Economia immobiliare. Cheat sheet: in breve, il più importante

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Sommario

Immobiliare come oggetto di investimento
Tipi di immobili e sua classificazione
Caratteristiche del bene immobile come merce
Ciclo di vita degli oggetti immobiliari
Caratteristiche del mercato immobiliare
Base giuridica del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare come parte del mercato finanziario
Partecipanti al processo di finanziamento immobiliare
Proprietà di immobili
Tipi di transazioni immobiliari
Investire nel settore immobiliare
Il sistema e il contenuto dei contratti per le transazioni immobiliari
Origine del mutuo
L'emergere e lo sviluppo dei mutui in Russia
Caratteristiche del prestito ipotecario
Mutuo (pegno) di alloggi
Conclusione di un contratto di mutuo
Iscrizione statale del mutuo
Caratteristiche del mutuo delle imprese
Caratteristiche del mutuo di appezzamenti di terreno
Operazioni con alloggi
Privatizzazione e locazione di locali residenziali
La valutazione immobiliare in un'economia di mercato
Tipi di valore immobiliare
Tipi di valore non di mercato
Principi di valutazione immobiliare
Processo di valutazione immobiliare
Approccio comparativo alla valutazione immobiliare
Approccio di costo
Metodi di stima per l'approccio dei costi
Износ
Applicare l'approccio dei costi
Le principali disposizioni dell'approccio reddituale
Analisi delle entrate e delle spese
Applicazione dell'approccio reddituale al finanziamento immobiliare
Valutazione del terreno
Analisi dell'uso migliore e più efficiente del territorio
Categorie di terreni
Legislazione fondiaria e relazioni fondiarie in Russia
Uso del suolo urbano
Iscrizione catastale
Metodi di valutazione dei terreni
La foresta come immobile
Rapporto di valutazione immobiliare
Diritti e doveri del valutatore. Responsabilità del valutatore
Registrazione statale dei diritti immobiliari
La procedura per la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso
Forme di regolamentazione statale del mercato immobiliare
Principi di base della tassazione immobiliare
Imposta sulla proprietà personale
Imposta sulla proprietà aziendale
Tassa fondiaria
Assicurazione immobiliare
Gestione della proprietà
Gestione del mercato immobiliare

1. L'immobile come oggetto di investimento

К immobiliare può essere attribuito al terreno e agli oggetti che su di esso sono stati creati: edifici, strutture, oggetti di costruzione in corso.

In Russia, durante il regno di Pietro I, il termine "beni immobili e mobili" è apparso per la prima volta nel decreto del 23 marzo 1714 "Sull'ordine di eredità dei beni mobili e immobili". A quel tempo, gli immobili includevano: terreni, terreni, case, fabbriche, fabbriche, negozi commerciali, nonché minerali e altre strutture (ad esempio miniere, ponti, dighe)

Dal punto di vista economico, l'immobile è considerato un bene tangibile, uno strumento con il quale poter guadagnare, come un oggetto di investimento. In Russia esiste una divisione dei beni in mobili e immobili Ai sensi dell'art. 130 del Codice Civile della Federazione Russa (Codice Civile della Federazione Russa) "il patrimonio immobiliare comprende appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, oggetti d'acqua isolati e tutto ciò che è saldamente connesso con il terreno, cioè oggetti che non possono essere spostati senza danni sproporzionati a il loro scopo, comprese foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture. Gli immobili comprendono anche le navi aeree e marittime soggette a registrazione statale, le navi per la navigazione interna e gli oggetti spaziali.

Segni di immobili come oggetto di investimento:

1) l'immobile è immobile, non può essere spostato senza recare danno all'oggetto;

2) esiste un forte legame fisico e giuridico con la terra

3) ogni unità immobiliare è unica per caratteristiche fisiche e attrattività di investimento;

4) la proprietà non può essere sottratta o danneggiata in alcun modo;

5) il valore degli immobili è attualmente molto elevato;

6) l'accesso a informazioni complete e affidabili sulle transazioni è limitato;

7) durabilità dell'oggetto di investimento;

8) la perdita di beni di consumo o il trasferimento di valore nel processo produttivo avviene gradualmente man mano che si consuma;

9) la capacità di soddisfare il bisogno di una persona di spazi residenziali e di altro tipo è determinata dall'utilità degli immobili;

10) le nuove costruzioni incidono soprattutto sul valore di terreni, fabbricati, strutture adiacenti;

11) il valore degli immobili aumenta gradualmente (nel tempo);

12) alcuni rischi sono inerenti al settore immobiliare: questo è il rischio di danni fisici sotto l'influenza di fattori naturali o artificiali, il rischio di accumulo di usura funzionale ed esterna, rischio finanziario associato ai termini dell'affitto;

13) immobiliare, un portafoglio di investimento deve essere costantemente gestito per poter percepire un reddito;

14) le transazioni richiederanno un livello di costi molto elevato;

15) è necessario attenersi alle procedure stabilite dallo Stato nell'effettuare determinati tipi di operazioni (ad esempio, l'acquisto di terreni, fabbricati, strutture).

2. Tipologie di immobili e loro classificazione

Il ruolo sociale degli immobili è la soddisfazione di tutti i bisogni umani (psicologici, fisiologici, intellettuali).

Esistono tre tipi principali di immobili - è terreni, abitazioni e locali non residenziali.

La base della proprietà è la terra.

Terra - è un fattore fondamentale in qualsiasi attività commerciale che sia direttamente o indirettamente coinvolta nella produzione di beni o nella prestazione di servizi

Il terreno è suddiviso in:

1) appezzamenti di terreno destinati ad edificabilità o ad altro uso;

2) complessi naturali destinati al loro sfruttamento (depositi, ecc.)

Abitazioni - Questo è un edificio con tutti i comfort, progettato per l'abitazione umana.

Gli alloggi possono essere: d'élite, tipici, urbani suburbani, ecc.

L'immobile è eterogeneo nella sua composizione, capacità di soddisfare i vari bisogni umani e nelle sue funzioni.

L'immobile è suddiviso su base funzionale in residenziale e non residenziale.

La proprietà non residenziale è suddivisa in immobili industriali, commerciali, ricreativi, istituzionali, motel, hotel e immobili destinati ad uso misto.

Per immobili industriali si intendono i fabbricati industriali, gli stabilimenti di lavoro, i magazzini.

proprietà ricreativa destinati alla ricreazione: si tratta di strutture nei territori di resort, stadi, club, piscine e altre strutture destinate all'intrattenimento.

Immobiliare Istituzionale - si tratta di edifici per autorità governative o municipali, ospedali, sanatori e altre funzioni speciali.

Immobile ad uso misto - è una combinazione dei tipi di immobili elencati.

Tipi di immobili in base al grado di prontezza per l'operazione:

1) impianti messi in esercizio;

2) edifici che necessitano di importanti riparazioni o ricostruzioni;

3) lavori in corso.

In base al grado di riproducibilità in forma naturale, gli immobili si distinguono:

1) irriproducibile: si tratta di giacimenti minerari;

2) riproducibile: si tratta di strutture, edifici. In base al grado di specializzazione ci sono:

1) specializzato: raffinerie chimiche e petrolifere; musei e altri edifici appartenenti alla cultura.

2) non specializzato: si tratta di altri immobili per i quali esiste una domanda di investimento sul mercato aperto.

A seconda della natura dell'uso, gli immobili sono necessari per l'abitazione, le attività commerciali, i bisogni agricoli, gli usi speciali (scuole, chiese).

Secondo lo scopo della proprietà, è destinato ad attività commerciale, residenza del proprietario, come investimento, per sviluppo e sviluppo, come scorta di merce, per il consumo di risorse attualmente esaurite.

3. Caratteristiche degli immobili come merce

L'oggetto di qualsiasi transazione (acquisto e vendita, pegno, ecc.) è immobiliare - un prodotto che soddisfa diverse esigenze, determinate caratteristiche qualitative e quantitative.

Gli immobili includono appezzamenti di terreno, oggetti separati, cioè qualcosa che è strettamente connesso con la terra

La struttura dispone di una serie di proprietà.

1. Utilità. Gli oggetti immobiliari devono soddisfare le esigenze del proprietario in termini di spazio produttivo o abitativo, rispetto dell'ambiente o comfort dei locali in un determinato luogo o per un certo periodo di tempo.

2. Fondamentale. In condizioni normali, gli immobili non possono essere persi, rotti o rubati.

3. Durevolezza. A seconda del materiale da costruzione delle strutture principali (muri, fondazioni, solai), gli oggetti immobiliari sono suddivisi in sei gruppi con vita utile standard da 15 a 150 anni. Poiché le imprese sono complessi immobiliari, di solito vengono sempre create a tempo indeterminato.

4. Stazionarietà. Gli oggetti immobiliari sono strettamente connessi con il terreno, il loro movimento non è realistico senza causare alcun danno all'oggetto in questione. Se la terra è considerata una merce, allora possiamo dire che la quantità di terra offerta sul mercato è limitata per natura.

5. Unicità. Ogni proprietà è unica e ha proprietà individuali (certe) che sono uniche per questa proprietà e la distinguono dalle altre proprietà.

Tre caratteristiche che distinguono il mercato immobiliare dagli altri mercati:

1) un livello molto elevato di costi associati alla ricerca del prodotto giusto e della controparte della transazione;

2) il periodo per la vendita di beni nel mercato immobiliare è molto più lungo che in altri mercati;

3) un numero limitato di beni in grado di soddisfare le esigenze dell'acquirente e, di conseguenza, il numero di acquirenti per i venditori di questo prodotto è limitato. Questa limitazione porta alla formazione di prezzi individuali.

6. Controllabilità. Qualsiasi (ogni) proprietà che genera profitto richiede una gestione. La gestione della proprietà effettua riparazioni, manutenzione preventiva, fornitura di servizi pubblici, monitoraggio della ricezione dei pagamenti, ecc.

7. Regolamentazione dettagliata delle transazioni con immobili da parte di enti statali, amministrazioni locali. Ciò si spiega con il fatto che la proprietà fa parte dell'infrastruttura e il suo utilizzo lede gli interessi di molte persone fisiche e giuridiche.

8. Tendenza costante al rialzo del valore. Il valore degli immobili come merce è costantemente aumentato nel tempo a causa della scarsità di immobili e di altri fattori.

9. Liquidità. Nel mercato immobiliare, la bassa liquidità delle merci contribuisce a un alto livello di costi per il venditore e l'acquirente, che si formano nelle condizioni della transazione.

4. Ciclo di vita degli oggetti immobiliari

Poiché gli oggetti immobiliari subiscono nel corso della loro esistenza modifiche economiche, fisiche, giuridiche, qualsiasi cosa immobiliare (ad eccezione dei terreni) subisce le seguenti fasi del ciclo di vita:

1) formazione - si tratta di una costruzione, ovvero la creazione di una nuova impresa, l'acquisto o l'assegnazione di un appezzamento di terreno;

2) sfruttamento - include il funzionamento e lo sviluppo, ovvero l'espansione, la riorganizzazione o la ricostruzione

3) cessazione dell'esistenza è demolizione, distruzione naturale o liquidazione.

Il ciclo di vita degli immobili acquistati a scopo commerciale, dal punto di vista del proprietario di tale immobile, può ripetersi con il nuovo proprietario dello stesso immobile fino alla fine della vita dell’immobile. Il ciclo di vita è costantemente soggetto a determinati schemi, secondo G. Harrison: questo è il periodo fisico, economico, cronologico e il periodo rimanente della vita economica.

Il termine della vita fisica di un oggetto si riferisce al momento in cui è possibile vivere o lavorare in un edificio o struttura esistente. Questo indicatore può essere standard, calcolato, effettivo e in aumento a causa del miglioramento delle condizioni o dell'ammodernamento. Se l'oggetto immobiliare viene demolito, il termine della vita fisica scade.

La vita economica si riferisce al periodo durante il quale un oggetto può essere utilizzato generando profitto; questi miglioramenti contribuiscono al valore dell'oggetto. Se le migliorie apportate non apportano un certo contributo al valore dell'immobile perché obsoleto, allora la sua vita economica termina.

Per età cronologica si intende il periodo che è trascorso dal giorno in cui l'immobile è stato messo in funzione fino alla data della sua valutazione.

L'età effettiva si basa sulla valutazione dell'aspetto dell'oggetto immobiliare, delle sue condizioni tecniche, dei fattori economici che incidono sul costo totale dell'oggetto.

Età effettiva - questa è l'età corrispondente a un certo stato fisico dell'oggetto e tenendo conto della possibilità della sua attuazione.

La durata di servizio tipica è chiamata vita di servizio standard.

Vita di servizio standard - questa è la vita utile di edifici o strutture, che è definita negli atti normativi.

sotto restante vita economica edifici comprendono il periodo che va dalla data della sua valutazione alla fine della sua vita economica. Questo periodo viene utilizzato da un perito per stimare il reddito futuro. La durata della vita economica residua dell'oggetto è aumentata dalla sua modernizzazione o riparazione.

Tutte le fasi di cui sopra del ciclo di vita e la vita degli oggetti immobiliari sono interconnesse. Al fine di attuare misure adeguate che garantiscano un aumento della redditività dell'immobile e della sua sicurezza, il proprietario dell'immobile dovrebbe tenere conto del fatto che l'immobile si trova in una certa (qualsiasi) fase del ciclo di vita.

5. Caratteristiche del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare si riferisce all'insieme di relazioni che si creano attorno alle transazioni immobiliari. Il mercato immobiliare è un'area specifica per investire denaro nel sistema di relazioni economiche che sorgono durante le transazioni immobiliari e in oggetti immobiliari.

La segmentazione immobiliare è intesa come la divisione degli immobili in determinati gruppi omogenei di indicatori.

Il mercato immobiliare può essere suddiviso secondo i seguenti criteri:

1) caratteristica geografica. Comprende i seguenti tipi di mercati immobiliari: urbano, locale, regionale, globale e nazionale;

2) per tipo di oggetto. Questi sono mercati per edifici, strutture, imprese, locali e altri oggetti;

3) scopo funzionale. Mercati per edifici industriali, edifici e locali residenziali, non industriali;

4) in base al grado di disponibilità all'esercizio, i mercati degli impianti esistenti, dei lavori in corso, delle nuove realizzazioni;

5) per tipologia di partecipanti: singoli venditori e acquirenti, rivenditori, imprese commerciali, comuni;

6) per tipologia di operazioni: compravendita, locazione, diritti reali, ipoteca;

7) appartenenza settoriale: strutture industriali, edifici pubblici e strutture agricole;

8) per forma di proprietà: strutture demaniali e comunali, strutture private;

9) modalità di svolgimento delle operazioni: mercato primario e secondario, organizzato e non organizzato, tradizionale e informatizzato, di cambio e fuori borsa.

I principali segmenti del mercato immobiliare sono il mercato immobiliare, il mercato fondiario e il mercato non residenziale. Il mercato immobiliare si divide in:

1) patrimonio abitativo urbano, che, a sua volta, è suddiviso in alloggi di bassa qualità, alloggi tipici, case di pianificazione migliorata, edifici dell'era staliniana e alloggi d'élite;

2) il mercato immobiliare suburbano, la sua formazione è associata alla rimozione dei vincoli all'edilizia suburbana individuale.

Il mercato dei locali non residenziali. In questo mercato, il numero di transazioni è molto inferiore, ma a causa del costo molto elevato degli immobili, è attraente per le persone che lavorano in questo mercato.

Terra - è parte integrante di qualsiasi oggetto immobiliare.

Caratteristiche del mercato immobiliare:

1) località;

2) bassa intercambiabilità degli oggetti;

3) fluttuazioni stagionali dei prezzi;

4) le transazioni devono essere soggette a registrazione statale;

5) investimento immobiliare.

In Russia, il mercato immobiliare ha iniziato a prendere forma dopo l'introduzione all'inizio degli anni '1990 del diritto alla proprietà privata di immobili e alla privatizzazione, in relazione a ciò, lo stato non è diventato l'unico proprietario di immobili.

I mercati delle diverse regioni del settore immobiliare presentano differenze significative. Queste differenze sono dovute a condizioni economiche o naturali, al quadro giuridico regionale, formato dagli enti locali.

6. Base giuridica del mercato immobiliare

Legislazione in materia immobiliare - è un insieme di leggi e altri atti normativi attraverso i quali gli organi statali possono stabilire, modificare o annullare le norme legali pertinenti.

Nel campo immobiliare, i diritti e gli interessi si dividono in privati e pubblici.

I diritti pubblici includono:

1) il diritto all'imposta, ovvero alla tassazione degli immobili;

2) il diritto di alienare immobili per esigenze pubbliche a titolo oneroso;

3) il diritto del potere di polizia - restrizioni stabilite dalla società per proteggere i propri interessi (l'introduzione di restrizioni nel campo del traffico, dell'edilizia, ecc.);

4) il diritto di portare beni al tesoro. Ad esempio, la proprietà di un determinato proprietario può diventare proprietà dello Stato dopo la morte del proprietario nei seguenti casi se il proprietario non ha eredi legali, se non ha curato in anticipo il testamento.

I diritti privati includono:

1) la possibilità di possedere beni di persone fisiche o giuridiche;

2) diritto di proprietà a vita;

3) diritti immobiliari a norma di legge. Ci sono tre gruppi in cui

fonti del diritto:

1) sono state adottate leggi federali e altri atti normativi nel settore immobiliare;

2) leggi e altri atti normativi delle entità costitutive della Federazione Russa;

3) leggi sull'autogoverno locale e atti normativi locali.

La base giuridica per lo sviluppo di tutta la legislazione russa è la Costituzione della Federazione Russa, che ha potere supremo e impatto diretto. Tutti gli atti giuridici esistenti e adottati devono essere pienamente conformi alla Costituzione della Federazione Russa.

I principi stabiliti nella Costituzione della Federazione Russa determinano la gestione legale e civile degli immobili in Russia. La costituzione garantisce "l'unità dello spazio economico, la libera circolazione di beni, servizi e risorse finanziarie, il sostegno alla concorrenza e la libertà di attività economica", mentre "sono riconosciute e tutelate le forme di proprietà privata, statale, municipale e di altro tipo". "Ognuno ha il diritto di possedere proprietà, possederla, utilizzarla e disporne sia individualmente che congiuntamente ad altre persone." Secondo l'art. 36 e 40 della Costituzione della Federazione Russa, i cittadini e le loro associazioni hanno diritto ad avere terreni di proprietà privata, tutti hanno diritto all'alloggio.

Il Codice Civile della Federazione Russa (Codice Civile della Federazione Russa) contiene una serie di sezioni che regolano i rapporti nel campo della gestione immobiliare come un unico oggetto, compresi i rapporti relativi alle transazioni immobiliari, come permuta, donazione, vendita , locazione, ecc.

7. Il mercato immobiliare come parte del mercato finanziario

La proprietà - è un'attività finanziaria. Viene creato investendo capitale e lavoro umano.Lo sviluppo immobiliare è costoso e, di conseguenza, diventa necessario attrarre fondi presi in prestito, ecc. In connessione con quanto sopra, mercato immobiliare - questo è uno dei settori del mercato finanziario

Un sistema economico complesso, che comprende un insieme di determinate procedure e istituzioni finalizzate all'interazione di acquirenti e venditori, è il mercato finanziario.

sotto mercato finanziario comprendere l'ambito di manifestazione delle relazioni economiche emergenti nella distribuzione del valore creato e nella sua attuazione attraverso lo scambio di denaro con attività finanziarie.

Come l' attività finanziarie sono valori di investimento e contanti. Lo strumento per la formazione di fondi sono titoli, denaro, depositi, capitale preso in prestito (prestito), metalli preziosi e pietre, immobili

Caratteristiche del mercato finanziario:

1) il valore d'uso dell'attività finanziaria è rilevato come metodo di vendita;

2) il processo di vendita di un'attività finanziaria avviene attraverso la creazione di alcune istituzioni finanziarie;

3) sostegno finanziario al processo di consumo e investimento creando le condizioni per l'accumulazione del capitale e prendendolo a prestito;

4) l'impatto sulla circolazione del denaro come risultato della creazione delle condizioni per il movimento continuo del denaro.

Mercato finanziario - è un sistema di mercati indipendenti separati.

Tutti i mercati sono interconnessi. La stessa attività finanziaria può diventare una merce in diversi mercati. Il mercato immobiliare è una delle componenti più importanti del mercato finanziario. La parte del mercato finanziario in cui avviene la ridistribuzione del capitale preso in prestito garantito da immobili si chiama mercato dei capitali ipotecari. In Europa occidentale, circa il 70% dei prestiti viene concesso a favore del settore immobiliare, di cui oltre il 90% nel mercato immobiliare.

La Federazione Russa ha un sistema di prestito ipotecario molto poco sviluppato.

In Russia, i fondi presi in prestito sono piuttosto costosi e le risorse interne si concentrano sul prestito per operazioni di esportazione-importazione, transazioni in valuta estera e transazioni con titoli ad alto rendimento.

Attualmente, il rischio di investire nel settore immobiliare è elevato a causa della sua bassa liquidità e del lungo periodo di ammortamento dei fondi investiti.

Lo Stato gestisce il processo di attivazione degli investimenti nel mercato immobiliare, promuove l'attrazione di fondi per la ricostruzione, l'ammodernamento o la creazione di nuove immobilizzazioni. Il mercato dei titoli di Stato assorbe risorse finanziarie e per questo diventano costose.

Esiste una relazione tra il mercato immobiliare e il mercato finanziario. Gli investimenti nel settore immobiliare aumentano - il mercato si riprende; se diminuiscono - il mercato si placa. I finanziatori e gli investitori sono frenati dall’instabilità economica. Il sostegno del governo è necessario per aumentare i finanziamenti per gli investimenti immobiliari.

8. Partecipanti al processo di finanziamento immobiliare

I partecipanti al processo di finanziamento immobiliare includono autorità e dirigenti locali e federali, istituti creditizi e finanziari, investitori, ecc. I rapporti economici e giuridici che si creano tra i partecipanti al processo di finanziamento immobiliare sono forniti dallo Stato o da organizzazioni pubbliche. lo stato è proprietario di molte proprietà immobiliari. Controlla e stabilisce il rispetto delle norme e di alcuni regolamenti strettamente correlati al funzionamento del mercato immobiliare; regola lo sviluppo urbano e la registrazione dei diritti di proprietà su determinati oggetti immobiliari; stabilisce benefici o impone restrizioni sugli investimenti immobiliari.

finanziatori - Si tratta di istituzioni finanziarie che forniscono capitale a quegli investitori che non dispongono di fondi sufficienti.

Investitori possono essere persone fisiche e giuridiche che acquistano immobili e li mantengono in condizioni utilizzabili. Gli investitori decidono su quale progetto, quando e quanto investire

Esistono due tipi di investitori:

1) gli investitori attivi sono impegnati nella sua costruzione o finanziamento, nello sviluppo dell'oggetto o nella sua gestione;

2) gli investitori passivi finanziano solo il progetto e vi partecipano ulteriormente.

Tutti i partecipanti al mercato immobiliare possono

raggruppati in tre gruppi:

1) venditori. I venditori possono essere cittadini, imprese, stranieri titolari di beni immobili;

2) acquirenti-investitori, investono fondi presi in prestito e propri sotto forma di capitale e garantiscono una distribuzione mirata del capitale; 3) i partecipanti professionali sono imprese infrastrutturali con l'aiuto delle quali è garantito il funzionamento del mercato secondo gli standard stabiliti. Partecipanti al mercato immobiliare si tratta di intermediari professionali che vendono immobili: broker, studi legali, broker, agenti immobiliari, dealer, compagnie assicurative, persone autorizzate.

agente immobiliare - una persona impegnata in attività imprenditoriali nel mercato immobiliare, mentre svolge vari tipi di transazioni con immobili e diritti su di essi. Gli agenti immobiliari vendono solo i loro servizi.

Attualmente, la figura chiave nel mercato immobiliare è sviluppo, che svolge attività legate alla gestione di un progetto di investimento nel campo immobiliare. Sviluppatore - un organizzatore che trasforma la terra per il suo nuovo uso.

L'attività dello sviluppatore può essere suddivisa in tre fasi:

1) nella fase iniziale si analizza la possibilità di attuazione del progetto;

2) nella seconda fase, viene elaborato un piano per l'attuazione del progetto;

3) nella terza fase avviene l'attuazione del progetto di investimento.

Il promotore cerca di organizzare la creazione della proprietà in modo tale da recuperare tutte le risorse che sono state investite in questa proprietà. In definitiva, il suo obiettivo principale è quello di realizzare un profitto dalla vendita dell'oggetto.

9. Proprietà di beni immobili

Il diritto di proprietà immobiliare è inteso come il diritto di una determinata persona di possedere, disporre e utilizzare la proprietà nel proprio interesse.

Il diritto di proprietà si riferisce alla capacità di possedere una determinata cosa. Il diritto di proprietà può essere esercitato solo in conformità alla legge. Lo sfruttamento legale della proprietà e il conseguimento di profitti o di beni utili è il diritto d'uso

Il diritto di disposizione è inteso come fornire al proprietario l'opportunità di compiere determinate azioni che determinano legalmente il destino futuro dell'immobile.

Il contenuto giuridico dei diritti di proprietà è una combinazione dei suddetti fattori.

La legge stabilisce le caratteristiche principali dell'acquisizione o cessazione della proprietà di un immobile. L'uso, il possesso o l'alienazione di una proprietà dipende dalla proprietà in cui si trova, cioè nella proprietà di un cittadino o di una persona giuridica, nella proprietà di un soggetto della Federazione Russa o nella proprietà della Federazione Russa, ecc.

Le tipologie di immobile che possono essere anche solo di proprietà comunale o statale sono determinate dalla legge. I diritti dei proprietari sono protetti dallo Stato.

Secondo l'art. 213 del Codice Civile della Federazione Russa, qualsiasi proprietà può essere di proprietà di cittadini e persone giuridiche, ad eccezione di alcuni tipi di proprietà, che, secondo la legge, non possono essere di proprietà di cittadini o persone giuridiche.

Le organizzazioni commerciali e non commerciali sono i proprietari della proprietà trasferita loro come contributo dei fondatori, nonché la proprietà acquisita da queste persone giuridiche per altri motivi.

Secondo l'art. 214 del Codice Civile della Federazione Russa I beni demaniali nella Federazione Russa sono i beni di proprietà della Federazione Russa e i beni di proprietà dei sudditi della Federazione Russa - repubbliche, territori, regioni, città di importanza federale, regioni autonome, distretti autonomi . La terra e le altre risorse naturali sono proprietà dello Stato.

L'articolo 217 del codice civile della Federazione Russa afferma che la proprietà statale o municipale può essere trasferita dal proprietario alla proprietà di cittadini e persone giuridiche secondo le modalità previste dalle leggi sulla privatizzazione della proprietà statale e comunale.

Nella privatizzazione dei beni demaniali e comunali si applicano le disposizioni previste dal presente Codice che regolano la procedura di acquisizione e di cessazione del diritto di proprietà, salvo diversa disposizione delle leggi sulla privatizzazione.

La proprietà comune svolge un ruolo speciale, poiché diventa necessario determinare la quota di ciascun proprietario nella proprietà di un bene che è di proprietà di due o più persone.

La legge prevede la formazione della comproprietà, essa avviene quando più di due persone entrano in proprietà di un bene che non è diviso senza cambiarne l'oggetto.

10. Tipi di operazioni immobiliari |

Affare - Si tratta di un'azione di una persona fisica o giuridica volta a stabilire, modificare o porre fine ai diritti e agli obblighi civili.

Fare un affare - si tratta della sottoscrizione di atti su atti volti a instaurare, cessare o modificare rapporti giuridici tra persone fisiche o giuridiche, nonché sul trasferimento di documenti bancari di titoli, denaro da una persona all'altra.

Ogni transazione ha uno scopo legale, chiamato motivo (causa). La causa deve essere legale ed esecutiva. L'operazione è ritenuta fattibile se sono soddisfatte le seguenti condizioni:

1) l'operazione è conclusa da cittadini capaci;

2) l'operazione è stata realizzata sulla base della consapevole volontà delle parti ed è finalizzata ad uno specifico risultato;

3) l'operazione è realizzata secondo le finalità che risponderanno alle attività statutarie.

Le transazioni possono essere suddivise in diversi tipi:

1) per numero di lati: unilaterale, bilaterale, multifacciale

2) secondo la forma: autenticato; nella scrittura semplice.

Tutti i moduli devono essere iscritti nel Registro di Stato;

3) al momento del verificarsi: vero; formale;

4) sotto l'obbligo delle parti: rimborsabile; gratuito;

5) dalla certezza degli obblighi reciproci delle parti al momento della conclusione di un'operazione: comunicativo: il volume, il livello e il rapporto degli obblighi reciproci sono specificatamente definiti; condizionale: l'emergere e la cessazione degli obblighi dipendono da una condizione il cui verificarsi è sconosciuto in anticipo;

6) a titolo di conclusione: concluso personalmente; concluso al portatore per delega;

7) luogo di esecuzione: operazioni nel mercato organizzato (concorso, asta); transazioni nel mercato non organizzato;

8) secondo la liceità del contenuto: valido; non valido.

Le operazioni sono dichiarate nulle se non soddisfano i requisiti di legge. Le transazioni non valide sono di due tipi: nulle e annullabili, ovvero assolutamente e relativamente non valide.

Una transazione annullabile non è valida per decisione del tribunale.

Void non è valido fin dall'inizio della sua commissione.

La restituzione comporta il riconoscimento dell'invalidità.

Esistono i seguenti tipi di restituzione:

1) bilaterale - quando ciascuna delle parti restituisce all'altra quanto acquisito nell'ambito dell'operazione in denaro o in natura;

2) unilaterale - quando tutto ciò che è stato fatto viene restituito solo alla parte in buona fede, e la seconda lo consegna allo Stato.

Secondo l'art. 131 del codice civile della Federazione Russa, tutte le transazioni immobiliari sono soggette alla registrazione statale, che funge da unica prova dell'esistenza di diritti immobiliari, limitazione di tali diritti, loro insorgenza, trasferimento e risoluzione. Il mancato rispetto di tali requisiti comporta l'invalidità dell'operazione, a prescindere dal suo riconoscimento come tale da parte del giudice.

11. Investimento immobiliare

Il mercato immobiliare è strettamente connesso con l'attività di investimento. Gli investimenti vengono effettuati nei mercati immobiliari primari e secondari

Investimenti - risparmi accumulati da un investitore che sono investiti nell'acquisizione di proprietà e hanno il potenziale per generare reddito o altro risultato utile.

L'attività di investimento è l'esecuzione da parte di un investitore di azioni per investire i suoi risparmi accumulati o fondi raccolti dall'esterno nell'acquisizione di proprietà, che in futuro porteranno reddito all'investitore.

Vi sono differenze nei mercati immobiliari regionali, che sono causate dalle caratteristiche economiche, naturali, sociali e politiche delle diverse regioni, vi sono differenze nell'attrattiva degli investimenti regionali. Per prendere qualsiasi decisione di investimento, un potenziale investitore deve analizzare le informazioni sul clima degli investimenti nella regione. Fattori che ostacolano lo sviluppo del mercato immobiliare: discrepanza tra l'alto costo degli immobili e le capacità finanziarie degli acquirenti; mancanza di risorse di investimento a lungo termine per attrarre immobili.

Gli obiettivi principali degli investitori immobiliari sono

1) incasso di entrate in denaro;

2) plusvalenze dovute all'incremento del valore degli immobili per variazione dei prezzi di mercato per lo sviluppo o la ricostruzione di impianti;

3) funzionamento a lungo termine della struttura

4) percepire un reddito dalla rivendita dell'oggetto al termine del periodo di detenzione.

Ci sono tre aree principali di investimento nel settore immobiliare: abitazioni, terreni e immobili che genereranno reddito in futuro.

Se investi in appezzamenti di terreno, c'è un'elevata dipendenza da fattori esterni, ad es. dalle decisioni delle autorità locali, dai fattori economici, dall'ecologia, dai cambiamenti nella legislazione sulla terra.

Gli investimenti in abitazioni generano flussi di cassa dall'aumento dei prezzi delle case. Un'elevata domanda di alloggi sorge in connessione con un grave problema abitativo, poiché attualmente l'afflusso di rifugiati è solo in aumento e quindi questa direzione di investimento è promettente e attraente.

Se investire nel settore immobiliare genera reddito, questa direzione è la più redditizia.

Le modalità di investimento nel mercato immobiliare sono dirette e indirette:

1) dritto - si tratta dell'acquisizione di immobili all'asta con appalto privato;

2) indiretto - è l'acquisto di titoli di società specializzate in investimenti immobiliari.

Gli investimenti immobiliari sono a lungo termine.

Le fonti e l'importo dell'investimento immobiliare sono influenzati dal tasso di interesse bancario, dal rendimento atteso sull'investimento, dalla politica fiscale nel campo degli investimenti, dai tassi di inflazione e dal grado di rischio dell'investimento immobiliare.

In Russia, l'alloggio è l'investimento più interessante, ma il suo costo spesso supera il reddito della maggior parte della popolazione russa, quindi è necessario un prestito a lungo termine e il sistema di prestito ipotecario non è ben sviluppato.

12. Sistema e contenuto dei contratti di compravendita immobiliare

Nel diritto civile, un contratto è un accordo tra due o più persone, che ha lo scopo di stabilire, modificare o porre fine ai diritti e agli obblighi civili.

Accordo - è un rapporto di diritto civile; è un documento che stabilisce il contenuto della transazione, si conclude per iscritto

Il contratto consente di tenere conto delle principali caratteristiche che emergono nel rapporto delle parti per coordinare i loro interessi individuali. Il contratto consente di creare garanzie legali per i suoi partecipanti.

Esistono le seguenti tipologie di contratto:

1) contratti rimborsabili, la loro essenza sta nel fatto che ciascuna delle parti del contratto riceve un vantaggio: diritti o proprietà

2) a titolo gratuito, comprendono i contratti di donazione, eredità, ecc.;

3) consensuale, richiedono solo il consenso delle parti;

4) reale, per loro è sufficiente l'effettivo trasferimento della proprietà, oggetto del contratto;

5) il contratto definitivo consente di attribuire alle parti obblighi e diritti che saranno finalizzati al raggiungimento delle finalità di loro interesse;

6) un accordo preliminare, aiuta le parti a concludere un accordo in futuro oa concordarne alcune condizioni;

7) un contratto aperto, ne concorda i termini essenziali;

8) un contratto si dice divisibile se contiene più obbligazioni tra loro indipendenti, altrimenti si conclude un contratto indivisibile.

La costruzione strutturale degli appalti può variare a seconda delle condizioni. Ma quasi ogni contratto ha 10 o più sezioni: dettagli del contratto, oggetto del contratto, preambolo, oggetto del contratto, durata del contratto, condizioni per il trasferimento di beni immobili, prezzo del contratto e procedura di liquidazione, diritti e obblighi di entrambe le parti, disposizioni finali.

Secondo il codice civile della Federazione Russa, l'art. 427 prevede la possibilità di utilizzare condizioni contrattuali esemplari che non vincolano le parti e possono essere da queste applicate volontariamente.

Il contratto inizia con il nome, seguito dal numero, luogo e data della sua firma. La data di conclusione è la data in cui il contratto entra in vigore.

Preambolo - si tratta di una parte introduttiva che contiene le informazioni sulle parti che entrano nei rapporti contrattuali, la loro forma giuridica, indicando i nomi abbreviati e completi.

La varietà di condizioni che sono incluse nei contratti immobiliari sono raggruppate in tre gruppi: essenziali, ordinari e occasionali.

Si definiscono essenziali le condizioni necessarie per la conclusione di un'operazione contrattuale in relazione ad un immobile ed esprimendone la natura.

Si chiamano addizionali le condizioni che determinano alcune problematiche dei rapporti contrattuali che scaturiscono dalle specificità della tipologia contrattuale.

Le condizioni casuali sono termini che diventano legalmente efficaci solo quando sono inclusi nel contratto.

Il tipo di contratto, il tipo e la varietà degli immobili sono indicati nell'oggetto del contratto.

13. Origine del mutuo

Mutuo - la parola è greco antico, che è tradotta come "fondazione", "pegno" (Dizionario di Antichità. M., 1989, p. 230). La sua nascita è stata determinata dall'emergere della proprietà privata e principalmente della terra. Questi processi sono stati sviluppati più attivamente nell'antica Grecia, che era un prerequisito per lo sviluppo della legge sul pegno. Così, quando le cose mobili furono date in pegno, furono trasferite in possesso del creditore e rimasero con lui fino al pagamento del debito. In caso di mancato pagamento del debito, il creditore li vendeva per soddisfare i suoi crediti.

Il sistema del credito ipotecario è parte integrante di ogni evoluto sistema di diritto privato, a partire dai tempi dell'Antica Roma e dell'Antica Grecia. Il ruolo dei mutui è in costante crescita, in quanto lo stato dell'economia è attualmente insoddisfacente. Un sistema ipotecario ben congegnato ed efficiente può aiutare a ridurre l'inflazione e risolvere i problemi economici e sociali.

Origine del mutuo. Secondo gli storici, la prima menzione dell'ipoteca cade nel VI secolo. AVANTI CRISTO e. In Grecia, la parola "mutuo" indicava la responsabilità del debitore nei confronti del creditore da parte di alcune proprietà terriere. Al confine di una certa area fondiaria, che apparteneva al debitore, se veniva stipulata un'obbligazione, veniva posto un pilastro, che veniva chiamato "mutuo". Su questo pilastro erano segnati i debiti del proprietario del terreno. Successivamente, al posto dei pilastri, si usarono libri speciali, che si chiamavano "ipoteca". Nell'antica Grecia le forme originarie di ipoteca fornivano pubblicità: chiunque fosse interessato poteva accertare lo stato della proprietà fondiaria.

Nell'antica Grecia apparve l'istituto del mutuo, che ebbe una grandissima influenza sullo sviluppo del diritto civile romano, sviluppò diverse forme di garanzia della proprietà, che in seguito divennero la base per il successivo sviluppo dell'istituto del pegno. Fiducia era la forma originaria di pegno nell'antica Roma, la sua essenza è che il debitore, per garantire il proprio debito, poteva trasferire qualsiasi proprietà in possesso o proprietà del creditore, e il creditore doveva restituire tale proprietà al debitore dopo quest'ultimo ha saldato il suo debito. Successivamente apparve pygnus. Con pingus, la proprietà è stata trasferita in possesso temporaneo fino al pagamento del debito.

Il creditore aveva il diritto di vendere autonomamente l'oggetto di pegno solo quando il debitore ritarda l'adempimento della sua obbligazione. Il diritto romano accettava l'ipoteca, che si era sviluppata in Grecia, come forma di pegno, con essa non era richiesto di cedere la proprietà in pegno in possesso del pignorato.

In Russia, per la prima volta il concetto di "mutuo" è stato introdotto nel 1992 dalla legge della Federazione Russa "On Pledge", che garantiva la possibilità di un mutuo come mezzo per garantire gli obblighi.

14. L'emergere e lo sviluppo dei mutui in Russia

I primi atti di pegno in Russia apparvero nei secoli XIII-XIV e le norme legislative apparvero alla fine del XIV o all'inizio del XV secolo. nella Carta giudiziaria di Pskov. A quel tempo, nel diritto russo apparve una nuova forma di pegno, che forniva garanzie per i creditori e consentiva l'uso della proprietà impegnata al posto degli interessi sul prestito.

in Russia alla fine del XVII secolo. si formò un sistema di prestito ipotecario alla nobiltà, si riorganizzò una banca per la nobiltà, il capitale della Banca Nobile aumentò, l'entità dei prestiti, la durata per la concessione dei prestiti e furono fornite garanzie aggiuntive per la conservazione dei beni per il loro proprietari. Nel 1787 fu creata la State Loan Bank, vicina alla banca ipotecaria standard

Alla fine del XVIII sec. in Russia c'è stata un'emissione di nuovi titoli: obbligazioni ipotecarie.

Nel 14 ° secolo la procedura per la costituzione del pegno era determinata dal Regolamento sulla parte notarile, entrato in vigore il 1866 aprile 31, e dal Regolamento approvato dal Ministero della Giustizia il 1891 maggio XNUMX, che determinava la procedura per il mantenimento della registro degli atti servi.

Alla fine del XIX - inizio XX secolo. il processo di prestito garantito da appezzamenti di terreno che il mutuatario stava per acquisire era attivamente in corso.

Dal 1922 al 1961 in Russia era in vigore il Codice Civile della RSFSR; ai sensi dell'art. 85 impegno - questo è il diritto di pretesa, consente al creditore, in caso di inadempimento del debitore, di ricevere la soddisfazione prioritaria del credito rispetto agli altri creditori a spese del valore del bene dato in pegno.

La registrazione degli immobili è regolata dalla legge federale del 21.07.1997 luglio XNUMX "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa". La realizzazione dei diritti della banca nell'ambito dell'ipoteca è possibile nell'ambito della legge "Sui procedimenti esecutivi".

Nel 1998 è stata adottata la legge federale "Sull'ipoteca".

Secondo l'art. 2 della citata legge “Un'ipoteca può essere istituita per garantire un'obbligazione derivante da un contratto di credito, un contratto di mutuo o altra obbligazione, compresa un'obbligazione basata su compravendita, locazione, contratto, altro accordo, danno, salvo diversa disposizione della legge federale legge”. Il contratto di mutuo è concluso in conformità con le regole generali del Codice Civile della Federazione Russa sulla conclusione degli accordi. Il credito è un tipo di contratto di prestito.

Con l'emanazione della legge "Sul pegno immobiliare", è apparso un titolo ipotecario, che circola liberamente sul mercato. Viene registrato un titolo ipotecario, che attesta il diritto del proprietario ad utilizzarlo sotto un'obbligazione pecuniaria, che è garantito dall'ipoteca dell'immobile indicato nel contratto di mutuo, senza presentare altra prova dell'esistenza dell'obbligazione e del diritto di pegno.

15. Ipoteca come mezzo per garantire obbligazioni

Secondo la legge "Sull'ipoteca" (articolo 5), gli immobili di cui all'art. 130 del codice civile della Federazione Russa, i cui diritti sono registrati secondo le modalità stabilite per la registrazione statale dei diritti immobiliari, compresi

1) appezzamenti di terreno, ad eccezione degli appezzamenti di terreno di cui all'art. 63 della legge federale;

2) imprese, fabbricati, strutture e altri beni immobili destinati ad attività imprenditoriali;

3) edifici residenziali, appartamenti e parti di edifici residenziali e appartamenti, costituiti da uno o più locali isolati;

4) dacie, casette da giardino, garage e altri edifici di consumo;

5) navi aeree e marittime, navi della navigazione interna e oggetti spaziali.

La garanzia in un mutuo casa deve soddisfare i seguenti requisiti:

1) avere una cucina e un bagno separati dalle altre case o appartamenti;

2) deve essere presente il riscaldamento elettrico, a vapore oa gas, che assicuri la fornitura di calore all'abitazione;

3) devono essere forniti di acqua calda e fredda nel bagno e nella cucina;

4) gli impianti idraulici, le porte, le finestre e il tetto devono essere in buono stato.

Il contratto di mutuo specifica l'oggetto del mutuo, i risultati della valutazione del suo valore, l'essenza e la durata del contratto garantito dal mutuo.

L'accordo definisce l'oggetto del mutuo con il nome, l'ubicazione e la descrizione. La valutazione dell'oggetto dell'ipoteca è determinata in conformità con la legge "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" di comune accordo tra il mutuatario e il mutuatario.

Un contratto di mutuo è soggetto a registrazione statale dal momento della sua entrata in vigore. Il contratto deve essere autenticato.

Un'ipoteca garantisce i crediti del creditore pignoratizio nella misura in cui esistono nel momento in cui sono soddisfatti a spese della proprietà data in pegno.

Il pegno di beni immobili è separato in una categoria separata, chiamata "mutuo". I vantaggi degli immobili come oggetto di garanzia rispetto ad altri oggetti di garanzia sono i seguenti:

1) il valore degli immobili ipotecati può crescere a seconda del livello di inflazione;

2) un buon incentivo per il debitore ad adempiere alle proprie obbligazioni è il reale pericolo di perdita della proprietà.

Gli immobili possono essere utilizzati come garanzia se il prestito è a lungo termine e di importo significativo, perché gli immobili sono durevoli e il loro valore è molto elevato. Si può prevedere un aumento del valore degli immobili.

Viene concesso un prestito a lungo termine su cauzione con il trasferimento al pignorato del bene dato in pegno: metalli preziosi e prodotti da essi ricavati, garantiti da titoli affidabili, il cui prezzo è particolarmente stabile. Nella pratica mondiale, la maggior parte dei prestiti a lungo termine sono emessi sulla sicurezza degli immobili. Il mutuo sta diventando il modo più prioritario per garantire l'adempimento degli obblighi in Russia.

16. Caratteristiche del prestito ipotecario

Mutuo - è un pegno immobiliare.

Mutuo - Si tratta di un prestito garantito da immobili.

Prestito di credito ipotecario - Si tratta di un prestito garantito da immobili.

È possibile creare un sistema di prestito ipotecario basato sullo sviluppo dei mercati dei capitali ipotecari primari e secondari.

Composizione del mercato primario dei capitali ipotecari: 1) prestatori - forniscono capitale di prestito; 2) i mutuatari-investitori acquistano immobili

per uso o investimento in attività commerciali.

Mercato secondario - è il processo di acquisto e vendita di titoli garantiti da ipoteca emessi sul mercato primario. Il compito principale del mercato dei capitali ipotecari secondari è quello di fornire ai finanziatori primari la possibilità di vendere il titolo ipotecario primario e di utilizzare il reddito ricevuto per fornire un altro prestito sullo stesso mercato.

Il prestatore può disporre dell'immobile a propria discrezione, se il mutuatario non rimborsa il prestito, questo è il vantaggio del mutuo ipotecario. Gli immobili sono durevoli e il loro prezzo è stabile.

L'attrazione di risorse finanziarie sulla base di un mutuo ha ricevuto il maggiore sviluppo nel mercato immobiliare, perché il costo degli immobili non soddisfa le capacità finanziarie dei potenziali acquirenti, ma un prestito ricevuto per l'acquisto di un immobile può fungere da garanzia - l'obbligo di restituirlo.

Il problema principale dei mutui ipotecari è la mancanza di risorse finanziarie a lungo termine. I depositi privati possono diventare una fonte di fondi a lungo termine.

Nel 1998, la crisi finanziaria ed economica verificatasi ha portato a una diminuzione dei redditi reali della popolazione e ha svalutato i loro risparmi e ha contribuito al deflusso di depositi privati a Sberbank. Uno dei problemi è valutare la solvibilità di un potenziale mutuatario in base al reddito reale.

Il reddito ufficiale dei potenziali mutuatari è basso, perché la quota del settore ombra dell'economia è molto ampia, il che rende difficile per le banche commerciali prendere decisioni di prestito. Una politica fiscale statale ben congegnata di mutuo ipotecario alla popolazione consentirà di far uscire dall'"ombra" i redditi reali.

Lo sviluppo del sistema di prestito ipotecario è la direzione principale per eliminare lo squilibrio osservato tra l'alto costo degli immobili e la capacità finanziaria della maggioranza della popolazione. I mutui possono finanziare la maggior parte delle transazioni immobiliari in molti paesi. Un prestito a lungo termine a basso tasso di interesse accelererà il processo di acquisizione di un alloggio da parte della popolazione. Attualmente, la popolazione è costretta a stanziare fondi per l'acquisto integrale di alloggi per molto tempo. Gli approcci tradizionali alla valutazione immobiliare sono ampiamente utilizzati quando si prendono decisioni sul finanziamento di investimenti immobiliari, quando si determina il valore di oggetti che vengono utilizzati come garanzia per i mutui ipotecari.

17. Mutuo (pegno) di alloggi

Il processo ipotecario è regolato dalla legge federale "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (modificata dalle leggi federali n. 30.12.2004-FZ del 216 dicembre XNUMX).

In base a un accordo sul pegno di beni immobili (contratto di mutuo), una delle parti - creditore ipotecariochi è creditore con un'obbligazione garantita da un'ipoteca, ha il diritto di ricevere la soddisfazione dei suoi crediti pecuniari nei confronti del debitore ai sensi di tale obbligazione dal valore dei beni immobili ipotecati dell'altra parte - pegno prevalentemente sugli altri creditori del pegno, con le eccezioni previste dalla legge federale.

Il garante può essere il debitore in forza dell'obbligazione garantita dall'ipoteca, o una persona che non partecipa a tale obbligo (terzo).

La proprietà su cui è stata costituita un'ipoteca rimane in suo possesso e uso del pegno.

Al pegno di beni immobili sorto sulla base di una legge federale al verificarsi delle circostanze ivi specificate, si applicano di conseguenza le regole sul pegno sorto in virtù di un contratto ipotecario, salvo diversa disposizione della legge federale.

Un'ipoteca può essere istituita a garanzia di un'obbligazione ai sensi di un contratto di prestito, di un contratto di prestito o di un altro obbligo, incluso un obbligo basato sulla vendita, locazione, contratto, altro accordo o danno, se non diversamente previsto dalla legge federale.

Gli obblighi garantiti da ipoteca sono soggetti alla contabilizzazione da parte del creditore e del debitore, se persone giuridiche, secondo la procedura stabilita dalla legislazione della Federazione Russa in materia di contabilità.

L'ipoteca garantisce il pagamento al mutuatario dell'importo capitale del debito previsto dal contratto di mutuo o da altra obbligazione garantita dall'ipoteca in tutto o nella parte prevista dal contratto di mutuo.

Un'ipoteca istituita per garantire l'esecuzione di un contratto di mutuo o di un contratto di mutuo con la condizione del pagamento degli interessi garantisce anche il pagamento al creditore (finanziatore) degli interessi a lui dovuti per l'utilizzo del prestito (fondi presi in prestito).

Se il contratto ipotecario specifica l'importo fisso totale dei crediti del mutuatario garantiti dall'ipoteca, le obbligazioni del debitore nei confronti del mutuatario in eccesso a tale importo non si considerano garantite dall'ipoteca.

In base a un contratto ipotecario, possono essere costituiti in pegno immobili i cui diritti sono registrati secondo la procedura stabilita per la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essi, tra cui:

1) appezzamenti di terreno;

2) le imprese, nonché i fabbricati, le strutture e gli altri beni immobili adibiti all'attività d'impresa;

3) edifici residenziali, appartamenti e parti di edifici residenziali e appartamenti, costituiti da uno o più locali isolati;

4) dacie, casette da giardino, garage e altri edifici di consumo;

5) navi aeree e marittime, navi della navigazione interna e oggetti spaziali.

Una parte della proprietà, la cui divisione in natura è impossibile senza cambiarne la destinazione (cosa indivisibile), non può essere oggetto di ipoteca indipendente.

18. Conclusione di un contratto di mutuo

La procedura per la conclusione di un contratto ipotecario è definita nella legge federale "Sull'ipoteca (Pledge of Real Estate)" (come modificata dalle leggi federali n. 30.12.2004-FZ del 216 dicembre XNUMX).

Il contratto di mutuo è concluso in conformità con le regole generali del codice civile della Federazione Russa sulla conclusione di contratti e le disposizioni della suddetta legge n. 216

Il contratto di mutuo specifica l'oggetto del mutuo, la sua valutazione, l'essenza, l'entità e il termine per l'adempimento dell'obbligazione garantita dal mutuo.

L'oggetto dell'ipoteca è determinato nel contratto indicandone il nome, l'ubicazione e una descrizione sufficiente ad identificare tale soggetto.

Il contratto ipotecario specifica il diritto in virtù del quale l'immobile oggetto dell'ipoteca appartiene al pegno, e il nome dell'ente che effettua la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso, che ha registrato tale diritto di il pegno.

La valutazione dell'oggetto dell'ipoteca è determinata in conformità con la legislazione della Federazione Russa di comune accordo tra il mutuatario e il creditore ipotecario, fatti salvi i requisiti dell'articolo 67 della legge federale "Sull'ipoteca" quando è ipotecata, ed è indicata nel contratto di mutuo in termini monetari.

Quando la proprietà statale e comunale è ipotecata, la sua valutazione viene effettuata secondo i requisiti stabiliti dalla legge federale, o secondo le modalità da essa stabilite.

Nel caso di pegno su immobile in corso, che sia di proprietà demaniale o comunale, si valuta il valore di mercato di tale immobile.

Un'obbligazione garantita da ipoteca deve essere menzionata nel contratto di mutuo con l'indicazione del suo importo, dei motivi del verificarsi e del termine per l'adempimento. Nei casi in cui tale obbligo sia basato su un qualsiasi contratto, devono essere indicate le parti del presente contratto, la data e il luogo della sua conclusione. Se l'importo dell'obbligazione garantita dall'ipoteca deve essere determinato in futuro, il contratto di mutuo deve indicare la procedura e le altre condizioni necessarie per la sua determinazione.

Se l'obbligazione garantita dal mutuo è soggetta a parziale adempimento, il contratto di mutuo deve indicare i termini (periodicità) delle relative rate e i loro importi, ovvero le condizioni che consentono di determinare tali importi.

Se i diritti del creditore pignoratizio ai sensi dell'art. 13 della legge federale "Sull'ipoteca" sono certificati da un'ipoteca, questo è indicato nel contratto di mutuo, ad eccezione dei casi in cui un'ipoteca è emessa in un'ipoteca in virtù di legge.

Un contratto di mutuo è concluso per iscritto ed è soggetto a registrazione statale.

Il mancato rispetto delle norme sulla registrazione statale di un contratto di mutuo ne comporta l'invalidità. Tale accordo è considerato nullo.

Il contratto di mutuo si considera concluso ed entra in vigore dal momento della sua iscrizione statale.

Quando un contratto di mutuo è incluso in un prestito o altro contratto contenente un'obbligazione garantita da un'ipoteca, devono essere osservati i requisiti stabiliti per un contratto di mutuo per quanto riguarda la forma e la registrazione statale del presente contratto.

19. Iscrizione statale di un'ipoteca

Secondo le leggi federali del 29 giugno 2004 n. 58-FZ e FZ "Sulle modifiche di determinati atti legislativi della Federazione Russa e sul riconoscimento di determinati atti legislativi della Federazione Russa come non validi in relazione all'attuazione di misure per migliorare Pubblica amministrazione" e la legge federale del 30 dicembre 2004 n. 216-FZ "Su ipoteca (pegno di proprietà)" l'ipoteca è soggetta all'iscrizione statale nel registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso. La registrazione statale di un'ipoteca viene effettuata nel luogo dell'immobile oggetto dell'ipoteca. La registrazione statale di un'ipoteca viene effettuata sulla base di una domanda congiunta del mutuatario e del creditore ipotecario.

Per l'iscrizione statale di un mutuo, è necessario presentare:

1) il contratto di mutuo e sua copia;

2) documenti indicati nel contratto di mutuo come allegati;

3) un documento attestante il pagamento della tassa demaniale;

4) altri documenti richiesti per la registrazione statale di un'ipoteca in conformità con la legislazione della Federazione Russa sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa.

La registrazione statale di un'ipoteca viene effettuata senza presentare una domanda separata e senza pagare una tassa statale. La registrazione statale di un'ipoteca in virtù della legge viene effettuata contemporaneamente alla registrazione statale del diritto di proprietà di una persona. I diritti del mutuatario nell'ambito di un'ipoteca possono essere certificati da un'ipoteca.

La domanda di registrazione statale di un pegno di beni immobili a garanzia di crediti costituenti copertura ipotecaria, la cui quota di proprietà comune è attestata da certificato di partecipazione ipotecaria, è presentata dal gestore della copertura ipotecaria. Per la registrazione statale di un pegno immobiliare che garantisca i crediti che costituiscono tale copertura ipotecaria, oltre ad altri documenti richiesti in conformità con la legge federale "Sui titoli ipotecari" e la legge federale "Sulla registrazione statale dei diritti su immobili e Transazioni con It", vengono presentati i seguenti documenti:

1) licenza per gestire la copertura dei mutui;

2) regole per la gestione fiduciaria delle coperture dei mutui.

L'ipoteca deve essere iscritta entro un mese dalla data di ricezione dei documenti necessari per la sua registrazione da parte dell'ente che effettua la registrazione statale dei diritti.

La data di registrazione statale di un'ipoteca è il giorno in cui l'ipoteca è registrata nel Registro dei diritti immobiliari e delle transazioni dello Stato unificato. Le registrazioni di registrazione nel Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato e le transazioni con esso vengono effettuate nell'ordine determinato sulla base delle date di ricezione di tutti i documenti necessari da parte dell'organismo che tiene il suddetto registro.

Per la registrazione statale di un contratto di mutuo e di un mutuo come restrizione (vincolo) dei diritti immobiliari, il dazio statale viene pagato una volta per tutte queste azioni nell'importo e secondo le modalità stabilite dalla legislazione della Federazione Russa sulle tasse e tasse.

20. Caratteristiche del mutuo delle imprese

Secondo la legge federale "Sull'ipoteca (Pledge of Real Estate)", quando una società è ipotecata come complesso immobiliare, il diritto di pegno si estende a tutti i beni in essa inclusi. L'ipoteca di un edificio o struttura è consentita solo con contestuale ipoteca in base allo stesso contratto del lotto di terreno su cui è ubicato questo edificio o struttura, o di una parte di questo lotto che fornisce funzionalmente l'oggetto in pegno, o del diritto di locazione dello stesso appezzamento o la sua parte corrispondente appartenente al pegno.

Il diritto di pegno non si applica al diritto di utilizzo permanente del terreno su cui si trova l'impresa, l'edificio o la struttura, appartenente al pegno.

Il trasferimento di un'impresa in ipoteca è consentito con il consenso del proprietario dell'immobile relativo all'impresa o di un ente da lui autorizzato.

Se l'oggetto dell'ipoteca è un'impresa, la proprietà costituita in pegno include attività materiali e immateriali relative a tale impresa, inclusi edifici, attrezzature, scorte, materie prime, prodotti finiti, crediti, diritti esclusivi.

La composizione dell'immobile relativo all'impresa ceduta al mutuo e la valutazione del suo valore sono determinate sulla base di un inventario completo di tale immobile. L'atto di inventario, il bilancio e la conclusione di un revisore indipendente sulla composizione e il valore degli immobili relativi all'impresa sono allegati obbligatori al contratto di mutuo.

Un'ipoteca aziendale può garantire un'obbligazione il cui importo non è inferiore alla metà del valore della proprietà relativa all'impresa.

L'ipoteca dell'impresa garantisce un'obbligazione finanziaria da adempiere non prima di un anno dopo la conclusione del contratto di mutuo.

Il pegno ha il diritto di vendere, scambiare, affittare, prestare la proprietà relativa all'impresa trasferita all'ipoteca e altrimenti disporre della proprietà specificata, nonché apportare modifiche alla composizione di questa proprietà, se ciò non comporta una diminuzione nel totale specificato nel contratto di mutuo il valore della proprietà relativa all'impresa e inoltre non viola altre condizioni del contratto di mutuo.

Se il pegno dell'impresa non adotta misure atte a garantire la sicurezza della proprietà data in pegno, un uso inefficiente di tale proprietà, che può portare a una diminuzione del valore dell'impresa, il creditore pignorato ha il diritto di rivolgersi al tribunale con un richiesta di adempimento anticipato dell'obbligazione garantita dall'ipoteca o introduzione del controllo ipotecario sull'attività del pegno.

Se il pegno non adempie all'obbligazione garantita dall'ipoteca dell'impresa, il pignoramento sulla proprietà costituita in pegno può essere riscosso solo con decisione del tribunale.

L'acquirente, che ha acquisito un'impresa in un'asta pubblica, trasferisce i diritti e gli obblighi del proprietario dell'impresa relativi a quest'ultima dal momento della registrazione statale della proprietà dell'immobile acquisito.

21. Caratteristiche dell'ipoteca fondiaria

La terra è l'oggetto di garanzia più affidabile, in quanto non si consuma nel tempo e il suo valore è in continua crescita.

Nel contratto di mutuo, se un appezzamento di terreno è ipotecato, è necessario indicare l'oggetto del contratto di mutuo, la sua essenza, il costo stimato, la durata e l'importo dell'adempimento degli obblighi garantiti dal mutuo. Copie dei disegni dei confini della trama, che sono stati emessi dal comitato per le risorse fondiarie e la gestione del territorio, sono allegate al contratto di mutuo. Nel contratto, l'oggetto dell'ipoteca deve essere descritto in modo tale da poterne facilmente stabilire l'ubicazione e il nome.

La legge sui mutui consente il pegno

1) se i terreni sono di proprietà di cittadini e persone giuridiche;

2) se i lotti di terreno sono previsti per il giardinaggio, l'orticoltura, la costruzione di garage o cottage estivi

3) trame domestiche di trame sussidiarie personali;

4) appezzamenti di terreno sui quali sono già stati costruiti fabbricati e strutture;

5) appezzamenti di terreno in comune, comproprietà o comproprietà allocati in natura.

L'ipoteca deve fornire crediti nella misura in cui ha al momento della sua soddisfazione - questi sono interessi, risarcimento per perdite, sanzioni, ritardi nell'adempimento o adempimento inadeguato degli obblighi e, soprattutto - risarcimento per i costi del mutuatario che si sono verificati a seguito del pignoramento dell'immobile impegnato e della sua vendita.

Non è consentito ipotecare una parte di un appezzamento di terreno, la cui area è inferiore alla dimensione minima stabilita dai regolamenti delle entità costitutive della Federazione Russa e dai regolamenti dei governi locali per terreni di vario scopo e consentiti uso.

Quando un appezzamento di terreno è ipotecato, il diritto di pegno si estende alle strutture o agli edifici del pegno costruiti o in costruzione sul terreno.

Un appezzamento di terreno acquisito con l'utilizzo di fondi di credito da una banca o altra organizzazione di credito o fondi da un prestito mirato fornito da un'altra persona giuridica per l'acquisizione di questo appezzamento di terreno è considerato impegnato dal momento della registrazione statale della proprietà del mutuatario di questo appezzamento di terreno.

Il creditore pignoratizio ai sensi di questo pegno è una banca o un'altra organizzazione di credito o altra persona giuridica che ha fornito un prestito o un prestito mirato per l'acquisizione di un appezzamento di terreno o il diritto di affittare un appezzamento di terreno.

La valutazione di un appezzamento di terreno viene effettuata in conformità con la legislazione che disciplina le attività di valutazione nella Federazione Russa.

Il valore della garanzia di un appezzamento di terreno costituito in pegno nell'ambito di un contratto di mutuo è stabilito di comune accordo tra il mutuatario e il creditore pignoratizio.

Il contratto di mutuo si considera concluso ed entra in vigore dal momento della sua iscrizione statale. La registrazione viene effettuata esclusivamente nel luogo in cui si trova il terreno entro determinati limiti della città o del distretto.

22. Operazioni con alloggi

Nel settore dell'edilizia abitativa, il settore immobiliare comprende gli immobili con diritti consolidati di proprietà, dismissione e uso entro i confini della proprietà, che comprendono: appezzamenti di terreno e fabbricati residenziali edificati su di essi che hanno locali non residenziali e residenziali, annessi, spazi verdi ; edifici residenziali - locali residenziali in queste case e altri edifici dell'appartamento, tutti adatti alla residenza permanente o temporanea; strutture con elementi dell'infrastruttura ingegneristica del settore abitativo. Nel settore dell'edilizia abitativa, gli immobili possono essere di proprietà privata, statale, comunale, collettiva e di altro tipo

Il motivo per effettuare transazioni con locali residenziali è l'acquisizione della proprietà o il diritto di utilizzare questi locali.

Le transazioni residenziali includono:

1) la privatizzazione di locali residenziali è un trasferimento gratuito di proprietà ai cittadini russi su base volontaria di locali residenziali da loro occupati in stock abitativi statali e comunali;

2) acquisto e vendita di locali residenziali - un tipo di transazione molto comune nel settore immobiliare. Al momento dell'acquisto e della vendita di un'abitazione, viene redatto un contratto, che si conclude esclusivamente per iscritto redigendo un documento. Il contratto viene firmato da entrambe le parti

3) aste-vendite. Le organizzazioni del complesso edilizio della Federazione Russa hanno il diritto di condurre aste per la vendita di appartamenti costruiti a spese di questa impresa ea spese di un prestito bancario

4) i certificati abitativi sono titoli o obbligazioni che sono denominati in unità della superficie totale dell'abitazione e hanno un valore nominale indicizzato espresso in termini monetari, sono collocati tra persone giuridiche o cittadini e danno diritto ai loro proprietari di esigere il loro riscatto dal emittente con il metodo dello scambio per una conclusione di contratti di vendita di locali residenziali o di costruzione, che è stato finanziato dai fondi ricevuti dalla circolazione di questi titoli o obbligazioni;

5) locazione - il diritto di utilizzare i beni immobili di qualcun altro a determinate condizioni;

6) mutuo;

7) locazione di alloggi - un accordo in base al quale il proprietario di uno stato o di un'altra abitazione fornisce a un cittadino uno spazio abitativo confortevole (appartamento) da utilizzare e l'inquilino si impegna a utilizzarlo per vivere ea pagare per vivere;

8) scambio. L'inquilino può scambiare i locali occupati con un altro;

9) scambio. Ciascuna parte, in virtù di un contratto di scambio, si impegna a trasferire un locale residenziale alla proprietà dell'altra parte in cambio di un altro;

10) la donazione è un trasferimento gratuito di qualsiasi proprietà nella proprietà di un'altra persona;

11) eredità. In caso di morte di un cittadino, il diritto di proprietà sui beni che gli appartengono passa per eredità ad altra persona o persone, secondo un testamento o secondo la legge;

12) la partecipazione alla costruzione condivisa - è attualmente un modo molto comune di acquisire alloggi.

23. Privatizzazione e locazione di locali residenziali

Secondo la legge sulla privatizzazione del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa privatizzazione di locali residenziali - trasferimento gratuito alla proprietà di cittadini della Federazione Russa su base volontaria di locali residenziali da loro occupati nel patrimonio abitativo statale e municipale e per i cittadini della Federazione Russa che hanno prenotato locali residenziali occupati - nel luogo di prenotazione di residenze locali

I cittadini della Federazione Russa che occupano locali residenziali nel patrimonio abitativo statale e municipale, compreso il patrimonio abitativo sotto la gestione economica delle imprese o la gestione operativa delle istituzioni, in termini di occupazione sociale, hanno il diritto, con il consenso di tutti i membri adulti della famiglia conviventi, così come i minori di 14 anni di età inferiore ai 18 anni, acquisiscono la proprietà di questi locali alle condizioni previste dalla legge sulla privatizzazione del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa e da altri atti normativi della Federazione Russa e dalle entità costitutive di la Federazione Russa. Gli alloggi sono trasferiti in proprietà comune o nella proprietà di uno dei conviventi, anche minori.

Ogni cittadino ha il diritto di acquisire gratuitamente la proprietà (nell'ordine di privatizzazione) di un'abitazione nel fondo abitativo statale e comunale di uso sociale una volta.

Affitto di locali residenziali. Secondo la legge della Federazione Russa "Sui fondamenti della politica abitativa federale" del 24.12.1992 dicembre 4218 n. 1-06.05.2003 (modificata il 52 maggio XNUMX n. XNUMX-FZ), i proprietari del patrimonio immobiliare hanno il diritto di fornire a cittadini, persone giuridiche case o appartamenti di qualsiasi area nell'ambito di un contratto di locazione. Le quote del patrimonio immobiliare statale e municipale fornite nell'ambito di un contratto di locazione sono determinate dal governo della Federazione Russa e dalle autorità esecutive delle entità costituenti della Federazione Russa.

Contratto di leasing - si tratta di un accordo in base al quale il locatore mette a disposizione dell'inquilino e dei suoi familiari un locale residenziale senza vincoli dimensionali dietro compenso contrattuale per il possesso e l'uso temporaneo, e l'inquilino si impegna ad utilizzarlo secondo il contratto e a pagare l'affitto in un modo tempestivo, comprese le bollette.

Il contratto di locazione, che viene stipulato tra l'inquilino e il locatore, specifica i termini, la procedura, i termini del contratto di locazione. Il contratto di locazione è concluso per iscritto, registrato presso l'autorità di manutenzione degli alloggi e l'ufficio delle imposte.

Quando affitta i locali, il proprietario non deve violare l'alloggio e altri diritti e libertà di altri cittadini, nonché gli interessi pubblici.

24. Valutazione di immobili in economia di mercato

Attualmente, una valutazione immobiliare indipendente e professionale è un elemento necessario nelle transazioni immobiliari.

sotto stima immobiliare comprendere l'area speciale dell'attività professionale nel mercato immobiliare, che richiede un'elevata qualifica di perito, comprensione dei metodi e dei principi di valutazione, libero orientamento nel mercato immobiliare, conoscenza dello stato e dell'andamento dell'offerta e domanda in vari segmenti di mercato.

È necessaria una valutazione professionale per prendere decisioni sulla vendita, l'acquisto, lo scambio, l'emissione di prestiti garantiti da proprietà, la trasformazione e la liquidazione di imprese, per prendere decisioni di investimento, decisioni sulla riorganizzazione o sul fallimento di un'impresa, assicurazione sulla proprietà, ecc.

Il problema di una valutazione professionale competente degli immobili in Russia è molto acuto. Occorre prestare maggiore attenzione a settori quali la valutazione per la vendita e il pegno di immobili di imprese privatizzate, la rivalutazione delle immobilizzazioni in connessione con i processi inflazionistici e lo sviluppo del finanziamento dell'edilizia abitativa.

Negli anni '1930, nei paesi sviluppati, la valutazione immobiliare è apparsa come un'attività professionale e all'inizio degli anni '1990. è apparso in Russia con l'assistenza dell'Istituto per lo sviluppo economico della Banca mondiale per la ricostruzione e lo sviluppo. L'istituto ha fornito formazione basata su materiali di formazione sviluppati dall'American Society of Appraisers.

Il Ministero del Lavoro della Federazione Russa, con la risoluzione n. 27.11.1996 del 11, ha approvato le caratteristiche di qualificazione della posizione di "valutatore". I compiti del perito comprendono la determinazione del valore di mercato degli oggetti di diritti civili, la ricerca delle esigenze di valutazione e l'instaurazione di contatti commerciali con i clienti, la compilazione di una relazione di valutazione scritta, utilizzando tutti i metodi di valutazione noti, la creazione della base informativa necessaria per l'attività professionale.

Il problema della valutazione in Russia è stato riscontrato per la prima volta in relazione alla privatizzazione del 3 luglio 1991.

Le attività di valutazione sono aumentate in modo significativo durante la rivalutazione delle immobilizzazioni di produzione, quando le imprese potevano avvalersi di organizzazioni di esperti indipendenti per determinare il valore di mercato degli immobili. Il decreto del governo della Federazione Russa "Sulla rivalutazione delle immobilizzazioni" del 1 gennaio 1995 ha concesso alle imprese e alle organizzazioni il diritto di rivalutare le immobilizzazioni in base agli indici di variazione del loro valore, sviluppati dalle statistiche statali Comitato della Russia.

In Russia esistono attualmente organizzazioni pubbliche di periti professionisti. Nel 1993 è stata creata la Società russa dei periti (ROA), nel 1996 il Collegio nazionale dei periti (NCO). Nella primavera del 1999 è stato fondato il Club Virtuale dei Periti, nel quale gli interessati condividono opinioni e suggerimenti. Il compito principale del Club Virtuale dei Periti è quello di formare e rafforzare una comunità di specialisti nel campo delle competenze economiche e giuridiche, del governo, delle imprese e delle strutture scientifiche ed educative.

25. Tipi di valore immobiliare

Attualmente le componenti del valore sono quattro: domanda, utilità, scarsità, alienabilità degli oggetti.

Domanda - la quantità di un determinato bene o servizio nel mercato degli acquirenti solvibili. C'è una domanda potenziale molto grande nel mercato immobiliare.

Utilità - la capacità della proprietà di soddisfare i bisogni umani.

L'utilità stimola il desiderio di acquisire una certa cosa.

L'utilità dell'alloggio è il comfort dell'abitare.

Per un investitore che opera nel mercato immobiliare, un appezzamento di terreno senza restrizioni per lo sviluppo avrà la massima utilità.

Scarsità - è una fornitura limitata. Se l'offerta di un determinato prodotto aumenta, il prezzo di questo prodotto diminuisce e quando l'offerta diminuisce, inizia a salire.

La possibilità di alienazione di oggetti - la possibilità di trasferire i diritti di proprietà che consentono agli immobili di passare dal venditore all'acquirente, cioè diventare una merce.

In precedenza, la terra non era considerata una merce, quindi in Russia esisteva un'unica proprietà statale.

Costo - questa non è una caratteristica inerente agli immobili: il valore è direttamente proporzionale al desiderio delle persone, alla disponibilità di potere d'acquisto, all'utilità e alla relativa scarsità.

Se la valutazione immobiliare viene effettuata allo scopo di ottenere un prestito garantito da immobili, il perito deve ottenere informazioni molto accurate sul probabile prezzo di vendita di questo immobile, che a sua volta dovrebbe coprire le perdite del prestatore se il mutuatario non ripaga il debito.

Se la valutazione degli oggetti viene eseguita per la ricostruzione, viene selezionato il valore dell'investimento, che viene calcolato per un investitore (specifico).

Il tipo più comune di valore è il valore di mercato. Mostra l'interazione tra acquirenti, venditori e investitori nel mercato immobiliare.

Valore di mercato dell'oggetto di valutazione - il prezzo più probabile al quale l'oggetto della valutazione può essere alienato sul mercato aperto in un contesto competitivo, quando le parti dell'operazione agiscono in modo ragionevole, disponendo di tutte le informazioni necessarie, ed eventuali circostanze straordinarie non si riflettono nel valore dell'operazione prezzo.

Il valore di mercato degli immobili è determinato nelle seguenti condizioni di una transazione di equilibrio:

1) il mercato è competitivo e fornisce una scelta sufficiente di proprietà per l'interazione di acquirenti e venditori;

2) l'acquirente e il venditore sono liberi, agiscono solo per aumentare il reddito o soddisfare al meglio i bisogni;

3) il periodo di esposizione dell'oggetto di valutazione è sufficiente a garantirne la disponibilità a tutti i potenziali acquirenti;

4) il pagamento della transazione è effettuato in contanti o equivalenti.

Prezzo - è la somma di denaro offerta o pagata per la proprietà oggetto di valutazione. Valore di mercato degli immobili - è il prezzo atteso in determinate condizioni, e Prezzo di vendita - Si tratta dell'importo che, in una situazione specifica, l'acquirente ha accettato di pagare e il venditore ha accettato di accettare per la proprietà. Il valore di mercato è oggettivo e non dipende dai desideri dei partecipanti al mercato immobiliare.

26. Tipi di valore non di mercato

Se la vendita di un oggetto sul mercato aperto non è realistica o richiede costi aggiuntivi rispetto ai costi necessari per la vendita di beni liberamente scambiabili sul mercato, allora il valore di tale oggetto è chiamato valore dell'oggetto di valutazione con un mercato limitato.

Il costo di riproduzione dell'oggetto di valutazione - si tratta della somma dei costi, a prezzi di mercato, esistenti alla data della valutazione, per la realizzazione di un oggetto identico all'oggetto di valutazione, utilizzando materiali e tecnologie identiche. La data di valutazione è la data a partire dalla quale viene valutato l'immobile.

Il costo della sostituzione dell'oggetto di valutazione - la somma dei costi per la realizzazione di un oggetto assimilabile all'oggetto della valutazione a prezzi di mercato esistenti alla data della valutazione.

Il valore dell'oggetto valutato nell'ambito dell'uso esistente - valore determinato dalle condizioni esistenti e dallo scopo del suo utilizzo.

Valore dell'investimento dell'oggetto di stima - valore, che è determinato dalla sua redditività per una persona specifica per determinati obiettivi di investimento. Il settore immobiliare per un investitore è uno strumento per generare flussi di reddito. Il valore dell'investimento è il costo degli investimenti di capitale per un particolare investitore, tenendo conto delle sue esigenze di investimento.

Valore di liquidazione dell'oggetto di stima - il valore dell'oggetto di perizia se l'oggetto di perizia deve essere alienato entro un periodo inferiore al normale periodo di esposizione per oggetti simili.

Costo di utilizzo dell'oggetto di perizia - un valore pari al valore di mercato dei materiali in esso contenuti, tenuto conto dei costi di smaltimento dell'oggetto di perizia.

Valore speciale dell'oggetto di stima - valore, per la determinazione del quale il contratto di valutazione o l'atto normativo prevede condizioni che non rientrano nel concetto di valore di mercato o altro specificato nei principi di valutazione obbligatori per l'uso da parte dei soggetti delle attività di valutazione. Esistono i seguenti tipi di valore.

Il costo dell'impresa operativa - il costo di un unico complesso immobiliare, determinato in funzione dei risultati del funzionamento della produzione stabilita.

Costi di assicurazione - il costo dell'integrale risarcimento dei danni alle cose in caso di evento assicurato.

Deposito di sicurezza - il valore degli immobili utilizzati per garantire il prestito.

Il costo del diritto di locazione - un pagamento una tantum per il diritto di utilizzare e di disporre di un immobile in base a un contratto di locazione.

La variazione del valore di un immobile dipende da una serie di fattori. Possono essere divisi in oggettivi e soggettivi.

I fattori oggettivi caratterizzano le tipiche situazioni di mercato e le motivazioni del comportamento dei partecipanti alla transazione. I fattori oggettivi sono principalmente economici; si dividono in microeconomici (fattori ecologici, sismici) e macroeconomici (tasse, inflazione).

27. Principi di valutazione immobiliare

Il numero di fattori economici influisce sul valore degli immobili. I principi della valutazione immobiliare aiutano a tener conto dei più significativi di essi.

I principi della valutazione immobiliare sono correlati. Un oggetto può essere influenzato da diversi principi.

I principi di base della valutazione immobiliare sono divisi in quattro categorie.

Principio d'uso migliore e più efficiente (NNEI) si basa sulla determinazione del valore dell'immobile nel caso di utilizzo dell'oggetto nel modo migliore ed efficiente.

I risultati dell'analisi NNEI vengono presi in considerazione quando si determina il valore degli immobili, quando si sceglie un'opzione di costruzione e ricostruzione e quando si analizzano i progetti di investimento

Principi che riflettono le componenti del patrimonio immobiliare. Il principio di contribuzione si basa sulla misurazione del valore di ciascun elemento che contribuisce al valore totale dell'oggetto.

Il principio della produttività marginale. L'idea è che successivi miglioramenti saranno accompagnati da un aumento del valore dell'oggetto, superiore al costo della loro creazione, fino al raggiungimento del punto di massima produttività, dopodiché i costi di creazione di ulteriori miglioramenti non saranno completamente compensati dal aumento del costo dell'oggetto.

Il principio dell'equilibrio è che più armoniosi ed equilibrati sono gli elementi dell'oggetto, maggiore è il valore dell'oggetto sul mercato.

L'equilibrio degli elementi dell'oggetto è determinato in base alle esigenze del mercato

Principi basati sulle percezioni degli utenti. Il principio di utilità è che una proprietà con maggiore utilità per l'utente ha un valore maggiore nel mercato.

principio di sostituzione. Un acquirente informato non pagherà di più per una proprietà che per un oggetto di utilità e redditività simili.

Il principio dell'aspettativa. Il valore dell'immobile è influenzato dai benefici futuri attesi dalla proprietà dell'immobile. Le aspettative legate agli immobili si esprimono nell'ottenere il ritorno atteso sull'investimento attraverso flussi di reddito derivanti dall'uso e dalla futura rivendita dell'immobile.

Questo principio si basa sull'attrattiva dei benefici futuri del possedere un immobile: più aspettative positive, maggiore è il valore dell'immobile.

Principi relativi all'ambiente di mercato. Il principio dell'influenza esterna si basa sulla presa in considerazione delle variazioni del valore degli immobili causate dall'influenza di fattori ambientali mutevoli.

Il principio del cambiamento si basa sulla presa in considerazione dei cambiamenti corrispondenti ai cicli di vita, che sono inerenti sia agli oggetti specifici e ai mercati immobiliari delle città, sia alla società nel suo insieme.

Il principio di concorrenza si basa sul fatto che i prezzi di mercato sono fissati a un certo livello, tenendo conto della concorrenza.

Il principio della domanda e dell'offerta si basa sulla determinazione del valore di un oggetto dal rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare.

Il principio di conformità si basa sul fatto che l'immobile raggiunge il suo valore massimo nell'ambiente di oggetti armonizzanti compatibili con un uso del suolo compatibile.

28. Processo di valutazione immobiliare

La valutazione immobiliare può essere di massa e individuale.

Perizie immobiliari di massa - valutazione di un gran numero di oggetti in una data specifica utilizzando metodi standard e analisi statistiche

Valutazione di singoli immobili - Questa è la valutazione di un particolare oggetto in una certa data.

La valutazione di massa è approssimativa e la valutazione individuale è esatta.

Il processo di valutazione immobiliare si svolge in sei fasi:

1) definizione del problema;

2) piano di ispezione e valutazione preliminare. Si risolve il rilascio dei dati necessari per l'analisi dell'oggetto, si stabiliscono le fonti della loro ricezione;

3) raccolta e verifica dei dati;

4) applicazione di approcci valutativi, in questa fase il costo dell'oggetto è determinato con metodi tradizionali;

5) coordinamento dell'esito della valutazione - ottenimento della valutazione finale dell'immobile sulla base dei risultati dell'applicazione dei vari approcci alla valutazione;

6) la fase finale è la redazione di una relazione di valutazione, un documento contenente la motivazione del giudizio del perito sul valore dell'immobile.

Nella compilazione della relazione di stima, il perito è obbligato a utilizzare le informazioni che garantiscono l'attendibilità della relazione di valutazione come documento contenente informazioni di valore probatorio.

Il cliente si pone sempre un obiettivo preciso per il perito: determinare il valore dell'oggetto immobiliare, che il cliente deve accettare .. una certa soluzione. Il perito deve determinare il tipo specifico di valore (investimento, mercato e altro valore) e l'area di utilizzo di questo oggetto (assicurazione, vendita, ecc.).

Quando si valuta un oggetto immobiliare, è molto importante determinare i diritti legali e di altro tipo associati all'oggetto, poiché il cliente può avere solo il diritto di affitto o una determinata quota nella partnership. Sulla base di un accordo tra il cliente e il perito, viene effettuata una valutazione degli oggetti immobiliari. Nel presente contratto è necessario indicare il tipo di valutazione, il valore dell'oggetto di valutazione, il tipo e l'importo del compenso per l'opera.

Il perito inizia a sviluppare un piano di lavoro solo dopo che entrambe le parti hanno firmato il presente contratto. Il piano di valutazione comprende i seguenti tipi di compiti:

1) studio a livello regionale dei fattori generali del valore dell'immobile;

2) ricerca a livello locale di fattori specifici;

3) studio di fattori specifici che incidono sul valore del sito oggetto di valutazione e dell'immobile sito in tale sito.

Successivamente, il perito raccoglie ed elabora le informazioni di cui ha bisogno. Questi dati devono essere molto accurati, altrimenti sarà difficile per il perito esprimere un giudizio ragionevole sul valore dell'oggetto immobiliare.

Quando si valuta un immobile, vengono utilizzati tre approcci alla valutazione: costoso, redditizio, comparativo.

Ciascun approccio utilizza un insieme unificato di principi di punteggio.

29. Approccio comparativo alla valutazione immobiliare

Un approccio comparativo alla valutazione immobiliare si basa sul principio della sostituzione: l'acquirente non acquisterà un immobile se il valore di tale immobile supera tutti i costi per l'acquisizione di un immobile simile sul mercato che abbia la stessa utilità per l'acquirente. Questo approccio viene utilizzato principalmente laddove esiste un database sufficiente di transazioni di vendita o locazione nel mercato immobiliare.

Approccio comparativo - un insieme di metodi per stimare il valore di un oggetto immobiliare basato sul confronto dell'oggetto con i suoi analoghi, rispetto al quale sono disponibili informazioni sui prezzi delle transazioni con esso.

Il costo di un oggetto immobiliare in questo approccio è uguale al prezzo medio ponderato per gli analoghi venduti, tenendo conto delle modifiche che tengono conto della loro differenza rispetto all'immobile oggetto di valutazione:

dove Pk - prezzo di vendita di un immobile simile;

ΣD- importo delle rettifiche. L'approccio comparativo alla valutazione degli immobili si basa sui principi di sostituzione, domanda, offerta ed equilibrio.

La sequenza di azioni durante la valutazione di una proprietà utilizzando un approccio comparativo:

1) ricerche di mercato;

2) raccolta e verifica dei dati, affidabilità delle informazioni su offerte in vendita o analoghi recentemente venduti dell'oggetto di valutazione;

3) confronto dei dati su analoghi selezionati e immobili;

4) adeguamento dei prezzi di vendita di analoghi selezionati in base alle loro differenze rispetto all'oggetto;

5) determinazione del valore dell'oggetto di stima. Si effettuano ricerche di mercato al fine di identificare

in questo mercato o nei suoi segmenti venduti o offerti in vendita di un analogo della proprietà. Se i dati di vendita oi prezzi di vendita sono nascosti, l'analisi si basa sul prezzo di offerta di proprietà comparabili.

Le principali fonti di informazione possono essere i dati di registrazione, informazioni, servizi assicurativi e intermediari aziendali; periodici sugli immobili, informazioni fornite dai partecipanti alle transazioni, archivi del perito.

Una valutazione accurata dipende dalla qualità e dalla quantità delle informazioni utilizzate per l'analisi, quindi la raccolta e la verifica dei dati su analoghi dell'oggetto di valutazione dovrebbe avere grande importanza.

Diverse circostanze specifiche possono influenzare il prezzo specifico di vendita di un immobile, pertanto i dettagli di ogni vendita sono verificati da un perito, ovvero è necessario ottenere la conferma dei dati da parte dell'acquirente, venditore o intermediario.

Per determinare il valore finale dell'immobile in questione è necessario un adeguamento alle vendite comparabili. Il calcolo degli aggiustamenti viene effettuato sulla base di un'analisi logica dei calcoli precedenti, tenendo conto della significatività di ciascun indicatore. Un punto importante qui è la determinazione dei fattori di correzione.

Il calcolo del costo di un elemento per il quale è richiesta una modifica viene effettuato meno l'usura, principalmente l'invecchiamento funzionale di questo elemento.

30. Approccio dei costi

L'approccio dei costi si basa sul calcolo dei costi per la riproduzione delle strutture e degli edifici valutati, tenendo conto di tutti i tipi di usura e di profitto aziendale. Il valore di mercato del terreno viene sommato al valore ricevuto.

Approccio di costo è un insieme di metodi di valutazione che si basano sulla determinazione dei costi necessari per sostituire o ripristinare l'oggetto di valutazione, tenendo conto dell'usura accumulata

Questo approccio si basa sul presupposto che un acquirente tipico non pagherà di più per un oggetto finito che per la costruzione di un oggetto di utilità simile. Nel calcolare i costi di un'eventuale nuova costruzione dell'oggetto valutato, vengono presi in considerazione solo i costi dell'investitore. Nel processo di valutazione vengono utilizzati i seguenti dati: livello salariale, spese generali, costi delle attrezzature, tasso di rendimento dei costruttori in questa regione, prezzi di mercato per i materiali da costruzione Ma il costo totale dell'acquisizione di un terreno e della costruzione di un oggetto simile su di esso non è sempre equivalente al valore di mercato.

L'approccio del costo si basa sul principio dello spostamento La valutazione degli immobili con il metodo del costo comprende i seguenti passaggi

1) calcolo del costo del lotto di terreno, tenendo conto dell'uso più efficiente (Cz);

2) calcolo dei costi per la nuova costruzione di edifici in corso di valutazione (SNS);

3) calcolo dell'usura accumulata: usura funzionale, usura fisica ed esterna (In);

4) il calcolo del costo delle migliorie, tenendo conto del fondo ammortamento (Cu) è determinato dalla formula;

Do = Sns - Ying

5) il calcolo del valore totale degli immobili (SZP), è determinato dalla formula:

Szp \uXNUMXd Sz + Do

Con l'approccio del costo, la determinazione del valore degli immobili inizia con la valutazione del terreno.

Il lotto di terreno non è solo parte di questo approccio, ma anche una fase indipendente del processo di valutazione. Successivamente, viene determinato il costo della nuova costruzione delle migliorie valutate e viene calcolato l'ammortamento accumulato. Nell'ultima (ultima) fase dell'approccio al costo, al fine di ottenere il costo finale dell'oggetto, si sommano il costo del lotto di terreno e i costi associati alla nuova costruzione di edifici e strutture, meno l'ammortamento accumulato da gli edifici.

Questo metodo comprende quattro tipi principali di valutazione:

1) indice;

2) stimato;

3) elemento per elemento;

4) unità comparativa.

Per la valutazione di edifici che hanno valore storico, quando si valuta un edificio con usura fisica molto elevata, quando è impossibile effettuare una valutazione indipendente del terreno, l'approccio del costo non viene applicato.

31. Metodi di stima per l'approccio dei costi

I costi si dividono in diretti e indiretti

Costi diretti - è il costo del lavoro e delle risorse materiali. Costi indiretti si verificano durante la costruzione, ma non possono essere rilevati direttamente nella struttura stessa.

Esistono quattro metodi principali per stimare l'approccio del costo: unità stimata, comparativa, indice e voce per voce.

Metodo del costo unitario comparativo: valutazione della proprietà basata sull'uso di singoli indicatori di costo aggregati rettificati per la creazione di analoghi. L'essenza del metodo sta nel fatto che per l'oggetto da valutare viene selezionato un oggetto analogo, che sarà molto simile a quello valutato in quasi tutte le caratteristiche, i materiali utilizzati e la sua tecnologia di fabbricazione. Il costo di un'unità di misura di un oggetto analogico viene moltiplicato per il numero di unità dell'immobile oggetto di valutazione.

Il metodo di costo degli elementi ampliati consiste nel valutare la proprietà in base al valore del costo di creazione dei suoi elementi principali. Il metodo utilizza i dati sul costo di vari elementi, ovvero i componenti di un edificio o di una struttura, costi elemento per elemento.

Il calcolo dei costi elementari include la scomposizione dell'edificio nelle sue parti componenti, la determinazione del costo medio per queste parti.

Il metodo del costo unitario dell'elemento aiuta a confrontare meglio gli elementi dell'immobile oggetto di valutazione con gli elementi tipici e, come risultato dell'applicazione, consente di ottenere un valore di maggiore accuratezza rispetto all'utilizzo del metodo del costo unitario comparativo.

Il metodo elemento per elemento richiede meno tempo. Gli indicatori più caratteristici degli elementi strutturali sono presi come unità di costo.

Il metodo di analisi quantitativa si basa sulla valutazione dell'oggetto in base alla stima del costo completo per la sua riproduzione. Ad esempio, il costo di costruzione è determinato sommando tutti i costi di costruzione o installazione dei componenti di un edificio, ma devono essere presi in considerazione i costi indiretti e diretti. Per applicare questo metodo, sarà necessario compilare un elenco di tutti i materiali e le attrezzature, calcolare i costi di manodopera necessari per installare ciascun elemento, tenere conto dei costi generali e indiretti e del profitto dello sviluppatore. Possono verificarsi errori nell'applicazione del metodo dell'analisi quantitativa, a causa di una selezione errata dei dati sul costo delle unità di confronto negli edifici che non corrispondono al tipo di oggetto di valutazione. Questo metodo è piuttosto laborioso, la sua applicazione si basa sulla compilazione di un elenco di tutti i materiali e le attrezzature, calcolando i costi di manodopera necessari per l'installazione di ciascun elemento, che richiede il coinvolgimento di stimatori qualificati.

Il metodo dell'indice consiste nel determinare il costo di sostituzione dell'immobile oggetto di valutazione moltiplicando il valore di carico per il corrispondente indice di rivalutazione. Gli indici per la rivalutazione delle immobilizzazioni sono approvati dal governo della Federazione Russa e sono periodicamente pubblicati sulla stampa.

32. Indossa

sotto usura la proprietà è intesa come una diminuzione del suo valore sotto l'influenza di vari motivi. L'ammortamento è determinato in base allo stato attuale dell'immobile, secondo dati statistici o contabili.

Esistono tre tipi di ammortamento degli immobili:

1) deterioramento fisico - usura associata a una diminuzione delle prestazioni di un oggetto a causa del naturale invecchiamento fisico e dell'influenza di fattori avversi esterni;

2) abbigliamento funzionale si verifica a causa del mancato rispetto dei requisiti moderni per tali oggetti;

3) usura esterna - deprezzamento a seguito di variazioni di fattori economici esterni.

L'usura è suddivisa in:

1) asportabile - ammortamento dell'immobile, il cui costo di eliminazione è inferiore al valore aggiunto in questo caso;

2) irreparabile - ammortamento dell'immobile, il cui costo di eliminazione è superiore al valore aggiunto in questo caso.

I principali metodi per determinare l'importo del fondo ammortamento sono: il metodo frazionato, il metodo della vita, il metodo delle vendite comparabili.

Metodo di partizione - consiste nel determinare separatamente tre tipi di usura con la divisione di fisico e funzionale in tipi removibili e non removibili.

L'usura fisica si manifesta nel deterioramento delle proprietà fisiche dell'oggetto nel tempo, nella perdita delle proprietà tecniche e operative iniziali da parte degli elementi della struttura. L'usura fisica è causata da un uso improprio, da influenze fisiche e chimiche.

Quando si valuta l'usura fisica, si tiene conto del fatto che gli elementi costruttivi sono divisi in due categorie:

1) a lungo termine: pareti, soffitti, fondazioni;

2) parti soggette a usura - elementi con una vita utile inferiore alla vita economica dell'edificio: tetti, tubi, pittura.

L'usura di ogni elemento dell'oggetto viene valutata separatamente. La percentuale di ammortamento è determinata a seguito dell'ispezione e convertita in termini monetari moltiplicando la percentuale di ammortamento per il costo di riproduzione di ciascun elemento, tenendo conto dei costi indiretti di costruzione. Il deterioramento funzionale può verificarsi se l'oggetto non soddisfa i moderni requisiti funzionali oa causa di una disposizione dell'edificio inefficiente, di un design scadente.

Metodo a vita si basa sulla determinazione dell'usura accumulata a seguito dell'ispezione diretta degli edifici. Se l'ammortamento è determinato in questo modo, vengono utilizzati alcuni concetti di base: vita economica, età cronologica ed effettiva.

Durata della vita economica il periodo di tempo durante il quale l'oggetto può essere utilizzato e trattenuto, il contributo delle migliorie al valore del terreno è maggiore di zero.

Età cronologica - l'età effettiva dell'edificio, ovvero il numero di anni dalla sua costruzione. Età effettiva - l'età dell'edificio, determinata in base al suo aspetto.

Metodo di vendita comparabile è quello di determinare l'ammortamento a seguito di un'analisi dei dati di mercato sulle vendite comparabili correnti.

Nel tempo, il valore degli immobili può diminuire, quindi quando si valuta un oggetto sulla base di un approccio di costo, vengono presi in considerazione i costi di un'eventuale nuova costruzione, l'ammortamento accumulato dell'edificio.

33. Applicazione dell'approccio dei costi

La valutazione degli oggetti immobiliari in base all'approccio dei costi è appropriata e possibile solo nei seguenti casi:

1) quando si identifica il lotto di terreno migliore e più efficiente. Ad esempio, la scelta dei piani nella costruzione di case. Se costruisci pochi piani, i costi di costruzione saranno notevolmente ridotti, ma il reddito da locazione sarà basso; durante la costruzione di edifici multipiano, i costi operativi sono elevati; è necessario determinare il numero di piani della casa, il cui reddito compenserà i costi di costruzione;

2) durante l'analisi tecnico-economica di nuove costruzioni e la realizzazione di migliorie che giustifichino la fattibilità di una particolare costruzione o ricostruzione;

3) quando si valutano oggetti pubblico-pubblici e speciali che non sono destinati a generare reddito, e la probabilità di trovare informazioni su vendite tipiche è molto bassa

4) quando si valutano oggetti in mercati inattivi, ad esempio, attualmente gli oggetti unici non vengono venduti affatto e l'unico modo per valutare questi oggetti è basato sui costi

5) se valutati ai fini fiscali e assicurativi. L'assicurazione richiede la separazione degli oggetti soggetti e non soggetti ad assicurazione.

Svantaggi dell'approccio al costo:

1) i costi non sono sempre equivalenti al valore di mercato;

2) i tentativi di ottenere un risultato di valutazione più accurato sono accompagnati da un rapido aumento del costo del lavoro;

3) la discrepanza tra i costi di acquisto dell'immobile oggetto di perizia ei costi di nuova costruzione è esattamente la stessa, poiché in fase di stima l'ammortamento accumulato viene detratto dal costo di costruzione;

4) è problematico calcolare il costo di riproduzione dei vecchi edifici;

5) valutazione separata di un appezzamento di terreno dagli edifici: tale separazione è effettivamente impossibile nella pratica o è associata a costi significativi;

6) è molto problematico valutare i terreni nella Federazione Russa;

7) è molto difficile determinare l'importo dell'ammortamento accumulato di vecchi edifici e strutture, perché nella maggior parte dei casi il giudizio sul grado di ammortamento si basa sulla perizia del perito e sull'accuratezza dei risultati ricevuti dal perito dipende in gran parte dalla sua esperienza e qualifiche.

Se, sulla base delle conclusioni derivanti dalle caratteristiche e specificità dei metodi utilizzati, la valutazione degli oggetti immobiliari sulla base dell'approccio del costo è la più appropriata e applicabile in situazioni di studio di fattibilità per nuove costruzioni, per la valutazione di nuovi oggetti , ai fini fiscali o per il sequestro di beni di persone fisiche e giuridiche, quindi per oggetti di uso speciale a fini assicurativi e nella stima del valore di oggetti, le cui informazioni sulla vendita sono praticamente assenti sul mercato, è difficile applicare il approccio di costo.

34. Disposizioni di base dell'approccio reddituale

L'approccio reddituale si basa sul fatto che il valore dell'immobile in cui è stato investito il capitale deve corrispondere alla valutazione attuale della qualità e quantità di reddito che tale immobile è in grado di apportare. Nell'approccio reddituale per la valutazione immobiliare, è necessario avere un'idea degli investimenti e della loro motivazione, comprendere i meccanismi finanziari a disposizione dell'investitore

L'approccio reddituale è un insieme di metodi per valutare il valore degli oggetti immobiliari sulla base della determinazione del valore attuale del reddito atteso da esso.

Un prerequisito per calcolare il valore di un immobile in base all'approccio reddituale è il suo canone. La capitalizzazione del reddito viene effettuata per convertire il reddito futuro da immobili in valore attuale.

Capitalizzazione del reddito - è un processo che determina il rapporto tra reddito futuro e valore attuale dell'immobile oggetto di valutazione. La formula base per l'approccio del reddito è:

V=I/R,

dove V è il valore della proprietà

I - reddito atteso dall'immobile oggetto di valutazione;

R è il tasso di reddito o profitto.

Esistono diversi metodi di capitalizzazione, diversi modi di misurare il reddito e i tassi di rendimento.

sotto reddito comprendere il reddito operativo netto che il settore immobiliare può portare in un anno.

Tasso di profitto - è il rapporto di capitalizzazione o tasso.

Indice di capitalizzazione - questo è il tasso di rendimento, che riflette il rapporto tra reddito e valore dell'oggetto di valutazione. Ci sono due aree principali di capitalizzazione:

1) capitalizzazione diretta;

2) capitalizzazione del reddito secondo il tasso di rendimento del capitale.

Reddito annuo e tasso di capitalizzazione sono i due valori che vengono considerati nella capitalizzazione diretta. Il rapporto tra il valore di mercato dell'immobile e il suo reddito annuo netto viene utilizzato per convertire il reddito futuro dell'oggetto di valutazione nel suo valore attuale. Questo indicatore è chiamato tasso di capitalizzazione. Come risultato dell'analisi del reddito durante il periodo di proprietà dell'immobile, viene determinato il reddito atteso dall'immobile, ma tiene conto se è prevista una diminuzione o un aumento del reddito, qual è il rischio di investire in immobili per debito e capitale proprio.

Per tasso di attualizzazione si intende il tasso di interesse composto applicato per ricalcolare in un determinato momento il valore dei flussi di cassa che derivano dall'uso dell'immobile.

Le fasi principali della valutazione immobiliare utilizzando l'approccio reddituale:

1) calcolo della somma di tutti i possibili incassi dall'oggetto della valutazione;

2) calcolo del reddito lordo effettivo;

3) calcolo dei costi associati all'oggetto della valutazione - si tratta di costi di riserva condizionalmente fissi, condizionatamente variabili;

4) determinazione dell'ammontare del Risultato Operativo Netto;

5) trasformazione del reddito atteso in valore attuale: capitalizzazione diretta; capitalizzazione del reddito per il tasso di rendimento del capitale: attualizzazione dei flussi di cassa, capitalizzazione per modelli di calcolo.

35. Analisi delle entrate e delle spese

Sulla base dell'approccio reddituale, la valutazione immobiliare inizia con la determinazione del potenziale reddito lordo.

sotto reddito lordo potenziale comprendere il reddito massimo che l'immobile valutato è in grado di portare, è determinato calcolando l'importo del reddito atteso dall'oggetto al 100% di occupazione dell'area

Il calcolo del reddito potenziale lordo si basa sull'analisi delle tariffe e delle tariffe vigenti nel mercato degli affitti e dei servizi a pagamento per immobili comparabili.

Esistono canoni di locazione: di mercato - applicati durante il periodo di validità del contratto di locazione, e del contratto - sono costanti durante questo periodo.

Il calcolo del reddito lordo potenziale si riduce alla determinazione dell'ammontare di tutti i redditi che l'immobile oggetto di valutazione può apportare, a partire dal primo anno successivo alla data di valutazione, a condizione che l'area sia interamente occupata, esclusi i costi del suo esercizio.

Successivamente, viene determinato il reddito lordo effettivo.

Si chiama reddito lordo potenziale meno perdite per sottoutilizzo dell'oggetto di valutazione, mancati pagamenti e ulteriori tipi di reddito reddito lordo reale, che viene calcolato dalla formula

EGI=amplificatore IGP-V; l

dove EGI è il reddito lordo effettivo dell'impianto;

IGP - reddito lordo potenziale;

V amp; L - perdita di affitto per presenza di locali sfitti e cattivi pagamenti.

Viene quindi calcolato il reddito operativo netto.

Risultato operativo netto - è il reddito lordo effettivo dell'immobile in oggetto, esclusi i costi operativi.

NOI \uXNUMXd EG - OE,

dove NOI - Risultato Operativo Netto;

OE - spese di esercizio.

Spese operative - è il costo di mantenimento della riproduzione del reddito da proprietà.

I costi del proprietario dell'immobile si dividono in costi fissi (FE), costi variabili (VE) e riserve (RR):

OE = FE + VE + RR

Prezzi fissi - Si tratta di costi praticamente indipendenti o leggermente dipendenti dal grado di funzionamento dell'immobile, ad esempio il costo dell'assicurazione dell'immobile e del pagamento delle tasse sulla proprietà.

Spese variabili - si tratta di costi operativi, necessari per mantenere l'idoneità funzionale dell'impianto e dipendono dal grado di funzionamento. Il calcolo dei costi di esercizio dell'oggetto valutato si basa sull'analisi dei costi effettivi della sua manutenzione, tenendo conto dei costi tipici di questo mercato. I costi variabili dipendono direttamente dal costo di costruzione, dall'area e dalle caratteristiche tecniche degli edifici o delle strutture e dalle caratteristiche delle soluzioni ingegneristiche.

Riserve - costi associati alla proprietà, devono essere effettuati non più di una volta ogni pochi anni. L'importo dei costi di riserva cambia nel tempo. Ad esempio, il miglioramento dei marciapiedi, degli ingressi all'edificio può essere imputato a costi di riserva.

36. Applicazione dell'approccio reddituale al finanziamento immobiliare

L'approccio reddituale aiuta l'investitore a tenere conto del reddito previsto dall'investimento, quindi dovrebbe essere utilizzato quando si motivano le decisioni sul finanziamento di investimenti immobiliari, quando si analizza la fattibilità dell'investimento.

L'approccio del reddito, in contrasto con l'approccio comparativo e di costo, riflette la visione dell'investitore degli immobili come fonte di reddito reale. I risultati che si otterranno sulla base dell'approccio reddituale sono significativi nella valutazione degli oggetti generatori di reddito: magazzini e uffici, spazi commerciali, edifici industriali e alberghi.

L'applicazione dell'approccio reddituale è di grande importanza nell'analisi delle decisioni di investimento e finanziarie nel settore immobiliare. Tuttavia, ci sono problemi associati al suo utilizzo:

1) la necessità di prevedere un flusso di reddito a lungo termine (il processo per ottenere la stima più accurata del reddito futuro è difficile, poiché la Russia ha una situazione economica stabile e la probabilità di una previsione imprecisa aumenta in proporzione alla previsione a lungo termine periodo);

2) l'influenza dei fattori di rischio sul reddito previsto (per determinare il valore attuale, è necessario tenere conto del possibile rischio associato alla ricezione futura di reddito dalla proprietà immobiliare e dell'importo del rischio possibile in Russia le condizioni sono significative e questi fattori influenzeranno l'accuratezza del risultato della valutazione immobiliare);

3) il problema della raccolta dei dati sulla redditività di oggetti simili (le informazioni sulla redditività sono sempre state segrete, cioè riservate). Verificare la redditività degli oggetti immobiliari è difficile, pertanto la stima dei costi potrebbe non essere sufficientemente accurata, l'imprecisione aumenta nel processo di capitalizzazione;

4) valutazione del reddito (nel caso di valutazione di immobili con dotazioni e oggetti unici, la valutazione dei benefici è notevolmente difficile a causa delle frequenti variazioni di prezzo).

L'applicazione dell'approccio reddituale è importante non solo per gli investitori, ma anche per gli altri partecipanti al processo di finanziamento immobiliare, perché consente di tenere conto del reddito previsto dall'investimento. Ma l'instabilità dell'economia russa aumenta l'imprecisione delle previsioni sui guadagni immobiliari. Il rischio dell'investimento immobiliare, che è caratterizzato da un lungo periodo significativo e stimola l'investimento di risorse finanziarie in altre aree di investimento, è piuttosto ampio. La corretta applicazione dell'approccio reddituale consentirà all'investitore di prendere decisioni sufficientemente informate e accurate in merito al finanziamento degli investimenti immobiliari.

37. Valutazione del terreno

Nella valutazione immobiliare, si ritiene che il terreno abbia valore e il resto sono miglioramenti che aggiungono valore. I termini "terra" e "terra" sono diversi.

Terreno - fa parte del territorio terrestre, attrezzato e pronto per essere utilizzato per vari scopi. Miglioramenti apportati alla creazione del sito:

1) esterno: sistemazione di strade, marciapiedi, reti fognarie e ingegneristiche;

2) interno: pianificazione, paesaggistica, pavimentazione, prese di dispositivi per il collegamento di reti di ingegneria, comunicazioni di comunicazione, ecc.

La valutazione del terreno non si applica solo ai terreni liberi e non edificati. La proprietà è composta da terreno e fabbricati. Vi è la necessità di determinare il valore del terreno separatamente dalle migliorie edificate su di esso per i seguenti motivi:

1) differenza di tassazione dei fabbricati e dei terreni (imposta sugli immobili e imposta fondiaria);

2) è richiesta una valutazione separata del lotto di terreno dagli edifici o strutture su di esso costruiti quando si applica il metodo del costo per determinare il valore dell'immobile;

3) prendere decisioni sulla demolizione di edifici o strutture esistenti al fine di utilizzare al meglio e nel modo più efficiente il territorio

Quando si valuta un appezzamento di terreno, è necessario tenere conto dell'insieme dei diritti ad esso associati. I diritti più comuni da valutare sono

1) piena proprietà: la possibilità di utilizzare un terreno libero da inquilini in qualsiasi modo legale

2) il diritto di locazione - la possibilità di possedere un appezzamento di terreno nell'ambito di un contratto di locazione.

L'uso della terra nella Federazione Russa è a pagamento. Le forme di pagamento per l'uso della terra sono la tassa fondiaria e l'affitto.

In Russia, la maggior parte dei terreni viene affittata anziché venduta, quindi i periti determinano il valore dei suoi diritti di locazione.

Il costo dei diritti di locazione - Questo è l'importo che un potenziale acquirente è disposto a pagare per il diritto di possedere questo sito in base a un contratto di locazione al fine di beneficiare di questa proprietà. La valutazione dei diritti di locazione viene utilizzata per determinare il prezzo di vendita del diritto di affittare un appezzamento di terreno, per determinare il valore dell'oggetto di cui fa parte il terreno locato e per valutare il danno derivante dalla risoluzione di un contratto di locazione .

L'introduzione del codice fondiario è finalizzata allo sviluppo del mercato fondiario, la valutazione dei terreni dovrebbe essere effettuata tenendo conto dell'uso più efficiente, che fornirà il valore residuo più elevato del terreno.

La procedura per il calcolo e il pagamento dell'imposta fondiaria è stabilita dalla legislazione della Federazione Russa su tasse e diritti.

Il valore di mercato di un appezzamento di terreno è stabilito in conformità con la legge federale sulle attività di stima.

Per stabilire il valore catastale dei lotti di terreno, viene effettuata una valutazione catastale statale dei terreni. La procedura per condurre la valutazione catastale statale dei terreni è stabilita dal governo della Federazione Russa.

Le autorità esecutive delle entità costituenti della Federazione Russa approvano il livello medio del valore catastale per il distretto municipale.

38. Analisi dell'uso migliore e più efficiente del suolo

Quando si valuta un appezzamento di terreno, è necessario determinare l'opzione per il suo uso migliore e più efficiente (NNEI), che è determinata dall'interazione di una serie di fattori.

L'analisi NNER prevede lo studio di opzioni alternative di uso del suolo e la selezione di quella ottimale, tenendo conto delle prospettive dell'ubicazione, dello stato della domanda del mercato, del costo di sviluppo, della stabilità del reddito atteso, ecc.

Nella valutazione del valore di un oggetto, che consiste in un appezzamento di terreno e fabbricati su di esso, grande importanza è attribuita all'analisi di NNEI

1) un presunto appezzamento di terreno libero; 2) un appezzamento di terreno con migliorie esistenti.

L'analisi di un presunto appezzamento di terreno libero è un passo importante nella determinazione del suo valore. Si basa sulla definizione dell'opzione di utilizzo del suolo più redditizia.

L'uso più redditizio e probabile del sito fornisce il suo valore più alto. I casi d'uso devono essere economici e legali.

Fattori che determinano l'uso ottimale del suolo:

1) ubicazione - ha un impatto importante sul costo del terreno (tenendo conto delle prospettive dell'ubicazione, dell'accessibilità dei trasporti);

2) domanda di mercato: questo fattore riflette il rapporto tra domanda e offerta sul mercato, è allo studio per giustificare l'opzione scelta per l'utilizzo del terreno (prospettive della domanda di mercato per l'uso proposto, tipi di tasse e altre condizioni). È necessario identificare un segmento di mercato, ed è necessario sviluppare attività su di esso;

3) fattibilità finanziaria - implica la capacità del progetto di fornire reddito dall'uso del terreno. Il reddito generato deve essere sufficiente per rimborsare gli investitori e garantire che il profitto atteso sia ricevuto;

4) l'idoneità fisica del sito è la prospettiva di miglioramenti - dimensioni, clima, topografia, qualità del suolo, parametri ambientali, caratteristiche tecnico-geologiche e idrogeologiche del sito, zonizzazione esistente, ecc.;

5) fattibilità fisica e fattibilità tecnologica: si tratta di un'analisi del rapporto tra qualità, costi e termini del progetto, disponibilità di trasporti, probabilità di calamità naturali, capacità di connettersi ai servizi pubblici, tenendo conto delle dimensioni e forma del sito;

6) l'ammissibilità legislativa o giuridica è connessa alla conformità della facoltà di utilizzazione del lotto di terreno alla normativa vigente. Tale ammissibilità si rivela a seguito dell'analisi dell'edilizia, delle norme ambientali, dei vincoli al numero dei piani, della complessità nell'area dello sviluppo urbanistico storico, delle possibili modifiche normative, del rispetto delle norme urbanistiche, dei sentimenti negativi della popolazione locale ;

7) il rendimento massimo, è determinato attualizzando il reddito futuro di casi d'uso alternativi, tenendo conto del rischio dell'investimento.

39. Categorie di terreni

Secondo il codice fondiario della Federazione Russa, la terra è divisa in sette categorie.

Tutte le categorie di terreno sono utilizzate esclusivamente per lo scopo previsto.

La prima categoria comprende i terreni agricoli: si tratta di terreni che si trovano al di fuori dei confini degli insediamenti, sono forniti per le esigenze dell'agricoltura e sono destinati solo a questi scopi.

Nelle terre dell'agricoltura sono presenti: terreni occupati da strade agricole, comunicazioni, vegetazione; terreni agricoli, terreni occupati da fabbricati, strutture adibite alla produzione e trasformazione dei prodotti agricoli.

La seconda categoria sono le terre degli insediamenti. Sono destinati alla costruzione e allo sviluppo di insediamenti rurali o urbani e sono separati da una linea da terreni di altre categorie.

La terza categoria è terra per l'industria e altri scopi speciali. Sono suddivisi, a seconda della natura dei compiti, nei seguenti tipi: terre dell'industria, terre dell'energia, terre dei trasporti, terre delle comunicazioni, della radiodiffusione, dell'informatica e della televisione, terre per garantire la sicurezza dello spazio, terre della difesa e della sicurezza.

La quarta categoria comprende le terre di territori appositamente protetti: si tratta di terre che hanno uno speciale significato scientifico, ambientale, estetico, sanitario e di altro tipo. Le terre delle aree naturali particolarmente protette comprendono le terre delle riserve naturali statali, monumenti naturali, parchi nazionali, giardini botanici: tutte queste terre sono classificate come proprietà nazionale, sono di proprietà federale o municipale o di proprietà di sudditi della Russia Federazione.

La quinta categoria di terreni sono le terre del fondo forestale. I terreni del fondo forestale comprendono terreni forestali ricoperti o meno da vegetazione forestale, destinati al suo ripristino (radure, aree bruciate, radure), e terreni non forestali (paludi, radure, strade), sono destinati alla silvicoltura . Con il metodo di delimitazione dai terreni di altre categorie in conformità con i materiali della gestione forestale, vengono determinati i confini dei terreni del fondo forestale, quindi i dati ottenuti sui confini dei terreni del fondo forestale vengono registrati nel Catasto demaniale.

Le terre dei fondi idrici sono la sesta categoria di terre. Questi includono terreni occupati da corpi idrici, terreni di zone di protezione delle acque di corpi idrici, terreni per l'istituzione di zone di protezione del diritto di passaggio e di presa d'acqua, strutture idrauliche e altri oggetti.

La settima categoria include terreni di riserva: si tratta di terreni di proprietà statale o municipale, questa categoria di terreni non è fornita a cittadini o persone giuridiche, ma è consentita l'utilizzo dopo il trasferimento di terreni di riserva a un'altra categoria.

40. Legislazione fondiaria e relazioni fondiarie in Russia

Secondo il Codice fondiario della Federazione Russa (articoli 2-6), la legislazione fondiaria, in conformità con la Costituzione della Federazione Russa, è sotto la giurisdizione congiunta della Federazione Russa e delle entità costituenti della Federazione Russa.

La legislazione fondiaria regola le relazioni sull'uso e la protezione della terra nella Federazione Russa come base per la vita e le attività dei popoli che vivono nel rispettivo territorio (relazioni fondiarie).

Nella Federazione Russa, in relazione all'uso e alla protezione del sottosuolo, delle acque, delle foreste, della fauna selvatica e di altre risorse naturali dell'ambiente, dei territori e degli oggetti naturali particolarmente protetti, dell'aria atmosferica e degli oggetti del patrimonio culturale dei popoli della Federazione Russa, la legislazione sul sottosuolo, la silvicoltura, la legislazione sulle acque, la legislazione sulla fauna, sulla protezione e l'uso delle altre risorse naturali, sulla protezione dell'ambiente, sulla protezione dell'aria atmosferica, sulle aree naturali e sui beni particolarmente protetti, sulla protezione dei siti del patrimonio culturale dei popoli della Federazione Russa e altre leggi federali speciali.

I partecipanti alle relazioni con la terra sono cittadini, persone giuridiche, Federazione Russa, sudditi della Federazione Russa, comuni.

Vengono utilizzati i seguenti concetti e definizioni:

1) proprietari di appezzamenti di terreno - persone che sono proprietari di appezzamenti di terreno;

2) utenti del suolo - persone che possiedono e utilizzano appezzamenti di terreno sul diritto di uso permanente (illimitato) o sul diritto di uso gratuito a tempo determinato;

3) proprietari terrieri - persone che possiedono e utilizzano appezzamenti di terreno sulla base del diritto di possesso ereditario a vita;

4) inquilini di appezzamenti di terreno - persone che possiedono e utilizzano appezzamenti di terreno nell'ambito di un contratto di locazione, un contratto di sublocazione;

5) titolari di servitù - persone che hanno diritto all'uso limitato di appezzamenti di terreno altrui (servitù).

Gli oggetti delle relazioni con la terra sono:

1) la terra come oggetto naturale e risorsa naturale;

2) appezzamenti di terreno;

3) parti di appezzamenti di terreno.

Terreno come oggetto di relazioni con la terra - parte della superficie terrestre (compreso lo strato di suolo), i cui confini sono descritti e certificati nel modo prescritto.

La terra può essere divisibile o indivisibile. Divisibile è un appezzamento di terreno che può essere suddiviso in parti, ciascuna delle quali, dopo la divisione, forma un appezzamento di terreno autonomo, il cui uso consentito può essere effettuato senza trasferirlo in un'altra categoria di terreno, salvo casi stabiliti dalla legge federale le leggi.

41. Uso del suolo urbano

Terre della città - questa è una categoria speciale. Il valore del territorio urbano è influenzato dalle dimensioni della città, dalla produzione e dal potenziale economico, dal livello di sviluppo delle infrastrutture sociali e ingegneristiche, dall'ambiente naturale regionale e da altri fattori.

Gli stessi fattori possono avere l'effetto opposto sul valore di un determinato sito:

1) il traffico intenso è indesiderabile per un'area residenziale, ma aumenta il valore del sito per scopi commerciali

2) collocazione relativa a istituzioni scolastiche e centri commerciali, pregi e servizi estetici presi in considerazione nella valutazione dei terreni per l'edilizia abitativa, praticamente non incidono sul valore dei territori orientati allo sviluppo industriale; le infrastrutture di trasporto e la zonizzazione economica sono importanti per loro.

Attualmente, la maggior parte delle risorse fondiarie sono di proprietà statale e comunale. In condizioni di mercato, il territorio urbano è la risorsa più preziosa e può fungere da fonte stabile di reddito per il bilancio locale.

Le autorità cittadine determinano l'importo della tassa fondiaria, il canone di locazione per la terra e il prezzo standard di un appezzamento di terreno al momento del riscatto. A questo proposito, la questione dell'aumento dell'efficienza nell'uso del suolo è rilevante per le autorità cittadine. Affinché la proprietà fondiaria possa trarre il massimo reddito dal suo utilizzo e contribuire al miglioramento del clima generale degli investimenti, è necessario sviluppare relazioni di mercato nel mercato fondiario.

Prezzo di mercato - è una misura del valore dell'utenza che incoraggia un uso razionale ed efficiente e funge da strumento per lo sviluppo dell'economia cittadina.

I risultati della valutazione dell'area urbana sono informazioni per la risoluzione di problemi quali:

1) sviluppo delle politiche urbane e della pianificazione sociale;

2) formazione di una proposta per le tipologie di fruizione funzionale del territorio insieme alla sua qualità;

3) formazione di meccanismi economici per accogliere diverse opzioni per l'uso del suolo e la politica di investimento e costruzione;

4) analisi delle conseguenze delle opzioni per lo sviluppo e la ristrutturazione dell'ambiente urbano;

5) ottimizzazione degli investimenti comunali nel mantenimento e sviluppo dell'ambiente urbano;

6) determinazione dell'attrattività d'investimento del territorio in funzione del valore del suolo urbano.

Se un'impresa ha acquistato un appezzamento di terreno, consentirà a questa impresa di avere l'opportunità di utilizzare il terreno come garanzia per un prestito bancario, espandere le opportunità di investimento dell'azienda, vendere terreno in eccesso, ricevere reddito dall'affitto del terreno e aumentare il valore delle immobilizzazioni.

Due visioni sul valore del territorio urbano:

1) un progettista-urbanista in fase di zonizzazione funzionale del territorio come sezione del piano regolatore della città;

2) un perito in fase di elaborazione di una valutazione catastale del terreno.

42. Iscrizione catastale

La divisione catastale del territorio della Federazione Russa è una delle principali aree della gestione immobiliare. Le unità della divisione catastale del territorio della Federazione Russa sono distretti, quartieri del distretto. Il numero catastale di un appezzamento di terreno è costituito dai numeri del distretto, distretto, quartiere e dal appezzamento di terreno nel quartiere. Il governo della Federazione Russa stabilisce la procedura per la divisione catastale del territorio della Federazione Russa e l'assegnazione di numeri adeguati ai terreni.

Attualmente esistono tre tipi di catasto:

1) il catasto legale è un registro dei diritti su beni immobili;

2) catasto fiscale - una registrazione del valore degli oggetti immobiliari e delle informazioni necessarie per la tassazione;

3) multiuso: combinare i sistemi legali e fiscali con le informazioni sulla pianificazione e l'uso del territorio.

Il sottosistema di registrazione del catasto fondiario è formato per garantire i diritti degli utenti del territorio, è condizione necessaria per la creazione di un mercato immobiliare e di qualsiasi investimento.

Il sottosistema fiscale del catasto fondiario è responsabile delle tasse fondiarie, degli affitti, degli incassi di tutte le operazioni effettuate con i terreni

Il catasto fiscale implica il controllo previsionale e il calcolo delle entrate derivanti dall'imposta fondiaria e dai canoni di locazione. Uno dei compiti del catasto fiscale è quello di determinare la base imponibile.

Allo stesso tempo, in Russia sono stati creati catasti legali e fiscali.

I diritti sugli oggetti immobiliari fungono da merce nel mercato immobiliare, pertanto, per il suo funzionamento, gli immobili devono essere registrati legalmente, il che significa che per ogni oggetto immobiliare è necessario creare un fascicolo catastale con successiva registrazione statale dei diritti agli immobili.

Affari catastali è un sistema per la gestione dei territori, tenendo conto della loro disposizione, con l'obbligo di visualizzare nelle fonti di registrazione delle informazioni delle autorità statali, gli atti di attività economica su un appezzamento di terreno.

Catasto demaniale - si tratta di un insieme sistematico di informazioni documentate ottenute a seguito della registrazione catastale statale di appezzamenti di terreno, sull'ubicazione, sullo scopo previsto, sullo stato giuridico delle terre della Federazione Russa e sulle informazioni sulle zone territoriali e sulla presenza di oggetti situati su appezzamenti di terreno e fortemente associati a questi appezzamenti.

Iscrizione catastale statale dei lotti di terreno - si tratta di una descrizione e di un'individuazione nel Registro unificato dello Stato dei terreni, di conseguenza, il sito riceve caratteristiche che gli consentono di distinguersi e in relazione ad altri appezzamenti di effettuare valutazioni qualitative ed economiche. Nella registrazione catastale statale dei lotti di terreno, a ciascun lotto di terreno viene assegnato un numero catastale.

43. Metodi di valutazione fondiaria

La determinazione del valore di un appezzamento di terreno è considerata dal punto di vista della sua disponibilità per l'uso economico migliore e più efficiente.L'oggetto della valutazione in condizioni russe non è la proprietà assoluta del terreno, ma solo il diritto di usarlo su un terreno di locazione base.

Il metodo normativo si basa sulla determinazione del prezzo normativo dei terreni; viene utilizzato quando si trasferisce in proprietà il riscatto di un terreno, si stabilisce una proprietà condivisa in eccesso rispetto alla norma libera, si trasferisce per eredità o donazione, si ottiene un prestito garantito.

I terreni urbani sono valutati tenendo conto del prestigio dell'area, della densità edificabile, della natura dell'uso del suolo circostante, dello stato ecologico, delle infrastrutture di trasporto, ecc. I terreni sono suddivisi in zone differenziate dalle aliquote dell'imposta fondiaria di base e dal prezzo standard di terra (Legge della Federazione Russa "Sul pagamento della terra"). Il prezzo normativo dei terreni è fissato nel Catasto fondiario.

Metodo di confronto delle vendite - semplice ed efficace, utilizzato per valutare terreni liberi. Aiuta a determinare il prezzo specifico di un appezzamento di terreno apportando adeguamenti percentuali ai prezzi di vendita degli analoghi. Con questo metodo il calcolo del valore di mercato di un appezzamento di terreno si basa sul principio della sostituzione.

Metodo di capitalizzazione della rendita fondiaria. Se sono disponibili informazioni sufficientemente complete sui canoni di locazione per i lotti di terreno, il costo di questi lotti è determinato come il valore attuale del reddito futuro sotto forma di affitto per il lotto di terreno valutato. L'importo della rendita fondiaria è calcolato come reddito derivante dall'affitto di un appezzamento di terreno alle condizioni prevalenti sul mercato fondiario. In quanto flusso regolare di reddito, le rendite fondiarie possono essere capitalizzate in valore dividendo per un rapporto di capitalizzazione per la terra determinato dall'analisi di mercato.

Metodo di distribuzione - si tratta della determinazione della componente di costo del lotto di terreno sulla base del noto rapporto tra il costo del terreno e le migliorie del complesso immobiliare. Il metodo si basa sul principio di contribuzione e sull'affermazione che per ogni tipologia di immobile esiste un rapporto normale tra il valore del terreno e il valore dell'immobile in generale.

Metodo di selezione viene utilizzato per valutare i lotti di terreno edificati se sono disponibili informazioni sui prezzi di transazioni con oggetti immobiliari simili.

Metodo resto basato sulla tecnica del gruppo di investimento per le componenti fisiche, si applica alla valutazione di aree edificate e non, qualora vi sia la possibilità di introdurre miglioramenti costruttivi al terreno in valutazione che generino reddito.

Metodo della trama utilizzato nella valutazione di terreni idonei alla suddivisione in singole parcelle.

44. La foresta come immobile

Ai sensi dell'art. 130 del codice civile della Federazione Russa, gli immobili comprendono appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo e tutto ciò che è saldamente collegato al terreno, ovvero oggetti il cui movimento senza danni sproporzionati al loro scopo è impossibile, comprese foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture , oggetti di costruzione in corso .

Il codice forestale della Federazione Russa (modificato dalle leggi federali del 23 dicembre 2003 n. 186-FZ) stabilisce la base giuridica per l'uso razionale, la protezione, la protezione e la riproduzione delle foreste, aumentando il loro potenziale ecologico e di risorse.

Locazione di un appezzamento del fondo forestale. In base a un contratto di locazione per un appezzamento di fondi forestali, l'impresa forestale dell'organo esecutivo federale nel campo della silvicoltura o un'organizzazione che si occupa di silvicoltura (locatore) si impegna a fornire all'utente forestale (affittuario) un appezzamento di fondi forestali a pagamento per un periodo da 1 a 99 anni per l'attuazione di uno o più tipi di gestione forestale.

Le risorse forestali (prodotti) estratte in base al contratto di locazione per un appezzamento di fondi forestali sono di proprietà dell'inquilino. Le risorse forestali (prodotti) estratte in base al contratto di locazione per un appezzamento di fondi forestali sono di proprietà dell'inquilino

Il contratto di locazione per un appezzamento di fondo forestale è stipulato per iscritto ed è soggetto a registrazione statale secondo il diritto civile.

Dal momento della registrazione statale il contratto , , si considera concluso il contratto di locazione di un appezzamento di fondo forestale.

I seguenti termini e condizioni devono essere specificati nel contratto di locazione per un appezzamento di fondo forestale:

1) confini della trama del fondo forestale;

2) tipologie di gestione forestale;

3) volumi (dimensioni) della gestione forestale;

4) la durata del contratto di locazione;

5) l'importo del canone e le modalità per il suo pagamento;

6) obblighi delle parti per la tutela, la tutela del sito del fondo forestale e il rimboschimento;

7) la procedura di pagamento all'utente forestale per i lavori forestali da lui eseguiti;

8) altre condizioni previste dalla legislazione forestale della Federazione Russa e determinate a discrezione delle parti.

Gli appezzamenti del fondo forestale vengono dati in locazione in base ai risultati dei concorsi forestali.

La fornitura di appezzamenti di fondi forestali in locazione dovrebbe essere effettuata tenendo conto degli interessi della popolazione che vive nel territorio di riferimento.

Le gare forestali sono organizzate e tenute dall'autorità esecutiva federale nel campo della silvicoltura o dall'autorità esecutiva di un soggetto della Federazione Russa nei limiti delle loro competenze. La persona che ha vinto il concorso forestale e l'organizzatore firmano un protocollo sui risultati del concorso forestale, in base al quale viene concluso un contratto di locazione per un appezzamento di fondo forestale.

L'organizzazione e lo svolgimento delle competizioni forestali sono svolte secondo la procedura determinata dall'organo esecutivo federale responsabile dello sviluppo della politica statale e della regolamentazione legale nel campo della silvicoltura, in conformità con il presente codice e il diritto civile.

45. Relazione di valutazione immobiliare

Rapporto di valutazione - un documento scritto che soddisfi i requisiti di base dell'etica professionale, che rifletta in modo chiaro e accessibile l'andamento del processo di valutazione e contenga i dati iniziali utilizzati dal perito, la loro analisi, le conclusioni e il valore finale. Il verbale di perizia immobiliare deve contenere un allegato. La domanda deve contenere tutte le fotografie, schizzi e mappe che non sono state incluse nelle sezioni principali della presente relazione. L'applicazione può includere un glossario di termini.

Le ipotesi possono essere indicate nella relazione - si tratta di affermazioni che vengono rese dal perito durante il processo di valutazione sulla base del suo parere professionale, ma non sono supportate da dati effettivi

Secondo l'art. 11 della legge del 29.07.1998 luglio 135 n. XNUMX-FZ "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", il corretto adempimento da parte del perito dei compiti assegnatigli dal contratto è la tempestiva preparazione per iscritto e il trasferimento al cliente di una relazione sulla valutazione dell'oggetto di valutazione

La relazione non deve essere ambigua o fuorviante. La relazione deve indicare la data della valutazione dell'oggetto, gli standard di valutazione utilizzati, le finalità e gli obiettivi della sua attuazione.

Nel caso in cui durante la valutazione di un oggetto, altre tipologie di valore siano determinate non dal mercato, ma da altre tipologie di valore, la relazione deve indicare i criteri per stabilire la valutazione dell'oggetto e le ragioni dello scostamento dalla possibilità di determinare il valore di mercato dell'oggetto di valutazione.

La relazione deve includere:

1) data di compilazione e numero di serie del verbale;

2) la base per la valutazione dell'oggetto da parte del perito;

3) l'ubicazione del perito e le informazioni sulla licenza a lui rilasciata per svolgere attività di stima per questo tipo di immobile;

4) un'accurata descrizione dell'oggetto di valutazione, e in relazione all'oggetto di valutazione di proprietà di una persona giuridica, i dettagli della persona giuridica e il valore contabile di tale oggetto di valutazione;

5) standard di valutazione per determinare il tipo appropriato di valore dell'oggetto di valutazione, la motivazione del loro utilizzo nella valutazione di tale oggetto, l'elenco dei dati utilizzati nella valutazione dell'oggetto, indicando le fonti della loro ricezione, nonché le ipotesi formulate in sede di valutazione;

6) la sequenza di determinazione del valore dell'oggetto di valutazione e del suo valore finale, nonché i limiti ei limiti dell'applicazione del risultato ottenuto;

7) la data di determinazione del valore dell'oggetto di perizia;

8) un elenco dei documenti utilizzati dal perito e che stabilisca le caratteristiche quantitative e qualitative dell'oggetto della valutazione.

Per la valutazione di determinati tipi di oggetti, la legislazione della Federazione Russa può prevedere forme speciali di segnalazione.

Il rapporto deve essere numerato pagina per pagina, rilegato, sigillato e firmato dal perito: un imprenditore individuale o un dipendente di una persona giuridica.

46. Diritti e doveri del perito. Responsabilità del valutatore

Secondo l'art. 14-16 della legge del 29 luglio 1998 n. 135-FZ "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", il perito ha il diritto:

1) applicare autonomamente le modalità di valutazione dell'oggetto di valutazione secondo gli standard di valutazione;

2) richiedere al cliente, nell'effettuare una valutazione obbligatoria dell'oggetto, l'accesso completo alla documentazione necessaria per l'attuazione di tale valutazione;

3) ricevere i chiarimenti e le informazioni aggiuntive necessarie per l'attuazione di tale valutazione

4) richiedere per iscritto o oralmente a terzi le informazioni necessarie per la valutazione dell'oggetto, ad eccezione delle informazioni che costituiscono un segreto di stato o commerciale, se il rifiuto di fornire tali informazioni pregiudica in modo significativo l'affidabilità della valutazione dell'oggetto , il perito lo indica nella relazione

5) coinvolgere, ove necessario, su base contrattuale, altri periti o altri specialisti per partecipare alla valutazione dell'oggetto;

6) rifiutarsi di valutare l'oggetto nei casi in cui il cliente ha violato i termini del contratto, non ha fornito le informazioni necessarie sull'oggetto di valutazione o non ha fornito le condizioni di lavoro corrispondenti al contratto;

7) pretendere il rimborso delle spese connesse alla valutazione dell'oggetto, e un compenso monetario per la valutazione dell'oggetto, secondo quanto determinato dal tribunale, dal tribunale arbitrale o dal tribunale arbitrale.

Il valutatore deve:

1) rispettare i requisiti della presente legge federale, nonché gli atti normativi della Federazione Russa e gli atti normativi delle entità costitutive della Federazione Russa, adottati sulla base di essa;

2) informare il cliente dell'impossibilità della sua partecipazione alla valutazione dell'oggetto a causa del verificarsi di circostanze che impediscono la valutazione oggettiva dell'oggetto;

3) garantire la sicurezza dei documenti ricevuti dal cliente e da terzi durante la valutazione dell'oggetto;

4) fornire al cliente informazioni sui requisiti della legislazione della Federazione Russa sulle attività di valutazione, sulla carta e sul codice etico dell'organizzazione di autoregolamentazione pertinente, appartenenza a cui il perito fa riferimento nella sua relazione;

5) fornire, su richiesta del cliente, una licenza per svolgere attività di valutazione, una polizza assicurativa e un documento di formazione attestante l'acquisizione di conoscenze professionali nel campo delle attività di valutazione;

6) non divulgare informazioni riservate ricevute dal cliente nel corso della valutazione dell'oggetto di valutazione, ad eccezione dei casi previsti dalla legislazione della Federazione Russa;

7) conservare copia delle relazioni predisposte per 3 anni;

8) nei casi previsti dalla legislazione della Federazione Russa, fornire copie dei rapporti o delle informazioni archiviati da essi alle forze dell'ordine, giudiziari, altri organi statali autorizzati o governi locali su loro richiesta legale.

47. Registrazione statale dei diritti immobiliari

Il sistema di registrazione dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso, adottato in Russia, è una delle condizioni per una gestione immobiliare efficace e razionale. La registrazione dei diritti conferisce a una persona il titolo di proprietario: questo è il diritto legale alla proprietà immobiliare, che regola i diritti e gli obblighi del proprietario. Procedura di registrazione statale - si tratta di un insieme di regole che regolano i rapporti tra lo Stato (rappresentato dall'autorità di registrazione) e il soggetto che richiede tale registrazione.

Tutti gli oggetti soggetti a registrazione statale possono essere combinati in cinque gruppi: proprietà, diritti reali, transazioni immobiliari, oggetti fisici, restrizioni sui diritti.

I diritti di tutte le forme di proprietà (municipale, privato, comune, statale, ecc.) sono soggetti alla registrazione statale obbligatoria.

I diritti reali delle persone sono intesi come i diritti di possesso economico di proprietà, il diritto all'uso permanente di un appezzamento di terreno, il diritto all'uso per tutta la vita di un appezzamento di terreno e altri diritti.

I diritti reali per loro natura giuridica sono assoluti, ovvero i soggetti dei suddetti diritti li esercitano in modo autonomo, cioè senza l'ausilio di terzi. Qualsiasi diritto di proprietà regolato dal codice civile della Federazione Russa deve essere registrato.

Il terzo gruppo di oggetti di registrazione comprende - le restrizioni (vincoli) dei diritti immobiliari: ipoteche, servitù, locazioni e gestioni fiduciarie, cioè quelle che hanno natura giuridica diseguale.

servitù - è un diritto reale limitato ipoteca capire il modo per garantire gli obblighi, affitto и gestione della fiducia - Questi sono obblighi contrattuali.

Azioni (transazioni) - questo è il quarto gruppo di registrazione, comporta l'emergere, la modifica, la cessazione o il trasferimento di diritti immobiliari. Il diritto di proprietà e gli altri diritti di proprietà derivano da contratti di vendita, donazione, permuta, durante la costruzione di un oggetto, la sua ricostruzione, vendita all'asta in procedimenti esecutivi.

Oltre alla registrazione statale, viene effettuata la registrazione speciale o la contabilità di alcuni tipi di immobili, nonché la registrazione catastale e tecnica degli immobili.

I soggetti della registrazione statale sono i titolari dei diritti immobiliari. La registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essi viene effettuata da istituzioni giudiziarie stabilite per la registrazione dei diritti - entità giuridiche responsabili e controllate dal Ministero della Giustizia della Federazione Russa. La registrazione statale dei diritti viene effettuata nel luogo in cui si trovano gli immobili all'interno del distretto di registrazione in cui opera l'istituto di giustizia.

La base per la registrazione sono atti di autorità, contratti e altre transazioni, certificati del diritto di eredità e prescrizione di acquisizione.

48. La procedura per condurre la registrazione statale dei diritti immobiliari e le transazioni con essa

La registrazione statale dei diritti viene effettuata ai sensi dell'art. 13 della legge federale del 21 luglio 1997 "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso" (come modificata dalle leggi federali del 30.06.2006 giugno 93 n. XNUMX-FZ) nel seguente ordine

1) accettazione dei documenti necessari per la registrazione statale dei diritti e rispetto dei requisiti della presente legge federale, registrazione di tali documenti con l'allegato obbligatorio di un documento che conferma il pagamento della tassa statale;

2) esame legale degli atti e verifica della legittimità dell'operazione

3) accertare l'assenza di contraddizioni tra i diritti rivendicati e i diritti già registrati su questo oggetto immobiliare, nonché altri motivi di rifiuto o sospensione della registrazione statale dei diritti

4) effettuare iscrizioni nel Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato in assenza di tali contraddizioni e altri motivi di rifiuto o sospensione della registrazione statale dei diritti

5) fare iscrizioni su documenti di titolo ed emettere certificati di registrazione statale dei diritti.

La registrazione statale delle restrizioni (vincoli) dei diritti di proprietà e di altri diritti reali da parte di terzi può essere effettuata su iniziativa dei titolari dei diritti o delle persone che acquisiscono tali diritti. 16 della citata legge federale per la registrazione dei contratti e delle transazioni, con l'obbligo di notifica al titolare del diritto (titolari del diritto) del vincolo registrato (vincolo).

La registrazione statale delle restrizioni (vincoli) dei diritti stabiliti in conformità con la legge nell'interesse pubblico dalle autorità statali e dagli enti locali viene effettuata su iniziativa di questi organismi con notifica obbligatoria del titolare del diritto (titolari dei diritti) della proprietà. La notifica del titolare del diritto (titolari dei diritti) dell'oggetto immobiliare è effettuata dall'organismo che effettua la registrazione statale dei diritti, entro un periodo non superiore a cinque giorni lavorativi dalla data della registrazione statale.

La registrazione statale del trasferimento di diritti su un bene immobile, la sua restrizione o le transazioni con un bene immobile sono possibili previa registrazione statale dei diritti precedentemente sorti su questo oggetto nel Registro dei diritti dello Stato unificato.

La registrazione statale dei diritti viene effettuata entro e non oltre un mese dalla data di presentazione della domanda e dei documenti richiesti per la registrazione statale.

Viene effettuata la registrazione statale di un accordo sull'alienazione di un oggetto immobiliare e il successivo trasferimento del diritto su questo oggetto immobiliare con il deposito simultaneo di domande e documenti necessari per la registrazione statale di detto accordo e il trasferimento dei diritti entro il termine specificato nel presente paragrafo, salvo diversa disposizione della legge federale o dell'accordo.

49. Forme di regolamentazione statale del mercato immobiliare

La regolamentazione statale del mercato immobiliare si attua in due forme:

1) il metodo dell'intervento diretto è un metodo amministrativo;

2) il metodo dell'influenza indiretta, ovvero le modalità economiche di gestione.

Il controllo amministrativo diretto include:

1) creazione di un quadro giuridico (normativo): emanazione di leggi, regolamenti, istruzioni che regoleranno il funzionamento del mercato immobiliare nelle regioni e nel centro del Paese;

2) registrazione, licenza, concessione di diritti a persone autorizzate ad effettuare transazioni con oggetti di proprietà comunale e demaniale;

3) definizione di requisiti obbligatori per il contenuto e la qualità delle varie tipologie di attività nel mercato immobiliare e per i suoi partecipanti;

4) controllo sul rispetto da parte di tutti i partecipanti al mercato di norme e regole stabilite;

5) introduzione di divieti e sanzioni per la deviazione dai requisiti normativi nell'effettuare operazioni immobiliari;

6) riscatto in proprietà statale di qualsiasi immobile per esigenze pubbliche.

Le modalità economiche di gestione del mercato immobiliare sono implementate utilizzando:

1) sistemi di tassazione degli immobili;

2) rilascio e circolazione di certificati abitativi;

3) attuazione di programmi target statali;

4) politica di sconto della Banca Centrale;

5) politica di ammortamento;

6) attività economica estera, ecc.

La gestione degli oggetti immobiliari è svolta da vari rami del potere statale (legislativo, esecutivo, giudiziario), che sono indipendenti nelle loro attività.

L’Assemblea federale emana leggi che regolano il mercato immobiliare. Il Presidente emana decreti che non contraddicono le leggi esistenti. Il governo emana decreti, ministeri e dipartimenti - regolamenti, istruzioni e ordinanze che stabiliscono procedure e regole specifiche per la gestione del patrimonio immobiliare.

La Duma di Stato e il Consiglio della Federazione sono gli organi rappresentativi del potere della Federazione Russa, hanno l'autorità di sviluppare e adottare atti giuridici su questioni relative alla gestione del patrimonio immobiliare. Le autorità rappresentative esercitano funzioni di controllo.

Al Ministero del Demanio sono affidate le funzioni e i compiti di gestione e dismissione di oggetti di proprietà federale nel territorio della Federazione Russa e all'estero secondo le modalità prescritte, attuando, sulla base della legislazione della Federazione Russa, lo Stato politica di privatizzazione delle imprese statali e municipali, compresi appezzamenti di terreno sotto imprese privatizzate, ecc.

Anche gli enti comunali partecipano alla gestione degli immobili.

50. Principi di base della tassazione immobiliare

I principi fondamentali della tassazione sono considerati nel codice fiscale della Federazione Russa (articolo 3 e articolo 5).

I principi fondamentali della tassazione sono:

1) ogni persona deve pagare le tasse e le tasse stabilite dalla legge. La legislazione in materia di imposte e tasse si basa sul riconoscimento dell’universalità e dell’uguaglianza della tassazione. Nello stabilire le tasse si tiene conto dell'effettiva capacità del contribuente di pagare l'imposta: questo è il principio dell'universalità;

2) le tasse e le tasse non possono essere discriminatorie e applicate diversamente in base a criteri sociali, razziali, nazionali, religiosi e altri simili, questo è il principio di uguaglianza;

Non è consentito stabilire aliquote differenziate di imposte e tasse, incentivi fiscali a seconda della forma di proprietà, cittadinanza delle persone fisiche o luogo di origine del capitale;

3) le tasse e le tariffe devono avere base economica e non possono essere arbitrarie. Le tasse e le tasse che impediscono ai cittadini di esercitare i loro diritti costituzionali sono inaccettabili: questo è il principio dell'economia;

4) non è consentito stabilire tasse e oneri che violino lo spazio economico unico della Federazione Russa e, in particolare, limitino direttamente o indirettamente la libera circolazione delle merci (lavori, servizi) o delle risorse finanziarie all'interno del territorio della Federazione Russa , o comunque limitare o creare ostacoli non vietati dalla legge all'attività economica di individui e organizzazioni;

5) nessuno può essere obbligato a pagare tasse e tasse, così come altri contributi e pagamenti che hanno i segni di tasse o tasse stabilite dal Codice Fiscale della Federazione Russa, non previsto dal Codice Fiscale della Federazione Russa, stabilito in modo diverso da quello stabilito dal presente codice;

6) quando si stabiliscono le tasse, devono essere determinati tutti gli elementi della tassazione. Gli atti legislativi su tasse e tasse devono essere formulati in modo tale che ognuno sappia esattamente quali tasse (tasse), quando e in quale ordine deve pagare: questo è il principio di comodità e semplicità;

7) tutti i dubbi, le contraddizioni e le ambiguità inamovibili negli atti legislativi in materia di imposte e tasse sono interpretati a favore del contribuente (pagatore delle tasse) - il principio della tutela del contribuente.

Autorità esecutive federali autorizzate a svolgere le funzioni di sviluppo della politica statale e della regolamentazione legale nel campo delle tasse, delle tasse e delle dogane, autorità esecutive delle entità costitutive della Federazione Russa, organi esecutivi dell'autogoverno locale, nei casi previsti per legge, emanare atti normativi su questioni attinenti alla fiscalità, che non possono modificare o integrare la normativa in materia di imposte e tasse.

51. Imposta sulla proprietà personale

In conformità con la legge federale "Sulla tassa sulla proprietà delle persone fisiche" (modificata dalla legge della Federazione Russa del 22.08.2004 agosto 122 n. XNUMX-FZ), i contribuenti delle imposte sulla proprietà delle persone fisiche sono riconosciuti come individui - proprietari dei beni riconosciuti come oggetto di tassazione

Sono riconosciute come oggetto di tassazione le seguenti tipologie di immobili: residenze, appartamenti, dacie, garage e altri edifici, locali e strutture.

Le aliquote fiscali per edifici, locali e strutture sono stabilite da atti normativi degli organi rappresentativi dell'autogoverno locale, a seconda del valore totale dell'inventario. Gli organi rappresentativi delle autonomie locali possono determinare la differenziazione delle tariffe entro i limiti stabiliti, in funzione del valore totale delle scorte, del tipo di utilizzo e di altri criteri.

Le aliquote fiscali sono stabilite entro i seguenti limiti (valore dell'immobile - aliquota fiscale):

1) fino a 300 rubli. - fino allo 000%;

2) fino a 300 rubli. - da 000 a 0,1%;

3) oltre 500 rubli. - da 000 a 0,3%. Le tasse sono accreditate al bilancio locale nel luogo (registrazione) dell'oggetto della tassazione.

Le seguenti categorie di cittadini sono esentate dal pagamento delle tasse sui beni delle persone fisiche

1) Eroi dell'Unione Sovietica ed Eroi della Federazione Russa, nonché persone insignite dell'Ordine della Gloria di tre gradi;

2) portatori di handicap dei gruppi I e II, portatori di handicap fin dall'infanzia;

3) partecipanti alla guerra civile e alla Grande Guerra Patriottica, altre operazioni di combattimento per difendere l'URSS tra il personale militare che prestava servizio in unità militari, quartier generali e istituzioni che facevano parte dell'esercito attivo ed ex partigiani.

Le tasse sono calcolate dalle autorità fiscali.

L'imposta su immobili, locali e strutture è calcolata sulla base dei dati relativi al loro valore d'inventario al XNUMX° gennaio di ogni anno.

Gli organismi che registrano i diritti immobiliari e le transazioni con esso, nonché gli organi tecnici di inventario, sono tenuti annualmente entro il 1° marzo a trasmettere all'Agenzia delle Entrate le informazioni necessarie per il calcolo delle imposte, a partire dal 1° gennaio dell'anno in corso.

I dati necessari per il calcolo dei versamenti fiscali devono essere comunicati gratuitamente all'Agenzia delle Entrate.

Per i nuovi edifici, locali e strutture, l'imposta viene pagata dall'inizio dell'anno successivo alla loro costruzione o acquisto.

Per un edificio, locali e strutture che sono passati per eredità, l'imposta è riscossa sugli eredi dal momento dell'apertura dell'eredità.

In caso di distruzione, completa distruzione di un edificio, locali, struttura, la riscossione dell'imposta cessa a partire dal mese in cui sono stati distrutti o completamente distrutti.

Gli avvisi di pagamento del pagamento dell'imposta vengono consegnati ai contribuenti dalle autorità fiscali ogni anno entro e non oltre il 1 agosto.

52. Imposta sulla proprietà delle società

L'imposta sulla proprietà delle società è stata introdotta dalla legge federale n. 11.11.2003-FZ dell'139 novembre 20 "Sulle modifiche alla parte seconda del codice fiscale della Federazione Russa e sugli emendamenti e aggiunte all'articolo XNUMX della legge della Federazione Russa" sui fondamenti del sistema fiscale nella Federazione Russa", nonché sulla dichiarazione di invalidità degli atti della legislazione della Federazione Russa in termini di imposte e tasse", dal momento della loro entrata in vigore, è obbligatorio per il pagamento sul territorio del materia corrispondente della Federazione Russa.

Quando si stabilisce una tassa, gli organi legislativi delle entità costituenti della Federazione Russa determinano l'aliquota fiscale, la procedura e i termini per il pagamento dell'imposta e il modulo di dichiarazione dei redditi.

Sono riconosciuti come contribuenti:

1) organizzazioni russe;

2) organizzazioni straniere operanti nella Federazione Russa attraverso uffici di rappresentanza permanenti e proprietarie di immobili sul territorio della Federazione Russa

L'oggetto della tassazione per le organizzazioni russe sono i beni mobili e immobili (compresi i beni trasferiti per il possesso temporaneo, l'uso, la cessione o la gestione fiduciaria, conferiti ad attività congiunte), contabilizzati in bilancio come immobilizzazioni secondo la procedura contabile stabilita.

L'oggetto della tassazione per le organizzazioni straniere che operano nella Federazione Russa attraverso uffici di rappresentanza permanente sono i beni mobili e immobili relativi alle immobilizzazioni.

La base imponibile è definita come il valore medio annuo degli immobili riconosciuti come oggetto di tassazione. Nella determinazione della base imponibile, l'immobile riconosciuto come oggetto di tassazione viene preso in considerazione al suo valore residuo, formato secondo la procedura contabile stabilita approvata nel principio contabile dell'organizzazione.

La base imponibile è determinata separatamente in relazione ai beni soggetti a tassazione presso la sede dell'organizzazione, in relazione ai beni di ciascuna divisione separata dell'organizzazione che ha un bilancio separato, in relazione a ciascun bene immobile situato al di fuori della sede dell'organizzazione, una divisione separata dell'organizzazione che ha un bilancio separato o un ufficio di rappresentanza permanente di un'organizzazione straniera, nonché in relazione a proprietà tassate con aliquote fiscali diverse.

Il periodo d'imposta è un anno solare. I periodi di rendicontazione sono il primo trimestre, sei mesi e 9 mesi dell'anno solare. Le aliquote fiscali sono stabilite dalle leggi dei soggetti della Federazione Russa e non possono superare il 2,2%.

È consentito stabilire aliquote differenziate a seconda delle categorie di contribuenti e degli immobili riconosciuti come oggetto di tassazione. L'importo dell'imposta è calcolato sulla base dei risultati del periodo d'imposta come prodotto dell'aliquota d'imposta pertinente e della base imponibile determinata per il periodo d'imposta. I contribuenti sono obbligati, alla scadenza di ogni periodo di rendicontazione e di imposta, a presentarsi alle autorità fiscali presso la loro sede, presso la sede di ciascuna delle loro suddivisioni separate che hanno un bilancio separato.

53. Imposta fondiaria

In conformità con la legge federale del 29.07.2004 luglio 95 n. XNUMX-FZ "Sull'introduzione delle parti uno e due del codice fiscale della Federazione Russa e sull'annullamento di alcuni atti legislativi (disposizioni di atti legislativi) della Federazione Russa

0 tasse e canoni" (come modificato il 12.10.2005 ottobre XNUMX), l'imposta fondiaria entra in vigore e cessa di funzionare in conformità al Codice fondiario e agli atti normativi degli organi rappresentativi dei comuni e deve essere versata sul territori di questi comuni.

I contribuenti sono organizzazioni e individui che possiedono appezzamenti di terreno sulla base del diritto di proprietà, del diritto di uso permanente (illimitato) o del diritto di possesso ereditario a vita. Oggetto della tassazione sono appezzamenti di terreno situati entro i confini del comune (città federali di Mosca e San Pietroburgo), sul cui territorio è stata introdotta l'imposta.

La base imponibile è definita come il valore catastale degli appezzamenti di terreno riconosciuti come oggetto di tassazione ai sensi dell'art. 389 del codice fondiario. Il valore catastale di un appezzamento di terreno è determinato in conformità con la legislazione fondiaria della Federazione Russa. La base imponibile è determinata per ogni appezzamento di terreno come valore catastale a partire da

1 gennaio dell'anno d'imposta. La base imponibile per gli appezzamenti di terreno in proprietà condivisa comune è determinata per ciascuno dei contribuenti che possiedono questo appezzamento di terreno in proporzione alla loro quota nella proprietà condivisa comune.

Il periodo d'imposta è un anno solare. I periodi di riferimento per i contribuenti: le organizzazioni e gli individui che sono imprenditori individuali sono riconosciuti come il primo trimestre, il semestre e 9 mesi dell'anno solare. Le aliquote fiscali sono stabilite da atti normativi degli organi rappresentativi dei comuni e non possono superare:

1) 0,3% in relazione agli appezzamenti: classificati come terreni agricoli o all'interno delle zone di uso agricolo in insediamenti e utilizzati per la produzione agricola; occupato dal patrimonio abitativo e dalle infrastrutture ingegneristiche del complesso abitativo e comunale o previsto per la costruzione di alloggi; previsto per l'agricoltura sussidiaria personale, l'orticoltura, l'orticoltura o l'allevamento di animali;

2) 1,5% rispetto ad altri appezzamenti di terreno. L'importo dell'imposta viene calcolato dopo la fine dell'imposta

periodo come percentuale della base imponibile corrispondente all'aliquota fiscale.

Le organizzazioni dei contribuenti calcolano da sole l'importo dell'imposta.

Durante il periodo d'imposta, i contribuenti versano le tasse anticipate.

Contribuenti: le organizzazioni o le persone fisiche che sono imprenditori individuali, dopo la scadenza del periodo fiscale, presentano una dichiarazione dei redditi all'autorità fiscale nel luogo in cui si trova il terreno.

Il modulo di dichiarazione dei redditi è approvato dal Ministero delle Finanze della Federazione Russa.

54. Assicurazione immobiliare

L'assicurazione immobiliare è regolata dalla legge della Federazione Russa n. 4015-1 del 27.11.1992 novembre 10 "Sull'organizzazione delle attività assicurative nella Federazione Russa" (modificata il 12 dicembre 2003) e dal codice civile della Federazione Russa .

L'assicurazione immobiliare viene effettuata sulla base di un contratto di assicurazione sulla proprietà. Il contratto è concluso tra un cittadino o una persona giuridica (assicurato) e una compagnia di assicurazioni (assicuratore).

Gli assicuratori sono persone giuridiche costituite allo scopo di effettuare assicurazioni, riassicurazioni e aver ricevuto licenze secondo la procedura stabilita dalla legge.

Contratto di assicurazione sulla proprietà - si tratta di un accordo tra contraente e assicuratore, in virtù del quale l'assicuratore si impegna, per il corrispettivo contrattualmente previsto (premio assicurativo), al verificarsi di un evento contrattualmente previsto (c.d. evento assicurato) , per risarcire il contraente o altro soggetto in favore del quale è stato concluso il contratto (beneficiario), causato a seguito di tali eventi sinistri nell'oggetto assicurato entro l'importo contrattualmente previsto (somma assicurata). Il contratto di assicurazione entra in vigore al momento del pagamento da parte dell'assicurato del premio assicurativo o della sua prima rata, salvo diversa disposizione contrattuale.

Un premio assicurativo è un pagamento per l'assicurazione che il contraente (beneficiario) è obbligato a versare all'assicuratore nei modi e nei termini stabiliti dal contratto di assicurazione, secondo il quale l'assicurazione copre gli eventi assicurati avvenuti dopo l'entrata in vigore del contratto .

Al momento della conclusione di un contratto di assicurazione, le parti devono concordare tra loro:

1) su determinati beni oggetto di assicurazione;

2) sulla natura dell'evento, nel caso in cui l'assicurazione sia effettuata (evento assicurato);

3) sull'importo della somma assicurata;

4) sulla durata del contratto.

Le condizioni alle quali viene stipulato un contratto di assicurazione immobiliare sono spesso determinate nelle regole standard per l'assicurazione del tipo corrispondente, accettate, approvate o approvate dall'assicuratore o dall'associazione di assicuratori.

Il contratto di assicurazione sulla proprietà è concluso per iscritto, la sua inosservanza comporta l'invalidità del contratto. Un contratto di assicurazione può essere stipulato in due modi:

1) il metodo di redazione di un documento, che è firmato dalle parti;

2) con il metodo di consegna da parte dell'assicuratore all'assicurato sulla base della sua applicazione orale o scritta della polizza assicurativa, firmata dall'assicuratore.

L'immobile è assicurato con un contratto di assicurazione a favore di una persona che ha un interesse basato sulla legge o altro atto o contratto legale nella conservazione di questa proprietà.

55. Gestione della proprietà

Gestione della proprietà - si tratta di un'attività che si svolge nell'interesse ea spese dei consumatori, associata ad un determinato ciclo di vita dell'immobile:

1) marketing;

2) valutazione di oggetti;

3) un programma per il miglior uso di un appezzamento di terreno;

4) investimento;

5) ricorsi, pegno, locazione, donazione;

6) servizio;

7) manutenzioni, riparazioni correnti e maggiori;

8) riciclaggio, ecc.

La gestione immobiliare è l'attuazione di una serie di operazioni per la gestione di edifici e strutture per l'uso effettivo degli immobili nell'interesse del proprietario.

La gestione immobiliare si svolge in tre direzioni:

La direzione economica è la gestione delle entrate e delle spese nel processo di utilizzo dell'immobile.

L'indirizzo legale è connesso con la distribuzione e il cumulo dei diritti immobiliari.

La direzione tecnica è di mantenere l'oggetto immobiliare conforme al suo scopo funzionale.

La gestione immobiliare viene effettuata mediante il metodo di sviluppo dell'oggetto di gestione, che è un complesso di proprietà funzionalmente correlate.

Un'attività svolta a proprio rischio e finalizzata a trarre profitto dall'uso e dalla dismissione di immobili è la gestione immobiliare.

La gestione immobiliare è esterna e interna.

L'attività delle agenzie governative e delle associazioni professionali volte a creare un quadro normativo e a monitorare il rispetto da parte degli enti del mercato immobiliare delle norme e dei regolamenti stabiliti costituisce la gestione immobiliare esterna.

L'attività di un'entità del mercato immobiliare, sulla base dell'applicazione dei propri documenti normativi (carta, codice, regole, accordi, regolamenti, ecc.) è la gestione immobiliare interna.

Gli enti di mercato possono esercitare vari tipi di impatto sulla proprietà.

1. La regolamentazione statale degli immobili si attua attraverso l'intervento diretto (emanazione di delibere, leggi e altre disposizioni che regoleranno il funzionamento degli immobili) e l'influenza indiretta (tassazione degli immobili e erogazione di benefici, attuazione di provvedimenti statali mirati programmi).

2. Impatto pubblico (la base di regolamenti e disposizioni è la reazione della popolazione in generale e degli operatori professionali del mercato immobiliare).

3. Gestione di alcuni oggetti immobiliari (gestione di immobili operativi e di investimento).

4. Gestione dei sistemi degli oggetti immobiliari dei soggetti della federazione: gestione delle risorse fondiarie, fondo forestale, immobiliare comunale, immobiliare nel campo dell'edilizia abitativa e immobiliare non residenziale.

56. Gestione del mercato immobiliare

La gestione immobiliare è intesa come l'attuazione di un determinato insieme di operazioni per il funzionamento di strutture, edifici al fine di utilizzare efficacemente la proprietà nell'interesse del proprietario. La gestione immobiliare è implementata mediante il metodo di formare un oggetto di gestione, che è un complesso di proprietà tecnologicamente e funzionalmente correlate, inclusi un appezzamento di terreno, edifici, strutture, ecc. Gli obiettivi principali della gestione del mercato immobiliare sono:

1) tradurre in realtà i diritti costituzionali dei cittadini sugli immobili e gli obblighi connessi al loro possesso;

2) affinché i partecipanti al mercato immobiliare possano operare comodamente sul mercato, è necessario stabilire determinate modalità e condizioni;

3) proteggere i partecipanti al mercato immobiliare da truffatori o organizzazioni criminali;

4) garantire la libera determinazione del prezzo degli oggetti immobiliari in base alla domanda e all'offerta;

5) per risolvere i problemi abitativi è necessario creare buone condizioni (favorevoli) nella regione o nel Paese nel suo insieme;

6) garantire una tassazione equa degli immobili e dei partecipanti al mercato immobiliare;

7) creare le condizioni per gli investimenti (investimenti) che aiuteranno a sviluppare l'attività imprenditoriale nel settore manifatturiero;

8) migliorare l'ambiente ecologico, ottenere eco-.-, crescita economica, ridurre la disoccupazione A livello nazionale nel suo complesso, risolvere i problemi abitativi

I principi di gestione del mercato immobiliare dipendono da molte condizioni, principalmente economiche, politiche e di altro tipo nel paese, ma è opportuno tenere conto dell'esperienza mondiale, che è già stata ormai abbastanza consolidata.

Affinché gli obiettivi di cui sopra si traducano in realtà, è necessario tenere conto dei seguenti principi di gestione:

1) separazione della procedura - vale a dire che devono essere applicati determinati approcci per regolare i rapporti tra vari tipi di beni immobili - locali non residenziali o residenziali, foreste e terreni e altri oggetti;

2) apertura delle informazioni su tutti i partecipanti e gli oggetti del mercato immobiliare per prendere decisioni commerciali;

3) pubblicità della regolamentazione - discussione pubblica di disegni di legge e altri atti normativi;

4) ripartizione dei poteri tra organi regolatori;

5) semplicità e chiarezza di procedure e regole, che sono stabilite dagli atti legislativi in materia immobiliare;

6) osservanza della continuità del sistema di gestione del mercato immobiliare russo, che ha una sua tradizione e storia, tenendo conto dell'esperienza mondiale nella regolamentazione dei diritti di proprietà su vari oggetti immobiliari e del suo adattamento alle condizioni interne.

Autore: Burkhanova N.M.

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L'attrattiva degli uomini premurosi 14.04.2024

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Proiettore Epson PowerLite Home Cinema 2 3D/2030D 29.08.2013

Epson ha introdotto un proiettore domestico PowerLite Home Cinema 2030 piuttosto interessante, che merita una certa attenzione a causa di una serie di caratteristiche tecniche e di un costo relativamente basso: $ 1000 negli Stati Uniti. Questo dispositivo può piacere a molti che vogliono organizzare un vero cinema a casa e proiettare i loro film e serie preferiti sulla parete.

Il dispositivo per la prima volta tra i proiettori dell'azienda ha ricevuto una porta HDMI con supporto MHL oltre alla solita porta HDMI e connettori USB, che consente di visualizzare immagini da smartphone e tablet Android compatibili. L'output di immagini con risoluzione 1920 x 1080 completa è supportato sia in 2D che in 3D.

Da menzionare anche gli altoparlanti integrati, il supporto per la tecnologia di uscita dell'immagine 3LCD di alta qualità e una lampada con una luminosità di 2000 lumen. Gli occhiali Epson Active Shutter (venduti separatamente) consentono di visualizzare contenuti 3D fino a 40 ore con una singola carica. Un'altra caratteristica del dispositivo è che è il più compatto tra i proiettori Epson che supportano l'uscita 1080p. PowerLite Home Cinema 2030 arriverà sul mercato statunitense a settembre.

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