori dall'ambito di applicazione del decreto n. 6-P. Nel frattempo, i locali residenziali nella stragrande maggioranza dei casi vengono acquistati dai proprietari, il che significa che la maggior parte degli acquirenti di immobili residenziali è ancora minacciata dal riconoscimento delle loro transazioni come non valide e dall'applicazione della restituzione. Una via d'uscita a questa situazione può essere trovata introducendo modifiche al codice civile volte a limitare il riconoscimento delle operazioni come nulle nei casi in cui l'acquirente dell'immobile ha agito in buona fede. Se, in presenza di tale circostanza, le operazioni non sono state riconosciute come nulle, la questione stessa dell'ammissibilità di applicare in tali casi le disposizioni dell'art. 167 cc delle conseguenze dell'invalidità delle operazioni.

Tenendo conto della possibilità che un immobile, principalmente residenziale, possa essere acquistato da una persona che non aveva il diritto di alienarlo, da un acquirente in buona fede, cioè da una persona che non era e non poteva essere a conoscenza di questa circostanza , il legislatore ha adottato la legge federale del 30.12.2004 dicembre 217 n. 223-FZ "Sulle modifiche all'articolo 2 della prima parte del codice civile della Federazione Russa e la legge federale "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con esso "". Secondo tale legge, il comma 223 dell'art. 1 del codice civile è integrato con il seguente comma: “L'immobile è riconosciuto appartenente all'acquirente in buona fede (comma 302 dell'articolo 302) sul diritto di proprietà dal momento di tale trascrizione, esclusi i casi previsti 223 del presente codice quando il proprietario ha il diritto di reclamare tali beni da un acquirente in buona fede. Tale aggiunta, tuttavia, contrasta con il significato generale dell’art. XNUMX del codice civile, che parla del momento in cui sorgono i diritti di proprietà dell'acquirente in base a un accordo in relazione alla situazione normale in cui l'acquirente di un bene in base a un accordo acquisisce effettivamente i diritti di proprietà su questo immobile, e non parla di tutti i casi di tale acquisizione di beni quando i diritti di proprietà su questi ultimi sorgono e non sorgono.

Inoltre, la norma citata nella formulazione in cui è esplicitata è idonea a suscitare la falsa impressione che, di per sé, la registrazione del diritto di proprietà di un immobile per il suo acquirente non significhi ancora il riconoscimento della proprietà di questo proprietà dal suo nuovo proprietario, poiché è possibile che il proprietario abbia il diritto di rivendicare tale proprietà dall'acquirente. In realtà, l'iscrizione di un bene, anche immobile, per il suo acquirente significa in ogni caso che esso sia riconosciuto come appartenente a tale soggetto. Affinché il diritto di proprietà non sia riconosciuto come appartenente alla persona in nome della quale è registrato, è necessario che sia entrata in vigore una decisione del tribunale che abbia riconosciuto il certificato di registrazione statale del suo diritto di proprietà rilasciato a questo persona come invalida.

La legge federale n. 30.12.2004-FZ del 217 dicembre 31.1 ha integrato la legge sulla registrazione dei diritti immobiliari con l'art. XNUMX come segue:

"Articolo 31.1. Motivi del pagamento da parte della Federazione Russa del risarcimento per la perdita di proprietà dei locali acquisiti

1. Il proprietario di un'abitazione che non ha diritto a reclamarla da un acquirente in buona fede, nonché un acquirente in buona fede da cui l'abitazione è stata reclamata, ha diritto a un risarcimento una tantum a carico dell'erario di la Federazione Russa.

2. L'indennizzo previsto dal comma 1 del presente articolo è corrisposto se, per cause indipendenti dalla volontà di detti soggetti, in forza di una decisione giudiziaria entrata in vigore per risarcire loro il danno cagionato in conseguenza di la perdita dell'immobile di cui al presente articolo, il recupero ai sensi dell'atto esecutivo non è stato effettuato entro un anno dalla data di inizio del calcolo del termine per la presentazione del presente atto per l'esecuzione. L'importo di questo risarcimento è calcolato dall'importo che costituisce il danno reale, ma non può superare il milione di rubli.

3. La procedura per il pagamento da parte della Federazione Russa dell'indennizzo previsto al paragrafo 1 del presente articolo è stabilita dal Governo della Federazione Russa."

La stessa legge federale del 30.12.2004 dicembre 217 n. 33-FZ art. 9 della Legge sulla registrazione dei diritti immobiliari è integrato dal comma XNUMX del seguente contenuto:

"9. Le disposizioni previste dall'articolo 33.1 della presente legge federale sul pagamento da parte della Federazione Russa del risarcimento per la perdita di proprietà dei locali acquisiti si applicano se la registrazione statale del diritto di proprietà di un acquirente in buona fede al locali residenziali è stato effettuato dopo il 1 gennaio 2005", cioè dopo l'entrata in vigore della Legge sulla registrazione dei diritti immobiliari.

Dal contenuto del nuovo art. 33.1 della Legge, è chiaro che lo Stato assume l'obbligo di risarcire il danno cagionato al proprietario dalla perdita dei locali di abitazione, nei casi in cui tale perdita sia avvenuta non per colpa del proprietario stesso, ma per colpa di la persona che ha alienato questo locale residenziale senza il consenso del proprietario. Lo stato si è imposto un obbligo simile nei confronti degli acquirenti in buona fede che hanno perso il loro alloggio. In tal caso, il danno è risarcito nei limiti dell'importo indicato nel suddetto articolo e solo nei casi in cui non sia possibile riscuoterlo per un lungo periodo secondo una precedente decisione del tribunale.

6.2. Proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio. Assemblea generale di tali proprietari

Una notevole attenzione nel LCD è riservata alla regolazione dei rapporti derivanti dalla proprietà comune dei proprietari dei locali di un condominio (Capitolo 6). Le questioni di regolamentazione di questi rapporti sono diventate rilevanti in connessione con la privatizzazione della maggior parte dei locali residenziali situati in condomini.

Nell'art. 36 del LCD definisce la gamma di oggetti che compongono la proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio. Tale proprietà include locali in questo edificio che non fanno parte di appartamenti e sono destinati a servire più di una stanza in un condominio, inclusi pianerottoli tra appartamenti, scale, ascensori, ascensori e altri pozzi, corridoi, pavimenti tecnici, solai, scantinati , ove siano presenti utenze, altre apparecchiature a servizio di più locali di tale abitazione (cantine tecniche), nonché i tetti che racchiudono strutture portanti e non portanti della detta abitazione, apparecchiature meccaniche, elettriche, sanitarie e altre ubicate in questa casa all'esterno o all'interno di locali e serve più di un locale, il terreno su cui si trova questa casa, con elementi paesaggistici e paesaggistici e altri oggetti destinati alla manutenzione, al funzionamento e al miglioramento di tale casa, situato sul terreno specificato.

Ai sensi della Parte 1 dell'art. 36 La proprietà comune LCD in un condominio appartiene ai proprietari dei locali in tale casa sulla base della proprietà comune condivisa.

Come precisato nell'art. 16 della Legge sull'Introduzione del Complesso Residenziale, nello sviluppo degli insediamenti esistenti, la proprietà comune condivisa dei proprietari di locali in un condominio è il lotto di terreno su cui il condominio e altri oggetti immobiliari che fanno parte di un condominio una tale casa si trovano. La parte 2 di questo articolo prevede che il lotto di terreno su cui sono ubicati questi oggetti, che si è formato prima dell'entrata in vigore del LCD e rispetto al quale è stata effettuata la registrazione catastale statale, passi gratuitamente nella proprietà comune condivisa dei proprietari di locali in un condominio.

Nel caso in cui il terreno su cui si trovano il condominio e altri oggetti immobiliari inclusi in tale casa non fosse formato prima dell'entrata in vigore del LCD, sulla base di una decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio, qualsiasi persona autorizzata dall'assemblea specificata ha il diritto di rivolgersi alle autorità, alle autorità statali o ai governi locali con una dichiarazione sulla formazione di un appezzamento di terreno su cui si trova un condominio. La formazione del terreno su cui si trova il condominio viene effettuata dalle autorità statali o dai governi locali. Dalla norma di cui sopra deriva che i cittadini proprietari di locali in un condominio non dovrebbero sostenere i costi associati alla formazione del terreno specificato. Dal momento della formazione del lotto di terreno e della sua registrazione catastale statale, il lotto di terreno su cui si trovano il condominio e altri oggetti immobiliari che fanno parte di tale abitazione, passa gratuitamente nella proprietà comune condivisa di i proprietari dei locali nel condominio.

I condomini e altri oggetti immobiliari che fanno parte di tali edifici, costruiti o ricostruiti dopo la messa in servizio del complesso residenziale, sono accettati dal comitato di accettazione solo quando si stabiliscono le dimensioni e i confini dei lotti di terreno su cui si trovano tali condomini. Secondo la parte 3 dell'art. 36 del Lcd, una riduzione delle dimensioni dei beni comuni in un condominio è possibile solo con il consenso di tutti i proprietari dei locali di questa casa attraverso la sua ricostruzione.

I proprietari dei locali di un condominio possiedono, utilizzano e, nei limiti stabiliti dal Codice dell'edilizia abitativa e dalla legislazione civile, dispongono dei beni comuni del condominio. Sebbene tale bene sia di proprietà comune, tenuto conto della sua natura e della sua destinazione e in deroga alla regola generale, è vietato:

1) assegnare in natura la sua quota nel diritto di proprietà comune di tale bene;

2) alienare la propria quota nel diritto specificato di proprietà comune, nonché compiere altre azioni che comportano il trasferimento di tale quota separatamente dal diritto di proprietà dei locali in un condominio (parte 4 dell'articolo 37 del Codice delle abitazioni). Allo stesso tempo, con decisione dei proprietari dei locali di tale casa, adottata durante l'assemblea generale, gli oggetti di proprietà comune possono essere trasferiti per l'uso ad altre persone se ciò non viola i diritti e gli interessi legittimi dei cittadini e delle persone giuridiche .

Il terreno su cui si trova il condominio può essere gravato dal diritto di uso limitato da parte di altre persone. Non è consentito vietare l'ingombro di un appezzamento di terreno se è necessario garantire l'accesso di altre persone a oggetti che esistevano prima del giorno in cui il LCD è entrato in vigore, ovvero prima del 1 marzo 2005. Un nuovo ingombro di un appezzamento di terreno con il diritto di uso limitato è stabilito di comune accordo tra la persona che richiede l'introduzione di un tale ingombro del terreno e i proprietari di locali in un condominio. Le controversie sulla determinazione dell'ingombro di un appezzamento di terreno con diritto di uso limitato o sulle condizioni di detto ingombro devono essere risolte in tribunale.

Il display LCD determina che la quota del diritto di proprietà comune della proprietà comune in un condominio del proprietario dei locali di questa casa è proporzionale alla dimensione della superficie totale di questi locali. Tuttavia, ai sensi dell'art. 15 della Legge sull'Introduzione del LCD, questa norma si applica, salvo diversa disposizione dell'assemblea generale dei proprietari di locali o altro accordo di tutti i partecipanti alla proprietà comune di un bene comune in un condominio adottato prima del suo ingresso in forza.

Una quota del diritto di proprietà comune della proprietà comune in un condominio segue il destino della proprietà dei locali in una tale casa. All'atto del trasferimento di tale diritto, la quota del nuovo proprietario dei locali nel diritto di proprietà comune di un bene comune in un condominio è pari alla quota del precedente proprietario (art. 37 LC).

Quando acquisisce la proprietà di locali in un condominio, l'acquirente riceve una quota del diritto di proprietà comune di una proprietà comune in tale casa. Sono nulli i termini del contratto, mediante il quale il trasferimento della proprietà dei locali in un condominio non è accompagnato dal trasferimento di una quota del diritto di proprietà comune specificato (parte 2 dell'articolo 38 della LC).

L'articolo 39 del TU, che determina le modalità di mantenimento dei beni comuni in un condominio, prevede che l'onere delle spese di manutenzione di tale immobile sia a carico dei proprietari dei locali del medesimo edificio. La quota delle spese obbligatorie per il mantenimento di questo immobile è determinata dalla quota del diritto di proprietà comune dello stesso. Le regole per il mantenimento della proprietà comune in un condominio sono stabilite dal governo della Federazione Russa.

Per la prima volta, il display LCD include norme che regolano le relazioni che sorgono in connessione con un cambiamento nei confini dei locali in un condominio. Secondo l'art. 40 del Lcd, il titolare di locali in condominio, acquistando la proprietà di locali attigui ai locali di sua proprietà, ha il diritto di accorpare tali locali in un unico locale secondo le modalità previste dal cap. 4 LCD. I confini tra locali adiacenti possono essere modificati o questi locali possono essere suddivisi in due o più locali senza il consenso dei proprietari di altri locali, se tali modifiche o divisioni non comportano una modifica dei confini di altri locali, i confini e le dimensioni di proprietà comune in un condominio o un cambiamento condivide il diritto di proprietà comune di una proprietà comune in tale casa. Se la ricostruzione, riorganizzazione e (o) riqualificazione dei locali non è possibile senza annettervi una parte della proprietà comune in un condominio, per tale ricostruzione, riorganizzazione deve essere ottenuto il consenso di tutti i proprietari dei locali di questa casa e (o) riqualificazione dei locali.

Separatamente, il LCD disciplina la determinazione delle quote nel diritto di proprietà comune di un bene comune in un appartamento comune. Ai sensi dell'art. 41 del Lcd, il proprietario di un'abitazione in appartamento comune possiede una quota del diritto di proprietà comune di un bene comune in tale appartamento. Tale quota è proporzionale alla quota dell'area di proprietà del proprietario dell'abitazione nell'appartamento condominiale. La quota del proprietario di un'abitazione in un appartamento comune nel diritto di proprietà comune della proprietà comune in un condominio è proporzionale alla somma delle dimensioni della superficie totale della stanza specificata e determinata secondo il condividere la proprietà comune della proprietà comune nell'appartamento comune di questo proprietario dell'area dei locali che costituiscono la proprietà comune in questo appartamento (art. 42).

Quando un proprietario vende una stanza di sua proprietà in un appartamento comune, gli altri proprietari delle stanze di tale appartamento comune hanno il diritto di prelazione di acquistare la stanza alienata nei modi e nei termini stabiliti dal codice civile.

Ai sensi dell'art. 43 proprietari LCD di stanze in un appartamento comune hanno l'onere di mantenere la proprietà comune in questo appartamento. La quota delle spese obbligatorie per il mantenimento di questa proprietà, il cui onere è a carico del proprietario di una stanza in un tale appartamento, è determinata dalla sua quota nel diritto di proprietà comune della proprietà comune in un appartamento comune.

L'organo di governo di un condominio è l'assemblea generale dei proprietari dei locali in questo edificio. La sua competenza comprende:

1) prendere decisioni sulla ricostruzione di un condominio (anche con il suo ampliamento o sovrastruttura), la costruzione di annessi e altri edifici, strutture, la riparazione di beni comuni in un condominio;

2) prendere decisioni sui limiti d'uso del terreno su cui si trova il condominio, compresa l'introduzione di restrizioni al suo utilizzo;

3) prendere decisioni sul trasferimento in uso di beni comuni in un condominio;

4) scelta di un modo per gestire un condominio;

5) altre questioni riferite dal LCD alla competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio (articolo 44 del LCD).

Nell'art. 45 del Lcd determina le modalità di svolgimento di tale assemblea generale. I proprietari di locali in un condominio sono tenuti a tenere un'assemblea generale annuale ogni anno. I termini e la procedura per tenere l'assemblea generale annuale dei proprietari di locali in un condominio, nonché la procedura per notificare loro le loro decisioni, sono stabiliti dall'assemblea generale dei proprietari di locali in questo edificio.

Le assemblee generali tenute in aggiunta all'assemblea generale annuale sono straordinarie. L'assemblea può essere convocata su iniziativa di uno qualsiasi di questi proprietari. Il proprietario, su iniziativa della quale viene convocata un'assemblea generale, è tenuto a informare i proprietari di locali in un condominio dello svolgimento di tale riunione entro e non oltre dieci giorni prima della data della sua tenuta. Entro il termine specificato, l'avviso di convocazione dell'assemblea generale deve essere inviato a ciascun proprietario dei locali di questa casa per posta raccomandata, a meno che una decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali di questa casa non preveda un altro modo per inviare questo messaggio per iscritto, o consegnato a ciascun proprietario dei locali contro ricevuta o collocato nei locali di un condominio, determinato da tale decisione e disponibile per tutti i proprietari dei locali di questo edificio.

L'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio è ammissibile se hanno partecipato i proprietari di locali in questo edificio o i loro rappresentanti con più del 50% dei voti del numero totale dei voti. In assenza di un quorum per lo svolgimento dell'assemblea generale annuale, deve essere tenuta un'assemblea generale ripetuta (parte 3 dell'articolo 45 della LC). Il diritto di voto in assemblea sulle questioni poste ai voti spetta ai proprietari dei locali di questo edificio. Il voto diretto può essere svolto da detti soggetti sia di persona che per il tramite di un loro rappresentante.

Il rappresentante del proprietario dei locali in un condominio all'assemblea generale agisce in conformità con i poteri basati su istruzioni di leggi federali, atti di organi statali autorizzati o atti di governi locali o una procura redatta per iscritto per il voto. Tale procura deve contenere informazioni sul proprietario rappresentato dei locali nel condominio pertinente e sul suo rappresentante (nome o titolo, luogo di residenza o ubicazione, dati del passaporto) e deve essere redatta in conformità con i requisiti delle clausole 4 e 5 dell'art. 185 cc o certificato da notaio.

Il numero di voti che ogni proprietario di locali in un condominio ha in un'assemblea generale è proporzionale alla sua quota nella proprietà comune della proprietà comune in questa casa (parte 3 dell'articolo 48 del LCD).

Le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sulle questioni poste ai voti sono prese a maggioranza del numero totale dei voti dei proprietari di locali in un tale edificio che partecipano a questa riunione, ad eccezione di quelli previsto dai commi 1 e 3 della parte 2 dell'art. 44 JK decisioni che sono prese a maggioranza di almeno 2/3 dei voti. Le decisioni dell'assemblea generale sono documentate in un verbale secondo le modalità prescritte dall'assemblea generale dei proprietari dei locali in questa casa.

L'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio non ha il diritto di prendere decisioni su questioni non incluse nell'ordine del giorno di questa riunione, né di modificare l'ordine del giorno.

Le deliberazioni dell'assemblea generale, così come i risultati delle votazioni, sono portati all'attenzione dei proprietari dei locali in questa casa dal proprietario, su iniziativa del quale tale assemblea è stata convocata, mediante affissione nei locali di apposito messaggio della casa, determinato dalla decisione dell'assemblea generale dei proprietari di questa casa e accessibile ai proprietari dei locali in essa, entro e non oltre dieci giorni dalla data di adozione di queste decisioni.

I verbali delle assemblee generali dei proprietari di locali in un condominio e le decisioni di tali proprietari su questioni poste ai voti sono archiviati nel luogo o all'indirizzo determinato dalla decisione di questa riunione.

La decisione dell'assemblea generale, adottata secondo la procedura stabilita dal LCD, sulle materie di competenza di tale assemblea, vincola tutti i proprietari di locali in un condominio, compresi quelli che non hanno votato.

Il proprietario dei locali in un condominio ha il diritto di impugnare in tribunale una decisione presa da un'assemblea generale in violazione dei requisiti del LCD, se non ha preso parte a questa riunione o ha votato contro tale decisione e se tale una decisione ha violato i suoi diritti e interessi legittimi. L'istanza per tale impugnazione può essere presentata al tribunale entro sei mesi dal giorno in cui il suddetto proprietario ha saputo o avrebbe dovuto essere a conoscenza della decisione. Il tribunale, tenuto conto di tutte le circostanze del caso, ha il diritto di confermare la decisione impugnata se la sua votazione non ha potuto incidere sui risultati della votazione, le violazioni commesse non sono significative e la decisione adottata non ha causato perdite a tale proprietario.

In un condominio, tutti i locali in cui appartengono a un proprietario, le decisioni su questioni relative alla competenza dell'assemblea generale sono prese da questo solo proprietario e sono redatte per iscritto. In questo caso si applicano solo le disposizioni relative alla tempistica dell'assemblea generale annuale dei proprietari di locali in un condominio (articolo 46 del TU).

In connessione con l'impiego dei proprietari di locali in un condominio e altri motivi, non è sempre consigliabile tenere un'assemblea generale alla presenza di questi proprietari. Ciò premesso, il legislatore ha previsto la possibilità di tenere un'assemblea generale in forma di voto per assente. Ai sensi dell'art. 47 del LCD, la decisione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio può essere presa senza tenere una riunione (presenza congiunta dei proprietari di locali in questa casa per discutere gli argomenti all'ordine del giorno e prendere decisioni sulle questioni poste ai voti) mediante votazione per assente - trasferimento in un luogo o indirizzo, che siano indicati nell'avviso di convocazione dell'assemblea, per iscritto le decisioni dei titolari sulle materie poste in votazione.

Coloro che hanno partecipato all'assemblea generale, svoltasi in forma di voto per assente, sono considerati proprietari dei locali di questa casa, le cui decisioni sono pervenute prima del termine per la loro accettazione.

Argomento 7. Affitto sociale di alloggi

7.1. Disposizioni generali per l'affitto di locali residenziali

Secondo la definizione data nella parte 1 dell'art. 671 del codice civile, in un contratto di locazione residenziale, una parte, il proprietario dell'abitazione o una persona da lui autorizzata (locatore), si impegna a mettere a disposizione dell'altra parte (locatario) i locali abitativi dietro compenso per il possesso e l'uso per viverci. La definizione di contratto di locazione residenziale di cui sopra si applica a tutte le tipologie di locazione, indipendentemente dalla proprietà dei locali residenziali che costituiscono oggetto del presente contratto.

Può fungere da locatore il proprietario dell'abitazione (stato, comune, persona giuridica, cittadino, ecc.) o una persona da lui autorizzata.

Solo un cittadino può essere un inquilino con un contratto di locazione residenziale. I locali residenziali possono essere forniti a persone giuridiche per il possesso e (o) uso sulla base di un contratto di locazione o altro contratto (parte 2 dell'articolo 671 del codice civile).

I locali residenziali possono essere affittati non solo da cittadini russi, ma anche da cittadini stranieri e apolidi. Questa disposizione deriva dalla norma della parte 3 dell'art. 62 della Costituzione, in base al quale i cittadini stranieri e gli apolidi nella Federazione Russa godono dei diritti e hanno gli obblighi su base di uguaglianza con i cittadini della Federazione Russa, salvo i casi previsti dalla legge federale o da un trattato internazionale della Federazione Russa .

Il Codice Civile ha apportato alcuni significativi adeguamenti alla disciplina dei rapporti abitativi relativi all'affitto di locali residenziali.

Dando una definizione generale di contratto di locazione residenziale, il codice civile individua nel contempo (articolo 672) una tipologia particolare di tale contratto: il contratto di locazione residenziale nel fondo statale e comunale per l'edilizia abitativa ad uso sociale (contratto sociale di locazione).

In base alla natura di tale patrimonio immobiliare e alle peculiarità dei rapporti locativi dei rapporti abitativi in ​​esso inclusi, il codice civile stabilisce una regola generale secondo la quale si conclude un contratto di locazione sociale di locali residenziali per motivazione, per condizioni e con le modalità previste dalla normativa abitativa (comma 3 dell'articolo 672).

Nella letteratura sul diritto abitativo e nella pratica, si è diffuso il termine "contratto per l'affitto commerciale di locali residenziali". Con questo termine si intendono tutti i contratti di locazione di locali residenziali, ad eccezione dei contratti di locazione sociale di locali residenziali e dei contratti di locazione di locali residenziali specializzati. Questo nome di questi contratti riflette la natura commerciale dei rapporti di affitto di alloggi che si formano sulla loro base. I rapporti di locazione commerciale, in contrasto con i rapporti di locazione sociale e di locazione di locali residenziali specializzati, sono pienamente regolati dalle norme del diritto civile.

In base alla normativa vigente si possono distinguere tre tipologie di locazione di locali residenziali:

1) locazione commerciale di locali residenziali;

2) locazione sociale di tali locali;

3) locazione di locali residenziali specializzati.

Il codice civile contiene una serie di disposizioni di importanza generale per tutti i tipi di alloggi in affitto. In base alla norma del comma 3 dell'art. 672 c.c. sono generali, in particolare, le norme sulla forma del contratto di locazione (art. 674), la conservazione del contratto di locazione al passaggio della proprietà dei locali acquisiti (art. 675), gli obblighi dell'inquilino di i locali ad uso abitativo (art. 678), il trasferimento di residenti temporanei (art. 680), la sublocazione dei locali ad uso abitativo (commi 1 e 3 dell'art. 685 del codice civile).

Insieme a queste disposizioni, il codice civile ha stabilito che "al contratto di locazione sociale di un'abitazione si applicano le altre disposizioni del presente codice, salvo diversa disposizione della legislazione sull'edilizia abitativa".

La fornitura di locali residenziali per la protezione sociale di alcune categorie di cittadini è effettuata mediante contratti ad uso gratuito (art. 109 TU).

7.2. Motivi e procedura per la fornitura di alloggi nell'ambito di un contratto di locazione sociale

Uno dei modi per fornire alloggi ai cittadini è la fornitura di locali residenziali nelle case dello stato e del patrimonio immobiliare comunale in base a un contratto sociale. Attualmente, le norme della legislazione sull'edilizia abitativa sono state allineate alla Costituzione, secondo la quale l'alloggio è fornito gratuitamente o a pagamento da fondi statali, comunali e altri fondi abitativi solo ai poveri e agli altri cittadini specificati nella legge che bisogno di un alloggio (parte 3 dell'articolo 40).

Come previsto dalla Parte 2 dell'art. 49 del Lcd, i cittadini poveri ai quali, per i motivi stabiliti dal lcd, sono riconosciuti bisognosi di locali residenziali previsti dai contratti di affitto sociale, sono dotati di locali residenziali del patrimonio edilizio comunale secondo la procedura stabilita dal cdc in materia sociale contratti di locazione.

I cittadini a basso reddito secondo i criteri dell'LCD sono cittadini riconosciuti come tali dal governo locale secondo le modalità previste dalla legge del soggetto interessato della Federazione Russa, tenendo conto del reddito attribuibile a ciascun membro della famiglia e del valore di immobile di proprietà dei familiari e soggetto a tassazione.

I locali residenziali del patrimonio abitativo della Federazione Russa o il patrimonio abitativo di un'entità costituente della Federazione Russa in base a contratti di locazione sociale sono forniti ad altre categorie di cittadini definite dalla legge federale o dalla legge dell'entità costituente della Federazione Russa, riconosciuto sulla base dei motivi stabiliti dalla LC e (o) dalla legge federale o dalla legge dell'ente costituente della Federazione Russa come necessitante di locali residenziali. Questi locali residenziali sono forniti secondo la procedura stabilita dal LCD, se non diversamente previsto dalla legge federale specificata o dalla legge del soggetto della Federazione Russa.

Tali categorie di cittadini possono essere munite, in base a contratti di locazione sociale, di locali residenziali del patrimonio edilizio comunale da parte degli enti locali nel caso in cui tali enti, secondo la procedura stabilita dalla legge, siano investiti di poteri statali per la fornitura di tali categorie di cittadini cittadini con locali residenziali. I locali residenziali del patrimonio immobiliare comunale ai sensi dei contratti di locazione sociale sono forniti alle suddette categorie di cittadini secondo le modalità stabilite dalla LC, salvo diversa disposizione della legge federale o della legge dell'entità costituente della Federazione Russa (parti 3 e 4 della articolo 49 TU).

I locali residenziali nell'ambito degli accordi di locazione sociale non sono forniti a cittadini stranieri, apolidi, se non diversamente previsto da un trattato internazionale della Federazione Russa.

La fornitura di alloggi nell'ambito di un contratto di locazione sociale viene effettuata sulla base della norma per la fornitura di spazi abitativi ai sensi di tale contratto (norma di fornitura). Questa norma è la dimensione minima dell'area, sulla base della quale viene determinata la dimensione della superficie totale dei locali residenziali forniti nell'ambito di un contratto di locazione sociale. Il tasso di fornitura è stabilito dal governo locale, a seconda del livello di fornitura di locali residenziali forniti nell'ambito dei contratti di affitto sociale nel comune di riferimento e di altri fattori.

Leggi federali, leggi degli enti costitutivi della Federazione Russa, che stabiliscono la procedura per la fornitura di locali residenziali nell'ambito degli accordi di locazione sociale specificati nella parte 3 dell'art. 49 del Lcd per le categorie di cittadini, a tali categorie di cittadini possono essere stabiliti altri standard di erogazione. Allo stesso tempo, va notato che l'LCD non definisce la dimensione minima della norma dello spazio abitativo, sulla base della quale i locali residenziali sono previsti dai contratti di locazione sociale.

Il livello di fornitura dei cittadini con l'area totale dei locali residenziali ai fini della loro registrazione come persone che necessitano di locali residenziali è determinato in conformità con il principio contabile per l'area dei locali residenziali (norma contabile) . Questa regola è stabilita dal governo locale. Allo stesso tempo, la dimensione di tale norma non può superare la dimensione della norma di previsione stabilita da questo organismo (articolo 50 della LC).

L'articolo 51 della LC prevede i motivi per il riconoscimento dei cittadini bisognosi di locali residenziali previsti dai contratti di affitto sociale (di seguito denominati cittadini bisognosi di locali residenziali). In base a questo articolo, i cittadini sono riconosciuti come bisognosi di un alloggio:

1) che non sono inquilini di locali residenziali in convenzione sociale o familiari di un inquilino di locali residenziali in convenzione sociale o proprietari di locali residenziali o familiari del proprietario di locali residenziali;

2) che sono inquilini di locali residenziali con contratto di locazione sociale o familiari di un inquilino di locali residenziali in base a tale contratto o proprietari di locali residenziali o familiari del proprietario e dotati di una superficie totale di locali abitativi per familiare inferiore alla norma contabile;

3) abitare in una stanza che non soddisfa i requisiti stabiliti per i locali residenziali. Se l'abitazione non soddisfa i requisiti sanitari e tecnici stabiliti, in particolare, presenta carenze irreparabili (gelo delle pareti, elevata umidità, apparecchiature sanitarie difettose e non sostituibili, ecc.), vengono riconosciuti i cittadini che vivono in tali locali come coloro che necessitano di locali residenziali previsti da contratti di affitto sociale, indipendentemente dalle dimensioni dei locali residenziali da essi occupati;

4) che sono inquilini di locali residenziali con contratto di locazione sociale, familiari di un inquilino di locali residenziali con contratto di locazione sociale o proprietari di locali residenziali, familiari del proprietario di locali residenziali che vivono in un appartamento occupato da più famiglie, se il nucleo familiare comprende un malato affetto da una forma grave di malattia cronica in cui è impossibile la convivenza con lui nello stesso appartamento, e che non hanno altri alloggi occupati in forza di un contratto di locazione sociale o di proprietà del diritto di proprietà. L'elenco delle malattie rilevanti è stabilito dal governo della Federazione Russa.

Se un cittadino e (o) membri della sua famiglia hanno più locali residenziali occupati in base a contratti di locazione sociale e (o) di loro proprietà, si effettua la determinazione del livello di prestazione con la superficie totale dei locali residenziali sulla base della superficie totale totale di tutti questi locali residenziali.

Come previsto dalla Parte 1 dell'art. 52 del Lcd, i locali ad uso abitativo in regime di contratto di locazione sociale sono forniti ai cittadini che risultino bisognosi di tali locali ad uso abitativo, ad eccezione dei casi previsti dal Lcd.

Per essere iscritti come bisognosi di locali residenziali hanno il diritto di cui all'art. 49 LCD Categoria di cittadini che possono essere riconosciuti bisognosi di alloggio. Se un cittadino ha il diritto di essere registrato sull'account specificato per diversi motivi (come cittadino povero e appartenente a una categoria determinata dalla legge federale o dalla legge di un'entità costituente della Federazione Russa), a sua scelta, tale cittadino può essere registrato per uno di questi motivi o per tutti i motivi.

L'iscrizione dei cittadini in quanto bisognosi di abitazione è effettuata dall'autogoverno locale sulla base delle istanze presentate da questi cittadini all'organismo indicato presso il luogo di residenza. Nei casi e con le modalità previste dalla legge, i cittadini possono chiedere l'iscrizione in un luogo diverso dal luogo di residenza. La registrazione dei cittadini incapaci viene effettuata su richiesta dei loro rappresentanti legali.

Con la domanda di registrazione devono essere presentati i documenti attestanti il ​​diritto dei cittadini interessati a essere iscritti come bisognosi di locali residenziali. Al cittadino che ha presentato domanda di iscrizione viene rilasciata ricevuta di ricezione di tali documenti indicando l'elenco e la data di ricezione da parte dell'ente che effettua la registrazione.

La decisione di accettare o rifiutare deve essere presa sulla base degli esiti dell'esame della relativa domanda e degli altri documenti presentati ai sensi della norma sopra dall'organismo che effettua la registrazione, entro e non oltre 30 giorni lavorativi dalla data di presentazione della domanda questi documenti a questo organismo. L'organismo che effettua la registrazione, entro e non oltre tre giorni lavorativi dalla data della decisione sulla registrazione, emette o invia al cittadino che ha presentato la domanda di registrazione, un documento che conferma l'adozione di tale decisione.

La procedura per la tenuta dei registri dei cittadini da parte di un ente locale di autogoverno in quanto bisognosi di locali residenziali è stabilita dalla legge del soggetto corrispondente della Federazione Russa.

Per la prima volta, il display LCD include una regola sulle conseguenze del deterioramento delle condizioni di vita di un cittadino, a causa del quale vi è la necessità di un alloggio. Secondo l'art. 53 LC, i cittadini che, nell'intento di acquisire il diritto ad essere censiti come bisognosi di abitazione, hanno posto in essere atti a seguito dei quali possono essere riconosciuti necessitanti di abitazione, sono iscritti come bisognosi di abitazione non prima di cinque anni dalla data di commissione di tali atti intenzionali.

Ai sensi dell'art. 54 del Lcd, il rifiuto di iscrizione all'iscrizione dei cittadini che necessitano di locali residenziali è consentito se:

1) non vengono presentati i documenti necessari;

2) sono presentati documenti che non confermano il diritto dei rispettivi cittadini ad essere registrati come bisognosi di locali residenziali;

3) il termine previsto dall'art. 53 LCD term.

La decisione di rifiuto della registrazione deve contenere l'indicazione dei motivi di tale rifiuto con riferimento obbligatorio alle violazioni previste nella parte 1 dell'art. 54. La presente decisione è emessa o trasmessa al cittadino che ha depositato la domanda entro e non oltre tre giorni lavorativi dalla data di adozione di tale decisione e può essere da lui impugnata in tribunale.

Il diritto ad essere iscritti come bisognosi di abitazione resta in capo al cittadino fino a quando non riceva un immobile ad abitazione nell'ambito dei contratti di affitto sociale o fino a quando non siano individuati i motivi di cancellazione (art. 55 TU). Questi motivi sono:

1) deposito da parte dei cittadini nel luogo di registrazione di una domanda di cancellazione;

2) hanno perso le basi che danno loro il diritto all'alloggio in forza di un contratto di locazione sociale;

3) partenza dei cittadini verso un luogo di residenza in un altro comune, ad eccezione dei casi di cambio di residenza all'interno delle città federali di Mosca e San Pietroburgo;

4) percepiscono, secondo la procedura stabilita, da un ente pubblico o da un ente locale di autogoverno fondi di bilancio per l'acquisizione o la costruzione di locali residenziali;

5) fornitura da parte loro secondo la procedura stabilita da un'autorità statale o da un ente locale di un appezzamento di terreno per la costruzione di un edificio residenziale;

6) identificazione nei documenti da loro presentati all'organismo che effettua la registrazione, informazioni che non corrispondono alla realtà e sono servite come base per la registrazione, nonché azioni illegali dei funzionari dell'organismo che effettua la registrazione, al momento di decidere sulla questione di registrazione.

Le decisioni sulla cancellazione dei cittadini in quanto bisognosi di abitazione devono essere assunte dall'ente, in base alle cui decisioni tali cittadini sono stati ammessi a tale registro, entro e non oltre 30 giorni lavorativi dalla data di scoperta delle circostanze che sono la base per prendere tali decisioni. Le decisioni di cancellazione dal registro dei cittadini che necessitano di un'abitazione sono emesse o trasmesse ai cittadini nei confronti dei quali sono emesse entro e non oltre tre giorni lavorativi dalla data di adozione delle stesse e possono essere impugnate da questi cittadini in giudizio (art. 56 della LC) .

I locali ad uso abitativo sono forniti ai cittadini che sono iscritti come bisognosi di locali ad uso abitativo in ordine di priorità in base all'orario di iscrizione di tali cittadini, ad eccezione dei casi in cui i locali ad uso abitativo sono forniti a turno. Secondo la parte 2 dell'art. 57 ZhK alloggi fuori turno in base a contratti di locazione sociale sono forniti:

1) i cittadini la cui abitazione sia riconosciuta, secondo la procedura stabilita, come inagibile e non soggetta a riparazioni o ricostruzioni;

2) orfani e bambini lasciati senza cure parentali, persone tra gli orfani e bambini lasciati senza cure parentali, dopo la loro permanenza in istituzioni educative e di altro tipo, compresi i servizi sociali, in famiglie affidatarie, case di tipo familiare per bambini, al termine della tutela ( tutela), nonché al termine del servizio nelle Forze armate della Federazione Russa o al ritorno da istituzioni che eseguono una pena detentiva;

4) i cittadini affetti da forme gravi di malattie croniche di cui al comma 4 della parte 1 dell'art. 51 Elenco LCD.

Ai sensi dell'art. 6 della Legge sull'introduzione del LCD dal 1° marzo 2005, l'iscrizione dei cittadini al fine di fornire loro successivamente contratti di locazione sociale per immobili residenziali nel patrimonio abitativo demaniale o comunale è effettuata per le basi previste dall'art. l'LCD.

I cittadini registrati prima del 1 marzo 2005 conservano il diritto di essere su di esso fino a quando non ricevono locali residenziali in base a contratti di locazione sociale. Tali cittadini sono cancellati da tale registro per i motivi previsti dai commi 1, 3 e 6 della parte 1 dell'art. 56 LC, nonché in caso di perdita da parte degli stessi dei motivi che, prima dell'entrata in vigore della LC, attribuivano loro il diritto a ricevere locali residenziali in regime di contratto di locazione sociale. Tali cittadini sono dotati di locali residenziali in regime di contratto di locazione sociale secondo le modalità previste dal LCD, fatte salve le disposizioni della parte 2 dell'art. 56.

I cittadini registrati come bisognosi di locali residenziali sono dotati di locali residenziali in base a contratti di affitto sociale sulla base delle decisioni dell'autorità locale di autogoverno. Tali decisioni sono emanate o trasmesse ai cittadini nei confronti dei quali sono assunte entro e non oltre tre giorni lavorativi dalla data della loro adozione.

La decisione di fornire un alloggio nell'ambito di un contratto di locazione sociale, presa nel rispetto dei requisiti del LCD, costituisce la base per la conclusione del relativo contratto di affitto sociale entro il termine stabilito da tale decisione (parte 4 dell'articolo 57 del LCD ). Occorre prestare attenzione al fatto che, contrariamente alla precedente normativa sull'edilizia abitativa, secondo il nuovo complesso residenziale, non è richiesta l'emissione di un'ordinanza a un cittadino per trasferirsi nei locali residenziali previsti.

In base a un contratto di locazione sociale, i locali residenziali sono forniti ai cittadini nel luogo di residenza (entro i confini dell'insediamento corrispondente) con una superficie totale per persona non inferiore alla tariffa di fornitura.

Le stanze in contratto di locazione sociale possono essere fornite solo nel caso previsto dalla parte 4 dell'art. 59 LCD, ovvero allo sgombero di locali residenziali in un appartamento comune.

Nel determinare la superficie totale di un'abitazione fornita ai sensi di un contratto di locazione sociale a un cittadino che possiede un'abitazione, si tiene conto dell'area dell'abitazione di sua proprietà.

Quando si forniscono a un cittadino locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale, vengono prese in considerazione le azioni e le transazioni di diritto civile con locali residenziali, la cui commissione ha portato a una diminuzione delle dimensioni dei locali residenziali occupati o alla loro alienazione. Le transazioni e le azioni specificate sono prese in considerazione per il periodo stabilito dalla legge dell'entità costituente della Federazione Russa, che precede la fornitura di alloggi a un cittadino nell'ambito di un contratto di locazione sociale, ma non inferiore a cinque anni. La procedura per determinare l'area totale di un locale residenziale in questi casi è stabilita dalla legislazione degli enti costitutivi della Federazione Russa (parti 8 e 9 dell'articolo 57 dell'LCD).

Secondo la parte 1 dell'art. 58 del Lcd quando si forniscono locali residenziali in regime di contratto di locazione sociale, è consentita la sistemazione di una stanza da parte di persone di sesso diverso, ad eccezione dei coniugi, ma solo previo loro consenso.

L'alloggio in convenzione sociale può essere dotato di una superficie complessiva superiore alla tariffa pro capite, ma non più del doppio, se si tratta di un monolocale o di un monolocale o è destinato a trasferirsi in un cittadino affetto da uno dei forme gravi di malattie croniche, specificate nel prescritto comma 4 h.1 art. 51 Elenco LCD.

Un'abitazione libera in un appartamento comune in cui vivono più inquilini e (o) proprietari, sulla base della loro domanda, è fornita ai sensi di un contratto di locazione sociale agli inquilini e (o) proprietari che vivono in questo appartamento, se sono riconosciuti o possono essere in accordo con la procedura stabilita, sono stati riconosciuti poveri e bisognosi di alloggio. In assenza di questi cittadini nell'appartamento comunale, gli alloggi lasciati liberi sono forniti in base a un contratto di locazione sociale agli inquilini e (o) proprietari che vivono in questo appartamento, che possono essere riconosciuti poveri nei modi prescritti e che sono provvisti di un superficie abitabile totale per membro della famiglia inferiore alla tariffa di provvista, alla base della loro domanda. In assenza di entrambe le categorie di cittadini di cui sopra in appartamento condominiale, i locali residenziali lasciati liberi sono forniti con contratto di compravendita a cittadini che sono dotati di una superficie totale di locali abitativi per familiare inferiore a il tasso di accantonamento, anche in base alla loro applicazione. In assenza di cittadini appartenenti ad una delle tre categorie sopra indicate nell'appartamento comune, il trasloco nei locali residenziali liberi è effettuato sulla base di un contratto di locazione sociale secondo le modalità previste dal Codice dell'Abitazione.

Ai sensi dell'art. 7 della Legge sull'Introduzione del LCD ai rapporti sull'uso di locali residenziali che erano ubicati in edifici residenziali di proprietà di imprese statali o comunali o di istituzioni statali o comunali e adibiti a ostelli, le norme del LCD sull'affitto sociale si applicano gli accordi.

7.3. Contratto di locazione sociale: principali disposizioni

Il posto centrale nell'LCD è occupato dalle disposizioni relative al contratto di locazione sociale degli alloggi (Capitolo 8). Secondo il comma 1 dell'art. 672 del codice civile, in base a tale convenzione, i cittadini sono dotati di alloggi in fondi abitativi statali e comunali ad uso sociale. Il contratto di locazione sociale di un'abitazione è un contratto di diritto civile, e pertanto i rapporti nascenti in connessione con la sua conclusione sono regolati dal diritto civile (art. 672 cc); allo stesso tempo, è la principale tipologia di contratto abitativo, per cui i rapporti da esso generati sono in larga misura regolati dalle norme del diritto abitativo.

Secondo l'art. 60 della LC ai sensi del presente accordo, una parte - il proprietario dei locali residenziali del patrimonio immobiliare statale o comunale (l'ente statale autorizzato o l'ente di autogoverno locale autorizzato che agisce per suo conto) o una persona da esso autorizzata (il padrone di casa) si impegna a trasferire i locali residenziali all'altra parte - un cittadino per il possesso e l'uso per abitarlo alle condizioni stabilite dal LCD.

Un contratto di locazione sociale di un'abitazione, a differenza di un contratto di locazione commerciale, si conclude senza fissarne un periodo di validità. Una modifica dei motivi e delle condizioni che danno diritto a ricevere un alloggio nell'ambito di un contratto di locazione sociale non costituisce una base per la risoluzione del contratto di locazione sociale.

Ai sensi dell'art. 62 del Lcd, oggetto di contratto di locazione sociale deve essere un edificio residenziale (edificio residenziale, appartamento, parte di edificio residenziale o appartamento). Oggetto autonomo di un contratto di locazione sociale non possono essere i locali residenziali non isolati, i locali ad uso ausiliario, nonché i beni comuni in un condominio.

Più complessi sono i rapporti di locazione in condomini, in quanto oggetto del diritto d'uso qui non sono solo i locali ad uso abitativo, ma anche i beni comuni ubicati in tali immobili, che è stato inizialmente stabilito dall'art. 673 GK. Una disposizione analoga è contenuta nella parte 2 dell'art. 61 LCD.

L'articolo 63 della LC prevede che un contratto per l'affitto sociale di un'abitazione sia concluso per iscritto sulla base di una decisione sulla fornitura di un'abitazione del Fondo per l'edilizia abitativa ad uso sociale. Un contratto standard per l'affitto sociale di locali residenziali è approvato dal governo della Federazione Russa.

Il trasferimento di proprietà dei locali residenziali occupati in contratto di locazione sociale, il diritto di gestione economica o il diritto alla gestione operativa di tali locali residenziali non comporta la risoluzione o la modifica dei termini del contratto di locazione sociale (art. 64 del LC).

7.4. Diritti e doveri delle parti del contratto di locazione sociale

I diritti e gli obblighi del locatore nell'ambito di un contratto di locazione sociale sono definiti nell'art. 65 LCD. Il locatore ha il diritto di pretendere il tempestivo pagamento del pagamento dell'abitazione e delle utenze. Il locatore è obbligato:

1) trasferire all'inquilino uno spazio abitativo libero dai diritti di altre persone;

2) partecipare alla corretta manutenzione e riparazione dei beni comuni in un condominio in cui sono ubicati i locali residenziali locati;

3) eseguire grandi riparazioni di locali residenziali;

4) assicurare la fornitura all'inquilino dei servizi pubblici necessari di adeguata qualità.

Oltre a quelli indicati, il locatore ha altri obblighi previsti dalla normativa abitativa e dal contratto di locazione sociale di un'abitazione.

Il locatore con contratto di locazione sociale che non adempie ai propri obblighi è responsabile ai sensi della legge. Pertanto, in caso di inadempimento o di improprio adempimento da parte sua dei suoi obblighi per la tempestiva revisione dei locali residenziali locati, beni comuni in un condominio e dispositivi situati nei locali residenziali e destinati alla fornitura di servizi pubblici, l'inquilino , a sua scelta, ha il diritto di chiedere la riduzione del corrispettivo per l'uso dei locali abitativi occupati, dei beni comuni in un condominio, o il rimborso delle proprie spese per eliminare le carenze nei locali residenziali e (o) dei beni comuni in un condominio, o il risarcimento dei danni causati dall'inadempimento o dall'inadempimento degli specifici obblighi del locatore (art. 66 LC).

L'articolo 67 dell'LCD stabilisce la gamma di diritti e obblighi dell'inquilino di locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale. L'inquilino ha diritto nel modo prescritto:

1) trasferire altre persone nei locali occupati;

2) subaffittare i locali residenziali;

3) consentire a residenti temporanei di abitare nei locali residenziali;

4) permuta o sostituzione dei locali occupati;

5) richiedere al locatore di effettuare tempestivamente una profonda ristrutturazione dei locali residenziali, di partecipare adeguatamente alla manutenzione dei beni comuni del condominio, nonché di fornire i servizi di utilità.

Oltre a quelli elencati, l'inquilino può avere altri diritti previsti dal LCD, altre leggi federali e un contratto sociale di lavoro.

L'inquilino è obbligato:

1) adibire i locali residenziali alla destinazione d'uso e nei limiti stabiliti dal complesso residenziale;

2) garantire la sicurezza dell'abitazione;

3) mantenere il buono stato dell'abitazione;

4) eseguire riparazioni in corso di locali residenziali;

5) paga tempestiva per l'alloggio e le utenze;

5) informare il locatore nei termini stabiliti dall'accordo circa la modifica delle condizioni e dei motivi che danno diritto all'uso dei locali residenziali in base a un contratto di locazione sociale.

L'inquilino ha anche altri obblighi previsti dal LCD, altre leggi federali e il contratto sociale di lavoro.

L'inquilino di un'abitazione che non adempie agli obblighi previsti dalla normativa abitativa e da un contratto di locazione sociale di un'abitazione è responsabile ai sensi di legge (articolo 68 della LC).

I familiari di un inquilino di un'abitazione ai sensi di un contratto di locazione sociale hanno uguali diritti e doveri con l'inquilino. I familiari capaci del datore di lavoro sono solidalmente responsabili con il datore di lavoro degli obblighi derivanti dal contratto di lavoro sociale (parte 2 dell'articolo 69 del TU).

La normativa sugli alloggi rivela il concetto di familiari dell'inquilino di locali residenziali in un contratto di locazione sociale. Ai sensi della Parte 1 dell'art. 69 del Lcd, tra questi rientrano il coniuge convivente con il datore di lavoro, nonché i figli ei genitori di tale datore di lavoro. Gli altri parenti, portatori di handicap sono riconosciuti come membri della famiglia del datore di lavoro se sono stabiliti dal datore di lavoro come membri della sua famiglia e hanno un nucleo familiare con lui. In casi eccezionali, altre persone possono essere riconosciute come familiari del datore di lavoro in un procedimento giudiziario. I familiari dell'inquilino devono essere indicati nel contratto di locazione sociale (Parte 3, articolo 69 LC).

Se un cittadino ha cessato di essere un familiare dell'inquilino dell'abitazione in virtù di un contratto di locazione sociale, ma continua a vivere nell'abitazione occupata, conserva gli stessi diritti dell'inquilino e dei suoi familiari. Il cittadino specificato è autonomamente responsabile dei propri obblighi derivanti dal relativo contratto di lavoro sociale (parte 4 dell'articolo 69 della LC).

Uno dei diritti fondamentali di un inquilino di un'abitazione ai sensi di un contratto di locazione sociale è il diritto di trasferire altre persone in questi locali. Secondo l'art. 70 del Lcd, l'inquilino, previo consenso espresso per iscritto, dei suoi familiari, anche temporaneamente assenti, ha diritto di trasferire il coniuge, i figli ed i genitori nell'abitazione da lui occupata, ovvero con il consenso del suo i familiari dati nella stessa forma, anche temporaneamente assenti, e il locatore - altri cittadini in quanto membri del loro nucleo familiare stabilmente con lui soggiornanti. Il locatore può vietare l'occupazione ai cittadini in quanto membri del suo nucleo familiare convivente con l'inquilino se, dopo la loro occupazione, la superficie totale dei locali residenziali interessati per familiare è inferiore alla norma contabile. Non è richiesto il consenso degli altri membri della famiglia dell'inquilino e il consenso del locatore per trasferirsi con i genitori dei figli minorenni.

Come indicato nella Parte 2 dell'art. 70 del Lcd, il trasferimento di cittadini in abitazione come componenti del nucleo familiare dell'inquilino comporta una modifica del relativo contratto di locazione sociale dell'abitazione in termini di necessità di indicare nella presente convenzione un nuovo componente del nucleo familiare dell'inquilino.

L'assenza temporanea dell'inquilino dell'abitazione, di uno qualsiasi dei suoi familiari che convivono con lui o di tutti questi cittadini non comporta una modifica dei loro diritti e obblighi previsti dal contratto sociale di lavoro (articolo 71 della LC).

7.5. Modifica, risoluzione e risoluzione del contratto di locazione sociale

Sfratto dei cittadini dai locali residenziali previsti da contratto sociale

Secondo l'art. 81 del Lcd, l'inquilino di un'abitazione con contratto di locazione sociale, la cui superficie complessiva per familiare eccede la quota di provvigione, con il consenso dei suoi familiari conviventi, anche temporaneamente assenti, ha diritto di rivolgersi al locatore con la richiesta di fornirgli un'abitazione più piccola al posto di quella occupata. Il locatore, sulla base della domanda dell'inquilino dell'abitazione per la sostituzione di quest'ultimo, è tenuto a fornire all'inquilino, d'intesa con lui, un altro locale dell'abitazione entro tre mesi dalla data di presentazione della relativa applicazione. La legislazione federale e la legislazione degli enti costitutivi della Federazione Russa possono prevedere altri motivi per la sostituzione degli alloggi per i cittadini.

Come previsto dall'art. 82 del Lcd, i cittadini che risiedono nello stesso appartamento, utilizzandone l'abitazione in base a contratti di locazione sociale separati e uniti in un unico nucleo familiare, hanno il diritto di pretendere che uno di loro stipuli un contratto unico di locazione per tutti i locali abitativi occupati da loro.

Un familiare capace dell'inquilino, con il consenso degli altri membri della sua famiglia e del locatore, ha il diritto di chiedere che sia riconosciuto come datore di lavoro in base a un contratto di locazione sociale precedentemente concluso al posto dell'inquilino originario. Lo stesso diritto spetta in caso di morte del datore di lavoro a qualsiasi membro capace della famiglia del datore di lavoro deceduto.

Ai sensi dell'art. 83 LCD Il contratto di lavoro sociale può essere risolto in qualsiasi momento previo accordo delle parti. L'inquilino di un'abitazione con contratto di locazione sociale, con il consenso scritto dei membri della sua famiglia che convivono con lui, ha il diritto di recedere dal contratto di locazione sociale in qualsiasi momento. Pertanto, la legge offre all'inquilino e ai suoi familiari la possibilità di recedere unilateralmente dal contratto specificato e senza preavviso di ciò al locatore.

In caso di partenza dell'inquilino e dei suoi familiari verso altro luogo di residenza, il contratto di locazione sociale dei locali residenziali si intende risolto dalla data di partenza.

La risoluzione di un contratto di locazione sociale su richiesta del locatore è consentita in tribunale nei seguenti casi:

1) mancato pagamento da parte dell'inquilino del pagamento di alloggi e (o) utenze per più di sei mesi;

2) distruzione o danneggiamento dell'abitazione da parte dell'inquilino o di altri cittadini di cui è responsabile;

3) violazione sistematica dei diritti e dei legittimi interessi dei vicini, che rende impossibile la convivenza nello stesso quartiere residenziale;

4) uso di locali residenziali per altri scopi.

Il contratto di locazione sociale di un'abitazione si risolve per perdita (distruzione) dell'abitazione, con la morte dell'inquilino che viveva da solo (art. 83 LC).

Esistono tre opzioni per lo sfratto dei cittadini dai locali residenziali previsti dai contratti di affitto sociale, che viene effettuato in tribunale:

1) con la fornitura di altri alloggi confortevoli nell'ambito dei contratti di locazione sociale;

2) con la fornitura di altri locali residenziali in convenzione sociale;

3) senza prevedere altri locali residenziali (art. 84 LC).

L'LCD rivela il concetto di un altro locale residenziale ben mantenuto fornito dopo lo sfratto da un locale residenziale occupato nell'ambito di un contratto di locazione sociale. Tali locali sono riconosciuti come locali residenziali ben mantenuti in relazione alle condizioni dell'insediamento corrispondente, equivalenti in termini di superficie totale ai locali residenziali precedentemente occupati, rispondenti ai requisiti sanitari e tecnici e situati entro i confini di tale insediamento (parte 1 dell'articolo 89).

Se l'inquilino ed i suoi familiari che convivevano con lui prima dello sgombero con la fornitura di altro alloggio confortevole occupavano un appartamento o almeno due stanze, l'inquilino ha diritto di conseguenza a ricevere un appartamento o un'abitazione di pari numero di stanze in un appartamento comune. Nella decisione del tribunale con tale opzione di sfratto devono essere indicati gli specifici locali residenziali forniti al cittadino.

Le cause di sfratto con la fornitura di un altro alloggio confortevole nell'ambito di un contratto di locazione sociale sono determinate dall'art. 85 del Lcd, secondo il quale tale sfratto è possibile nei casi in cui:

1) l'abitazione in cui è ubicata l'abitazione è oggetto di demolizione;

2) i locali residenziali sono soggetti a trasferimento in locali non residenziali;

3) l'abitazione è stata dichiarata inagibile;

4) a seguito di un'importante revisione o ricostruzione della casa, i locali residenziali non possono essere conservati o la sua superficie totale diminuirà, per cui l'inquilino e i membri della sua famiglia che vi abitano possono essere riconosciuti come bisognosi locali residenziali, o aumenterà, per cui la superficie totale occupata dagli alloggi supererà significativamente il tasso di approvvigionamento.

Se l'abitazione in cui sono ubicati i locali residenziali occupati da contratto di affitto sociale è oggetto di demolizione, altri locali residenziali ben arredati oggetto di contratto di affitto sociale sono forniti ai cittadini sfrattati da esso da un'autorità statale o da un'amministrazione locale che ha deciso di demolire tale casa (art. 86 LC).

Se un'abitazione occupata in base a un contratto di locazione sociale è oggetto di trasferimento in un locale non residenziale o è dichiarata inagibile, i cittadini sfrattati da tale abitazione devono disporre di un'altra abitazione confortevole in base a un contratto di locazione sociale da parte del locatore (articolo 87 della LC).

Secondo l'art. 88 del Lcd durante i lavori di ristrutturazione o ricostruzione di un edificio residenziale, se non possono essere effettuati senza sfrattare l'inquilino, il locatore è obbligato a provvedere all'inquilino e ai suoi familiari per la durata della revisione o ricostruzione di un altro locale residenziale senza disdire il contratto di locazione sociale per i locali residenziali ubicati nell'abitazione indicata. Per il periodo di un'importante revisione o ricostruzione nell'ambito di un contratto di locazione, vengono forniti locali residenziali di un fondo manovrabile. In caso di rifiuto dell'inquilino e dei suoi familiari di trasferirsi in questo locale residenziale, il locatore può chiedere il trasferimento in tribunale. Il trasferimento dell'inquilino e dei suoi familiari nei locali residenziali del fondo mobile e ritorno è effettuato a spese del locatore.

In cambio della fornitura di locali residenziali dal patrimonio abitativo mobile, il locatore, con il consenso dell'inquilino e dei suoi familiari, può fornire loro un altro locale residenziale ben attrezzato ad uso con la conclusione di un contratto di locazione sociale. Il contratto di locazione sociale di un'abitazione in una casa oggetto di importanti riparazioni o ristrutturazioni è in tali casi soggetto a risoluzione.

Se, a seguito di un'importante ristrutturazione o ricostruzione della casa, i locali residenziali occupati dall'inquilino e dai suoi familiari in base a un contratto di locazione sociale non possono essere conservati o la sua superficie totale diminuirà, a causa della quale l'inquilino e i membri della sua famiglia che vi risiedono possono essere riconosciuti come bisognosi di locali residenziali, o aumentare, per cui la superficie totale dei locali residenziali occupati per un membro della famiglia supererà significativamente il tasso di approvvigionamento, un altro locale residenziale deve essere fornito in base a un contratto di locazione sociale dal locatore prima dell'inizio di grandi riparazioni o ricostruzioni.

Dopo un'importante revisione o ricostruzione della casa, l'inquilino e i membri della sua famiglia con lui conviventi hanno il diritto di trasferirsi in un'abitazione, la cui superficie totale è diminuita a seguito di importanti riparazioni o ricostruzioni .

In caso di sfratto con la fornitura di un'altra abitazione ai sensi di un contratto di locazione sociale, è sufficiente che l'abitazione fornita sia conforme ai requisiti sanitari e tecnici per tali locali e si trovi entro i confini del rispettivo insediamento. Anche quest'ultimo requisito deve essere soddisfatto, altrimenti verrà violata la libertà proclamata dalla Costituzione di scegliere un luogo di residenza per un cittadino nel territorio della Federazione Russa.

Ai sensi della vigente normativa in materia abitativa (art. 90 LC), se l'inquilino ed i suoi familiari conviventi per più di sei mesi senza giustificato motivo non pagano l'alloggio e le utenze, possono essere sfrattati in tribunale con il fornire altri locali residenziali in base a un contratto di locazione sociale, mentre la dimensione di questi locali è determinata secondo le norme stabilite per il trasferimento dei cittadini in un ostello.

La legge prevede anche i casi in cui lo sgombero da un'abitazione occupata in forza di un contratto di locazione sociale sia effettuato senza la fornitura di un'altra abitazione. Tale sfratto è possibile nei casi in cui l'inquilino e (o) i suoi familiari conviventi:

1) utilizzare i locali per altri scopi;

2) violare sistematicamente i diritti e gli interessi legittimi dei vicini;

3) gestire male gli alloggi, permettendone la distruzione (Parte 1, Articolo 91 TU).

In presenza di tali violazioni, il locatore è obbligato ad avvertire inizialmente l'inquilino e i suoi familiari della necessità di eliminarli e, se comportano la distruzione dell'abitazione, ha diritto di assegnare all'inquilino un termine ragionevole e membri della sua famiglia per eliminare queste violazioni. Se, dopo aver avvertito il locatore, queste violazioni non vengono eliminate, gli autori, su richiesta del locatore o di altri interessati, sono sfrattati in tribunale senza fornire un'altra abitazione.

I cittadini privati ​​della potestà genitoriale possono essere espulsi dai locali di abitazione anche senza disponibilità di altri alloggi, se la loro convivenza con i figli nei confronti dei quali sono privati ​​della potestà genitoriale è riconosciuta dal tribunale come impossibile.

7.6. Il diritto alla permuta dei locali residenziali previsti dai contratti di locazione sociale

Tra i diritti di un inquilino di locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale c'è il diritto di scambiare i locali fornitigli in base a tale contratto. Ai sensi dell'art. 72 del Lcd, l'inquilino ha diritto, previo consenso scritto dei suoi familiari conviventi, compresi i suoi familiari temporaneamente assenti, di scambiare l'abitazione da lui occupata con l'abitazione prevista da un contratto di locazione sociale a un altro inquilino.

I membri della sua famiglia che convivono con l'inquilino hanno il diritto di esigere dall'inquilino lo scambio dei locali occupati nell'ambito di un contratto di locazione sociale con locali residenziali forniti nell'ambito di contratti di locazione sociale con altri inquilini e situati in case o appartamenti diversi.

Se non viene raggiunto un accordo sullo scambio tra l'inquilino ei membri della sua famiglia che convivono con lui, ognuno di loro ha il diritto di chiedere l'attuazione di uno scambio forzato dei locali occupati in un procedimento giudiziario. Allo stesso tempo, vengono presi in considerazione gli argomenti degni di nota e gli interessi legittimi delle persone che vivono nei locali residenziali scambiati.

Lo scambio di locali residenziali previsti da contratto di locazione sociale e nei quali risiedano minorenni, cittadini inabili o parzialmente capaci che siano membri dei nuclei familiari degli inquilini di tali locali residenziali, è consentito previo consenso delle autorità di tutela e tutela. Queste autorità rifiutano di fornire tale consenso se lo scambio viola i diritti o gli interessi legittimi di queste persone. Le decisioni delle autorità di tutela e tutela sul dare il consenso allo scambio di alloggi o sul rifiuto di dare tale consenso sono prese per iscritto e trasmesse ai richiedenti entro 14 giorni lavorativi dalla data di presentazione delle rispettive domande.

Lo scambio di locali residenziali previsti dai contratti di affitto sociale può essere effettuato tra cittadini che vivono in locali residenziali situati sia in uno che in diversi insediamenti sul territorio della Federazione Russa. La permuta dei locali residenziali avviene senza limitazione al numero dei partecipanti, fermo restando quanto previsto dalla Parte 1 dell'art. 70 del Lcd, ovvero le norme sul trasferimento dell'inquilino nei locali abitativi da lui occupati in forza di un contratto di locazione sociale di altre persone.

La legge definisce le circostanze in cui non è consentito lo scambio di locali residenziali tra gli inquilini di questi locali ai sensi dei contratti di locazione sociale. Tale scambio è escluso nei casi in cui:

1) è stata intentata un'azione nei confronti dell'inquilino dei locali residenziali da scambiare per la risoluzione o la modifica del contratto di locazione sociale dei locali residenziali;

2) si contesta in sede giudiziaria il diritto all'uso dei locali residenziali scambiati;

3) i locali abitativi da permutare siano riconosciuti, secondo la procedura stabilita, come non abitabili;

4) si è deciso di demolire l'abitazione in questione o di ristrutturarla per altri scopi;

5) è stata presa una decisione sulla revisione della relativa casa con la ricostruzione e (o) la riqualificazione dei locali residenziali in essa contenuti;

6) a seguito di scambio, il cittadino affetto da una delle forme gravi di malattie croniche previste dal comma 4 della parte 1 dell'art. 51 dell'elenco LCD (art. 73 del LCD).

Lo scambio di locali residenziali tra gli inquilini di questi locali nell'ambito di un contratto di locazione sociale viene effettuato con il consenso dei locatori sulla base di un accordo sullo scambio di locali residenziali concluso tra gli inquilini indicati. Un accordo sullo scambio di locali residenziali si conclude per iscritto redigendo un documento firmato dagli inquilini di questi locali residenziali. Il presente contratto (originale) è presentato dagli inquilini che lo hanno stipulato a ciascuno dei locatori con i quali hanno stipulato contratti di affitto sociale per i locali residenziali scambiati al fine di ottenere il consenso all'attuazione dello scambio corrispondente. Tale consenso o rifiuto in esso contenuto è redatto dal locatore per iscritto e deve essere da lui rilasciato all'inquilino che ha chiesto il consenso o al suo rappresentante entro e non oltre dieci giorni lavorativi dalla data della domanda.

Il rifiuto del locatore a prestare il consenso allo scambio è consentito solo nei casi previsti dall'art. 73 LCD. Tale rifiuto può essere impugnato in giudizio.

L'accordo sullo scambio di locali residenziali e il corrispondente consenso di ciascun locatore ai sensi dei contratti di affitto sociale dei locali residenziali scambiati costituiscono la base per la risoluzione dei contratti di affitto sociale precedentemente conclusi con i cittadini che cambiano i locali residenziali in conformità con l'accordo specificato, e la contestuale conclusione, da parte di ciascuno dei locatori che hanno dato il proprio assenso, di un nuovo contratto di locazione sociale locale con un cittadino che si trasferisca in tale locale residenziale in relazione allo scambio. La risoluzione e la conclusione di tali contratti di lavoro sociale sono poste in essere dal locatore entro e non oltre dieci giorni lavorativi dalla data di presentazione della domanda del cittadino interessato e dalla presentazione dei documenti di cui sopra (art. 74 TU).

La permuta di locali residenziali previsti da un contratto di locazione sociale può essere dichiarata invalida dal giudice per i motivi previsti dal diritto civile per il riconoscimento dell'invalidità dell'operazione, anche se effettuata in violazione dei requisiti previsti dalla LCD. Nel caso in cui la permuta di detti locali sia riconosciuta come nulla, le parti contraenti al loro permuta sono soggette al trasferimento nei locali residenziali da loro precedentemente occupati. Se lo scambio di alloggi previsto dai contratti di locazione sociale è dichiarato nullo per atti illeciti di una delle parti del contratto di scambio di alloggi, il colpevole è tenuto a risarcire l'altra parte per le perdite subite a seguito di tale scambio (articolo 75 della LC).

7.7. Subaffittiamo un'abitazione fornita nell'ambito di un contratto di locazione sociale. Residenti temporanei

Il complesso residenziale prevede la possibilità di subaffitto di locali residenziali previsti da contratto di locazione sociale. Secondo l'art. 76 del Lcd, l'inquilino dei predetti locali, previo consenso scritto del locatore e dei suoi familiari conviventi, ha diritto di trasferire parte dei locali abitativi da lui occupati, e nel caso di un partenza temporanea, l'intero locale residenziale in subaffitto. Al fine di concludere un contratto di sublocazione, è necessario che, dopo la sua conclusione, la superficie totale dei relativi locali residenziali per residente non sia inferiore alla norma contabile e in un appartamento comune - non inferiore alla norma di disposizione.

Per la sublocazione di un'abitazione situata in appartamento condominiale è richiesto anche il consenso di tutti gli inquilini e dei loro familiari conviventi, di tutti i proprietari e dei loro familiari conviventi.

Il trasferimento di locali residenziali in sublocazione non è consentito se un cittadino affetto da una delle forme gravi di malattie croniche previste dal comma 4 della parte 1 dell'art. 51 ZhK, nonché negli altri casi previsti dalle leggi federali.

Il subaffittuario non sostituisce l'affittuario nei rapporti abitativi. Ai sensi della parte 3 dell'art. 76 del Lcd, non acquisisce un autonomo diritto di utilizzo dei locali. L'inquilino rimane responsabile nei confronti del locatore in base a un contratto di locazione sociale.

Ai sensi dell'art. 77 del Lcd, si stipula per iscritto il contratto di sublocazione di locali residenziali previsti da contratto di locazione sociale. Una copia di tale accordo viene trasferita al locatore. Il contratto deve specificare i cittadini che si stabiliscono insieme al subaffittuario nell'abitazione. Il presente accordo è concluso per un periodo determinato dalle parti. Se il termine non è specificato nel contratto, il contratto si considera concluso per un anno.

Il contratto di sublocazione di locali residenziali previsto da contratto sociale è a pagamento. La procedura, le condizioni, i termini di pagamento e l'importo del pagamento per il subaffitto dei locali residenziali specificati sono stabiliti di comune accordo tra le parti (articolo 78 del LCD).

Il contratto di sublocazione di locali residenziali si risolve dopo la scadenza del periodo per il quale era stato concluso. Poiché il diritto del subaffittuario e dei suoi familiari di utilizzare i locali deriva dal corrispondente diritto del conduttore ai sensi del contratto di locazione sociale, alla risoluzione di quest'ultimo contratto si estingue anche il contratto di sublocazione.

I motivi di risoluzione del contratto di sublocazione per gli alloggi forniti nell'ambito di un contratto di locazione sociale possono essere:

1) accordo delle parti;

2) inadempimento da parte del subaffittuario dei termini del contratto di sublocazione di locali residenziali.

Se il subaffittuario di un immobile residenziale fornito nell'ambito di un contratto di locazione sociale, o un cittadino per le cui azioni è responsabile, utilizza tale immobile residenziale per altri scopi, viola sistematicamente i diritti e gli interessi legittimi dei vicini o maltratta l'immobile residenziale, consentendogli da distruggere, l'inquilino dei locali residenziali ha il diritto di avvertire il subaffittuario della necessità di eliminare le violazioni e, se comportano la distruzione dei locali residenziali, ha anche il diritto di nominarlo un termine ragionevole per riparare il locali residenziali. Se il subaffittuario o un cittadino per le cui azioni è responsabile, dopo aver avvertito l'inquilino, continua a violare i diritti e gli interessi legittimi dei vicini o ad utilizzare i locali residenziali per altri scopi o senza giustificato motivo non effettua le riparazioni necessarie, l'inquilino ha il diritto di risolvere il contratto di sublocazione in tribunale e di sfrattare il subaffittuario e gli universi insieme al sub-datore di lavoro dei cittadini.

Se, alla risoluzione o risoluzione del contratto di sublocazione di locali abitativi, il subaffittuario si rifiuta di lasciare i locali abitativi, è soggetto a sfratto in tribunale senza fornire altro locale abitativo, insieme ai cittadini con lui conviventi.

Se il contratto di sublocazione di alloggi previsti da un contratto di locazione sociale viene concluso senza specificare un periodo, la parte del contratto - l'iniziatore della sua risoluzione è obbligata a notificare all'altra parte la risoluzione del contratto di sublocazione con tre mesi di anticipo (Articolo 79 della LC).

L'inquilino di un'abitazione con contratto di locazione sociale e i suoi familiari conviventi, di comune accordo e previo avviso al locatore, hanno il diritto di concedere ad altri cittadini la dimora libera nell'abitazione da lui occupata in qualità di temporaneo residenti (residenti temporanei). Il locatore ha il diritto di vietare la residenza di inquilini temporanei se, dopo il loro trasferimento, la superficie totale dei locali residenziali pertinenti per ciascun residente è inferiore alla norma contabile e per un appartamento comune - inferiore alla norma di disposizione .

Secondo la parte 2 dell'art. 80 del Lcd, il periodo di soggiorno dei soggiornanti temporanei non può superare i sei mesi consecutivi. Sembra, tuttavia, che questa norma sia in contrasto con la Costituzione, poiché viola il diritto costituzionale dei cittadini della Federazione Russa alla libertà di scelta del luogo di residenza. Allo stesso modo, tale diritto è violato anche dall'analoga norma relativa a tutte le tipologie di locazione di locali residenziali, contenuta nella parte 1 dell'art. 680 GK. Come sottolineato dalla Corte costituzionale della Federazione Russa nella sua Risoluzione del 02.02.1998 n. 4-P "Sul caso di controllo di costituzionalità dei paragrafi 10, 12 e 21 del Regolamento per la registrazione e la cancellazione dei cittadini del Federazione Russa nel luogo di soggiorno e nel luogo di residenza all'interno della Federazione Russa, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 17.07.1995 luglio 713 n. XNUMX ", il periodo di soggiorno in un determinato luogo di residenza temporanea dovrebbe essere determinato dal cittadino stesso. La sua istituzione da parte dello Stato è inaccettabile, poiché significa limitare la libertà di espressione nella scelta del luogo di residenza.

I residenti temporanei non hanno un diritto autonomo di utilizzare i locali. Il datore di lavoro è responsabile delle proprie azioni nei confronti del locatore.

Gli inquilini temporanei sono obbligati a lasciare i relativi locali residenziali dopo la scadenza del periodo di residenza con loro concordato e, se il termine non è concordato, entro e non oltre sette giorni dalla data di presentazione della relativa richiesta da parte dell'inquilino o di un membro della sua famiglia che convive con lui. In caso di risoluzione del contratto di locazione sociale dei locali residenziali, nonché in caso di rifiuto degli inquilini temporanei di lasciare i locali residenziali dopo la scadenza del periodo di residenza con loro concordato o la presentazione del requisito di cui sopra, i residenti sono soggetti allo sfratto dai locali residenziali in un procedimento giudiziario senza fornire altri locali residenziali.

Argomento 8. Stock immobiliare specializzato

8.1. Tipi di locali residenziali di stock abitativo specializzato e loro fornitura

Un regime giuridico speciale è stabilito dalla legge per il patrimonio abitativo specializzato, che è un insieme di locali residenziali forniti temporaneamente a determinate categorie di cittadini: per il periodo di lavoro o studio temporaneo o stagionale, figli minorenni, bambini disabili, orfani, bambini lasciati senza cure parentali, persone anziane - nelle case degli enti di protezione sociale, nonché nei casi di reinsediamento urgente a seguito di incendi, incidenti, calamità naturali fino al ricevimento di una nuova abitazione o alla riparazione di quella precedentemente occupata e negli altri casi.

Ai sensi dell'art. 92 locali residenziali ZhK di stock abitativo specializzato includono:

1) alloggi di servizio;

2) alloggi in dormitori;

3) alloggi del fondo mobile;

4) alloggi nelle case del sistema dei servizi sociali per la popolazione;

5) alloggi del fondo per l'insediamento temporaneo dei migranti forzati;

6) alloggi del fondo per l'alloggio temporaneo delle persone riconosciute come rifugiate;

7) locali residenziali per la protezione sociale di alcune categorie di cittadini.

Come si evince dall'elenco di cui sopra, in contrasto con la precedente normativa abitativa, nel RC i locali residenziali di servizio non sono riconosciuti come una tipologia separata di locali residenziali, insieme ai locali residenziali specializzati, ma sono compresi tra questi ultimi.

I locali residenziali dei fondi abitativi statali e comunali sono utilizzati come locali residenziali specializzati.

L'uso di locali residenziali come locali specializzati è consentito solo dopo che sono stati classificati come patrimonio abitativo specializzato in conformità con i requisiti e secondo le modalità stabilite dal governo della Federazione Russa. L'inclusione di un'abitazione in un patrimonio immobiliare specializzato con l'assegnazione di tale locale a un determinato tipo di locali residenziali specializzati e l'esclusione di un'abitazione dal fondo specificato sono effettuati sulla base delle decisioni dell'ente che gestisce lo stato o patrimonio immobiliare comunale.

Come previsto dalla Parte 3 dell'art. 92 del Lcd, i locali ad uso abitativo specializzato non sono oggetto di alienazione, locazione, locazione, ad eccezione del trasferimento di tali locali in base ai contratti di locazione previsti dall'art. IV LCD.

Ai sensi dell'art. 99 del Lcd, vengono forniti locali ad uso abitativo specializzato sulla base delle decisioni dei proprietari di tali locali (enti abilitati del potere statale o organi abilitati dell'autogoverno locale che agiscono per loro conto) o soggetti da questi autorizzati con contratto di lavoro di locali residenziali specializzati, ad eccezione dei locali residenziali per la protezione sociale di alcune categorie di cittadini che prestavano a titolo gratuito.

I locali residenziali specializzati sono forniti sui terreni stabiliti dal LCD ai cittadini che non sono dotati di locali residenziali nell'insediamento corrispondente.

I locali residenziali di servizio sono i locali residenziali destinati alla residenza dei cittadini in relazione alla natura dei loro rapporti di lavoro con un'autorità statale, un'amministrazione locale, un'impresa unitaria statale, un'istituzione statale o municipale, in relazione al servizio, in relazione alla nomina a una posizione pubblica della Federazione Russa o il servizio civile di un'entità costituente della Federazione Russa, o in connessione con l'elezione a cariche elettive nelle autorità statali o nei governi locali (articolo 93 della LC).

Secondo l'art. Gli alloggi di servizio 104 ZhK sono forniti ai cittadini solo sotto forma di un appartamento separato.

Sono stabilite le categorie di cittadini che dispongono di alloggi ufficiali:

1) da un'autorità statale della Federazione Russa - nel patrimonio abitativo della Federazione Russa;

2) da un'autorità pubblica di un ente costituente della Federazione Russa - nel patrimonio immobiliare di un ente costituente della Federazione Russa;

3) da un ente locale di autogoverno - nel patrimonio edilizio comunale.

Il contratto per l'impiego di uffici è concluso per il periodo di rapporti di lavoro, di servizio o di posizione pubblica della Federazione Russa, una posizione pubblica di un ente costituente della Federazione Russa o in una posizione elettiva. La cessazione del rapporto di lavoro o della carica in tali posizioni, nonché il licenziamento dal servizio, costituiscono la base per la risoluzione del contratto per l'affitto di alloggi per uffici.

I locali residenziali nei dormitori sono destinati alla residenza temporanea dei cittadini durante il loro lavoro, servizio o formazione. Sotto gli ostelli sono previste case o parti di case appositamente costruite o convertite a tale scopo. La particolarità dei locali residenziali in dormitorio è che devono essere attrezzati con mobili e altri oggetti necessari alla vita dei cittadini (art. 94 LC).

Ai sensi dell'art. 105 alloggi LCD negli ostelli sono forniti al prezzo di almeno sei metri quadrati di superficie abitabile a persona.

Il contratto per l'affitto di locali residenziali in dormitori è concluso per il periodo di rapporti di lavoro, di servizio o di formazione. La risoluzione dei rapporti di lavoro, lo studio e il licenziamento dal servizio sono la base per la risoluzione del contratto per l'affitto di alloggi in un ostello.

Secondo l'attuale normativa abitativa, gli alloggi in dormitorio in tutti i casi, e non solo a determinate condizioni, come precedentemente previsto, sono regolati sulla base di un contratto di locazione.

I locali residenziali del fondo mobile comprendono i locali residenziali destinati alla residenza temporanea:

1) cittadini in relazione alla ristrutturazione o ricostruzione dell'abitazione in cui sono presenti locali residenziali da loro occupati in forza di contratti di locazione sociale;

2) cittadini che hanno perso locali residenziali a causa della preclusione di tali locali residenziali, che sono stati acquisiti a spese di un prestito bancario o altro organismo di credito o fondi di un prestito target fornito da una persona giuridica per l'acquisto di locali residenziali, e sono impegnati a garanzia del rimborso di un prestito o di un prestito obiettivo, se al momento del pignoramento tali locali residenziali sono gli unici ad essi spettanti;

3) cittadini i cui unici alloggi sono diventati inabitabili a causa di circostanze emergenziali;

4) altri cittadini nei casi previsti dalla legge (art. 95 TU).

Come previsto dall'art. 106 LCD, gli alloggi del fondo mobile sono forniti nella misura non inferiore a sei metri quadrati di superficie abitabile per persona.

Queste sistemazioni sono previste per il periodo:

1) fino al completamento di un'importante ristrutturazione o ricostruzione della casa (al momento della conclusione di tale accordo con i cittadini di cui al comma 1 dell'articolo 95 del Lcd);

2) prima del perfezionamento degli accordi con i cittadini che hanno perso i loro immobili residenziali a causa della loro preclusione, dopo la vendita dei locali pignorati (al momento della conclusione di tale accordo con i cittadini di cui al comma 2 dell'articolo 95 della LC );

3) fino al completamento degli accordi con i cittadini i cui unici alloggi siano diventati inagibili a causa di circostanze emergenziali, secondo le modalità previste dal LCD, da altre leggi federali, o fino a quando non siano dotati di locali residenziali del patrimonio abitativo statale o comunale nei casi e con le modalità previste per LCD (al momento della conclusione di tale accordo con i cittadini di cui al comma 3 dell'articolo 95 della LCD);

4) stabilito dalla legge (al momento della conclusione di tale accordo con i cittadini di cui al comma 4 dell'articolo 95 della LC).

Dopo la scadenza del periodo per il quale i locali residenziali del fondo mobile sono stati forniti nell'ambito del contratto di locazione, il presente contratto si risolve.

I locali residenziali specializzati comprendono i locali residenziali nelle case del sistema dei servizi sociali. Tali locali residenziali sono destinati alla residenza dei cittadini che, a norma di legge, sono classificati come cittadini bisognosi di protezione sociale speciale con prestazione di servizi sanitari e sociali (art. 96 TU).

La procedura, le condizioni per la fornitura di locali residenziali nelle case del sistema dei servizi sociali per la popolazione e l'uso di tali locali residenziali sono stabiliti dalla legislazione federale, dalla legislazione degli enti costitutivi della Federazione Russa (articolo 107 della LC ).

Come affermato nell'art. 97 del Lcd, i locali residenziali dei fondi per l'insediamento temporaneo dei migranti forzati e delle persone riconosciute come rifugiati sono destinati alla residenza temporanea dei cittadini riconosciuti, secondo la procedura prevista dalla legge federale, rispettivamente come migranti forzati e rifugiati.

La procedura per la fornitura di locali residenziali di fondi per l'insediamento temporaneo dei migranti forzati e delle persone riconosciute come rifugiati è stabilita dalle leggi federali (articolo 108 della LC).

I locali residenziali per la protezione sociale di alcune categorie di cittadini sono destinati al soggiorno di cittadini che, a norma di legge, sono classificati come cittadini bisognosi di protezione sociale speciale. Le categorie di tali cittadini, la procedura e le condizioni in base alle quali vengono forniti locali residenziali di questo tipo sono stabilite dalla legislazione federale, dalla legislazione degli enti costitutivi della Federazione Russa. La particolarità di questi locali residenziali, come sopra evidenziato, è che sono forniti in base a contratti di uso gratuito (artt. 98, 109 TU).

8.2. Contratto di locazione per alloggi specializzati

In base a un contratto di locazione per locali residenziali specializzati, una parte - il proprietario di locali residenziali specializzati (un ente autorizzato del potere statale o un ente autorizzato dell'autogoverno locale che agisce per suo conto) o una persona da lui autorizzata (proprietario) si impegna a trasferire questo locale residenziale all'altra parte - un cittadino (inquilino) dietro compenso di possesso e utilizzo per residenza temporanea in esso (parte 1 dell'articolo 100 del LCD).

Il contratto di locazione per locali residenziali specializzati viene concluso sulla base di una decisione di fornire tali locali.

Definisce l'oggetto del contratto, i diritti e gli obblighi delle parti per l'utilizzo di locali residenziali specializzati.

Le regole previste dall'art. 65, commi 3 e 4 dell'art. 67 e artt. 69 del Lcd, ad eccezione dell'uso degli alloggi ufficiali (qui si applicano le regole previste dai commi 2-4 dell'articolo 31, dell'articolo 65 e delle parti 3 e 4 dell'articolo 67 del Lcd).

I familiari dell'inquilino sono indicati nel contratto di locazione per locali residenziali specializzati.

Questo contratto è in forma scritta.

I contratti standard per l'impiego di locali residenziali specializzati sono approvati dal governo della Federazione Russa.

Ai sensi dell'art. 101 Il contratto LCD può essere risolto in qualsiasi momento previo accordo delle parti. L'inquilino dell'abitazione specializzata può recedere dal suddetto contratto in qualsiasi momento. Il contratto di locazione di locali residenziali specializzati può risolversi in sede giurisdizionale su richiesta del locatore se l'inquilino ei suoi familiari conviventi non adempiono agli obblighi previsti dal contratto, nonché in altro previsto dall'art. 83 custodie per LCD.

Il contratto di locazione per locali residenziali specializzati si risolve per perdita (distruzione) di tali locali residenziali o per altri motivi previsti dal LCD.

In deroga alla regola generale, il trasferimento della proprietà di locali ad uso ufficio o dormitorio, nonché il trasferimento di tali locali per la gestione economica o la gestione operativa ad altro soggetto giuridico, comporta la risoluzione del contratto di locazione di tali locali, a meno che non siano nuovi, il proprietario o la persona giuridica a cui è stato trasferito non sia parte di un contratto di lavoro con il dipendente - l'inquilino di questi locali residenziali (parte 2 dell'articolo 102 della LC).

Lo sfratto dei cittadini dai locali residenziali specializzati è disciplinato dall'art. 103 del Lcd, secondo il quale, in caso di risoluzione o risoluzione dei contratti di locazione di locali ad uso abitativo specializzato, i cittadini devono liberare i locali abitativi da essi occupati in forza di tali contratti. In caso di rifiuto di sgomberare tali locali residenziali, tali cittadini sono soggetti allo sfratto in tribunale senza prevedere altri locali residenziali, ad eccezione dei casi previsti dalla parte 2 dell'art. 102 e parte 2 dell'art. 103 LCD.

Non possono essere sfrattati da uffici e locali residenziali in dormitorio senza fornire altri locali residenziali che non siano inquilini di locali residenziali in base a contratti di affitto sociale o familiari dell'inquilino di locali residenziali in base a tale contratto o proprietari di locali residenziali o familiari del proprietari di locali residenziali e sono registrati come bisognosi di alloggio:

1) familiari del personale militare, funzionari, dipendenti degli organi degli affari interni, organi dei servizi di sicurezza federali, autorità doganali della Federazione Russa, autorità dei vigili del fuoco statali, autorità per il controllo della circolazione di stupefacenti e sostanze psicotrope, istituzioni e organi del sistema penitenziario, deceduto (deceduto) o disperso nell'esercizio delle funzioni di servizio militare o d'ufficio;

2) pensionati di vecchiaia;

3) i familiari di un dipendente a cui è stato fornito un alloggio ufficiale o un alloggio in un dormitorio e che è deceduto;

4) i portatori di handicap dei gruppi I e II, la cui disabilità si è manifestata a seguito di un infortunio sul lavoro per colpa del datore di lavoro, i portatori di handicap dei gruppi I e II, la cui disabilità si è manifestata a seguito di una malattia professionale in connessione con il nell'esercizio delle funzioni lavorative, inabili tra il personale militare divenuto inabile dei gruppi I e II per infortunio, commozione cerebrale o lesioni subite nell'esercizio delle funzioni di servizio militare oa seguito di una malattia connessa allo svolgimento di tali funzioni (parte 2 dell'articolo 103 del TU).

I suddetti cittadini sono dotati di altri alloggi, che devono essere ubicati entro i confini del rispettivo insediamento.

Sgombero dei cittadini dai locali residenziali ufficiali o dai locali residenziali in dormitorio con previsione di altri locali residenziali nel caso previsto dalla parte 2 dell'art. 102 LCD, è effettuato dall'ex proprietario o persona giuridica cedente i relativi locali residenziali.

Ai sensi dell'art. 13 della Legge sull'introduzione del Codice dell'Abitazione, i cittadini che risiedono in locali residenziali ufficiali e locali residenziali in dormitori loro forniti prima dell'attuazione del LCD, sono conformi al comma 1 della parte 1 dell'art. 51 I complessi abitativi iscritti come soggetti che necessitano di un alloggio previsto da contratti di locazione sociale, o che hanno il diritto di esservi per questo motivo, non possono essere sgomberati da tali locali residenziali senza la previsione di altri locali residenziali, se il loro sgombero non era consentito dalla legge prima l'entrata in vigore del LCD.

Si precisa che l'inquilino di un'abitazione specializzata non ha il diritto di permutare l'abitazione occupata, né di subaffittarla (parte 4 dell'articolo 100 della LC).

Tema 9. Cooperative abitative e di edilizia abitativa

9.1. Creazione e attività di cooperative edilizie edilizie e abitative

La base per la fornitura e l'uso di locali residenziali può essere l'appartenenza a cooperative edilizie edilizie e abitative, in virtù della quale al cittadino è riconosciuto il diritto di ricevere locali residenziali in un edificio residenziale costruito o acquisito dalla cooperativa.

Secondo la parte 1 dell'art. 110 del Lcd, una cooperativa edilizia o edilizia abitativa è un'associazione di volontariato di cittadini e (o) persone giuridiche sulla base dell'adesione al fine di soddisfare i bisogni dei cittadini in ambito abitativo, nonché gestire locali residenziali e non in una casa cooperativa.

Una caratteristica di una cooperativa immobiliare è che i suoi membri partecipano con fondi propri all'acquisizione, ricostruzione e successiva manutenzione di un condominio. Una caratteristica di una cooperativa di costruzione di alloggi è che i suoi membri partecipano alla costruzione, ricostruzione e successiva manutenzione di un condominio (parti 2-3 dell'articolo 110 dell'LCD) con i propri fondi.

Come indicato nella parte 4 dell'art. PA ZhK, cooperative edilizie e edilizie (di seguito denominate cooperative edilizie) sono cooperative di consumo.

Le disposizioni del Codice dell'edilizia abitativa relative alle cooperative edilizie non si applicano alle altre cooperative di consumatori specializzate create per soddisfare i bisogni dei cittadini in materia di edilizia abitativa in conformità con le leggi federali su tali cooperative. La procedura per la creazione e il funzionamento di tali cooperative, lo status giuridico dei loro membri sono determinati dalle dette leggi federali.

I cittadini che hanno compiuto i 16 anni di età e (o) persone giuridiche hanno il diritto di aderire a cooperative edilizie.

Le categorie di cittadini aventi diritto alla fornitura di alloggi in base a contratti di locazione sociale hanno il diritto di prelazione di aderire a cooperative edilizie organizzate con l'assistenza delle autorità statali della Federazione Russa, delle autorità statali degli enti costituenti della Federazione Russa o dei governi locali (articolo 111 della LC).

Ai sensi dell'art. 112 del Lcd, il numero dei soci di una cooperativa edilizia non può essere inferiore a cinque, ma non deve superare il numero dei locali residenziali in un condominio in costruzione o acquisito dalla cooperativa.

Il documento costitutivo di una cooperativa edilizia è il suo statuto. Ai sensi dell'art. 113 LC, l'atto costitutivo deve contenere indicazioni circa il nome della cooperativa, la sua ubicazione, l'oggetto e le finalità dell'attività, la procedura per l'adesione alla cooperativa, la procedura per il recesso dalla stessa e l'emissione delle azioni, l'importo , composizione e procedura per effettuare conferimenti in entrata e in azioni, sulla responsabilità per violazione obblighi di conferimenti in azioni, sulla composizione e competenza degli organi di gestione della cooperativa e degli organi di controllo sulle attività della cooperativa, la procedura per l'assunzione delle decisioni dagli stessi, anche su materie sulle quali delibera all'unanimità oa maggioranza qualificata dei voti, la procedura di copertura delle perdite subite dai soci della cooperativa, la procedura di riorganizzazione e liquidazione della cooperativa. La carta di una cooperativa immobiliare può contenere altre disposizioni che non contraddicono il LCD, altre leggi federali.

Una cooperativa immobiliare è soggetta alla registrazione statale, che viene effettuata in conformità con la legislazione sulla registrazione statale delle persone giuridiche (articolo 114 della LC).

Gli organi di governo di una cooperativa edilizia sono:

1) assemblea generale dei soci di una cooperativa edilizia;

2) un convegno, se il numero dei partecipanti all'assemblea è superiore a 50 e ciò è previsto dall'atto costitutivo della cooperativa edilizia;

3) il consiglio e presidente del consiglio di una cooperativa edilizia (art. 115 LC).

Come previsto dall'art. 116 LCD, l'organo supremo di governo di una cooperativa edilizia è l'assemblea generale dei suoi soci (conferenza), che è convocata secondo le modalità previste dall'atto costitutivo della cooperativa.

La competenza dell'assemblea generale dei membri di una cooperativa edilizia (conferenza) è determinata dallo statuto della cooperativa in conformità con l'LCD.

L'assemblea dei soci di una cooperativa edilizia è riconosciuta competente (ha il quorum) se vi sono presenti più del 50% dei soci della cooperativa. La decisione dell'assemblea generale si considera adottata a condizione che più della metà abbia votato a favore, e sulle questioni specificate nello statuto della cooperativa - più dei 3/4 dei soci della cooperativa che erano presenti a tale assemblea generale.

La decisione dell'assemblea generale, adottata nei modi prescritti, vincola tutti i soci della cooperativa edilizia.

L'assemblea dei soci della cooperativa edilizia elegge gli organi di gestione della cooperativa edilizia e gli organi di controllo sulle sue attività.

La decisione dell'assemblea dei soci di una cooperativa edilizia è redatta in un protocollo (articolo 117 del Lcd).

L'organo esecutivo di una cooperativa immobiliare è il suo consiglio. Il consiglio è eletto tra i soci della cooperativa edilizia dall'assemblea generale (conferenza) nel numero e per il periodo determinato dall'atto costitutivo della cooperativa. La procedura per l'attività del consiglio di una cooperativa edilizia e l'adozione delle sue decisioni è stabilita dall'atto costitutivo e dai documenti interni della cooperativa (regolamento, regolamento o altro).

Il consiglio di una cooperativa edilizia gestisce le attività correnti della cooperativa, elegge tra i suoi soci il presidente della cooperativa ed esercita altri poteri che non sono riferiti dallo statuto della cooperativa alla competenza dell'assemblea generale dei soci della cooperativa . Il consiglio di una cooperativa edilizia risponde all'assemblea generale dei membri della cooperativa (conferenza) (articolo 118 della LC).

Ai sensi dell'art. 119 del Lcd, il presidente del consiglio di amministrazione di una cooperativa edilizia è eletto dal consiglio stesso tra i suoi membri per un periodo determinato dall'atto costitutivo della cooperativa. Esercita i seguenti poteri:

1) assicura l'attuazione delle decisioni del consiglio della cooperativa;

2) agisce per conto della cooperativa senza procura, anche rappresentandone gli interessi e compiendo operazioni;

3) altri poteri non attribuiti dalla LC o dall'atto costitutivo della cooperativa alla competenza dell'assemblea dei soci della cooperativa (conferenza) o del consiglio della cooperativa.

Il presidente del consiglio di amministrazione di una cooperativa edilizia, nell'esercizio dei propri diritti e nell'adempimento dei propri doveri, deve agire nell'interesse della cooperativa in buona fede e ragionevolmente.

Per esercitare il controllo sulle attività finanziarie ed economiche di una cooperativa edilizia, l'assemblea generale dei membri della cooperativa (conferenza) elegge una commissione di revisione (revisore dei conti) per un periodo non superiore a tre anni. Il numero dei membri della commissione di revisione di una cooperativa immobiliare è determinato dal suo statuto. I membri della commissione di revisione non possono essere contemporaneamente membri del consiglio di amministrazione della cooperativa, nonché ricoprire altri incarichi negli organi di gestione della cooperativa. La commissione di revisione di una cooperativa immobiliare elegge tra i suoi membri il presidente della commissione di revisione.

La commissione di revisione (revisore dei conti) di una cooperativa immobiliare:

1) svolge immancabilmente, almeno una volta l'anno, le verifiche programmate delle attività economiche e finanziarie della cooperativa;

2) sottopone all'assemblea generale dei soci della cooperativa (conferenza) un parere sul bilancio della cooperativa abitativa, la relazione annuale e l'importo dei pagamenti obbligatori e dei contributi;

3) riferisce all'assemblea generale dei soci della cooperativa (conferenza) sulle proprie attività.

La Commissione di Revisione ha il diritto in qualsiasi momento di condurre una verifica delle attività finanziarie ed economiche della cooperativa e di avere accesso a tutta la documentazione relativa alla sua attività.

La procedura per il lavoro della commissione di revisione è determinata dall'atto costitutivo e da altri documenti della cooperativa (articolo 120 della LC).

L'ammissione a socio in una cooperativa edilizia è regolata dall'art. 121 del Lcd, secondo cui il cittadino o la persona giuridica che intenda diventare socio di una cooperativa edilizia presenta domanda al consiglio della cooperativa edilizia per l'ammissione a socio della cooperativa. Questa domanda deve essere esaminata entro un mese dal consiglio della cooperativa edilizia e approvata con decisione dell'assemblea generale dei suoi membri (conferenza). Un cittadino o una persona giuridica è riconosciuto come socio di una cooperativa di edilizia abitativa dal momento del pagamento della quota di iscrizione dopo che la decisione sull'ammissione a far parte di una cooperativa di edilizia abitativa è stata approvata dall'assemblea generale dei soci della cooperativa (conferenza).

L'articolo 122 della LC prevede che una cooperativa edilizia, con decisione dell'assemblea dei suoi membri (conferenza), può trasformarsi in associazione di proprietari di abitazione, ovvero è possibile riorganizzare una cooperativa edilizia trasformandola in un'altra organizzazione e forma giuridica.

Una cooperativa edilizia può essere liquidata per i presupposti e secondo le modalità previste dal diritto civile (art. 123 TU).

9.2. Status giuridico dei membri di cooperative edilizie

Un cittadino o una persona giuridica accettata come membro di una cooperativa immobiliare, sulla base di una decisione dell'assemblea generale dei membri della cooperativa (conferenza), riceve un alloggio nelle case della cooperativa immobiliare in base all'importo del contributo azionario effettuato. Queste decisioni sono la base per trasferirsi in locali residenziali nelle case di una cooperativa di edilizia abitativa. La proprietà, l'uso e, nei limiti stabiliti dalla legge, la dismissione dei locali residenziali sono effettuati sulla base dell'appartenenza ad una cooperativa edilizia (art. 124 LC).

Un socio (soci) di una cooperativa edilizia ha diritto ad una quota (articolo 125 della LC). Le modalità e le condizioni per il conferimento di quote da parte di un socio di una cooperativa sono determinate dall'atto costitutivo della cooperativa. Una quota può appartenere a uno o più cittadini o persone giuridiche, ovvero essere di loro proprietà comune.

Il socio di una cooperativa edilizia acquisisce la proprietà di un'abitazione in un condominio se il contributo azionario è interamente versato.

I rapporti patrimoniali in un condominio in una cooperativa di edilizia abitativa, subordinati al contributo in quota interamente versato da parte di almeno un socio della cooperativa di edilizia abitativa, sono soggetti al cap. 6 LC "Proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio. Assemblea generale di tali proprietari" (articolo 129 del LC).

Le norme sulla suddivisione dei locali residenziali nell'abitazione di una cooperativa di edilizia abitativa sono contenute nell'art. 127 del TUIR, secondo cui tale ripartizione tra aventi diritto ad una quota è consentita qualora a ciascuno di tali soggetti possa essere assegnato uno spazio abitativo isolato o esista una possibilità tecnica di riorganizzazione e (o) riqualificazione di locali non isolati in alloggi isolati. Le controversie sulla divisione degli alloggi nella casa di una cooperativa di alloggi sono risolte in tribunale.

Al socio di una cooperativa di edilizia abitativa e ai suoi familiari conviventi è riconosciuto il diritto, di comune accordo e previa comunicazione al consiglio della cooperativa, di consentire a residenti temporanei di abitare nei locali residenziali che sono in loro uso in le modalità e le condizioni previste per la residenza di tali residenti nei locali forniti ai cittadini in forza di un contratto sociale di lavoro (art. 126 del Lcd).

Ai sensi dell'art. 128 della Cooperativa Housing, il socio di una cooperativa immobiliare che non abbia integralmente versato il contributo di partecipazione, ha diritto, con il consenso dei suoi familiari conviventi e del consiglio di amministrazione della cooperativa, ad affittare parte di gli alloggi che occupa nella casa della cooperativa di edilizia abitativa, e in caso di pensionamento temporaneo - tutti gli alloggi indicati in affitto a pagamento.

Una cooperativa edilizia, secondo la procedura stabilita dal proprio statuto, ha il diritto di affittare a pagamento gli alloggi lasciati liberi che erano in possesso dei soci della cooperativa usciti o espulsi dalla cooperativa edilizia, fino a nuovo i soci sono ammessi alla cooperativa.

L'affitto di locali residenziali nella casa di una cooperativa di edilizia abitativa viene effettuato secondo le regole per la sublocazione di locali residenziali previste da un contratto di affitto sociale (articolo 128 LC).

I motivi per la cessazione dell'appartenenza ad una cooperativa di edilizia abitativa sono elencati nell'art. 130 LCD. Esso:

1) recesso di un socio della cooperativa;

2) esclusione di un socio della cooperativa;

3) liquidazione di una persona giuridica che fa parte di una cooperativa;

4) liquidazione di una cooperativa edilizia;

5) decesso di un cittadino socio di una cooperativa edilizia.

La richiesta di recesso volontario dalla cooperativa da parte di un socio di una cooperativa edilizia si considera secondo le modalità previste dall'atto costitutivo della cooperativa.

Un membro di una cooperativa immobiliare può essere espulso dalla cooperativa sulla base di una decisione dell'assemblea generale dei suoi membri (conferenza) in caso di violazione grave da parte sua senza giustificato motivo dei suoi doveri stabiliti dalla LCD o dalla carta della cooperativa edilizia.

In caso di decesso di un socio di una cooperativa di edilizia abitativa, i suoi eredi hanno il diritto di diventare soci di tale cooperativa per decisione dell'assemblea generale dei suoi soci (conferenza).

Come previsto dall'art. 131 del Lcd, in caso di decesso di un socio di una cooperativa edilizia, il coniuge ha diritto di priorità ad aderire alla cooperativa, purché abbia diritto ad una parte della quota.

L'erede di un socio di una cooperativa immobiliare, avente diritto a una parte della quota e convivente con il testatore, ha diritto prioritario di adesione alla cooperativa se il coniuge del testatore non ha tale diritto o se il coniuge ha rifiutato per entrare a far parte della cooperativa.

L'erede di un socio di una cooperativa edilizia, che non conviveva con il testatore, ha diritto prioritario di adesione alla cooperativa qualora i suddetti cittadini siano assenti o abbiano rinunciato al loro diritto prioritario ad aderire alla cooperativa edilizia.

Ha diritto prioritario di adesione alla cooperativa abitativa il familiare che ha convissuto con il testatore e non è suo erede, a condizione che apporti un contributo in quota, l'assenza delle tre categorie di cittadini di cui sopra, ed anche se il coniuge o altri eredi convivendo con il testatore i soci di una cooperativa edilizia non hanno il diritto di priorità di diventare soci della cooperativa o rifiutano di diventare soci della cooperativa.

Secondo l'art. 132 della Cooperativa edilizia, al socio di una cooperativa edilizia che non abbia integralmente versato il contributo di partecipazione ed è stato espulso dalla cooperativa, è corrisposto l'importo della sua quota nei termini e alle condizioni previste dall'atto costitutivo del cooperativa. Il termine di tale pagamento non può essere superiore a due mesi dal giorno in cui la cooperativa decide di espellere un socio della cooperativa.

Il socio di una cooperativa edilizia che non ha versato l'intera quota di contribuzione ed è stato espulso dalla cooperativa per i motivi di cui alla parte 3 dell'art. 130 del Lcd, così come i suoi familiari conviventi con lui, decadono dal diritto all'uso dei locali e sono obbligati a liberarlo entro due mesi dalla data in cui la cooperativa decide di espellere tale socio dalla cooperativa. In caso di rifiuto di sgomberare l'abitazione, questi cittadini sono soggetti allo sgombero in tribunale senza la messa a disposizione di un'altra abitazione (art. 133 LC).

In caso di demolizione di un'abitazione per i motivi previsti dal Codice della Casa, le regole stabilite dall'art. 32 (garanzia dei diritti abitativi del proprietario di un'abitazione in caso di sequestro di un appezzamento di terreno per esigenze demaniali o comunali) e 86 (procedura per la fornitura di un'abitazione nell'ambito di un contratto di locazione sociale in relazione alla demolizione di una casa) della LC, rispettivamente, per i soci di una cooperativa immobiliare che hanno versato una quota e non hanno versato una quota.

Tema 10. Cooperative di risparmio abitativo

10.1. Disposizioni generali sulle cooperative di risparmio abitativo

Come accennato in precedenza, le disposizioni della Sez. 11 del Lcd "Organizzazione e attività delle cooperative edilizie edilizie e abitative" non si applica alle altre cooperative di consumatori specializzate create al fine di soddisfare i bisogni dei cittadini in materia abitativa secondo le leggi federali su tali cooperative. La procedura per la creazione e il funzionamento di tali cooperative, lo status giuridico dei loro membri sono determinati dalle dette leggi federali.

Attualmente è in vigore la Legge sulle Cooperative, adottata nel 2004, ad eccezione di quanto previsto dall'art. 51 in relazione agli organismi di autodisciplina delle cooperative di risparmio abitativo e dell'art. 56, che entrano in vigore dalla data di entrata in vigore della legge federale che determina le attività degli organismi di autodisciplina (art. 58 della presente legge).

Secondo il comma 1 dell'art. 2 La cooperativa di risparmio immobiliare (di seguito denominata cooperativa) è una cooperativa di consumo creata come associazione volontaria di cittadini sulla base dell'adesione al fine di soddisfare le esigenze dei membri della cooperativa in locali residenziali unendo i membri della cooperativa con azioni . Una cooperativa di risparmio immobiliare svolge attività per attrarre e utilizzare i fondi dei cittadini - membri della cooperativa e altri fondi raccolti dalla cooperativa per l'acquisizione o la costruzione di locali residenziali (compresi condomini) al fine di trasferirli per l'uso e dopo la realizzazione condividere integralmente i contributi - in proprietà ai membri della cooperativa (clausola 2, articolo 2). Da ciò si può vedere che le cooperative di risparmio edilizio differiscono dalle cooperative di edilizia abitativa e di costruzione di alloggi in tre modi principali:

1) queste cooperative possono essere create per l'acquisizione o la costruzione non solo di condomini;

2) non hanno lo scopo di realizzare la successiva manutenzione della casa acquistata o costruita;

3) possono essere soci di tali cooperative solo i cittadini.

Può essere socio di una cooperativa un cittadino che abbia compiuto i 16 anni di età. L'ammissione del cittadino a socio di una cooperativa avviene sulla base della sua domanda scritta secondo le modalità previste dalla legge sulle cooperative e dallo statuto della cooperativa.

La cooperativa è obbligata a tenere un registro dei soci della cooperativa, che deve contenere le informazioni specificate nella parte 2 dell'art. 5.

Il numero dei soci di una cooperativa non può essere inferiore a 50 persone e superiore a 5000 persone, salvo diversa disposizione della Legge sulle Cooperative.

L'appartenenza a una cooperativa nasce dopo aver inserito le informazioni rilevanti sul cittadino che ha presentato domanda di adesione alla cooperativa nel Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato secondo le modalità previste dalla legge sulle cooperative e dalla legge federale n. 08.08.2001-FZ dell'129. ", dal giorno in cui il cittadino effettua la quota associativa di ingresso e il primo versamento in acconto del contributo azionario. Un cittadino effettua questi pagamenti dopo aver inserito informazioni su di lui nel Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato (parti 5, 9, articolo 5 della legge sulle cooperative).

I soci della cooperativa sono responsabili nei confronti della cooperativa per la violazione degli obblighi di compartecipazione e di altri contributi. L'importo della sanzione per violazione degli obblighi a versare tali contributi è determinato dallo statuto della cooperativa e non può superare 1/300 del tasso di rifinanziamento della Banca Centrale della Federazione Russa in vigore il giorno in cui la sanzione viene pagata per ogni giorno di ritardo nel versamento dei contributi (parte 3 dell'articolo 6).

Ai sensi dell'art. 9 l'appartenenza a una cooperativa cessa in caso di:

1) recesso volontario dalla cooperativa;

2) esclusione di un socio della cooperativa dalla cooperativa;

3) trasferimento di una quota ad altro socio della cooperativa oa terzo;

4) morte di un socio di una cooperativa, dichiarandolo morto secondo la procedura prevista dalla legge federale;

5) pignoramento di un'azione;

6) il versamento da parte di un socio della cooperativa di un contributo in azioni integralmente e il trasferimento dei relativi locali abitativi alla proprietà del socio della cooperativa, salvo che il socio della cooperativa abbia altri risparmi in azioni e non sia altrimenti previsto dall'art. lo statuto della cooperativa;

7) liquidazione della cooperativa, anche in relazione al suo fallimento.

L'erede di un socio defunto ha il diritto di essere accettato come socio della cooperativa. Qualora l'erede non abbia esercitato tale diritto, la cooperativa gli corrisponderà il valore effettivo della quota.

In caso di cessazione dell'appartenenza a una cooperativa per recesso volontario o espulsione dalla cooperativa, il socio receduto dalla cooperativa ha diritto a percepire il valore della quota nei modi e nei termini previsti dalla Legge sulle Cooperative e ( o) lo statuto della cooperativa.

L'appartenenza a una cooperativa cessa dalla data di iscrizione nel Registro unificato delle persone giuridiche dello Stato unificato secondo le modalità previste dalla legge sulle cooperative e dalla legge federale "Sulla registrazione statale delle persone giuridiche e degli imprenditori individuali".

Un socio di una cooperativa può essere espulso dalla cooperativa solo in via giudiziale sulla base di una decisione dell'assemblea generale dei soci della cooperativa nei seguenti casi:

1) reiterato inadempimento degli obblighi previsti dalla Legge sulle Cooperative e (o) dall'atto costitutivo della cooperativa, ovvero dall'impossibilità della cooperativa di svolgere le proprie attività o da notevoli difficoltà nella sua attuazione a seguito di atti (inazione) di un membro della cooperativa;

2) violazione sistematica della procedura di conferimento di quote e altri contributi. Una violazione sistematica della procedura per l'erogazione di quote e altri contributi significa una violazione dei termini per l'erogazione dei contributi o il loro mancato pagamento più di tre volte di seguito nell'arco di 12 mesi, anche se ogni ritardo o l'importo di ogni mancato pagamento è insignificante, oppure un unico ritardo nel versamento di quote e altri contributi per più di tre mesi.

In una cooperativa il cui numero dei soci sia superiore a 200, l'atto costitutivo può prevedere che la decisione di espellere dalla cooperativa un socio della cooperativa, ad eccezione di un membro del consiglio di amministrazione della cooperativa, per i motivi sopra indicati, possa essere preso dal consiglio della cooperativa.

In caso di esclusione dalla cooperativa di un socio della cooperativa, al quale la cooperativa abbia ceduto un'abitazione in uso, tale socio della cooperativa, prima dell'entrata in vigore della decisione giudiziale sulla sua esclusione, ha diritto di versare la parte restante del suo contributo (articolo 10 della legge sulle cooperative).

La cooperativa opera sulla base dello statuto, approvato dall'assemblea generale dei soci della cooperativa. La carta deve contenere informazioni il cui elenco è riportato nella parte 2 dell'art. undici.

10.2. Creazione, riorganizzazione e liquidazione di una cooperativa

Viene creata una cooperativa su iniziativa di almeno 50 persone e non più di 5000 persone. La registrazione statale di una cooperativa viene effettuata secondo le modalità prescritte dalla legge federale "Sulla registrazione statale delle persone giuridiche e degli imprenditori individuali" (articolo 12 della legge sulle cooperative).

Una cooperativa può essere riorganizzata volontariamente o obbligatoriamente secondo le modalità previste dalla legge sulle cooperative.

Una cooperativa di risparmio abitativo può essere trasformata solo in una cooperativa abitativa, una cooperativa di costruzione di alloggi o un'associazione di proprietari di case. Tale cooperativa può trasformarsi in un'entità giuridica di diversa forma organizzativa e giuridica solo nei casi previsti dalle leggi federali.

Una cooperativa può essere liquidata volontariamente o con decisione del tribunale. L'organo esecutivo federale che esercita le funzioni di controllo e vigilanza in materia di mercati finanziari (attualmente Servizio federale dei mercati finanziari) ha il diritto di proporre ricorso al tribunale per la liquidazione di una cooperativa in caso di violazione ripetuta o grave delle disposizioni della legge sulle cooperative, nonché negli altri casi previsti dalla presente legge.

L'organo esecutivo federale che esercita le funzioni di controllo e vigilanza nel campo dei mercati finanziari tiene un registro delle cooperative di risparmio abitativo sulla base delle informazioni fornite dall'organo esecutivo federale autorizzato ad effettuare la registrazione statale delle persone giuridiche e delle cooperative. Le informazioni da contenere in questo registro sono previste nella Parte 2 dell'art. quindici.

10.3. Disposizioni di base sull'attività della cooperativa nell'attrarre e utilizzare i fondi dei cittadini per l'acquisto di locali residenziali

Nello svolgimento di attività per attrarre e utilizzare i fondi dei cittadini per l'acquisto di locali residenziali, la cooperativa ha il diritto.

1) attrarre e utilizzare i fondi dei cittadini per l'acquisto di locali residenziali;

2) investire i fondi a sua disposizione nella costruzione di locali residenziali (anche in condomini), nonché partecipare alla costruzione di locali residenziali come sviluppatore o partecipante alla costruzione condivisa;

3) acquisire locali residenziali;

4) per attrarre fondi presi in prestito nel caso previsto dalla Parte 3 dell'art. 47 della Legge sulle Cooperative.

Le regole per la fornitura da parte di una cooperativa di informazioni sulla cooperativa stessa e sulle sue attività sono contenute nell'art. 17-21.

L'articolo 24 prevede che i costi della cooperativa per la realizzazione di attività di attrazione e di utilizzo dei fondi dei cittadini per l'acquisto di locali residenziali debbano compensare i contributi partecipativi dei soci della cooperativa. Nella determinazione dell'entità del contributo azionario, il costo indicativo dei locali residenziali da acquistare o realizzare per un determinato socio della cooperativa è inizialmente determinato sulla base del valore medio di mercato di immobili residenziali simili. Dopo l'acquisizione o il completamento della costruzione da parte della cooperativa per un socio della cooperativa, l'importo del contributo in quota è determinato sulla base del costo effettivo dei locali residenziali acquisiti o realizzati dalla cooperativa. Sia la dimensione iniziale che quella finale del conferimento azionario sono determinate dalla decisione dell'ente della cooperativa autorizzato dall'atto costitutivo della cooperativa, concordato con il socio della cooperativa.

Il contributo azionario di un socio della cooperativa deve garantire anche il rimborso dei costi della cooperativa connessi all'acquisto o alla costruzione di locali residenziali:

1) per l'assicurazione sulla casa;

2) miglioramento delle qualità di consumo dei locali residenziali acquisiti o costruiti ad un livello che soddisfi i requisiti specificati nella domanda di ammissione a socio della cooperativa;

3) manutenzioni, riparazioni di locali residenziali, compenso per servizi pubblici (prima del trasferimento di locali ad uso abitativo da parte di un socio della cooperativa);

4) servizio e rimborso di crediti e prestiti attratti per l'acquisto o la costruzione di locali residenziali;

5) pagamento di tasse, tasse e altri pagamenti obbligatori. La modalità di conferimento di quote da parte di un socio della cooperativa è determinata secondo la forma di partecipazione alle attività della cooperativa da lui prescelta (art. 27).

I membri della cooperativa pagano una quota associativa una tantum. Le quote associative sono pagate dai soci della cooperativa mensilmente, a meno che l'atto costitutivo della cooperativa non preveda una diversa modalità di versamento di tali contributi. Le quote associative di iscrizione e le quote associative non sono rimborsabili al momento della cessazione dell'appartenenza ad una cooperativa, salvo diversa disposizione dello statuto della cooperativa (art. 25).

Le forme di partecipazione alle attività della cooperativa istituite dalla cooperativa devono rispettare i requisiti della Legge sulle cooperative, compresi i requisiti per garantire la sostenibilità finanziaria delle attività della cooperativa, stabiliti dall'art. 47, e non deve comportare una violazione dei criteri di valutazione della stabilità finanziaria della cooperativa, stabiliti dall'art. 49.

Le forme di partecipazione alle attività di una cooperativa sono stabilite da:

1) i termini minimo e massimo di pagamento, nonché l'importo minimo (o le modalità di determinazione dell'importo) della parte del contributo azionario, dopo il pagamento della quale il diritto di acquisire o costruire uno spazio abitativo per un socio di nasce la cooperativa;

2) il termine per il versamento della restante parte del conferimento azionario;

3) l'entità e la frequenza dei versamenti in acconto del conferimento azionario;

4) eventuali condizioni per attrarre fondi presi in prestito nel caso previsto dalla parte 3 dell'art. 47.

Le forme di partecipazione alle attività della cooperativa istituita dalla cooperativa possono prevedere:

1) le condizioni per l'indicizzazione dei pagamenti periodici in conto di un conferimento di azioni;

2) le condizioni per il calcolo degli interessi sul risparmio azionario diretti dal conferimento azionario della cooperativa per l'acquisto o la costruzione da parte della cooperativa di locali residenziali per altri soci della cooperativa;

3) le altre condizioni per l'acquisto o la costruzione di locali residenziali da parte della cooperativa e le condizioni per il versamento delle quote.

Le forme di partecipazione alle attività della cooperativa sono approvate dall'assemblea generale dei soci della cooperativa. Le decisioni dell'assemblea dei soci della cooperativa sull'approvazione delle forme di partecipazione alle attività della cooperativa devono contenere conclusioni sul possibile impatto delle forme di partecipazione alle attività della cooperativa sulla sua stabilità finanziaria. Le forme di partecipazione alle attività di una cooperativa costituita ai sensi della legge sulle cooperative possono essere trasmesse da una cooperativa ad un organismo di autodisciplina delle cooperative di risparmio abitativo per ottenere un parere.

La forma di partecipazione alle attività di una cooperativa non può essere stabilita individualmente per un socio della cooperativa (art. 27).

Secondo l'art. 28 Il diritto di un socio di una cooperativa di acquistare o costruire un'abitazione da parte della cooperativa sorge quando il socio della cooperativa ha soddisfatto le condizioni per il versamento di una parte del contributo azionario, determinate secondo la forma di partecipazione alle attività della cooperativa cooperativa da lui scelta.

Dopo che il socio della cooperativa ha versato questa parte del contributo azionario, a condizione che il socio della cooperativa rispetti i termini e la periodicità dei relativi versamenti previsti dalla forma della sua partecipazione alle attività della cooperativa, la cooperativa , in ordine di priorità, è obbligato a:

1) acquisire un'abitazione che soddisfi i requisiti specificati nella domanda di un socio della cooperativa;

2) acquisire il diritto ad un'abitazione in costruzione o costruire un'abitazione che soddisfi tali requisiti.

L'ordine con cui una cooperativa acquisisce un'abitazione, acquisisce il diritto ad un'abitazione in costruzione, o l'ordine con cui un socio della cooperativa costruisce un'abitazione, è stabilito dopo che il socio della cooperativa ha versato la parte del contributo partecipativo necessario per l'emergere del suo diritto a tali azioni della cooperativa e la scadenza del periodo stabilito dalla sua forma prescelta di partecipazione alle attività della cooperativa.

La procedura per determinare l'ordine con cui una cooperativa acquisisce un'abitazione, l'acquisizione del diritto a un'abitazione in costruzione o l'ordine con cui un socio di una cooperativa costruisce un'abitazione è stabilito dall'atto costitutivo della cooperativa e (o ) delibere dell'assemblea generale dei soci della cooperativa.

Nello stabilire la procedura per la determinazione della priorità, l'importo del cumulo della quota conferita e il termine per il versamento di una parte del conferimento azionario, decorso il quale la cooperativa ha il diritto di acquistare o costruire un edificio residenziale per un socio della cooperativa, devono essere presi in considerazione, e possono essere prese in considerazione anche altre condizioni previste dalla forma di partecipazione alle attività della cooperativa. A parità di condizioni, ha il vantaggio il socio della cooperativa, che deve versare la restante parte del contributo azionario entro un termine più breve, e a parità di termini, il socio della cooperativa che ha precedentemente aderito alla cooperativa ha un vantaggio .

La procedura per la determinazione della priorità deve essere conforme ai requisiti della Legge sulle Cooperative, ivi compresi i requisiti per garantire la sostenibilità finanziaria delle attività della cooperativa, stabiliti dall'art. 47, e non deve comportare una violazione dei criteri di valutazione della stabilità finanziaria di tale attività, stabiliti dall'art. 49.

La forma di partecipazione alle attività della cooperativa scelta da un socio della cooperativa e i requisiti per l'ubicazione e le caratteristiche dell'abitazione sono indicati nella decisione dell'organo della cooperativa autorizzato dall'atto costitutivo della cooperativa di ammettere un cittadino all'appartenenza alla cooperativa sulla base della sua domanda o nella decisione assunta da detto organo sulla base della relativa domanda del socio della cooperativa nella decisione di modificare i requisiti per l'abitazione. Estratti di tali decisioni o copie delle stesse sono rilasciati ai soci della cooperativa su loro richiesta entro un giorno lavorativo.

Il trasferimento di un'abitazione, acquistata da una cooperativa per un socio della cooperativa, ad uso di quest'ultimo è effettuato dalla cooperativa immediatamente dopo l'acquisizione da parte della cooperativa del diritto di proprietà su tale abitazione. Prima del trasferimento di un'abitazione ad uso di un socio della cooperativa, l'abitazione può essere riparata o possono essere eseguiti lavori per migliorare le qualità di consumo di tale abitazione, se ciò è previsto dalla forma di partecipazione alle attività della cooperativa scelta dal socio.

La decisione sul trasferimento dei locali residenziali ad uso di un socio della cooperativa è presa dall'organo della cooperativa, determinato dall'atto costitutivo della cooperativa. Un estratto di tale decisione o una copia della stessa deve essere rilasciato a un membro della cooperativa entro un giorno lavorativo (Parti 1 e 2 dell'articolo 29 della legge sulle cooperative).

Ai sensi dell'art. 30 il diritto di proprietà su un'abitazione ceduta da una cooperativa in uso al suo socio è acquisita da un socio della cooperativa o da altri soggetti legittimati ad una quota che abbiano versato per l'intera quota tale abitazione. La cooperativa è obbligata a cedere ad un socio della cooperativa o ad altri aventi diritto ad una quota, i locali residenziali indicati liberi da ogni obbligo.

In caso di cessazione dell'appartenenza a una cooperativa, ad eccezione del caso in cui un socio della cooperativa versa l'intero contributo azionario, il socio della cooperativa al quale la cooperativa ha ceduto l'abitazione in uso e le persone con lui conviventi perdono il diritto di utilizzare i locali residenziali e sono obbligati a liberarli entro due mesi dalla data di cessazione dell'appartenenza alla cooperativa, e in caso di liquidazione della cooperativa - dalla data della decisione di liquidare la cooperativa. In caso di rifiuto di lasciare i locali residenziali, un membro della cooperativa e le persone che convivono con lui sono soggetti a sfratto con decisione del tribunale senza messa a disposizione di altri locali residenziali secondo le modalità previste dalla legislazione abitativa della Federazione Russa per i cittadini esclusi da cooperative edilizie o edilizie (articolo 31).

In caso di cessazione dell'appartenenza a una cooperativa per recesso volontario o esclusione di un socio della cooperativa dalla cooperativa, quest'ultima è obbligata a corrispondere al socio in pensione il valore effettivo della quota. Il valore effettivo della quota del socio in pensione della cooperativa è determinato nel giorno di chiusura dell'esercizio in cui è sorta la causa di cessazione dell'appartenenza alla cooperativa. Secondo il comma 11 dell'art. 2 della Legge sulle Cooperative, il valore effettivo di una quota è una parte del valore del patrimonio netto di una cooperativa, proporzionale all'entità della quota. Il valore del patrimonio netto della cooperativa è determinato come differenza tra il valore del patrimonio della cooperativa (denaro in conti e valore dei beni della cooperativa, determinato da un perito indipendente) e l'importo del debito della cooperativa.

La cooperativa è obbligata a corrispondere al socio in pensione o ad altri aventi diritto ad una quota il valore effettivo della quota entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui è sorta la causa di cessazione dell'appartenenza alla cooperativa, salvo diversa periodo è previsto dallo statuto della cooperativa. Contestualmente, il termine previsto dall'atto costitutivo della cooperativa non può eccedere i due anni dalla data di chiusura dell'esercizio corrispondente. Nel caso in cui uno spazio abitativo sia stato ceduto dalla cooperativa ad un socio pensionato di una cooperativa in uso, il pagamento del valore effettivo della quota è effettuato dopo il rilascio da parte sua e delle persone con lui conviventi della quota abitativa specificata spazio.

In caso di violazione da parte della cooperativa dell'obbligo di corrispondere al socio uscente della cooperativa o ad altri aventi diritto a condividere il valore effettivo della quota, la cooperativa versa al socio receduto o ad altri aventi diritto una penale, l'importo di cui è determinato dallo statuto della cooperativa e non può superare 1/300 dell'attuale tasso di penalità di rifinanziamento della Banca centrale della Federazione Russa per ogni giorno di ritardo nel pagamento (articolo 32).

10.4 Gestione della cooperativa

Ai sensi dell'art. 33 della Legge sulle Cooperative, gli organi di una cooperativa sono:

1) assemblea dei soci della cooperativa;

2) il consiglio della cooperativa;

3) la commissione di revisione (revisore dei conti) della cooperativa;

4) organi esecutivi della cooperativa.

Inoltre, nella cooperativa possono essere costituiti altri organismi previsti dallo statuto della cooperativa.

Le attività del consiglio, della commissione di revisione (revisore dei conti) e degli organi esecutivi della cooperativa sono regolate dall'atto costitutivo della cooperativa e dagli atti interni della cooperativa, approvati dall'assemblea generale dei soci della cooperativa.

Il mandato del consiglio della cooperativa scade il giorno dell'assemblea generale annuale dei soci della cooperativa. I poteri dei membri del consiglio di amministrazione della cooperativa e dei membri della commissione di revisione (revisore dei conti) della cooperativa possono essere revocati in anticipo con decisione dell'assemblea generale straordinaria dei membri della cooperativa.

L'organo supremo della cooperativa è l'assemblea generale dei soci della cooperativa.

Ogni anno la cooperativa è obbligata a tenere un'assemblea generale annuale dei soci della cooperativa entro i termini stabiliti dall'atto costitutivo della cooperativa, ma non prima di due mesi e non oltre sei mesi dopo la fine dell'esercizio successivo . In questa riunione dovrebbero essere decise le domande sull'elezione del consiglio, sull'approvazione della relazione annuale e sui rendiconti contabili (finanziari) annuali della cooperativa. Le assemblee generali tenute in aggiunta all'assemblea generale annuale dei soci della cooperativa sono straordinarie.

Ogni socio della cooperativa dispone di un voto all'assemblea generale dei soci della cooperativa.

Il socio di una cooperativa ha il diritto di partecipare all'assemblea generale sia personalmente che tramite il suo rappresentante. Un rappresentante può rappresentare non più di due soci in una cooperativa fino a 500 soci e non più di cinque soci in una cooperativa con 500 o più soci. I rappresentanti devono presentare documenti che confermino la loro legittima autorità (procura).

La convocazione e lo svolgimento dell'assemblea generale annuale dei soci della cooperativa e dell'assemblea generale straordinaria sono curati dal consiglio della cooperativa.

La competenza esclusiva dell'assemblea dei soci della cooperativa è determinata dal comma 6 dell'art. 34 della Legge sulle Cooperative, che, in particolare, comprendono:

▪ approvazione dello statuto della cooperativa, apportando allo stesso modifiche ed integrazioni o approvandolo in una nuova edizione;

▪ approvazione dei documenti interni della cooperativa che regolano l'attività degli organi cooperativi;

▪ approvazione del regolamento (regolamento) sulla procedura per la costituzione di un fondo comune di investimento di una cooperativa e il suo utilizzo da parte della cooperativa;

▪ prendere una decisione sulla riorganizzazione o liquidazione della cooperativa;

▪ elezione e revoca anticipata dei poteri dei membri del consiglio della cooperativa, dei membri della commissione di revisione (revisore dei conti) della cooperativa, nonché l'esame delle relazioni sulle loro attività;

▪ elezione o nomina degli organi esecutivi della cooperativa, revoca anticipata dei loro poteri, se lo statuto della cooperativa non prevede la risoluzione di tali questioni di competenza del consiglio della cooperativa;

▪ approvazione delle forme di partecipazione alle attività della cooperativa;

▪ determinazione del costo massimo degli immobili residenziali che possono essere acquistati o costruiti da una cooperativa;

▪ approvazione della relazione annuale e del rendiconto contabile (finanziario) annuale della cooperativa.

L'assemblea generale dei soci della cooperativa è autorizzata a prendere in esame qualsiasi questione relativa all'attività della cooperativa e a prendere una decisione su tale questione se presentata su iniziativa del consiglio, su richiesta della commissione di revisione (revisore dei conti ), gli organi esecutivi della cooperativa o su richiesta dei soci della cooperativa, costituendo almeno il 5% del numero totale dei soci della cooperativa.

La decisione dell'assemblea dei soci della cooperativa sulla questione posta in votazione è presa a maggioranza dei soci della cooperativa partecipanti all'assemblea, ad eccezione delle materie di cui ai commi 1 e 4 della parte 6 dell'art. 34 e le cui deliberazioni sono assunte con 2/3 dei voti dei soci della cooperativa partecipanti all'assemblea dei soci della cooperativa.

Un membro di una cooperativa ha il diritto di impugnare in tribunale una decisione presa da un'assemblea generale dei membri di una cooperativa in violazione dei requisiti delle leggi federali, di altri atti normativi della Federazione Russa e dello statuto della cooperativa. In tal caso, l'istanza può essere depositata in tribunale entro sei mesi dal giorno in cui il socio della cooperativa è venuto a conoscenza o avrebbe dovuto venire a conoscenza della decisione assunta dall'assemblea generale dei soci della cooperativa.

L'assemblea generale straordinaria dei soci della cooperativa è convocata su iniziativa del consiglio, su richiesta della commissione di revisione (revisore dei conti), degli organi esecutivi della cooperativa o su richiesta dei soci della cooperativa, costituendo almeno il 10% del numero totale dei soci della cooperativa il giorno in cui viene richiesta la convocazione di tale assemblea. Lo statuto di cooperativa può prevedere un numero minore di soci della cooperativa che hanno diritto di convocare un'assemblea generale straordinaria dei soci della cooperativa.

Nel caso in cui le perdite della cooperativa eccedano l'importo pari al 25% del fondo sociale della cooperativa, la commissione di revisione (revisore dei conti) o gli organi esecutivi della cooperativa sono obbligati a chiedere la convocazione di un'assemblea generale straordinaria dei soci di la cooperativa e il consiglio sono tenuti a convocarlo.

L'assemblea generale straordinaria dei soci di una cooperativa deve tenersi entro 45 giorni dalla data della richiesta di indire tale assemblea.

La decisione di convocare l'assemblea generale straordinaria (salvo che sia convocata su iniziativa del consiglio della cooperativa) o di rifiutare di convocarla deve essere presa dal consiglio della cooperativa entro cinque giorni dalla data della richiesta di convocazione questo incontro.

Detta delibera è trasmessa agli organi o ai soggetti che esigono la convocazione dell'assemblea generale straordinaria entro tre giorni dalla data della sua adozione. La decisione del consiglio della cooperativa di rifiutare la convocazione dell'assemblea generale straordinaria dei soci della cooperativa può essere impugnata dagli organi o dalle persone che esigono la convocazione di tale assemblea in tribunale entro tre mesi dalla data di adozione della presente decisione.

Qualora, entro il termine stabilito dalla legge, il consiglio della cooperativa non abbia deliberato di convocare un'assemblea straordinaria, tale assemblea può essere convocata dagli organi o dai soggetti che ne abbiano chiesto la convocazione (art. 35).

L'articolo 36 della legge sulle cooperative prevede che una decisione dell'assemblea generale dei soci di una cooperativa può essere presa senza la riunione (presenza congiunta dei soci di una cooperativa per discutere gli argomenti all'ordine del giorno e prendere decisioni sulle questioni poste ai voti) attraverso voto per assente.

Quando si tiene un'assemblea generale dei soci di una cooperativa sotto forma di voto per assente, una scheda di voto deve essere inviata o consegnata contro firma a ciascun socio della cooperativa entro e non oltre 20 giorni prima del termine per la ricezione delle schede.

Sotto forma di voto per assente, non può tenersi un'assemblea generale il cui ordine del giorno includa questioni sulla riorganizzazione o liquidazione della cooperativa, sull'elezione del consiglio, della commissione di revisione (revisore dei conti), sull'approvazione della relazione annuale e bilanci (finanziari) annuali della cooperativa.

L'avviso di convocazione dell'assemblea generale dei soci di una cooperativa deve essere effettuato entro e non oltre 20 giorni prima del giorno della sua costituzione, l'avviso di convocazione dell'assemblea generale dei soci di una cooperativa il cui ordine del giorno contenga la questione della riorganizzazione o della liquidazione della cooperativa - entro e non oltre 30 giorni prima del giorno della sua detenzione. La procedura per informare i soci della cooperativa circa lo svolgimento dell'assemblea è determinata dall'art. 37.

Quando si tiene un'assemblea generale dei membri di una cooperativa sotto forma di voto per assente, un'assemblea generale il cui numero di membri è pari o superiore a 1000, un'assemblea generale,

il cui statuto prevede l'obbligo di invio o consegna delle schede elettorali ai soci della cooperativa prima dell'assemblea, la scheda elettorale deve essere inviata o consegnata contro firma a ciascun socio della cooperativa entro e non oltre 20 giorni prima del giorno dell'assemblea assemblea generale dei soci della cooperativa (parte 4 dell'articolo 37).

L'assemblea generale dei soci della cooperativa è competente a deliberare (ha il quorum) se vi partecipano soci della cooperativa che costituiscono almeno il 50% del numero totale dei soci della cooperativa, o loro rappresentanti. In mancanza del quorum dell'assemblea generale annuale, deve essere tenuta un'assemblea generale ripetuta con lo stesso ordine del giorno. Tale assemblea è eleggibile se vi hanno partecipato i soci della cooperativa, che rappresentino almeno il 30% del numero complessivo dei soci della cooperativa (parti 1, 4, articolo 38).

Secondo l'art. 41 in una cooperativa il cui numero dei soci superi le 500 persone, l'assemblea, a norma dell'atto costitutivo della cooperativa, può tenersi in forma di assemblea dei rappresentanti. I commissari sono eletti tra i soci della cooperativa che non siano membri del consiglio della cooperativa o degli organi esecutivi della cooperativa. I membri del consiglio della cooperativa possono partecipare all'assemblea delle persone autorizzate senza diritto di voto.

Il Commissario può essere eletto da non meno di dieci e non più di 50 soci della cooperativa. Il numero minimo dei commissari deve essere almeno 50. La procedura per la loro elezione è determinata dai commi 4 e 6 dell'art. 41.

La gestione delle attività della cooperativa nei periodi tra le assemblee generali è svolta dal consiglio della cooperativa. La composizione quantitativa del consiglio è determinata dall'atto costitutivo o dalla delibera dell'assemblea dei soci della cooperativa, ma non può essere inferiore a tre persone. I membri del consiglio eleggono tra loro il presidente del consiglio della cooperativa, salvo diversa procedura per la sua elezione sia prevista dall'atto costitutivo della cooperativa.

Un membro del consiglio di una cooperativa non può ricoprire la carica di organo esecutivo unico della cooperativa, capo dell'organizzazione di gestione o dirigente, ed essere anche membro della commissione di revisione (revisore dei conti) della cooperativa.

Un membro del consiglio di una cooperativa può combinare le sue attività nel consiglio di una cooperativa con il lavoro in una cooperativa con contratto di lavoro. Tuttavia, il numero dei membri del consiglio di una cooperativa che lavora in una cooperativa con contratto di lavoro non deve superare un terzo del numero totale dei membri del consiglio.

La competenza del consiglio della cooperativa e le modalità di determinazione dello stesso sulle materie di sua competenza sono determinate dalle parti 6 e 8 dell'art. 42.

Al fine di esercitare il controllo sulle attività finanziarie ed economiche della cooperativa, l'assemblea generale dei soci della cooperativa, in conformità con lo statuto, elegge una commissione di revisione (revisore dei conti) della cooperativa. I membri della commissione di revisione non possono combinare le loro attività con il lavoro in una cooperativa con contratto di lavoro (articolo 43).

Ai sensi dell'art. 44 la gestione dell'attività corrente della cooperativa è svolta dall'unico organo esecutivo della cooperativa (direttore) o dall'unico organo esecutivo e collegiale dell'ente cooperativo (dirigente). Gli organi esecutivi della cooperativa rispondono al consiglio della cooperativa e all'assemblea generale dei membri della cooperativa. In una cooperativa, il cui numero dei soci supera le 500 persone, è obbligatoria la formazione di un organo esecutivo collegiale della cooperativa.

La competenza degli organi esecutivi della cooperativa comprende tutte le questioni relative alla gestione delle attività correnti della cooperativa, ad eccezione delle questioni relative alla competenza dell'assemblea generale dei membri della cooperativa e del consiglio. Gli organi esecutivi della cooperativa organizzano l'attuazione delle decisioni dell'assemblea generale dei membri della cooperativa e del suo consiglio.

Con decisione dell'assemblea generale dei soci della cooperativa, i poteri dell'unico organo esecutivo possono essere trasferiti a un'organizzazione commerciale (organizzazione di gestione) oa un singolo imprenditore (direttore). Tale decisione è presa dall'assemblea generale dei soci della cooperativa solo su proposta del consiglio di amministrazione della cooperativa. Nell'adottare tale decisione, i soci della cooperativa devono essere informati dell'organizzazione di gestione o del dirigente di cui alla Parte 5 dell'art. 44, nonché una bozza di accordo, che si propone di concludere con l'ente gestore o il dirigente.

L'atto costitutivo della cooperativa deve determinare la durata in carica degli organi esecutivi della cooperativa, compresa la durata del contratto della cooperativa con l'ente gestore, che non può superare i cinque anni. La proroga del mandato degli organi esecutivi della cooperativa è consentita solo sulla base di una decisione dell'assemblea generale dei soci della cooperativa, anche se lo statuto della cooperativa pone la formazione di tali organi di competenza del consiglio della cooperativa.

L'organo esecutivo unico della cooperativa, il capo dell'ente di gestione o il dirigente, un membro dell'organo esecutivo collegiale della cooperativa non possono essere eletti membro del consiglio di amministrazione della cooperativa o membro della commissione di revisione (revisore dei conti) di la cooperativa. Questi funzionari non possono essere membri della cooperativa.

I requisiti per i funzionari della cooperativa sono definiti dall'art. 45, che, in particolare, stabilisce chi non possa essere tali funzionari, nonché quali informazioni sui candidati a tali incarichi debbano essere fornite ai soci della cooperativa.

10.5. Garantire la sostenibilità finanziaria della cooperativa e il controllo sulle attività della cooperativa

Al fine di garantire la stabilità finanziaria dell'attività della cooperativa, l'importo della parte di contributo azionario, dopo il pagamento della quale il diritto all'acquisto o alla costruzione di un'abitazione da parte della cooperativa per il suo trasferimento in uso a un socio della cooperativa nasce, è stabilito dall'atto costitutivo della cooperativa, ma non può essere inferiore al 30% dell'entità del contributo azionario del socio della cooperativa.

L'importo complessivo del risparmio azionario degli altri soci della cooperativa diretti dalla cooperativa dal fondo azionario della cooperativa per l'acquisto o la costruzione di un'abitazione per un socio della cooperativa non può eccedere l'ammontare del proprio risparmio azionario del socio di la cooperativa.

Se i fondi sopra indicati non sono sufficienti per l'acquisto o la costruzione di un'abitazione per un socio della cooperativa, la cooperativa può anche attrarre fondi presi in prestito, il cui importo non può superare il 70% del contributo azionario del socio della cooperativa. Allo stesso tempo, l'importo totale dei fondi presi in prestito attratti dalla cooperativa non deve superare il 40% del valore della proprietà della cooperativa.

Il termine minimo per un socio di una cooperativa per effettuare una parte del conferimento azionario, dopo il quale sorge il diritto di acquistare o costruire un'abitazione per un socio della cooperativa, è determinato dall'atto costitutivo della cooperativa. Allo stesso tempo, a partire dal secondo anno di attività della cooperativa di attrazione e utilizzo dei fondi cittadini per l'acquisto di immobili residenziali, il periodo minimo indicato non può essere inferiore a due anni.

Il termine per l'erogazione della restante parte del contributo azionario dopo l'emergere del diritto di acquisto o di costruzione di un locale residenziale da parte della cooperativa per un socio della cooperativa non deve superare la volta e mezzo il termine per il versamento di una parte il conferimento di quote da parte del socio della cooperativa prima che il socio della cooperativa abbia tale diritto, a condizione che la cooperativa rispetti gli standard stabiliti per valutare la stabilità finanziaria delle sue attività.

Ulteriori requisiti per garantire la sostenibilità finanziaria delle attività della cooperativa sono stabiliti dal governo della Federazione Russa (articolo 47 della legge sulle cooperative).

Al fine di garantire la sostenibilità finanziaria della cooperativa, l'art. 48 prevede vincoli alle operazioni da parte di una cooperativa.

L'articolo 49 definisce gli standard per la valutazione della sostenibilità finanziaria delle attività della cooperativa.

L'articolo 56 prevede la possibilità di creare organismi di autoregolamentazione delle cooperative di risparmio abitativo, che possono essere costituiti sulla base dell'associazione volontaria di cooperative di risparmio abitativo al loro interno. Tale organizzazione può essere istituita per sviluppare e stabilire regole e standard che garantiscano che i suoi membri osservino gli interessi dei membri delle cooperative e svolgano attività efficaci per attrarre e utilizzare i fondi dei cittadini per l'acquisto di locali residenziali, monitorare il rispetto dei requisiti di la legislazione della Federazione Russa e i requisiti aggiuntivi stabiliti da queste regole e standard. .

L'organismo di autodisciplina delle cooperative di risparmio abitativo è obbligato a:

1) esercitare il controllo sulle attività dei suoi membri in termini di conformità ai requisiti delle leggi federali, di altri atti normativi della Federazione Russa, delle regole e degli standard stabiliti da questa organizzazione di autoregolamentazione;

2) considerare le forme di partecipazione alle attività della cooperativa presentate dalle cooperative di risparmio abitativo, nonché esprimere pareri sulle forme di partecipazione alle attività della cooperativa;

3) esaminare i reclami contro le azioni (inazione) dei suoi membri;

4) assicurare l'apertura dell'informazione sulle attività dei suoi soci, pubblicare nei media l'informazione sul mancato rispetto da parte della cooperativa dei requisiti per garantire la sostenibilità finanziaria delle attività della cooperativa;

5) per adempiere ad altri doveri previsti dalla legislazione della Federazione Russa e dai documenti costitutivi dell'organizzazione di autoregolamentazione.

Un'organizzazione di autodisciplina delle cooperative di risparmio abitativo ha il diritto di:

1) applica ai propri iscritti le misure di responsabilità previste dalla costituente e da altri atti, compresa l'esclusione degli iscritti dall'organismo di autodisciplina;

2) rivolgersi ai membri del consiglio di amministrazione della cooperativa, alla commissione di revisione (revisore dei conti) della cooperativa e ai soci della cooperativa con una proposta di adozione di misure per eliminare l'inosservanza da parte della cooperativa dei requisiti per garantire il bilancio sostenibilità delle attività della cooperativa.

Le attività degli organismi di autodisciplina delle cooperative di risparmio abitativo dovrebbero essere disciplinate da una speciale legge federale, non ancora adottata.

Argomento 11

11.1. Istituzione e gestione di un'associazione di proprietari di case

In accordo con il LCD, resta la possibilità dell'esistenza di tali soggetti di rapporti abitativi come associazioni di proprietari di abitazione. I rapporti riguardanti la costituzione e l'attività di tali società sono regolati dalle norme del cap. 13 LCD.

Un'associazione di proprietari di case (di seguito denominata HOA) è un'organizzazione senza scopo di lucro, un'associazione di proprietari di locali in un condominio per la gestione congiunta di un complesso immobiliare in un condominio, garantendo il funzionamento di questo complesso, detenzione, uso e, nei limiti stabiliti dalla legge, disposizione di beni comuni in un condominio.1 articolo 135 LCD).

HOA ai sensi della Parte 3 dell'art. 135 LCD può essere creato a condizione che il numero dei soci che lo ha creato superi il 50% dei voti del numero totale dei voti dei proprietari di locali in un condominio. Lo statuto dell'HOA è adottato dall'assemblea generale, che si tiene con le modalità previste dall'art. 45-48 ZhK, a maggioranza del numero totale di voti dei proprietari di locali in un condominio. L'HOA viene creato senza limitare la durata dell'attività, se non diversamente previsto dalla carta.

L'HOA è una persona giuridica dal momento della sua registrazione statale e ha un sigillo con il suo nome, conti correnti e altri conti bancari, nonché altri dettagli.

L'HOA è responsabile dei propri obblighi con tutta la sua proprietà, ma non è responsabile degli obblighi dei suoi membri. I membri dell'HOA non sono responsabili per gli obblighi dell'HOA.

Secondo l'art. 136 proprietari LCD di locali in un condominio possono creare un solo HOA. La decisione sulla sua creazione viene presa dai proprietari dei locali in un condominio durante la loro assemblea generale. Tale decisione si considera adottata se i proprietari dei locali nel condominio in questione, avendo più del 50% dei voti del numero totale dei voti dei proprietari dei locali in tale edificio, hanno votato a favore.

Inoltre, un HOA può essere creato combinando:

1) più condomini, i locali in cui appartengono a diversi (almeno due) proprietari di locali in un condominio, con appezzamenti di terreno situati su un appezzamento di terreno comune o più appezzamenti di terreno (confinanti) vicini, reti di servizi e altri elementi infrastrutturali ;

2) più edifici, strutture o strutture vicine - edifici residenziali destinati alla residenza di una famiglia, case di campagna con o senza appezzamenti domestici, garage e altri oggetti situati su un appezzamento di terreno comune o più appezzamenti di terreno adiacenti (confinanti), reti di ingegneria e supporto tecnico e altri elementi dell'infrastruttura.

L'articolo 137 del LCD definisce i diritti dell'HOA. Questi includono quanto segue:

1) concludere, a norma di legge, un accordo sulla gestione di un condominio, nonché accordi sulla manutenzione e riparazione di beni comuni in un condominio, accordi sulla fornitura di servizi pubblici e altri accordi nell'interesse dei membri del partenariato;

2) determinare la stima delle entrate e delle spese per l'anno, comprese le spese necessarie per la manutenzione e la riparazione di beni comuni in un condominio, il costo di importanti riparazioni e ricostruzione di un condominio, contributi speciali e detrazioni al fondo di riserva , così come le spese per altri LCD stabiliti e la carta degli obiettivi HOA;

3) stabilire, sulla base della stima accettata delle entrate e delle spese per l'anno dell'HOA, gli importi dei pagamenti e dei contributi per ciascun proprietario di locali in un condominio secondo la sua quota nella proprietà comune di beni comuni in un condominio;

4) eseguire lavori per i proprietari di locali in un condominio e fornire loro servizi;

5) utilizzare i prestiti erogati dalle banche con le modalità e nei termini previsti dalla legge;

6) trasferire le risorse materiali e monetarie previste dal contratto a persone che svolgono lavori per l'HOA e forniscono servizi alla partnership;

7) vendere e cedere ad uso temporaneo, permutare immobile facente parte della HOA.

Nei casi in cui ciò non violi i diritti e gli interessi legittimi dei proprietari di locali in un condominio, l'HOA ha il diritto di:

1) prevedere l'uso o l'uso limitato di una parte dei beni comuni in un condominio;

2) in conformità con i requisiti della legislazione, secondo la procedura stabilita, costruire, ricostruire parte della proprietà comune in un condominio;

3) ricevere in uso o ricevere o acquisire in comune proprietà dei proprietari di locali in un condominio appezzamenti di terreno per la costruzione di alloggi, la costruzione di servizi e altri edifici e il loro ulteriore funzionamento;

4) in conformità con i requisiti della legislazione, per conto ea spese dei proprietari di locali in un condominio, sviluppare i lotti di terreno assegnati adiacenti a tale casa;

5) concludere transazioni ed eseguire altre azioni che soddisfano gli scopi e gli obiettivi dell'HOA.

Nel caso in cui i proprietari di locali in un condominio non adempiano ai loro obblighi di partecipazione alle spese generali dell'HOA, hanno il diritto di chiedere in giudizio il rimborso obbligatorio dei pagamenti e dei contributi obbligatori.

L'HOA può chiedere in tribunale il pieno risarcimento delle perdite che gli sono arrecate a seguito dell'inadempimento da parte dei proprietari di locali in un condominio degli obblighi di pagamento di pagamenti obbligatori e contributi e di altre spese generali.

L'HOA è obbligato a:

1) garantire il rispetto dei requisiti del cap. 13 LCD, le disposizioni di altre leggi federali, altri atti normativi, nonché lo statuto dell'HOA;

2) concludere accordi sulla manutenzione e riparazione di beni comuni in un condominio con proprietari di locali in un condominio che non sono membri dell'HOA;

3) adempiere, secondo le modalità previste dalla legge, agli obblighi previsti dal contratto;

4) assicurare il corretto stato sanitario e tecnico dei beni comuni in un condominio;

5) garantire l'adempimento da parte di tutti i proprietari di locali in un condominio degli obblighi per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune in questa casa in conformità con le loro quote nel diritto di proprietà comune di questa proprietà;

6) garantire l'osservanza dei diritti e degli interessi legittimi dei proprietari di locali in un condominio nello stabilire le condizioni e la procedura per il possesso, l'uso e l'alienazione dei beni comuni;

7) adottare le misure necessarie per prevenire o fermare l'operato di terzi che impedisca l'esercizio dei diritti di possesso, uso e, nei limiti previsti dalla legge, di alienazione dei proprietari di immobili comuni in un condominio o che ostacolino lo stesso ;

8) rappresentare i legittimi interessi dei proprietari di locali in un condominio, anche nei rapporti con i terzi (art. 138 TU).

L'articolo 139 del LCD prevede la possibilità di creare un HOA nei condomini in costruzione da parte di persone che saranno proprietarie dei locali in tali case. La decisione di costituire tale società è assunta dall'assemblea dei predetti soggetti, che si tiene secondo la procedura prevista dall'art. 45-48 LCD.

La liquidazione dell'HOA è effettuata sulla base e secondo le modalità stabilite dal diritto civile. Come previsto dalla Parte 2 dell'art. 141 del LCD, l'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio è obbligata a decidere sulla liquidazione dell'HOA se i membri della società non hanno più del 50% dei voti del numero totale dei voti dei proprietari di locali in un condominio.

Ai sensi dell'art. 142 ZhK, due o più HOA possono creare un'associazione di associazioni di proprietari di case per la gestione congiunta dei beni comuni nei condomini. La gestione di tali associazioni avviene secondo le regole del cap. 13 LCD, ovvero nello stesso ordine della gestione dell'HOA.

11.2. Status giuridico dei membri HOA

Il capitolo 14 dell'LCD definisce lo status giuridico dei membri dell'HOA. Secondo l'art. 143 L'adesione LCD alla HOA nasce dal proprietario dei locali in un condominio sulla base di una domanda di adesione alla partnership. Pertanto, per diventare un membro dell'HOA, è sufficiente che il proprietario dell'abitazione richieda l'ammissione alla partnership. Le persone che acquistano locali in un condominio in cui è stato stabilito un HOA hanno il diritto di diventare membri della partnership dopo aver acquisito la proprietà dei locali. L'adesione all'HOA si estingue dal momento della presentazione della domanda di recesso dall'appartenenza alla partnership o dal momento della cessazione del diritto di proprietà di un membro della partnership sui locali di un condominio.

L'articolo 144 del LCD definisce la struttura degli organi direttivi dell'HOA, che sono l'assemblea generale dei membri della partnership e il consiglio di amministrazione.

L'organo di governo supremo dell'HOA è l'assemblea generale dei suoi membri, che è convocata secondo le modalità prescritte dallo statuto della società. La competenza di questo organismo comprende:

1) modifiche allo statuto della società;

2) prendere decisioni sulla riorganizzazione e liquidazione della società;

3) elezione del consiglio e della commissione di revisione (revisore dei conti) della società di persone;

4) fissare l'importo dei versamenti obbligatori e dei contributi dei membri della società;

5) formazione di fondi speciali della partnership, compreso un fondo di riserva, un fondo per il restauro e la riparazione di beni comuni in un condominio e le sue attrezzature;

6) prendere una decisione sull'ottenimento di fondi presi in prestito, compresi i prestiti bancari;

7) determinazione degli indirizzi per l'utilizzo dei proventi delle attività economiche della società;

8) approvazione del piano annuale per le attività finanziarie del partenariato e relazione sull'attuazione di tale piano;

9) esame dei reclami contro l'operato del consiglio di società, del presidente del consiglio di società e della commissione di revisione (revisore dei conti) della società;

10) adozione e modifica, su proposta del presidente del consiglio di associazione, del regolamento interno della società in relazione ai dipendenti le cui mansioni comprendono la manutenzione di un condominio, disposizioni in materia di remunerazione del lavoro svolto;

11) determinazione dell'importo del compenso dei membri del consiglio di amministrazione della società di persone;

12) prendere decisioni in merito a locazione, costituzione in pegno o trasferimento di altri diritti su beni comuni in un condominio;

13) altre questioni previste dal LCD o da altre leggi federali.

Lo statuto dell'HOA può includere anche la risoluzione di altre questioni di competenza dell'assemblea generale dei suoi membri.

L'assemblea generale dei membri dell'HOA ha il diritto di risolvere le questioni che rientrano nella competenza del suo consiglio (articolo 145 della LC).

La procedura per organizzare e tenere un'assemblea generale dei membri dell'HOA è determinata dall'art. 146 del TUIR, ai sensi della parte 1 del quale l'avviso di convocazione è inviato per iscritto dal soggetto su iniziativa del quale è convocato, e consegnato a ciascun socio contro ricevuta o per posta (a mezzo raccomandata posta). Tale avviso deve essere inviato entro e non oltre dieci giorni prima della data dell'assemblea generale. L'Assemblea non può sottoporre alla discussione argomenti che non siano stati iscritti all'ordine del giorno.

I poteri dell'assemblea generale dei membri dell'HOA sono stabiliti ai sensi dell'art. 45 LCD e lo statuto della partnership. L'assemblea generale è competente se è presente più della metà dei membri della società o dei loro rappresentanti.

Le decisioni dell'assemblea generale sulle questioni sottoposte dal LCD alla competenza dell'assemblea generale ai sensi delle clausole 2, 6, 7, 12, parte 2 dell'art. 145 del Lcd (decisioni sulla riorganizzazione e liquidazione della società di persone, sull'ottenimento di fondi presi in prestito, determinando le modalità di utilizzo dei proventi delle attività economiche della società di persone, deliberando sull'affitto o sul trasferimento di altri diritti su beni comuni in un condominio ), sono prelevati con almeno 2/3 voti dal numero totale dei voti dei soci della società. Le decisioni su altre questioni sono prese a maggioranza dei voti dei membri della società presenti all'assemblea generale o dei loro rappresentanti.

L'assemblea generale dei membri dell'HOA è presieduta dal presidente del consiglio di amministrazione della società o da un suo vice. In caso di loro assenza, l'assemblea generale è presieduta da uno dei membri del consiglio di associazione.

Lo statuto dell'HOA può prevedere il voto per votazione per iscritto o il voto di gruppi di membri del partenariato, a seconda della tipologia (residenziale o non residenziale) dei locali di loro proprietà in un condominio e delle questioni da risolvere ( articolo 146 del Lcd).

Secondo l'art. 147 del Lcd, l'organo esecutivo dell'HOA è il suo consiglio, che gestisce le attività della partnership. Ha il diritto di prendere decisioni su tutte le questioni della partnership, ad eccezione delle questioni relative alla competenza esclusiva dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio e alla competenza dell'assemblea generale dei membri dell'HOA.

Il consiglio dell'HOA è eletto tra i membri della partnership dall'assemblea generale dei membri della partnership per un periodo stabilito dallo statuto della partnership, ma non superiore a due anni. Elegge tra i suoi membri un presidente. Il consiglio è responsabile dinanzi all'assemblea generale dei membri della partnership.

Le riunioni del consiglio di amministrazione dell'HOA sono convocate dal presidente entro i termini stabiliti dallo statuto della partnership. La riunione del consiglio è riconosciuta competente se vi partecipa la maggioranza dei suoi membri. La decisione del consiglio di amministrazione dell'HOA è redatta in un protocollo.

Le responsabilità del consiglio includono:

1) il rispetto da parte della società di persone della legge e dei requisiti dello statuto dell'HOA;

2) controllo sul tempestivo versamento da parte dei soci della società di persone dei versamenti e contributi obbligatori stabiliti;

3) redigere stime annuali delle entrate e delle spese della società e relazioni sulle sue attività finanziarie, sottoponendole all'approvazione dell'assemblea generale della società;

4) gestione di un condominio o conclusione di contratti per la sua gestione;

5) assumere dipendenti per la manutenzione di un condominio e licenziarli;

6) conclusione di contratti per la manutenzione, l'esercizio e la riparazione di beni comuni in un condominio;

7) tenuta dell'elenco dei soci della società, lavoro d'ufficio, contabilità e bilancio;

8) convocare e tenere un'assemblea generale dei membri della società;

9) adempimento di altri obblighi derivanti dalla carta dell'HOA (art. 148 LC).

Il presidente del consiglio di amministrazione dell'HOA è eletto per un mandato stabilito dallo statuto della partnership. Garantisce l'attuazione delle decisioni del consiglio, ha il diritto di impartire istruzioni e ordini a tutti i funzionari della società, la cui esecuzione è per loro obbligatoria.

Il presidente del consiglio agisce senza procura per conto dell'HOA, firma i documenti di pagamento ed effettua operazioni che, ai sensi della legge, dello statuto della società, non richiedono l'approvazione obbligatoria del consiglio della società o del assemblea generale dei suoi membri, sviluppa e sottopone all'approvazione dell'assemblea generale dei soci della società il regolamento interno relativo ai dipendenti che hanno compiti di manutenzione di un condominio, la previsione sulla remunerazione del lavoro svolto (articolo 149 del Lcd).

Gli organi dell'HOA comprendono anche la commissione di revisione (revisore dei conti), che, ai sensi dell'art. 150 LCD è eletto dall'assemblea generale dei soci della società per non più di due anni. Non può includere membri del consiglio di amministrazione della società. La Commissione di Revisione elegge tra i suoi membri il suo Presidente.

La commissione di revisione (revisore dei conti) dell'HOA svolge i seguenti compiti:

1) controllare l'attività finanziaria dell'associazione almeno una volta all'anno;

2) presentare all'assemblea generale dei membri della società una conclusione sulla stima delle entrate e delle spese per l'anno corrispondente della società e una relazione sulle attività finanziarie e sull'importo dei pagamenti e dei contributi obbligatori;

3) riferisce all'assemblea generale dei membri del partenariato sulle proprie attività.

La proprietà dell'HOA può essere un bene mobile, nonché un immobile situato all'interno o all'esterno del condominio.

Secondo la parte 2 dell'art. 151 fondi LCD dell'HOA sono costituiti da:

1) dai pagamenti obbligatori, ingresso e altre quote dei membri della società;

2) proventi derivanti dalle attività economiche del partenariato, finalizzate all'attuazione degli obiettivi, dei compiti e degli obblighi del partenariato;

3) sussidi per garantire l'esercizio di beni comuni in un condominio, eseguire riparazioni attuali e importanti, fornire determinati tipi di utenze e altri sussidi;

4) altri incassi.

Sulla base della decisione dell'assemblea generale dei membri dell'HOA, nella partnership possono essere formati fondi speciali, spesi per gli scopi previsti dallo statuto. La procedura per la formazione dei fondi speciali è determinata dall'assemblea generale dei membri della società.

Il consiglio dell'HOA ha il diritto di disporre dei fondi della partnership detenuti nel conto bancario secondo il piano finanziario della partnership.

Ai sensi dell'art. 152 del Lcd, al fine del raggiungimento delle finalità previste dalla Carta, l'HOA ha il diritto di esercitare attività economiche, ovvero:

1) manutenzione, esercizio e riparazione di immobili in un condominio;

2) costruzione di ulteriori locali e oggetti di proprietà comune in un condominio;

3) locazione, locazione di una parte della proprietà comune in un condominio.

In base alla decisione dell'assemblea generale dei membri dell'HOA, i proventi delle attività economiche della partnership vengono utilizzati per pagare le spese generali o sono destinati a fondi speciali spesi per le finalità previste dallo statuto della partnership. Ulteriori proventi possono essere destinati ad altri scopi dell'attività dell'HOA, previsti dal cap. 14 LCD e la carta del partenariato.

Argomento 12. Pagamento per alloggio e utenze

I cittadini e le organizzazioni sono obbligati a pagare in modo tempestivo e completo per l'alloggio e le utenze. L'obbligo di pagare il suddetto corrispettivo sorge:

1) da un inquilino di locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale - dal momento della conclusione di tale contratto;

2) l'inquilino dei locali residenziali del patrimonio abitativo demaniale o comunale - dal momento della conclusione del relativo contratto di locazione;

3) un inquilino di locali residenziali nell'ambito di un contratto per l'affitto commerciale di locali residenziali di un patrimonio immobiliare statale o comunale - dal momento della conclusione di tale contratto;

4) socio di una cooperativa edilizia - dal momento in cui la cooperativa edilizia fornisce alloggio;

6) il proprietario dell'abitazione - dal momento in cui sorge il diritto di proprietà sull'abitazione.

Prima del regolamento dei locali residenziali dei fondi abitativi statali e comunali secondo la procedura stabilita, i costi di manutenzione dei locali residenziali e delle utenze sono a carico delle autorità statali e degli enti locali o di persone da loro autorizzate (articolo 153 della LC).

La struttura del pagamento degli alloggi e delle utenze è determinata dall'art. 154 del Lcd, secondo il quale tale corrispettivo per un conduttore di un'abitazione occupata in forza di un contratto di locazione sociale o di un contratto di locazione commerciale di un'abitazione di un patrimonio abitativo statale o comunale comprende:

1) pagamento per l'uso dei locali residenziali (canone);

2) pagamento per la manutenzione e la riparazione di locali residenziali, che comprende il pagamento di servizi e lavori sulla gestione di un condominio, manutenzione e riparazione di locali residenziali, forniti ed eseguiti nei volumi stabiliti, nonché sulla gestione, manutenzione e riparazione in corso di proprietà comune in un condominio. Le riparazioni di capitale di proprietà comuni in un condominio vengono eseguite a spese del proprietario del patrimonio immobiliare;

3) bollette.

Il pagamento per l'alloggio e le utenze per il proprietario di locali in un condominio comprende:

1) pagamento per la manutenzione e la riparazione di locali residenziali, che include il pagamento per servizi e lavori di gestione di un condominio, manutenzione, riparazioni correnti e importanti di beni comuni in tale casa;

2) bollette.

I proprietari di edifici residenziali sostengono i costi della loro manutenzione e riparazione, nonché pagano le utenze secondo accordi stipulati con persone impegnate nelle attività pertinenti.

Il pagamento per servizi di utenze comprende il pagamento per la fornitura di acqua fredda e calda, fognatura, fornitura di energia elettrica, fornitura di gas (comprese le forniture di gas domestico in bombole), riscaldamento (fornitura di calore, comprese le forniture di combustibile solido in presenza di riscaldamento della stufa).

L'articolo 155 del Lcd prevede che il pagamento degli alloggi e delle utenze sia effettuato mensilmente fino al decimo giorno del mese successivo a quello scaduto, salvo diverso periodo previsto dal contratto di gestione del condominio.

Tale quota viene corrisposta sulla base di documenti di pagamento presentati entro e non oltre il primo giorno del mese successivo a quello scaduto, salvo diverso termine previsto dal contratto di gestione del condominio.

Gli inquilini di locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale e un contratto per l'affitto commerciale di locali residenziali di proprietà statale o comunale pagano al locatore un canone per l'uso dei locali residenziali (canone di locazione).

Inquilini di locali residenziali nell'ambito di un contratto di locazione sociale e di un contratto di locazione commerciale di locali residenziali di proprietà statale o comunale in un condominio, che è gestito da una persona giuridica, indipendentemente dalla forma giuridica o dal singolo imprenditore (di seguito denominato l'organizzazione di gestione), pagare un canone per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali, nonché il pagamento per le utenze di questa organizzazione di gestione. Se l'importo del canone pagato dall'inquilino dei locali residenziali è inferiore all'importo del canone stabilito dal contratto di gestione, la parte restante del canone è pagata dal locatore secondo le modalità concordate con l'ente gestore.

I membri di una HOA o di una cooperativa immobiliare o di un'altra cooperativa di consumatori specializzata istituita per soddisfare le esigenze abitative dei cittadini in conformità con la legge federale su tale cooperativa (di seguito denominata un'altra cooperativa di consumatori specializzata) effettuano pagamenti e (o) contributi obbligatori relativi al pagamento delle spese di manutenzione, corrente e riparazioni importanti di beni comuni di un condominio, nonché al pagamento delle utenze, secondo le modalità prescritte dagli organi di gestione della società o dagli organi di gestione della cooperativa.

I proprietari di locali in un condominio in cui è stabilita una tale partnership o cooperativa, che non sono membri di una HOA o di una cooperativa immobiliare o di altra cooperativa di consumatori specializzata, pagano una quota per l'alloggio e le utenze in conformità con gli accordi conclusi con l'HOA o una cooperativa di edilizia abitativa o altra cooperativa di consumatori specializzata.

I proprietari di locali in un condominio in cui non sono state costituite HOA o cooperative edilizie o altre cooperative di consumatori specializzate e che è gestito dall'organizzazione di gestione, pagano lo spazio abitativo e le utenze a questa organizzazione di gestione.

I proprietari di locali in un condominio, che gestiscono direttamente un tale edificio, pagano il canone specificato in conformità con gli accordi conclusi con le persone impegnate nei tipi di attività pertinenti. Allo stesso modo, i proprietari di questi locali pagano i servizi e lavorano alla loro manutenzione e riparazione.

Come previsto da h.est. 155 del Lcd, il mancato utilizzo da parte di proprietari, inquilini e altre persone dei locali non costituisce causa di mancato pagamento del pagamento dei locali residenziali e delle utenze. In caso di assenza temporanea dei cittadini, il pagamento di alcune tipologie di utenze, calcolato sulla base degli standard di consumo, viene effettuato tenendo conto del ricalcolo dei pagamenti per il periodo di assenza temporanea dei cittadini secondo le modalità approvate dal Governo del Federazione Russa.

Il pagamento delle utenze fornite ai residenti temporanei è a carico dell'inquilino dei locali residenziali in base ad un accordo aggiuntivo con il locatore stipulato per il periodo di soggiorno dei residenti temporanei.

Il padrone di casa, l'organizzazione di gestione sono obbligati a informare per iscritto, rispettivamente, gli inquilini dei locali residenziali dei fondi abitativi statali e comunali e i proprietari dei locali residenziali in un condominio circa le variazioni dell'importo del pagamento per i locali residenziali e le utenze entro e non oltre 30 giorni prima della data di presentazione dei documenti di pagamento, in base ai quali tale corrispettivo sarà corrisposto in misura diversa, salvo diverso termine stabilito dal contratto di gestione.

Le persone che hanno ritardato e (o) non completamente pagato il pagamento per l'alloggio e le utenze (debitori) sono obbligate a pagare al creditore una penale pari a 1/300 del tasso di rifinanziamento della Banca Centrale della Federazione Russa in vigore al momento del pagamento, dagli importi non pagati puntualmente per ogni giorno di ritardo a partire dal giorno successivo alla data di scadenza del pagamento fino al giorno dell'effettivo pagamento compreso. Non è consentito aumentare l'importo specificato delle sanzioni.

L'articolo 156 del Lcd stabilisce un principio generale secondo il quale il corrispettivo per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali è fissato in un importo che garantisca il mantenimento dei beni comuni in un condominio secondo i requisiti di legge.

L'importo del pagamento per l'uso dei locali residenziali (canoni di locazione), i canoni per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali per gli inquilini dei locali residenziali nell'ambito dei contratti di affitto sociale e dei contratti di affitto commerciale per i locali residenziali del patrimonio abitativo statale o comunale è determinato in base a la superficie totale occupata (in stanze separate negli ostelli - in base all'area di queste stanze) dell'abitazione.

L'importo del pagamento per l'uso di locali residenziali (canoni di locazione), le tariffe per la manutenzione e la riparazione di locali residenziali per le categorie di inquilini di cui sopra e l'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione di locali residenziali per i proprietari di i locali che non hanno preso una decisione sulla scelta del metodo di gestione di un condominio , sono stabiliti dai governi locali (nei soggetti della Federazione Russa - le città di importanza federale Mosca e San Pietroburgo - dall'autorità statale del soggetto corrispondente della Federazione Russa).

L'importo del pagamento per l'affitto di un'abitazione del patrimonio immobiliare statale o comunale è stabilito in base alla qualità e ai servizi dell'abitazione, all'ubicazione della casa (parte 4 dell'articolo 156 del LCD).

Come previsto dalla Parte 5 dell'art. 156 del Lcd, la determinazione dell'importo del canone non dovrebbe comportare per l'inquilino dell'abitazione il diritto ad un contributo per il pagamento dell'abitazione e delle utenze. Leggi federali, leggi degli enti costitutivi della Federazione Russa, che stabiliscono la procedura per fornire locali residenziali del patrimonio abitativo statale ad altre categorie di cittadini in conformità con la parte 3 dell'art. 49 del Lcd, possono essere stabilite altre (rispetto a quelle previste dai commi 4 e 5 dell'articolo 156 del Lcd) per la determinazione dell'importo del corrispettivo per l'uso dei locali residenziali (canoni di locazione).

La procedura per la determinazione dell'importo del pagamento per l'alloggio per i cittadini che vivono in locali residenziali di case del sistema dei servizi sociali, in edifici residenziali di fondi per l'insediamento temporaneo di migranti forzati e persone riconosciute come rifugiati, nonché in ostelli, se diversi i cittadini abitano in una stanza in un ostello, sono stabiliti i proprietari di dette abitazioni.

L'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione di locali residenziali in un condominio in cui non sono stabilite HOA o cooperative edilizie o altre cooperative di consumatori specializzate è determinato in un'assemblea generale dei proprietari di locali in tale casa, che si tiene nel modo prescritto dall'art. 45-48 LCD. L'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali in un condominio è determinato tenendo conto delle proposte dell'organizzazione di gestione ed è stabilito per un periodo di almeno un anno.

L'importo dei pagamenti obbligatori e (o) dei contributi dei membri dell'HOA o di una cooperativa immobiliare o altra cooperativa di consumatori specializzata, relativi al pagamento delle spese per la manutenzione e la riparazione di beni comuni in un condominio, è determinato dagli organi di gestione della società o della cooperativa secondo il loro statuto.

Sono esentati dal pagamento del canone per l'uso dei locali residenziali (canoni di locazione) i cittadini riconosciuti come cittadini a basso reddito secondo la procedura stabilita dal LCD e che occupano locali residenziali in contratto di locazione sociale (canone di locazione) (parte 9 dell'articolo 156 del LCD) .

Una modifica dell'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione di un'abitazione in caso di prestazione di servizi e di esecuzione di lavori di gestione, manutenzione e riparazione di beni comuni in un condominio di qualità inadeguata e (o) con le interruzioni eccedenti la durata stabilita sono determinate secondo le modalità stabilite dal Governo della Federazione Russa.

Secondo l'art. 157 del Lcd, l'importo del corrispettivo per le utenze è determinato in base al volume delle utenze consumate, determinato dalle letture dei misuratori, ed in loro assenza, in base alle norme per il consumo delle utenze approvate dalle amministrazioni locali (nel enti costitutivi della Federazione Russa - città federali di Mosca e San - dalle autorità pubbliche dell'ente costituente pertinente della Federazione Russa), ad eccezione degli standard per il consumo di servizi di pubblica utilità per la fornitura di elettricità e gas, approvati da le autorità pubbliche degli enti costitutivi della Federazione Russa secondo le modalità stabilite dal Governo della Federazione Russa. Le regole per la fornitura di servizi pubblici ai cittadini sono stabilite anche dal governo della Federazione Russa.

L'importo del pagamento per le utenze è calcolato in base alle tariffe stabilite dalle autorità statali delle entità costituenti della Federazione Russa, dalle autorità locali (nelle entità costitutive della Federazione Russa - le città di importanza federale Mosca e San Pietroburgo - da l'autorità statale del corrispondente ente costituente della Federazione Russa) secondo le modalità stabilite dalla legge federale.

La modifica della forma di proprietà di un'abitazione, i motivi per l'utilizzo di un'abitazione, la costituzione o la liquidazione di un HOA o di una cooperativa immobiliare o di altra cooperativa di consumo specializzata non costituisce una base per modificare l'importo del pagamento per le utenze.

Quando si forniscono utenze di qualità inadeguata e (o) con interruzioni che superano la durata stabilita, viene determinata una modifica dell'importo del pagamento per le utenze secondo le modalità stabilite dal governo della Federazione Russa.

Ai sensi dell'art. 158 del Lcd, il proprietario di un locale in un condominio è tenuto a sostenere le spese di manutenzione dei locali di sua proprietà, nonché a partecipare alle spese di mantenimento della proprietà comune in tale abitazione in proporzione alla sua quota di proprietà comune di questo immobile pagando un canone per la manutenzione e riparazione dei locali residenziali.

La decisione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sul pagamento delle spese per la revisione di un condominio viene presa tenendo conto delle proposte dell'organizzazione di gestione sulla data di inizio della revisione, l'ambito di lavoro richiesto, il costo dei materiali, la procedura per il finanziamento delle riparazioni, i tempi di rimborso delle spese e altre proposte relative alle condizioni per l'effettuazione della revisione.

L'obbligo di pagare i costi delle riparazioni di capitale di un edificio residenziale si applica a tutti i proprietari di locali in questa casa dal momento in cui sorge il loro diritto di proprietà su detti locali. Pertanto, in questo caso non ha importanza il periodo durante il quale la persona è stata proprietaria dell'abitazione. Al momento del trasferimento della proprietà dei locali in un condominio, l'obbligo del precedente proprietario di pagare i costi delle riparazioni importanti viene trasferito al nuovo proprietario.

Se i proprietari di locali in un condominio durante l'assemblea generale non hanno deciso di stabilire l'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali, tale importo è stabilito dal governo locale (nelle entità costituenti della Federazione Russa - il città di importanza federale Mosca e San Pietroburgo - dall'autorità statale del soggetto corrispondente della Federazione Russa).

Le disposizioni generali sull'erogazione dei sussidi per l'abitazione e le utenze sono contenute nell'art. 159 del Lcd, il quale prevede che tali sovvenzioni siano erogate ai cittadini qualora le loro spese per il pagamento dell'alloggio e delle utenze, calcolate sulla base della dimensione della norma regionale dell'area normativa dei locali residenziali adibiti a calcolare le sovvenzioni, e l'entità della norma regionale per il costo degli alloggi e dei servizi comunali stabilita secondo le norme h.6 art. 159 LCD, superino il valore corrispondente alla quota massima ammissibile delle spese sostenute dai cittadini per l'alloggio e le utenze nel reddito complessivo del nucleo familiare. La dimensione degli standard regionali per l'area normativa di un'abitazione utilizzata per calcolare le sovvenzioni, il costo dell'alloggio e dei servizi comunali e la quota massima consentita delle spese dei cittadini per il pagamento di abitazioni e utenze sul reddito familiare totale sono stabilite da tema della Federazione Russa. Per le famiglie con reddito medio pro capite inferiore al minimo di sussistenza stabilito, la quota massima ammissibile delle spese viene ridotta secondo un fattore correttivo pari al rapporto tra il reddito medio pro capite della famiglia e il minimo di sussistenza. Secondo la parte 2 dell'art. 159 ZhK il diritto alle sovvenzioni ha:

a) utenti dei locali residenziali del patrimonio abitativo demaniale e comunale;

b) gli inquilini con contratto di locazione di locali residenziali di patrimonio immobiliare privato;

c) soci di cooperative edilizie;

d) proprietari di abitazione.

Le sovvenzioni sono erogate dall'autogoverno locale o da un ente da esso autorizzato ai cittadini di cui sopra sulla base delle loro domande, tenendo conto dei loro familiari che risiedono stabilmente presso di loro.

I sussidi sono trasferiti ai cittadini prima del termine per il pagamento degli alloggi e delle utenze, stabilito dalla parte 1 dell'art. 155 LCD. Pertanto, il pagamento delle sovvenzioni non viene effettuato in contanti, ma tramite pagamenti non in contanti.

La LC prevede espressamente che le sovvenzioni siano erogate ai cittadini che non hanno arretrati nel pagamento di immobili e utenze residenziali o quando i cittadini concludono e (o) adempiono ad accordi per la restituzione (parte 5 dell'articolo 159).

Nel determinare i diritti dei cittadini che vivono in locali residenziali di qualsiasi forma di proprietà ai sussidi e nel calcolo dei loro importi, gli standard regionali dell'area normativa dei locali residenziali utilizzati per calcolare i sussidi, il costo degli alloggi e dei servizi comunali e il si applica la quota massima ammissibile delle spese dei cittadini per il pagamento dei locali residenziali e delle utenze nel reddito complessivo del nucleo familiare. L'entità della norma regionale per il costo degli alloggi e dei servizi comunali è stabilita sulla base di prezzi, tariffe e standard utilizzati per calcolare i canoni per la manutenzione e la riparazione degli immobili residenziali e le utenze per gli inquilini con contratto di locazione sociale che vivono in locali residenziali situati nelle case, il cui livello di miglioramento, costruttivo e i cui parametri tecnici corrispondono alle condizioni medie del comune.

Come previsto dalla parte 8 dell'art. 159 del LCD, il finanziamento delle spese per l'erogazione di sussidi viene effettuato dai bilanci locali a spese delle sovvenzioni fornite ai bilanci locali dai bilanci delle entità costituenti della Federazione Russa e per le città federali di Mosca e St. Pietroburgo - dai bilanci di queste entità costitutive della Federazione Russa. I soggetti della Federazione Russa per le finalità specificate nella disposizione di cui sopra possono ricevere un contributo finanziario dal bilancio federale, calcolato sulla base di standard federali stabiliti dal Governo della Federazione Russa.

La procedura per il finanziamento delle spese per garantire la fornitura di sussidi, nonché la procedura per il finanziamento delle spese per la fornitura di sussidi ai cittadini che prestano servizio militare e che vivono in campi militari chiusi, è stabilita dal governo della Federazione Russa.

L'importo della sovvenzione dal bilancio di un ente costituente della Federazione Russa è calcolato sulla base di informazioni statistiche sulla distribuzione della popolazione del comune in relazione ai livelli di reddito medio pro capite e sulla base degli standard regionali:

1) la superficie standard dell'abitazione utilizzata per il calcolo delle sovvenzioni;

2) il costo degli alloggi e dei servizi comunali, differenziato per comuni;

3) la quota massima ammissibile delle spese dei cittadini per l'alloggio e le utenze sul reddito complessivo familiare (parte 10 dell'articolo 159).

Ai sensi della Parte 11 dell'art. 159 del Lcd, l'autogoverno locale ha la facoltà di applicare, nel calcolo delle sovvenzioni, gli standard dello spazio abitativo normativo utilizzato per la determinazione delle sovvenzioni, il costo degli alloggi e dei servizi comunali e la quota massima ammissibile delle spese dei cittadini per il pagamento per l'alloggio e le utenze nel reddito complessivo della famiglia, che sono diversi dagli standard regionali stabiliti, se ciò migliora la situazione dei cittadini che percepiscono tali sussidi. I costi aggiuntivi per la fornitura di questi sussidi sono finanziati dal bilancio locale.

I sussidi per il pagamento dell'alloggio e dei servizi comunali non sono forniti ai cittadini stranieri, se non diversamente previsto dai trattati internazionali della Federazione Russa.

Alcune categorie di cittadini, nei modi e alle condizioni stabilite dalle leggi federali, dalle leggi dei sudditi della Federazione Russa e dagli atti normativi dei governi locali, possono ricevere un compenso per i costi di pagamento dei locali residenziali e delle utenze presso il spesa dei relativi bilanci.

Il compenso delle spese per il pagamento degli immobili residenziali e delle utenze è compreso nel reddito complessivo del nucleo familiare nel calcolo delle indennità erogate ai cittadini secondo le modalità previste dall'art. 159 JK (art. 160 JK).

Come previsto dall'art. 8 della Legge sull'introduzione del LCD, fino a quando non saranno apportate modifiche alle leggi federali e ad altri atti normativi in ​​materia di sostituzione della procedura per l'erogazione dei benefici ai cittadini per il pagamento dell'alloggio e delle utenze con la procedura per la fornitura ai sensi dell'art. 160 del Lcd dei compensi, viene mantenuta la precedente procedura per l'erogazione di tali benefici, stabilita dalle presenti leggi federali e da altri atti normativi prima dell'entrata in vigore dell'lcd.

Autore: Ivakin V.N.

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