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Valutazione e gestione degli immobili. Appunti delle lezioni: in breve, il più importante

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Sommario

1. Immobili (Immobili come oggetto di investimento. Tipi di immobili. Mercato immobiliare. Partecipanti e fonti del processo di finanziamento immobiliare. Vantaggi dell'investimento nel settore immobiliare. Credito ipotecario. Mutuo come mezzo per garantire gli obblighi. Caratteristiche del mutuo prestito)
2. Valutazione immobiliare (Fattori che influenzano il valore degli immobili. Principali tipologie di valore immobiliare. Principi di base della valutazione immobiliare. Tipi di valutazione immobiliare. Approcci alla valutazione immobiliare. Approccio comparativo. Approccio dei costi. Approccio del reddito. Valutazione dei terreni. Analisi dell'uso migliore e più efficace del territorio. Efficienza valutativa dell'uso del territorio urbano. Metodi di valutazione dei terreni. Perizia di valutazione immobiliare)
3. Determinazione del valore del capitale investito in base alla capitalizzazione del reddito (Capitalizzazione diretta. Capitalizzazione del reddito in base al tasso di rendimento. Attualizzazione dei flussi di cassa. Previsione dei flussi di cassa dalla restituzione. Determinazione del tasso di sconto. Capitalizzazione mediante modelli di calcolo. Capitalizzazione uniforme variazione del reddito, analisi dei mutui e degli investimenti)
4. Gestione del processo di investimento e finanziamento immobiliare (Criteri per l'efficacia dei progetti di investimento. Metodi di analisi dei progetti di investimento. Rischi nel finanziamento immobiliare. Criteri decisionali sul finanziamento immobiliare. Consulenza creditizia)

1.1. Immobiliare come oggetto di investimento

Immobiliare - terreno e tutte le migliorie ad esso permanentemente annesse (edifici, strutture, lavori in corso).

In Russia, il termine "beni immobili e mobili" è apparso per la prima volta nella legislazione durante il regno di Pietro I nel decreto del 23 marzo 1714 "Sull'ordine di eredità dei beni mobili e immobili". Terreni, terreni, case, fabbriche, fabbriche, negozi sono stati riconosciuti come immobili. Il patrimonio immobiliare comprendeva anche minerali situati nel terreno e varie strutture, sia torreggianti sopra il suolo che costruite sotto di esso, ad esempio: miniere, ponti, dighe.

Le riforme economiche in Russia, il consolidamento della proprietà mediante diritti di proprietà per persone fisiche e giuridiche, hanno portato alla necessità di dividere la proprietà in mobili e immobili (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Organizzazione e finanziamento degli investimenti. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Fondamenti di operazioni bancarie - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Operazioni bancarie - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Dal 1994, ai sensi dell'art. 130 del Codice Civile della Federazione Russa, "le cose immobili (immobili, immobili) comprendono appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, oggetti d'acqua isolati e tutto ciò che è saldamente connesso con il terreno, cioè oggetti che non possono essere spostati senza danni sproporzionati a il loro scopo, comprese le foreste, le piantagioni perenni, gli edifici, le strutture". Gli immobili comprendono anche le navi aeree e marittime soggette a registrazione statale, le navi per la navigazione interna e gli oggetti spaziali.

Anche altri immobili possono essere classificati come immobili. Quindi, secondo l'art. 132 del codice civile della Federazione Russa, "un'impresa nel suo insieme, come complesso immobiliare utilizzato per attività imprenditoriali, è riconosciuta come immobile". Le cose che non sono immobili, inclusi denaro e titoli, sono riconosciute come beni mobili.

Si possono distinguere le seguenti caratteristiche degli immobili:

- l'immobile non può essere spostato senza arrecare danno all'oggetto;

- l'immobile è saldamente connesso alla terra, non solo fisicamente, ma anche giuridicamente;

- durabilità dell'oggetto di investimento;

- ogni specifico immobile è unico per caratteristiche fisiche e per attrattività di investimento;

- gli immobili non possono essere rubati, rotti o persi in condizioni normali;

- il costo dell'immobile è elevato e la sua suddivisione in quote di proprietà è difficile, in altri casi impossibile;

- Le informazioni sulle transazioni immobiliari spesso non sono disponibili;

- la perdita di beni di consumo o il trasferimento di valore nel processo produttivo avviene gradualmente man mano che si consuma;

- l'utilità degli immobili è determinata dalla capacità di soddisfare una specifica esigenza umana di spazio residenziale e industriale;

- la possibilità di un impatto positivo o negativo delle nuove costruzioni sul costo di terreni, fabbricati adiacenti;

- si tende ad aumentare nel tempo il valore degli immobili;

- vi sono rischi specifici inerenti agli immobili come oggetto di investimento: il rischio di danni fisici sotto l'influenza di fattori naturali e antropici, il rischio di accumulo di usura esterna e funzionale, il rischio finanziario connesso alle condizioni di affitto revisione;

- Regolamentazione governativa rigorosa delle transazioni immobiliari.

1.2. Tipi di proprietà

Esistono tre tipi principali di immobili: terreni, abitazioni e locali non residenziali.

L'oggetto fondamentale dell'immobile è la terra.

Oltre alla suddivisione in tipologie, gli immobili vengono classificati secondo una serie di criteri, che contribuiscono a una ricerca più efficace del mercato immobiliare e facilitano lo sviluppo e l'applicazione di metodi per la valutazione e la gestione delle diverse categorie di immobili.

Esistono le seguenti forme di reddito da investimenti immobiliari:

- incremento del valore degli immobili per effetto delle variazioni dei prezzi di mercato, dell'acquisizione di nuove strutture e dello sviluppo di vecchie strutture;

- flussi di cassa periodici futuri;

- reddito dalla rivendita dell'oggetto al termine del periodo di detenzione.

L'attrattiva di investire nel settore immobiliare è spiegata dai seguenti fattori:

- al momento dell'acquisizione di un immobile, l'investitore riceve un pacchetto di diritti, mentre molti oggetti di investimento non comportano diritti di proprietà;

- la sicurezza dei fondi investiti in generale (in condizioni normali gli immobili non possono essere persi o rubati) e l'inflazione in particolare (i processi inflazionistici sono accompagnati da un aumento dei prezzi degli immobili e dei proventi da esso derivanti);

- la capacità di percepire un reddito da immobili in termini monetari e altri effetti benefici dell'abitare, il prestigio di possedere un determinato oggetto, ecc.

L'investimento immobiliare ha caratteristiche così positive come la possibilità di un uso a lungo termine dell'oggetto e la conservazione del capitale.

1.3. Mercato immobiliare

Il mercato immobiliare è un insieme di relazioni attorno alle operazioni con gli immobili: compravendita di immobili, mutui, locazione di immobili, ecc.

I principali segmenti del mercato immobiliare: il mercato fondiario, il mercato immobiliare e il mercato dei locali non residenziali.

Separatamente si distingue il mercato immobiliare redditizio, che è segmentato in base allo scopo funzionale degli oggetti:

- mercato di oggetti per ufficio;

- mercato di oggetti commerciali;

- mercato degli impianti di produzione e stoccaggio;

- mercato dei servizi alberghieri;

- il mercato degli oggetti da costruzione non finiti.

A seconda dei diritti legali sugli immobili, oggetto di una transazione tra il venditore e l'acquirente, il mercato immobiliare è suddiviso in mercati di vendita e affitto.

Sul mercato delle compravendite, in cambio del corrispettivo equivalente, viene trasferita la piena proprietà, compreso il diritto di disporre, mentre sul mercato degli affitti l'oggetto dell'operazione è un insieme parziale di diritti che esclude il diritto di disporre.

Si possono distinguere le seguenti caratteristiche del mercato immobiliare:

- località;

- bassa intercambiabilità degli oggetti;

- fluttuazioni stagionali;

- la necessità della registrazione statale delle transazioni.

Quando si finanziano immobili, si distinguono tre gruppi di costi:

- il costo del mantenimento dell'immobile in condizioni funzionalmente fruibili;

- imposta annuale sulla proprietà degli immobili;

- elevati costi di transazione nelle transazioni immobiliari.

Le fluttuazioni della domanda e dell'offerta nel mercato immobiliare sono lente, perché in presenza di domanda, si verifica un aumento del numero di immobili in un lungo arco di tempo, determinato dal periodo di costruzione dell'edificio. In caso di eccesso di immobili, i prezzi rimangono bassi per diversi anni (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Acquisto di una casa e di un terreno: passo dopo passo. - M.: AST: Astrel, 2008).

I principali fattori che influenzano la domanda e l'offerta:

- economico: il livello di reddito della popolazione e delle imprese, la disponibilità di risorse finanziarie, il livello dei canoni di locazione, il costo dei lavori di costruzione e installazione e dei materiali da costruzione, le tariffe per le utenze;

- sociale: variazione del numero, della densità di popolazione, del livello di istruzione;

- amministrativo: aliquote fiscali e vincoli zonali;

- ecologico: suscettibilità dell'area in cui è ubicato l'immobile a siccità e inondazioni, deterioramento o miglioramento della situazione ambientale.

Il settore immobiliare è un bene finanziario, poiché è creato dal lavoro umano e dagli investimenti di capitale. L'acquisizione e lo sviluppo di immobili sono accompagnati da costi elevati e, di conseguenza, sorge spesso la necessità di attrarre fondi presi in prestito, ecc.. Pertanto, il mercato immobiliare è uno dei settori del mercato finanziario.

Il mercato finanziario è un sistema economico complesso che comprende un insieme di istituzioni e procedure volte all'interazione tra venditori e acquirenti di tutti i tipi di documenti finanziari.

Il mercato immobiliare è una delle componenti più significative del mercato finanziario.

C'è una stretta relazione tra mercato finanziario e mercato immobiliare: la crescita degli investimenti nel settore immobiliare rianima il mercato immobiliare, la caduta - si spegne. L'instabilità economica frena i creditori e gli investitori sia russi che stranieri. Il sostegno statale è necessario per intensificare il finanziamento degli investimenti immobiliari.

1.4. Partecipanti e fonti del processo di finanziamento immobiliare

Tradizionalmente, i partecipanti al processo di finanziamento immobiliare sono suddivisi nelle seguenti categorie:

- enti e amministrazioni federali e locali;

- istituti di credito e finanziari;

- investitori, ecc.

Le autorità e le amministrazioni federali e locali forniscono relazioni economiche e giuridiche tra i partecipanti al processo di finanziamento immobiliare. Lo Stato assicura il rispetto delle norme e delle regole relative al funzionamento del mercato immobiliare; disciplina le questioni di zonizzazione, sviluppo urbano e registrazione dei diritti di proprietà sugli immobili; stabilisce benefici o impone restrizioni (restrizioni legislative, caratteristiche fiscali) agli investimenti immobiliari. Inoltre, lo stato agisce come proprietario di molti oggetti immobiliari.

Le istituzioni finanziarie forniscono capitale agli investitori che non dispongono di fondi sufficienti.

Gli investitori sono persone fisiche e giuridiche (residenti e non residenti) che acquistano immobili e li mantengono in condizioni funzionali.

Gli investitori possono essere suddivisi in due tipi:

1) attivo - finanziare e impegnarsi nella costruzione, sviluppo o gestione della struttura;

2) passivo - finanziare solo il progetto senza prendervi parte ulteriormente.

Attualmente, lo sviluppo si è sviluppato nel mercato immobiliare - un tipo speciale di attività professionale nella gestione di un progetto di investimento nel campo immobiliare, uno dei cui compiti è ridurre i rischi associati allo sviluppo immobiliare. Lo sviluppatore è l'organizzatore, le cui attività possono essere suddivise in tre fasi:

1) analisi della possibilità di attuazione del progetto: si tiene conto dello stato e dell'andamento dei cambiamenti legislativi, delle preferenze dei consumatori, delle condizioni finanziarie ed economiche, delle prospettive di sviluppo della regione;

2) sviluppo di un piano di attuazione del progetto: viene determinata l'area del terreno richiesta per l'attuazione del progetto, viene selezionata un'ubicazione con l'ambiente appropriato, le comunicazioni e viene valutata l'efficacia del progetto. Quindi si determinano le fonti delle risorse finanziarie, si ottiene una licenza edilizia, ecc.;

3) realizzazione di un progetto di investimento: attrarre risorse finanziarie, organizzazioni di progettazione e costruzione, monitorare lo stato di avanzamento della costruzione, affittare o vendere un oggetto in tutto o in parte.

Fonti di finanziamento degli investimenti di capitale: fondi statali, fondi del bilancio locale (comunali), risorse finanziarie proprie di imprese e privati, fondi presi in prestito, fondi degli investitori.

1.5. I vantaggi di investire nel settore immobiliare

Investire in immobili che genera reddito è il più redditizio. L'attrattiva dell'acquisizione di immobili generatrici di reddito risiede nel ritorno sull'investimento dopo il rimborso delle spese operative. Tuttavia, in questo caso, il rischio è maggiore a causa della scarsa liquidità degli immobili e della lunghezza del periodo di ammortamento dei fondi investiti.

I metodi di investimento nel mercato immobiliare possono essere diretti e indiretti.

Diretta - Acquisto di immobili all'asta con contratto privato, acquisto con retrolocazione.

Indiretto - acquisto di titoli di società specializzate in investimenti immobiliari, investimenti in mutui garantiti da immobili.

Gli investimenti nel settore immobiliare, come gli investimenti in titoli societari, sono a lungo termine.

Vantaggi dell'investimento immobiliare rispetto ai titoli:

1. A differenza dei titoli societari, come le azioni, che pagano dividendi trimestrali, la proprietà immobiliare fornisce all'investitore contanti mensili, poiché i pagamenti mensili dell'affitto portano a pagamenti mensili all'investitore.

2. Il flusso di cassa del reddito derivante dalla proprietà immobiliare (la differenza tra gli incassi derivanti dall'affitto e i costi di manutenzione della proprietà più gli investimenti di capitale) è meno dinamico del flusso di cassa delle società ad alta leva finanziaria:

- i flussi di cassa delle società dipendono dal volume delle vendite di prodotti, che dipendono dalle decisioni quotidiane dei consumatori, e i flussi di reddito degli immobili sono più stabili perché basati su contratti di locazione;

- le fonti di reddito delle società possono cambiare nel tempo e le fonti di reddito da immobili sono più prevedibili, poiché gli edifici sono immobili, i beni sono immobilizzati sia fisicamente che legalmente.

3. I tassi di rendimento aziendali sono generalmente inferiori a quelli immobiliari. Ciò è dovuto al fatto che l'attività intensiva di asset immobiliari è paragonabile alla maggior parte delle aree di business. Per recuperare i costi del capitale fisso investito in immobili, è necessario un livello di rendimento più elevato, poiché il rendimento atteso per l'investitore deve superare i costi di gestione dell'immobile. Il tasso di rendimento dovrebbe essere più elevato rispetto a quando si investe in attività finanziarie, il che dovrebbe corrispondere ai maggiori rischi dell'investimento nel settore immobiliare.

4. Gli investimenti immobiliari sono caratterizzati da un maggiore grado di sicurezza, protezione e capacità di controllo dell'investitore rispetto agli investimenti in azioni.

Le fonti e l'importo degli investimenti immobiliari sono influenzati da:

- ritorno previsto sull'investimento;

- tasso di interesse bancario;

- la politica fiscale in generale ed in particolare nell'ambito degli investimenti;

- tassi di inflazione;

- il grado di rischio dell'investimento immobiliare.

Ragioni dell'attrattiva di investire nel settore immobiliare in termini di inflazione:

- rapido deprezzamento del denaro con insufficiente affidabilità della loro sicurezza negli istituti di credito;

- frequente sfasamento tra tasso bancario e livello di inflazione;

- limitate aree di investimento più redditizie;

- accessibilità residua e facilità di investimento in alloggi;

- investire in immobili che generano reddito può, a queste condizioni, aumentare il canone, preservando così i fondi investiti.

D'altra parte, in condizioni di inflazione, ci sono circostanze che incoraggiano a investire in altre aree: i redditi reali sono in calo, è difficile per un investitore prevedere il rapporto tra costi e benefici attesi, è più difficile ottenere un long- prestito a termine a un tasso di interesse accettabile, che porta a una mancanza di risorse finanziarie per i potenziali acquirenti.

Nell'attuale fase di sviluppo dell'economia russa con alti tassi di inflazione, l'attività di investimento è soggetta a rischi significativi, il che porta a una diminuzione dell'attività di investimento nel mercato immobiliare. Le limitate risorse di investimento hanno portato al processo di riduzione della costruzione in quasi tutti i settori dell'economia (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Valutazione immobiliare e gestione della proprietà. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Eppure il mercato immobiliare è attraente per i potenziali investitori per i seguenti motivi:

- gli investimenti immobiliari sono caratterizzati da un significativo grado di sicurezza, protezione e capacità di controllo dell'investitore;

- al momento dell'acquisizione dell'immobile, l'investitore riceve un pacchetto di diritti, mentre la maggior parte degli altri oggetti di investimento non comporta il diritto di proprietà;

- investire nel settore immobiliare consente di risparmiare denaro dall'inflazione;

- il mercato immobiliare, che ha dimensioni importanti, è poco dominato;

- gli investimenti immobiliari sono accompagnati da un'accettabile redditività delle operazioni in questo mercato.

Oggi in Russia l'attività di investimento nel mercato immobiliare è ridotta. Anche il mercato immobiliare, che è il segmento più attivo del mercato immobiliare, non è stato dotato di adeguati meccanismi creditizi e finanziari atti a sostenere l'effettiva domanda della popolazione e consentire di migliorare le condizioni di vita della popolazione in un larga scala. L'equilibrio degli interessi di tutti i partecipanti al processo di finanziamento immobiliare è una componente necessaria del normale funzionamento del mercato immobiliare.

1.6. Prestito di credito ipotecario

Sotto il "mutuo" intendiamo il pegno di beni immobili come un modo per garantire gli obblighi. La presenza di un sistema di prestito ipotecario è parte integrante di qualsiasi sistema sviluppato di diritto privato. Il ruolo dei mutui aumenta soprattutto quando lo stato dell'economia è insoddisfacente, poiché un sistema ipotecario ben congegnato ed efficace, da un lato, aiuta a ridurre l'inflazione attingendo a fondi temporaneamente gratuiti di cittadini e imprese, e dall'altro dall'altro, aiuta a risolvere problemi sociali ed economici.

L'emergere dei mutui. La prima menzione dell'ipoteca si riferisce al VI sec. AVANTI CRISTO e. In Grecia, un'ipoteca significava la responsabilità del debitore nei confronti del creditore per determinate proprietà terriere. Al confine del territorio fondiario di proprietà del debitore, al momento della trascrizione dell'obbligazione, veniva posto un pilastro, detto "mutuo".

I primi atti su pegno che ci sono pervenuti in Russia risalgono al periodo tra il XIII e il XIV secolo e le norme legislative sono apparse per la prima volta alla fine del XIV o all'inizio del XV secolo. nella Lettera giudiziaria di Pskov, in cui, oltre al metodo più antico di raccolta - personale - è presente una collezione di beni.

Alla fine del XIX - inizio XX secolo. il processo di prestito garantito da appezzamenti di terreno, che il mutuatario stava per acquisire, era attivamente in corso. Questo processo si sviluppò con l'assistenza delle banche fondiarie contadine, che furono create in quasi tutte le province della Russia e contribuirono all'assegnazione della terra ai contadini poveri.

Dal 1922 al 1961 In Russia, il codice civile della RSFSR, art. 85 dei quali ha definito pegno come un diritto di pretesa, che consente al creditore, in caso di inadempimento del debitore, di ottenere soddisfazione prioritaria rispetto agli altri creditori a spese del valore del bene dato in pegno (senza divisione in mobili e immobili).

In quanto tale, a causa di vari ostacoli economici e legali, l'istituto del mutuo non ha ancora guadagnato una popolarità significativa in Russia, quindi è regolato da un numero relativamente piccolo di regolamenti.

Nel 1992 è stata adottata la legge della Federazione Russa "On Pledge", che fissava la possibilità di mutui come mezzo per garantire gli obblighi. Il codice civile della Federazione Russa (parte I) ha chiarito alcune disposizioni sul pegno (articoli 334-358). Nell'art. 340 prevede che l'ipoteca su un fabbricato o struttura è ammessa solo con contestuale ipoteca in base allo stesso contratto del lotto di terreno su cui è ubicato tale fabbricato o struttura, o di una parte di tale lotto che fornisce funzionalmente l'oggetto dato in pegno, o del diritto di affittare questo terreno o la sua parte corrispondente appartenente al pegno. E nel caso di ipoteca di un appezzamento di terreno, il diritto di pegno non si estende agli edifici e alle strutture del pegno situati o in costruzione su questo appezzamento, salvo diversa disposizione contrattuale.

La registrazione degli immobili è la funzione più importante dello stato, senza la quale è impossibile un giro d'affari stabile degli immobili, regolata dalla legge federale del 21.07.1997 luglio XNUMX "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con esso ". L'effettiva attuazione dei diritti della banca nell'ambito dell'ipoteca è possibile nell'ambito della legge "Sulla procedura di esecuzione". Regole speciali separate, che, tuttavia, dovrebbero essere prese in considerazione nella conclusione di contratti ipotecari, sono sparse nelle leggi pertinenti.

Nel 1998 è stata adottata la legge federale "Sull'ipoteca (Pledge of Real Estate)", secondo la quale, in base a un accordo sul pegno di beni immobili (accordo ipotecario), una parte - il creditore pignoratizio, che è un creditore con un'obbligazione garantita con un'ipoteca, ha il diritto di ricevere soddisfazione dei suoi crediti monetari nei confronti del debitore in virtù di tale obbligo dal valore dell'immobile costituito in pegno dell'altra parte - il pegno, prevalentemente sugli altri creditori del pegno, con le eccezioni stabilite dalla legge. Il pegno può essere il debitore con un'obbligazione garantita da un'ipoteca, o una persona che non partecipa a tale obbligo (un terzo). La proprietà su cui è stata costituita ipoteca rimane in suo possesso e uso (art. 1).

Un'ipoteca può anche essere istituita a garanzia di un'obbligazione ai sensi di un contratto di prestito, di un contratto di prestito o di un altro obbligo, compreso un obbligo basato sulla vendita, acquisto, locazione, contratto, altro accordo o danno, salvo diversa disposizione della legge federale 2) Un contratto di mutuo è concluso in conformità con le regole generali del codice civile della Federazione Russa sulla conclusione di accordi, nonché con le disposizioni di detta legge federale.

L'ipoteca è soggetta all'iscrizione statale da parte delle istituzioni di giustizia nel Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato nel luogo in cui si trova l'immobile oggetto dell'ipoteca e garantisce il pagamento dell'importo capitale del debito verso il mutuatario o nell'ambito di un contratto di prestito o altro obbligo garantito da un'ipoteca (per maggiori dettagli, vedere il libro Shevchuk D.A. Mortgage: just about the complex. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2008).

Con l'introduzione della legge "Sul pegno immobiliare" è apparso sul mercato un "mutuo" come titolo liberamente negoziabile. Un'obbligazione ipotecaria è un titolo nominativo che attesta il diritto del proprietario a ricevere l'adempimento di un'obbligazione pecuniaria garantita da ipoteca sull'immobile indicato nel contratto di mutuo, senza presentare altra prova dell'esistenza di tale obbligo, e lo stesso diritto di pegno al immobile indicato nel contratto di mutuo. Dopo l'iscrizione statale dell'ipoteca da parte dell'ente che effettua tale iscrizione, il titolo ipotecario viene emesso al mutuatario originario e trasferito mediante girata. L'ipoteca semplifica il trasferimento dei diritti ipotecari da parte della banca: viene trasferita effettuando un'altra girata con successiva registrazione statale. Un'altra caratteristica positiva di un mutuo è che il mutuo stesso può essere dato in pegno.

1.6.1. Il mutuo come mezzo per assicurarsi gli obblighi

Spesso, il termine "mutuo" significa prestito ipotecario, ma "mutuo" ha un significato indipendente: un pegno immobiliare come un modo per garantire gli obblighi.

Secondo l'art. 5 della Legge “Sull'ipoteca (Pledge of Real Estate)” con contratto di mutuo, gli immobili di cui all'art. 130 del codice civile della Federazione Russa, i cui diritti sono registrati secondo le modalità stabilite per la registrazione statale dei diritti immobiliari, tra cui:

- appezzamenti di terreno, ad eccezione degli appezzamenti di terreno di cui all'art. 63 della presente legge federale;

- imprese, immobili, strutture e altri immobili adibiti ad attività imprenditoriali;

- edifici residenziali, appartamenti e parti di edifici residenziali e appartamenti, costituiti da uno o più locali isolati;

- dacie, casette da giardino, garage e altri edifici di consumo;

- navi aeree e marittime, navi per la navigazione interna e oggetti spaziali.

Se si tratta di mutui abitativi, allora l'oggetto della garanzia deve soddisfare i seguenti requisiti: avere una cucina e un bagno separati dagli altri appartamenti o case (non si accettano come garanzia gli appartamenti in comune); essere allacciato ad impianti di riscaldamento elettrico, a vapore oa gas che forniscano calore all'intera area dell'abitazione; essere dotato di acqua calda e fredda nel bagno e nella cucina; dispongono di impianto idraulico, porte, finestre e tetto in buone condizioni (per appartamenti ai piani alti). L'immobile in cui si trova l'oggetto di pegno deve possedere i seguenti requisiti: non trovarsi in una condizione di emergenza; non essere immatricolato per una revisione importante; avere una fondazione in cemento, pietra o mattoni; avere pavimenti in metallo o cemento armato; il numero di piani dell'edificio non deve essere inferiore a tre piani (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Un appartamento a credito senza problemi. - M .: AST: Astrel, 2008).

Il contratto di mutuo deve specificare l'oggetto del mutuo, gli esiti della valutazione del suo valore, l'essenza e il termine di esecuzione del contratto garantito dal mutuo, nonché il diritto in virtù del quale l'immobile oggetto di l'ipoteca spetta al pegno. L'oggetto dell'ipoteca è determinato nel contratto con l'indicazione del suo nome, ubicazione e una descrizione sufficiente ai fini dell'identificazione. La valutazione dell'oggetto dell'ipoteca è determinata in conformità con la legge "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" di comune accordo tra il pegno e il creditore pignoratizio.

Il contratto di mutuo deve essere autenticato e soggetto a registrazione statale, dal momento della sua entrata in vigore. L'ipoteca è soggetta alla registrazione statale da parte delle istituzioni di giustizia nel Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato nel luogo in cui si trova l'immobile oggetto di ipoteca, secondo le modalità previste dalla legge federale sulla registrazione statale. diritti immobiliari e transazioni con esso. Un contratto di mutuo garantito da ipoteca può essere concluso dopo la registrazione del contratto di mutuo e il diritto di pegno sorge dal momento della conclusione del contratto di mutuo e il mutuatario non rischia nulla se il contratto di mutuo non viene concluso. A causa del fatto che la normativa consente il pegno successivo multiplo di proprietà già gravate da un mutuo, un'adeguata condizione proibitiva dovrebbe essere inclusa in ogni contratto di mutuo (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Prestiti a privati. - M .: AST: Astrel, 2008).

L'ipoteca garantisce il pagamento al debitore ipotecario dell'importo capitale del debito previsto dal contratto di mutuo o da altro obbligo garantito dall'ipoteca in tutto o nella parte stipulata dal contratto di mutuo. Un'ipoteca costituita a garanzia dell'esecuzione di un contratto di mutuo soggetto al pagamento di interessi assicura anche il pagamento al creditore degli interessi a lui spettanti per l'utilizzo del prestito e il pagamento al pignorante delle somme a lui dovute:

- a titolo di risarcimento del danno e/o a titolo di penale (multa, penale) per inadempimento, ritardo nell'adempimento o altra indebita esecuzione di un'obbligazione garantita da ipoteca;

- sotto forma di interessi per l'uso illecito di fondi altrui, previsti da un'obbligazione ipotecaria o dalla legge federale, art. 393 del codice civile della Federazione Russa (è difficile riscuotere interessi da un individuo per l'utilizzo di fondi di altre persone, poiché in una causa è necessario dimostrare che il cittadino ha avuto l'opportunità di ripagare il debito, ma non ha restituito i fondi che aveva e li usava in modo diverso, ma non ci sono ancora sviluppi pratici di questo tipo);

- nel rimborso delle spese legali e delle altre spese causate dal pignoramento dell'immobile in pegno;

- a rimborso spese per vendita di immobile ipotecato.

Salvo diversa disposizione contrattuale, l'ipoteca garantisce i crediti del creditore pignoratizio nella misura in cui esistono al momento del loro soddisfacimento a spese del bene dato in pegno. L'alienazione dell'immobile in pegno da parte del proprietario è possibile solo con il consenso della banca. La Banca può pignorare l'immobile in pegno al fine di soddisfare i propri crediti a carico di tale immobile, causati dall'inadempimento o dall'indebito adempimento dell'obbligazione garantita da ipoteca, in particolare dal mancato o ritardato pagamento dell'importo del debito in tutto o in parte. Ad esempio, in caso di violazione dei termini per effettuare pagamenti periodici più di tre volte entro 12 mesi. Il recupero viene solitamente effettuato con un'ingiunzione del tribunale.

Le regole della legge "Sull'ipoteca (Pledge of Real Estate)" si applicano al pegno di un immobile non finito se è costruito su un appezzamento di terreno destinato alla costruzione secondo la procedura stabilita dalla legge.

L'allocazione del pegno immobiliare in una categoria separata, denominata "mutuo", è dovuta alle peculiarità degli immobili. I vantaggi degli immobili come oggetto di garanzia rispetto ad altri oggetti di garanzia sono i seguenti:

- il valore dell'immobile ipotecato può aumentare in proporzione al tasso di inflazione;

- il reale pericolo di perdere la proprietà (soprattutto l'alloggio in caso di mutuo ipotecario) è un buon incentivo per il debitore ad adempiere ai propri obblighi;

- la possibilità di utilizzarlo come garanzia se il prestito è a lungo termine e di importo significativo, poiché l'immobile è durevole e il suo valore è elevato;

- si può prevedere con sufficiente certezza un aumento del valore degli immobili, cosa impossibile quando si utilizzano, ad esempio, beni di consumo come garanzia.

Un prestito a lungo termine può essere concesso a garanzia con il trasferimento al pignorato del bene dato in pegno: metalli preziosi e prodotti da essi ricavati, garantiti da titoli altamente affidabili, il cui prezzo è particolarmente stabile. Tuttavia, nella pratica mondiale, la stragrande maggioranza dei prestiti a lungo termine è garantita da immobili. L'ipoteca può diventare il modo più prioritario per garantire l'adempimento degli obblighi anche in Russia.

1.6.2. Caratteristiche del prestito ipotecario

Un mutuo ipotecario è un prestito garantito da determinati beni immobili. Il prestito ipotecario è la fornitura di un prestito garantito da immobili. La creazione di un efficace sistema di prestito ipotecario è possibile sulla base dello sviluppo dei mercati dei capitali ipotecari primari e secondari.

Il mercato dei capitali ipotecari primario è costituito da prestatori che forniscono capitale di prestito e mutuatari-investitori che acquistano immobili per investimento o uso commerciale.

Il mercato secondario copre il processo di acquisto e vendita di obbligazioni ipotecarie emesse nel mercato primario. Il compito principale del mercato dei capitali ipotecari secondari è fornire ai prestatori primari l'opportunità di vendere il mutuo primario e utilizzare i proventi per fornire un altro prestito nel mercato locale.

Il vantaggio del prestito ipotecario è che se il mutuatario non rimborsa il prestito, il prestatore ha il diritto di disporre dell'immobile a sua discrezione. A causa del fatto che gli immobili sono durevoli e il loro prezzo è abbastanza stabile, il prestatore ha bassi timori di insolvenza del prestito e vi sono motivi per una distrazione a lungo termine delle risorse finanziarie.

L'ottenimento di un mutuo ipotecario è associato alla necessità di adempiere agli obblighi previsti da un contratto di prestito. Pertanto, prima di ottenere tale prestito, un potenziale mutuatario deve analizzare:

- ci sono soldi sufficienti per versare un acconto per un appartamento e per coprire i costi connessi alla transazione per la vendita di un appartamento (atto notarile, canone per l'iscrizione del contratto al Registro di Stato), conclusione di contratti assicurativi;

- se ci saranno fondi per mantenere il tenore di vita necessario dopo aver effettuato i pagamenti periodici previsti dal contratto di prestito;

- se si prevede un calo del reddito durante la durata del prestito, vi è la prospettiva di trovare rapidamente un altro lavoro in caso di cessazione di quello esistente, con una retribuzione non inferiore a quella precedente;

- se c'è un'esperienza lavorativa continua negli ultimi 2 anni e quali sono i motivi di licenziamento e interruzione del lavoro, e se gli attuali obblighi relativi all'alloggio sono adempiuti in modo tempestivo: pagamento utenze, telefono, elettricità (verificato dal banca);

- se sono presenti beni in forma di beni mobili o immobili (auto, garage, villino, altro appartamento) utilizzabili come garanzia aggiuntiva.

Il problema principale dei mutui ipotecari è la mancanza di risorse finanziarie a lungo termine. Una delle fonti di fondi a lungo termine sono i depositi degli investitori privati. Ma attualmente la fiducia della popolazione nelle banche in generale e in quelle commerciali in particolare è stata minata. La crisi finanziaria ed economica del 1998 ha comportato una significativa diminuzione dei redditi reali della popolazione, il deprezzamento del risparmio e un deflusso dei depositi privati ​​alla Cassa di Risparmio. Un altro problema è la valutazione della solvibilità di un potenziale mutuatario, in base al suo reddito reale. A causa dell'eccessivo carico fiscale, la quota del settore ombra nell'economia è ampia, quindi il reddito ufficiale dei potenziali mutuatari non è elevato, il che rende difficile per le banche commerciali prendere decisioni sui prestiti. Una politica fiscale statale ben congegnata nei prestiti ipotecari alla popolazione consentirà di far uscire dall'"ombra" i redditi reali. Ma le leggi fiscali non possono cambiare rapidamente.

La valutazione dell'oggetto del mutuo viene effettuata in conformità con la legge "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" previo accordo tra il mutuatario e il mutuatario. Questo capitolo delinea brevemente le basi della valutazione del valore di mercato degli immobili.

2. Perizia immobiliare

2.1. Fattori che influenzano il valore degli immobili

Ci sono quattro fattori che influenzano il valore degli immobili.

1. Domanda: la quantità di un determinato prodotto o servizio che trova acquirenti solvibili sul mercato. La maggiore domanda potenziale è nel mercato immobiliare.

2. Utilità - la capacità della proprietà di soddisfare alcuni bisogni umani. L'utilità stimola il desiderio di acquisire una certa cosa. L'utilità dell'alloggio è il comfort dell'abitare. Per un investitore che opera nel mercato immobiliare, un appezzamento di terreno senza restrizioni sull'uso e lo sviluppo avrà la massima utilità.

3. Scarsità - offerta limitata. Di norma, con un aumento dell'offerta di un determinato prodotto, i prezzi di questo prodotto iniziano a diminuire, con una diminuzione dell'offerta, aumentano.

4. La possibilità di alienabilità degli oggetti è la possibilità di trasferire i diritti di proprietà, che consente agli immobili di passare di mano in mano (dal venditore all'acquirente), cioè di essere una merce. In precedenza, la terra in Russia era un'unica proprietà statale, quindi la terra non era considerata una merce.

Il valore, quindi, non è una caratteristica inerente all'immobile in sé: la presenza del valore dipende dal desiderio delle persone, è necessario avere potere d'acquisto, utilità e relativa scarsità.

2.2. Principali tipologie di valore immobiliare

Diversi tipi di valore corrispondono a diversi scopi della valutazione immobiliare.

Il valore di mercato dell'oggetto di valutazione è il prezzo più probabile al quale l'oggetto di valutazione può essere alienato sul mercato aperto in un ambiente concorrenziale, quando le parti della transazione agiscono in modo ragionevole, disponendo di tutte le informazioni necessarie ed eventuali circostanze straordinarie non sono riflessa nel valore del prezzo della transazione.

Per determinare il valore di mercato, è impossibile accettare i prezzi di vendita di oggetti simili senza un'analisi aggiuntiva, poiché il prezzo della transazione non caratterizza le motivazioni del venditore e dell'acquirente, l'assenza o la presenza di influenze esterne. Il valore di mercato di un immobile può essere determinato solo se sono presenti le seguenti condizioni di una transazione di equilibrio:

- il mercato è competitivo e offre una scelta sufficiente di proprietà per l'interazione di un gran numero di acquirenti e venditori;

- l'acquirente e il venditore sono liberi, indipendenti l'uno dall'altro, ben informati sull'oggetto della transazione e agiscono solo al fine di massimizzare i propri interessi - aumentare il reddito o soddisfare al meglio i bisogni;

- periodo di esposizione dell'oggetto di valutazione.

Il valore dell'investimento è il prezzo più alto che un investitore può pagare per un immobile, dato il rendimento atteso (utilità, convenienza) di questo progetto di investimento. Investimento e valori di mercato coincidono solo quando le aspettative di un particolare investitore sono tipiche di questo mercato (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Organizzazione e finanziamento degli investimenti. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fondamenti di banche affari. - Rostov sul Don: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Operazioni bancarie. - Rostov sul Don: Phoenix, 2006).

Il valore di liquidazione dell'oggetto di perizia è il valore dell'oggetto di perizia se l'oggetto di perizia deve essere alienato entro un periodo inferiore al normale periodo di esposizione per oggetti simili. Di solito viene calcolato quando l'oggetto è costretto a essere venduto. A causa della limitazione del periodo di vendita, che non è sufficiente per familiarizzare tutti i potenziali acquirenti con l'oggetto messo in commercio, il valore di liquidazione può essere notevolmente inferiore al valore di mercato. Si determina, di regola, in sede di liquidazione dell'impresa con decisione del titolare o di un'autorità giudiziaria. Rappresenta l'importo di cassa che potrebbe essere effettivamente ricevuto dalla vendita delle attività di un'entità, indipendentemente dal loro valore contabile.

Valore d'uso dell'oggetto di perizia - il valore dell'oggetto di perizia pari al valore di mercato dei materiali in esso contenuti, tenendo conto dei costi di smaltimento dell'oggetto di perizia.

Il valore dell'oggetto di stima ai fini fiscali è il valore dell'oggetto di valutazione, determinato ai fini del calcolo della base imponibile e calcolato secondo le disposizioni degli atti normativi (compreso il valore di magazzino). Può basarsi sul valore di mercato, sul costo di riproduzione dell'oggetto, oppure è calcolato secondo la metodologia normativa senza il coinvolgimento di esperti specializzati.

Il valore speciale dell'oggetto perito è il valore, per la determinazione del quale il contratto di stima o l'atto normativo prevede condizioni che non rientrano nel concetto di valore di mercato o altro specificato nei criteri di valutazione obbligatori per i soggetti dell'attività di valutazione . Si possono distinguere i seguenti tipi di valore:

il costo di un'impresa operativa - il costo di un singolo complesso immobiliare, determinato in base ai risultati del funzionamento della produzione stabilita. Allo stesso tempo, la valutazione del valore dei singoli oggetti dell'impresa consiste nel determinare il contributo che tali oggetti apportano come componenti integranti dell'impresa operativa;

costo dell'assicurazione - il costo dell'intero risarcimento per danni a cose in caso di evento assicurato. Viene calcolato secondo i metodi utilizzati dalle compagnie di assicurazione e dalle agenzie governative per calcolare l'importo per il quale possono essere assicurati gli elementi distruttibili di un oggetto. Vengono presi in considerazione i costi di ripristino degli elementi dell'oggetto a rischio di distruzione e distruzione.

2.3. Principi di base della valutazione immobiliare

I principi di base della valutazione immobiliare possono essere suddivisi in 4 categorie.

Il principio dell'uso migliore e più efficiente (NNEI) si basa sulla determinazione del valore dell'immobile se l'immobile viene utilizzato nel modo migliore ed efficiente, anche se l'uso attuale dell'immobile è diverso.

L'uso più probabile e redditizio dell'immobile al momento della valutazione fornisce il valore attuale più elevato dell'immobile.

Condizione dell'edificio (l'acquirente tiene conto della necessità di riparazioni importanti quando discute l'importo della transazione; le riparazioni estetiche non influiscono in modo significativo sul valore della proprietà).

Pertanto, ci sono diversi tipi di valore associati a molte diverse transazioni immobiliari. A seconda delle esigenze dei partecipanti al mercato immobiliare, il valore di diversi tipi di valore dello stesso oggetto può differire in modo significativo. La valutazione più comune del valore di mercato degli immobili.

Il valore degli oggetti immobiliari è influenzato da un numero significativo di fattori economici. I principi della valutazione immobiliare consentono di tener conto dei più significativi di essi.

Esistono diverse limitazioni per la versione NNEI della proprietà oggetto di valutazione:

- massima efficienza;

- giustificazione finanziaria;

- fattibilità fisica;

- rispetto della legge.

L'efficienza massima è determinata attualizzando i rendimenti futuri dei casi d'uso alternativi, tenendo conto del rischio dell'investimento.

La fattibilità finanziaria è intesa come la giustificazione dell'opportunità di finanziare un progetto di investimento, che riflette la capacità di tale progetto di fornire un reddito sufficiente a rimborsare le spese degli investitori e ricevere il ritorno atteso sul capitale investito.

La motivazione della fattibilità tecnologica e fisica dell'opzione NNEI si basa su un'analisi del rapporto tra qualità, costi e tempi di realizzazione del progetto, probabilità di calamità naturali, disponibilità dei trasporti e capacità di connessione alle strutture pubbliche. Per stabilire la conformità del caso d'uso alla normativa, è necessario analizzare gli standard edilizi e ambientali: limitazione del numero di piani, divieto di costruzione in un determinato luogo, zonizzazione, prospettive di sviluppo della città e del territorio, stati d'animo negativi della popolazione locale, sicurezza antincendio, ecc.

Il principio NNEI è importante nell'analisi di un appezzamento di terreno. Se l'uso attuale del terreno differisce dal migliore e dal più efficiente, il valore del terreno libero può superare il valore delle migliorie esistenti su di esso e si può decidere di demolirlo per utilizzare il sito in modo ottimale modo. Ad esempio, è desiderabile dare un terreno con una casa individuale in un'area di sviluppo commerciale per tale sviluppo.

Se l'uso attuale del lotto di terreno è diverso dal miglior caso d'uso, ma il valore degli edifici e delle strutture su di esso supera il suo valore, l'uso attuale continuerà fino al valore del terreno, nella condizione del suo miglior uso , non eccede il valore dell'immobile in uso corrente.

I risultati dell'analisi dell'uso migliore e più efficiente vengono presi in considerazione nella determinazione del valore degli immobili, nella scelta di un'opzione di costruzione e ricostruzione e nell'analisi dei progetti di investimento.

Il principio di contribuzione si basa sulla misurazione del valore di ciascun elemento che contribuisce al valore totale dell'oggetto. Si tiene conto dell'influenza sia della presenza di un contributo (elemento) che della sua assenza sulla variazione del valore dell'immobile.

Quando si analizzano i progetti di investimento e si valuta il valore degli immobili, è necessario tenere conto della possibilità di apportare miglioramenti che aumenteranno il valore dell'oggetto. Allo stesso tempo, il reddito percepito a seguito di ulteriori miglioramenti dovrebbe superare l'importo dei fondi investiti volti a creare tali miglioramenti.

Il principio della produttività marginale è che successivi miglioramenti saranno accompagnati da un aumento del valore dell'oggetto, eccedente il costo della loro creazione, fino al raggiungimento del punto di massima produttività, dopodiché i costi di creazione di ulteriori miglioramenti non saranno del tutto compensato dall'aumento del costo dell'oggetto.

Ad esempio, l'aggiornamento degli interni di un bar attirerà visitatori aggiuntivi, il che aumenterà le entrate derivanti dalla struttura. La successiva e costosa riparazione di questo locale, che è in buone condizioni, può non influire sulla crescita del reddito. Pertanto, il costo della seconda riparazione non verrà rimborsato.

Pertanto, il principio della produttività marginale si basa sul rapporto tra i costi dei miglioramenti aggiuntivi e la crescita del valore dell'oggetto e l'aumento del reddito da esso derivante come risultato delle misure adottate. Un aumento del volume degli investimenti nello sviluppo della produzione sarà accompagnato da un aumento della crescita del profitto solo fino a un certo punto, dopodiché il tasso di crescita del profitto inizierà a diminuire.

Il principio dell'equilibrio si basa sul fatto che più armoniosi ed equilibrati sono gli elementi dell'oggetto, maggiore è il suo valore sul mercato. Ad esempio: un edificio residenziale di buona disposizione, con un sistema di comunicazione ben congegnato, ha un costo maggiore di un oggetto i cui elementi sono meno equilibrati; il costo di un ristorante con una spaziosa sala sarà superiore al costo di un ristorante simile, in cui una sala stretta e allungata è attrezzata per ricevere i visitatori.

Conformemente al principio dell'equilibrio, si dovrebbe anche tenere conto del numero di alberghi, ristoranti, imprese commerciali nella stessa zona.

L'equilibrio degli elementi dell'oggetto è determinato sulla base delle esigenze del mercato. Uno squilibrio nei tempi e nel volume degli investimenti con i tempi di costruzione può portare a un "blocco" dei fondi o, in caso di carenza, a un "blocco" delle costruzioni. La mancanza di miglioramenti o la congestione del terreno possono portare a una diminuzione del suo valore.

Il principio di utilità si basa sul fatto che un oggetto immobiliare, oltre a una maggiore utilità per l'utente, ha anche un maggior valore nel mercato. Pertanto, i prezzi di vendita degli appartamenti nelle case di mattoni sono più alti rispetto alle case a pannelli, poiché hanno un isolamento acustico e termico più elevato e le pareti "respirano".

L'utilità degli immobili per la generazione di reddito è espressa come flusso di reddito. È possibile percepire entrate a seguito dell'utilizzo dell'oggetto come negozio, magazzino, parcheggio, ecc.

Il principio di sostituzione stabiliva che un acquirente informato in un mercato aperto non avrebbe pagato di più per una proprietà che per un oggetto di utilità, redditività o costo simili per costruire un oggetto simile entro un lasso di tempo accettabile. Se ci sono più proprietà sul mercato della stessa utilità per il consumatore, allora gli oggetti con il prezzo più basso saranno i più richiesti.

L'acquirente ha opzioni tra cui scegliere, e quindi il costo di un particolare oggetto sarà influenzato dalla disponibilità di analoghi o dal valore del costo della loro creazione entro un lasso di tempo accettabile. La scelta dell'investitore sarà influenzata dal valore di oggetti di simile rendimento offerti sul mercato, che rappresentano un'opportunità di investimento alternativa. Ad esempio, invece di tre parcheggi economici in una zona scarsamente popolata, un imprenditore può acquistare un costoso parcheggio in una città centrale per un simile ritorno sull'investimento.

Il principio di aspettativa si basa sul fatto che il valore dell'immobile è influenzato dai benefici futuri attesi dal possesso di un oggetto. Le aspettative associate agli immobili a reddito sono espresse nel ritorno sull'investimento atteso dai flussi di reddito derivanti dall'uso e dalla futura rivendita dell'immobile.

L'aspettativa di benefici futuri è espressa in termini monetari, mentre l'adeguamento al valore attuale dell'oggetto può essere positivo o negativo. La recessione economica, la mancanza di polizia e la prevalente opinione pubblica negativa possono indurre i potenziali acquirenti a rifiutarsi di acquistare immobili nell'area. La prevista realizzazione di una stazione della metropolitana accresce il valore degli edifici residenziali adiacenti senza modificarli fisicamente.

Quindi, questo principio si basa sull'attrattiva dei benefici futuri del possedere un immobile: più aspettative positive, maggiore è il valore dell'immobile.

Il principio dell'influenza esterna si basa sulla presa in considerazione delle variazioni del valore degli immobili causate dall'influenza di fattori ambientali mutevoli.

I principali fattori esterni che incidono sul valore degli immobili:

- economico: il livello di reddito della popolazione e delle imprese, la vicinanza ai centri di attività industriale e commerciale, la disponibilità di risorse finanziarie, il livello dei canoni di locazione, il costo dei lavori di costruzione e installazione e dei materiali da costruzione, le tariffe per le utenze;

- politico: stato e tendenze dei mutamenti legislativi;

- sociale: variazioni del numero, della densità della popolazione, del livello di istruzione;

- amministrativo: aliquote fiscali e vincoli zonali;

- ambientale: esposizione dell'area immobiliare a siccità e inondazioni, deterioramento o miglioramento della situazione ambientale.

Il principio del cambiamento si basa sulla presa in considerazione dei cambiamenti corrispondenti ai cicli di vita, che sono inerenti sia agli oggetti specifici e ai mercati immobiliari, sia alle città e alla società nel suo insieme. Ci sono quattro cicli di vita:

1) crescita - un periodo di aumento dei redditi della popolazione e del reddito immobiliare, il rapido sviluppo dell'industria, la città;

2) stabilità: un periodo di equilibrio, caratterizzato dall'assenza di un cambiamento visibile nel livello di entrate o perdite;

3) declino: un periodo di instabilità sociale e una diminuzione della domanda di immobili, un calo della produzione;

4) rinnovamento: un periodo di rinnovamento e rilancio della domanda del mercato, la formazione di una regione, ecc.

Il ciclo in cui si colloca una singola proprietà, area o società nel suo insieme deve essere preso in considerazione dal perito nel processo di valutazione.

Il principio di concorrenza si basa sul fatto che i prezzi di mercato sono fissati a un certo livello, tenendo conto della concorrenza.

Il principio della domanda e dell'offerta si basa sulla determinazione del valore di un oggetto dal rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare.

La domanda e l'offerta sono influenzate da fattori quali i livelli di reddito, i cambiamenti nelle dimensioni e nei gusti della popolazione, l'importo delle tasse, la disponibilità di risorse finanziarie, l'entità del tasso di prestito, ecc.

Il principio di conformità si basa sul fatto che l'immobile raggiunge il suo valore massimo nell'ambiente di oggetti armonizzanti compatibili con un uso del suolo compatibile. L'uso del terreno deve rispettare gli standard vigenti nell'area in cui è ubicato l'immobile. La nuova costruzione dovrebbe essere nello stile prevalente.

L'omogeneità degli oggetti nell'area mantiene il loro valore ad un certo livello. Ad esempio, la presenza di vecchie case singole accanto a costosi edifici residenziali comporterà una diminuzione del prezzo degli immobili di lusso.

In generale, l'applicazione dei principi della valutazione immobiliare consente di tenere conto dei fattori più significativi che ne influenzano il valore e contribuisce ad avvicinare il più possibile i risultati alla realtà economica reale.

2.4. Tipi di perizie immobiliari

La valutazione immobiliare può essere di massa e individuale.

La valutazione immobiliare di massa è la valutazione di un gran numero di oggetti immobiliari in una data specifica utilizzando metodi standard e analisi statistiche. Ciò unifica la procedura per la valutazione di un numero elevato di oggetti.

Durante la valutazione di massa, nella fase finale, viene verificato il modello utilizzato per i calcoli e controllata la qualità dei risultati ottenuti.

Allo stesso tempo, i risultati ottenuti utilizzando il modello di valutazione di massa vengono confrontati con i prezzi di vendita reali e vengono valutate le deviazioni del livello di valutazione per ciascun gruppo di oggetti simili.

Una valutazione immobiliare individuale è una valutazione di una proprietà specifica in una data specifica. È necessario proteggere i risultati della valutazione in tribunale, determinare il valore di oggetti speciali, ecc.

Una valutazione individuale si svolge in più fasi, accomunate dal concetto di "processo di valutazione", nella cui fase finale vengono armonizzati i risultati ottenuti utilizzando diversi approcci alla valutazione immobiliare.

La valutazione di massa è approssimativa e la valutazione individuale è esatta, ottenuta a seguito di un'analisi approfondita di dati reali su analoghi dell'oggetto di valutazione. Più avanti nel manuale di formazione verranno presi in considerazione i meccanismi di valutazione immobiliare individuale.

Il processo di valutazione immobiliare si compone di fasi eseguite in sequenza da un perito specializzato per determinarne il valore.

Nella fase "Identificazione del problema" viene eseguita la dichiarazione del problema che deve essere risolto:

- l'oggetto dell'accertamento è descritto sulla base dei pertinenti atti legali attestanti i diritti immobiliari;

- Istituzione dei diritti di proprietà associati all'oggetto;

- viene fissata la data della perizia - la data di calendario a partire dalla quale si determina il valore dell'oggetto della perizia;

- sono indicati gli obiettivi della valutazione dell'oggetto;

- viene stabilito il tipo di valore, che deve essere determinato in funzione dell'obiettivo;

- sono formulate condizioni limite - dichiarazioni nella relazione che descrivono ostacoli o circostanze che incidono sulla valutazione dell'immobile.

Nella fase "Piano di ispezione e valutazione preliminare" si determina quali dati sono necessari e sufficienti per l'analisi dell'oggetto, si stabiliscono le fonti della loro ricezione; viene selezionato personale specializzato nella valutazione di una determinata classe di oggetti; viene redatto un piano di lavoro di stima e viene stipulato un accordo scritto tra il perito e il cliente.

Il contratto non necessita di atto notarile e deve contenere i motivi di conclusione del contratto, la tipologia dell'oggetto di perizia, il tipo di valore (valori) da determinare dell'oggetto di perizia, il compenso monetario per la perizia dell'oggetto di perizia, informazioni circa l'assicurazione di responsabilità civile del perito, l'esatta indicazione dell'oggetto (oggetti) della perizia, l'indicazione se il perito dispone di una licenza per svolgere attività di stima e il periodo per il quale tale licenza è stata rilasciata.

Una valutazione di un oggetto può essere effettuata da un perito solo se è rispettato il requisito per l'indipendenza di un perito, previsto dalla legislazione della Federazione Russa sulle attività di valutazione. Se questo requisito non è soddisfatto, il perito è obbligato a informarne il cliente e rifiutarsi di concludere un contratto di valutazione. Al momento della conclusione di un accordo, il perito è obbligato a fornire al cliente informazioni sui requisiti della legislazione della Federazione Russa sulle attività di valutazione: sulla procedura per le attività di valutazione della licenza, gli obblighi del perito, gli standard di valutazione, i requisiti per un accordo di valutazione. Il fatto di fornire tali informazioni dovrebbe essere registrato nell'accordo di valutazione.

Nella fase "Raccolta e verifica dei dati", il valutatore raccoglie ed elabora le seguenti informazioni e documentazione:

- documenti del titolo, informazioni sull'ingombro dell'oggetto di valutazione con i diritti di altre persone;

- dati contabili e di rendicontazione relativi all'oggetto della valutazione;

- informazioni sulle caratteristiche tecniche e operative dell'oggetto di valutazione;

- informazioni necessarie per stabilire le caratteristiche quantitative e qualitative dell'oggetto di valutazione al fine di determinarne il valore, nonché altre informazioni relative all'oggetto di valutazione.

Il perito determina e analizza il mercato a cui appartiene l'oggetto di valutazione, la sua storia, le condizioni e le tendenze attuali del mercato, nonché gli analoghi dell'oggetto di valutazione e ne giustifica la scelta.

I dati raccolti e analizzati dal valutatore possono essere suddivisi in generali e speciali. I dati generali includono informazioni su fattori economici, sociali, statali, ambientali che incidono in modo significativo sul valore dell'oggetto di valutazione. I dati speciali includono informazioni sull'immobile oggetto di valutazione e sui suoi analoghi: informazioni sui diritti sull'oggetto, determinando la conformità del metodo di utilizzo alla legislazione esistente, le caratteristiche dell'edificio stesso e il terreno su cui si trova.

Il passo successivo nel processo di valutazione è un'analisi dell'uso migliore e più efficiente sia del terreno già sviluppato che del terreno vacante proposto. Sulla base dell'analisi effettuata si determina il suo valore.

La fase "Applicazione degli approcci valutativi" comprende la determinazione del valore dell'oggetto utilizzando gli approcci valutativi tradizionali. Nell'effettuare una valutazione, il perito è obbligato a utilizzare gli approcci di costo, comparativo e di reddito per la valutazione, determinando in modo indipendente metodi di valutazione specifici all'interno di ciascuno degli approcci di valutazione.

Il metodo di valutazione è inteso come un metodo per calcolare il valore dell'oggetto valutato nell'ambito di uno degli approcci di valutazione.

Quindi i risultati ottenuti vengono coordinati. "Accordo sul risultato della valutazione" è la ricezione della valutazione finale dell'immobile sulla base dei risultati dell'applicazione di vari approcci alla valutazione. Di norma, uno degli approcci è considerato di base, gli altri due sono necessari per correggere i risultati ottenuti. Ciò tiene conto del significato e dell'applicabilità di ciascun approccio in una situazione particolare. A causa del sottosviluppo del mercato, della specificità dell'oggetto o della mancanza di informazioni disponibili, alcuni degli approcci in una situazione particolare non possono essere applicati.

Quindi, tenendo conto di tutti i parametri significativi, sulla base della perizia del perito, si stabilisce il valore finale del valore dell'oggetto. Tale valore deve essere espresso in rubli come valore unico, salvo diversa disposizione dell'accordo di valutazione. Il valore finale del valore dell'oggetto di valutazione indicato nella relazione di valutazione redatta secondo le modalità e sulla base dei requisiti stabiliti dalla legge federale "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", standard di valutazione e regolamenti sulle attività di valutazione di l'organismo abilitato al controllo delle attività di stima nella Federazione Russa, può essere riconosciuto come raccomandato ai fini dell'effettuazione di un'operazione con oggetto di stima, se non sono trascorsi più di 6 mesi dalla data di redazione della relazione di valutazione alla data dell'operazione oggetto di perizia o data di presentazione dell'offerta pubblica.

Nella fase finale viene redatto un rapporto di stima, un documento contenente la motivazione del giudizio del perito sul valore dell'immobile. Nella compilazione della relazione di stima, il perito è obbligato a utilizzare le informazioni che garantiscono l'attendibilità della relazione di valutazione come documento contenente informazioni di valore probatorio.

La valutazione prevede quindi diverse fasi:

- determinazione delle caratteristiche quantitative e qualitative dell'oggetto di valutazione;

- analisi del mercato di appartenenza dell'oggetto di valutazione;

- selezione del metodo o dei metodi di valutazione nell'ambito di ciascuno degli approcci alla valutazione e attuazione dei calcoli necessari;

- sintetizzare i risultati ottenuti nell'ambito di ciascuno degli approcci alla valutazione, e determinare il valore finale del valore dell'oggetto di valutazione;

- redazione e trasmissione al cliente del rapporto di valutazione.

Nel decidere se finanziare investimenti immobiliari, i risultati ottenuti utilizzando l'approccio reddituale sono considerati i più significativi.

2.5. Approcci alla valutazione immobiliare

2.5.1. Approccio comparativo

L'approccio comparativo alla valutazione è un insieme di metodi di valutazione basati sul confronto dell'oggetto di valutazione con i suoi analoghi, rispetto ai quali sono disponibili informazioni sui prezzi delle transazioni con essi.

Condizioni per l'applicazione dell'approccio comparativo:

1. L'oggetto non deve essere unico.

2. Le informazioni devono essere complete, comprese le condizioni per effettuare le transazioni.

3. I fattori che influenzano il valore di analoghi comparabili dell'immobile oggetto di valutazione devono essere comparabili.

Requisiti di base per l'analogico:

- l'analogo è simile all'oggetto di valutazione in termini di principali caratteristiche economiche, materiali, tecniche e di altro tipo;

- simili condizioni dell'operazione.

L'approccio comparativo si basa sui principi:

- sostituzioni;

- equilibrio;

- domanda e offerta.

Fasi dell'approccio comparativo:

- ricerca di mercato;

- raccolta e verifica dell'attendibilità delle informazioni sugli analoghi offerti in vendita o di recente vendita dell'oggetto di valutazione;

- confronto dei dati su analoghi selezionati e oggetto di valutazione;

- adeguamento dei prezzi di vendita degli analoghi selezionati in base alle differenze rispetto all'oggetto di valutazione;

- Determinazione del valore dell'oggetto di stima.

Un adeguamento a vendite comparabili è necessario per determinare il valore finale dell'immobile oggetto di valutazione. Il calcolo e le rettifiche vengono effettuati sulla base di un'analisi logica dei calcoli precedenti, tenendo conto della significatività di ciascun indicatore. La più importante è la determinazione precisa dei fattori di correzione.

Vantaggi dell'approccio comparativo:

1. Il costo finale riflette l'opinione di venditori e acquirenti tipici.

2. I prezzi di vendita riflettono i cambiamenti nelle condizioni finanziarie e l'inflazione.

3. Statisticamente giustificato.

4. Vengono apportate modifiche per le differenze negli oggetti confrontati.

5. Relativamente facile da usare e fornisce risultati affidabili.

Svantaggi dell'approccio comparativo:

1. Differenze di vendita.

2. Difficoltà nel raccogliere informazioni sui prezzi pratici di vendita.

3. Difficoltà nel raccogliere informazioni sui termini specifici dell'operazione.

4. Dipendenza dall'attività di mercato.

5. Dipendenza dalla stabilità del mercato.

6. Difficoltà a conciliare i dati su vendite significativamente differenti.

2.5.2. Approccio di costo

L'approccio al costo è un insieme di metodi di valutazione basati sulla determinazione dei costi necessari per ripristinare o sostituire l'oggetto di valutazione, tenendo conto dell'ammortamento accumulato. Si basa sul presupposto che l'acquirente non pagherà più per l'oggetto finito che per la creazione di un oggetto di utilità simile.

Quando si applica questo approccio, vengono presi in considerazione i costi dell'investitore, non del contraente.

Questo approccio si basa sul principio di sostituzione.

Informazioni necessarie per applicare l'approccio dei costi:

- livello salariale;

- l'importo delle spese generali;

- spese per attrezzature;

- margini di profitto per i costruttori in una determinata regione;

- prezzi di mercato dei materiali da costruzione.

Fasi dell'approccio al costo:

- calcolo del costo del lotto di terreno, tenendo conto dell'uso più efficiente (Cz);

- calcolo dei costi per la nuova costruzione degli edifici in corso di valutazione (SNS);

- calcolo dell'usura accumulata (In):

- usura fisica - usura associata a una diminuzione delle prestazioni di un oggetto a causa del naturale invecchiamento fisico e dell'influenza di fattori esterni avversi;

- usura funzionale - usura dovuta al mancato rispetto dei requisiti moderni per tali oggetti;

- ammortamento esterno - ammortamento a seguito di variazioni di fattori economici esterni;

- calcolo del costo delle migliorie, tenendo conto dell'usura accumulata: Su=Sns-Ci;

- determinazione del costo finale dell'immobile: Szp = Sz + Su.

Vantaggi dell'approccio al costo:

1. Quando si valutano nuovi oggetti, l'approccio basato sui costi è il più affidabile.

2. Questo approccio è appropriato e/o l'unico possibile nei seguenti casi:

- analisi del miglior e più efficiente appezzamento di terreno;

- studio di fattibilità di nuove costruzioni e migliorie;

- valutazione delle strutture pubbliche statali e speciali;

- valutazione di oggetti in mercati inattivi;

- valutazione ai fini assicurativi e fiscali.

Svantaggi dell'approccio al costo:

1. I costi non sono sempre equivalenti al valore di mercato.

2. I tentativi di ottenere un risultato di valutazione più accurato sono accompagnati da un rapido aumento del costo del lavoro.

3. Incoerenza tra i costi di acquisto dell'immobile oggetto di valutazione ei costi di nuova costruzione esattamente dello stesso oggetto, in quanto l'ammortamento accumulato viene detratto dal costo di costruzione durante il processo di valutazione.

4. Calcolo problematico del costo di riproduzione di vecchi edifici.

5. Difficoltà nel determinare la quantità di usura accumulata di vecchi edifici e strutture.

6. Valutazione separata del lotto di terreno dagli edifici.

7. Valutazione problematica di appezzamenti di terreno in Russia.

2.5.3. approccio al reddito

L'approccio reddituale si basa sul fatto che il valore degli immobili in cui viene investito il capitale deve corrispondere alla valutazione attuale della qualità e quantità di reddito che questo immobile è in grado di apportare.

L'approccio reddituale è un insieme di metodi per valutare il valore di un immobile basato sulla determinazione del valore attuale del reddito atteso da esso.

Il presupposto principale per calcolare il valore di questo approccio è la locazione dell'immobile. La capitalizzazione del reddito viene effettuata per convertire il reddito futuro da immobili in valore attuale.

La capitalizzazione del reddito è un processo che determina la relazione tra il reddito futuro e il valore attuale di un oggetto.

Formula approccio reddito di base (IRV - formula):

V=I/R,

dove V è il valore della proprietà,

I - il reddito atteso dall'immobile oggetto di valutazione. Il reddito di solito si riferisce al reddito operativo netto che il settore immobiliare è in grado di generare per un periodo

R - il tasso di rendimento o profitto - è il rapporto o tasso di capitalizzazione.

Il rapporto di capitalizzazione è il tasso di rendimento, che riflette il rapporto tra reddito e valore dell'oggetto valutato.

Esistono due tipi di capitalizzazione:

- capitalizzazione diretta;

- capitalizzazione del reddito secondo il tasso di rendimento del capitale.

Con la capitalizzazione diretta si considerano due grandezze: il reddito annuo e il tasso di capitalizzazione.

Il tasso di capitalizzazione è il rapporto tra il valore di mercato dell'immobile e il reddito netto che ne deriva.

Il reddito atteso è determinato a seguito dell'analisi del reddito durante il periodo di proprietà dell'immobile.

Tasso di sconto - il tasso di interesse composto, che viene applicato quando si ricalcola in un determinato momento il valore dei flussi di cassa derivanti dall'uso di un immobile.

Approccio per fasi di reddito:

1. Calcolo della somma di tutti i possibili incassi dall'oggetto della valutazione.

2. Calcolo del reddito lordo effettivo.

3. Calcolo dei costi connessi all'oggetto della valutazione:

- condizionatamente costante;

- variabili condizionali (operative);

- riserve.

4. Determinazione dell'importo del reddito operativo netto.

5. Converti i rendimenti attesi nel valore attuale.

2.6. Valutazione del terreno

Si crede che la terra abbia un valore, e il resto sono miglioramenti, aggiungono un contributo al valore. Una tipica proprietà è composta da terreno e fabbricati. È necessario distinguere tra i termini "terra" e "terra".

Per appezzamento di terreno si intende una parte del territorio terrestre, attrezzato e pronto all'uso per vari scopi.

Miglioramenti apportati alla creazione del sito:

- esterno: sistemazione di strade, marciapiedi, reti fognarie e ingegneristiche;

- interno: progettazione, paesaggistica, asfaltatura, installazione di prese per il collegamento di reti di ingegneria, comunicazioni di comunicazione, ecc.

Quando si valuta un appezzamento di terreno, è necessario tenere conto dell'insieme dei diritti ad esso associati. Diritti comuni che richiedono una valutazione:

1) piena proprietà - la possibilità di utilizzare un terreno libero da inquilini in qualsiasi modo legale;

2) il diritto di locazione - la possibilità di possedere un appezzamento di terreno nell'ambito di un contratto di locazione.

Il valore dei diritti di locazione è l'importo che un potenziale acquirente è disposto a pagare per il diritto di possedere un determinato sito in base a un contratto di locazione al fine di beneficiare di tale proprietà. La valutazione dei diritti di locazione viene utilizzata per determinare il prezzo di vendita del diritto di affittare un appezzamento di terreno, per determinare il valore dell'oggetto di cui fa parte il terreno locato e per valutare il danno derivante dalla risoluzione di un contratto di locazione .

2.6.1. Analisi dell'uso migliore e più efficiente del territorio

Quando si valuta un appezzamento di terreno, è necessario determinare l'opzione per il suo uso migliore e più efficiente (NNEI), che è determinata dall'interazione di una serie di fattori.

L'analisi NNEI comprende lo studio di opzioni alternative per l'uso (sviluppo, sviluppo) di un appezzamento di terreno e la scelta di quello ottimale. Ciò tiene conto delle prospettive dell'ubicazione, dello stato della domanda del mercato, del costo di sviluppo, della stabilità del reddito atteso, ecc.

Nella valutazione del valore di un oggetto costituito da un lotto di terreno e fabbricati, grande importanza è attribuita all'analisi del NNEI, in primo luogo, il presunto lotto di terreno libero e, in secondo luogo, il lotto di terreno con migliorie esistenti.

Un'analisi di un appezzamento di terreno presumibilmente libero è un passaggio necessario per determinarne il valore e si basa sulla definizione dell'opzione più redditizia per l'utilizzo del terreno.

L'analisi di un lotto di terreno con migliorie esistenti comporta la decisione di demolire, ammodernare o preservare le migliorie esistenti sul lotto di terreno al fine di garantire la massima redditività dell'oggetto.

L'uso probabile e più redditizio del sito fornisce il suo valore più alto. I casi d'uso devono essere legali, fisicamente fattibili e convenienti.

L'uso ottimale del suolo è determinato dai seguenti fattori:

1) posizione - un fattore che ha un impatto importante sul costo di un appezzamento di terreno (tenendo conto delle prospettive della posizione, dell'accessibilità dei trasporti, della natura dell'ambiente);

2) domanda di mercato: un fattore che riflette il rapporto tra domanda e offerta sul mercato. È studiato per giustificare l'opzione scelta per l'utilizzo del terreno (lo stato e le prospettive della domanda del mercato per l'uso proposto, la concorrenza di altri siti, i tipi di tasse e altre condizioni). È necessario individuare un segmento di mercato in cui è necessario sviluppare attività;

3) fattibilità finanziaria - la capacità del progetto di fornire reddito dall'uso del terreno, che sarebbe sufficiente per rimborsare le spese degli investitori e garantire il profitto atteso;

4) l'idoneità fisica del sito - la prospettiva di interventi migliorativi - dimensioni, topografia, qualità del suolo, caratteristiche climatiche, ingegneristiche-geologiche e idrogeologiche del sito, zonazione esistente, parametri ambientali, ecc.;

5) fattibilità tecnologica e fattibilità fisica - analisi del rapporto tra qualità, costi e tempi del progetto, probabilità di calamità naturali, disponibilità di mezzi di trasporto, capacità di connessione ai servizi pubblici, tenendo conto delle dimensioni e della forma del sito, ad esempio, le dimensioni possono essere ridotte per la realizzazione di un impianto industriale;

6) ammissibilità legislativa (legale) - conformità dell'opzione di utilizzo del terreno con la normativa vigente. Si rivela a seguito dell'analisi dell'edilizia, delle norme ambientali, dei vincoli pavimentali, della presenza di divieti temporanei di costruzione in una determinata località, delle difficoltà nell'area dello sviluppo urbanistico storico, di un possibile cambiamento normativo, del rispetto della zonizzazione regole, stati d'animo negativi della popolazione locale;

7) rendimento massimo (reddito immobiliare massimo e valore del sito), che è determinato attualizzando il reddito futuro di casi d'uso alternativi, tenendo conto del rischio dell'investimento.

2.6.2. Valutazione dell'efficienza dell'uso del suolo urbano

I terreni urbani sono una categoria speciale. Il loro valore è influenzato dalle dimensioni della città e dal suo potenziale produttivo ed economico, dal livello di sviluppo dell'ingegneria e delle infrastrutture sociali, da fattori naturali, ambientali e di altro tipo regionali. Inoltre, ci sono peculiarità della normativa per questa categoria di terreni.

Gli stessi fattori possono avere l'effetto opposto sul valore di un determinato sito:

- il traffico intenso è indesiderabile per un'area residenziale, ma aumenta il valore del sito ai fini commerciali;

- ubicazione relativa a istituzioni scolastiche e centri commerciali, pregi e servizi estetici presi in considerazione nella valutazione dei terreni per l'edilizia abitativa, praticamente non incidono sul valore dei territori orientati allo sviluppo industriale; le infrastrutture di trasporto e la zonizzazione economica sono importanti per loro.

Le unità principali utilizzate per il confronto dei lotti di terreno:

- prezzo per 1 ha - per grandi aree di costruzione agricola, industriale o abitativa;

- prezzo per 1 m2 - nei centri commerciali delle città, per uffici, negozi;

- prezzo per 1 metro frontale - per uso commerciale di terreno in città. In questo caso il costo del lotto è proporzionale alla lunghezza del suo confine lungo la strada o autostrada, con la profondità standard del lotto, che rappresenta una piccola parte del costo;

- prezzo per lotto - viene utilizzato per confrontare lotti standard in termini di forma e dimensione in aree di sviluppo residenziale, villetta estiva;

- prezzo per unità di densità - rapporto tra superficie edificabile e superficie terrestre, ecc.

La maggior parte delle risorse fondiarie sono attualmente di proprietà statale e comunale. La pratica mostra che in condizioni di mercato il territorio urbano è una risorsa preziosa e può fungere da stabile fonte di reddito per il bilancio locale. Le autorità cittadine determinano l'importo della tassa fondiaria, il canone di locazione per la terra e il prezzo standard di un appezzamento di terreno al momento del riscatto, quindi la questione dell'aumento dell'efficienza dell'uso del suolo è rilevante per loro. Affinché la proprietà fondiaria possa essere utilizzata in modo più efficiente, ovvero portare il massimo reddito dall'uso e contribuire al miglioramento del clima generale degli investimenti, è necessario sviluppare ulteriormente le relazioni di mercato nel mercato fondiario, concentrarsi sulla situazione attuale del mercato e le esigenze del mercato.

Affinché la proprietà fondiaria possa essere utilizzata in modo più efficiente, cioè portare il massimo reddito dall'uso e contribuire al miglioramento del clima complessivo degli investimenti, è necessario innanzitutto attuare i processi di tassazione, locazione e riscatto dei terreni urbani in base al suo valore di mercato. Allo stesso tempo, si realizza un'equa distribuzione del carico fiscale, stimolando un uso effettivo e attivando investimenti per la ricostruzione e lo sviluppo nel processo di ristrutturazione del territorio.

Nel corso dell'attuazione della politica di tariffazione delle risorse fondiarie in base al loro valore di mercato, si ottengono i seguenti risultati:

- creazione e sviluppo di un adeguato sistema di relazioni di mercato nel sistema di pagamento delle risorse fondiarie;

- equa distribuzione del carico fiscale;

- stimolare la ridistribuzione del suolo tra tipologie concorrenti di uso del suolo;

- stimolare l'uso efficace e l'attivazione degli investimenti per la ricostruzione e lo sviluppo nel processo di ristrutturazione del territorio.

Il riscatto di un appezzamento di terreno da parte di un'impresa consente di utilizzare il terreno come garanzia per un prestito bancario, ampliare le opportunità di investimento, vendere terreni in eccedenza, ricevere reddito da locazione fondiaria, aumentare il valore delle immobilizzazioni e aumentare il valore di mercato delle azioni .

Ci sono due punti di vista sul valore del terreno urbano:

- urbanista nel processo di zonizzazione funzionale del territorio come sezione del piano generale della città;

- un perito in fase di elaborazione di una valutazione catastale di un terreno.

La base per la formazione di una valutazione catastale del territorio e della zonizzazione funzionale del territorio dovrebbe essere una valutazione urbanistica completa del valore di mercato.

2.7. Metodi di valutazione dei terreni

Il metodo normativo consiste nel determinare il prezzo normativo dei terreni. Viene utilizzato per il trasferimento, il riscatto di un terreno per la proprietà, la costituzione di una proprietà comune (condivisa) in eccesso rispetto alla norma libera, il trasferimento per eredità o donazione, l'ottenimento di un prestito garantito, il ritiro per esigenze statali o pubbliche.

I terreni urbani sono valutati tenendo conto della densità edificabile, del prestigio dell'area, della natura dell'uso del suolo circostante, dello stato ecologico, delle strutture ingegneristiche e di trasporto, ecc. I terreni sono suddivisi in zone differenziate in base alle aliquote dell'imposta fondiaria di base e il prezzo standard della terra (Legge della Federazione Russa "Sul pagamento della terra") . Il prezzo normativo dei terreni è fissato nel Catasto fondiario.

La base per determinare il prezzo standard dei terreni: aliquote fiscali fondiarie e fattori moltiplicatori, vantaggi fiscali fondiari non vengono presi in considerazione.

Spesso è necessario valutare un oggetto costituito da un fabbricato e da un appezzamento di terreno, quando quest'ultimo ha solo diritti di locazione. In questo caso, il costo dell'assegnazione del terreno per la costruzione può essere preso in considerazione come costo del terreno.

In condizioni di mercato, qualora siano disponibili le informazioni necessarie, si consiglia di applicare metodi basati sull'analisi dei dati di mercato. L'ordine del Ministero della Proprietà della Russia n. 07.03.2002-r del 568 ha approvato Raccomandazioni metodologiche per la determinazione del valore di mercato dei lotti di terreno. Di norma, nella valutazione del valore di mercato dei lotti di terreno, il metodo di confronto delle vendite, il metodo di assegnazione, il metodo di capitalizzazione della rendita fondiaria, il metodo di distribuzione, il metodo del resto, il metodo di suddivisione in lotti sono Usato.

Il metodo di confronto delle vendite è il metodo di valutazione più semplice ed efficiente e può essere utilizzato per valutare sia i terreni effettivamente sfitti che quelli presumibilmente sfitti; consente di determinare il prezzo specifico di un appezzamento di terreno apportando modifiche percentuali ai prezzi di vendita degli analoghi. In assenza di informazioni sui prezzi delle transazioni con appezzamenti di terreno, è consentito l'uso dei prezzi di offerta (domanda).

Elementi comuni di confronto per gli appezzamenti di terreno: proprietà, condizioni di finanziamento, condizioni speciali di vendita, condizioni di mercato (variazioni nel tempo), ubicazione (distanza da città e strade, caratteristiche ambientali), condizioni urbanistiche, caratteristiche fisiche (dimensione, forma e profondità della terreno, posizione angolare, tipo di suolo, topografia), utenze disponibili, caratteristiche economiche, uso migliore e più efficiente. Quando si valuta un terreno, è possibile utilizzare più unità di confronto, regolando il prezzo di ciascuna di esse e ottenendo alla fine diversi valori che determinano l'intervallo di valori. I terreni urbani sono una categoria speciale, il loro valore è influenzato dalle dimensioni della città e dal suo potenziale produttivo ed economico, dal livello di sviluppo dell'ingegneria e delle infrastrutture sociali, da fattori naturali, ambientali e di altro tipo regionali.

Il metodo fornisce risultati sufficientemente accurati solo in un mercato competitivo aperto all'informazione sviluppato. Il mercato fondiario russo non soddisfa questi requisiti; il costo di un appezzamento di terreno non può essere determinato sulla base delle informazioni sulle transazioni di vendita di appezzamenti analoghi. Pertanto, tutte le informazioni disponibili dovrebbero essere raccolte affinché la valutazione applichi tutti i metodi di valutazione del sito.

Il metodo di capitalizzazione della rendita fondiaria si basa sul fatto che, se vi sono sufficienti informazioni sui canoni di locazione per appezzamenti di terreno, è possibile determinare il valore di questi appezzamenti come valore attuale del reddito futuro sotto forma di affitto del terreno trama in fase di valutazione. Nell'ambito di questo metodo, l'importo della rendita fondiaria può essere calcolato come reddito derivante dall'affitto di un appezzamento di terreno alle condizioni prevalenti sul mercato fondiario. In quanto flusso regolare di reddito, le rendite fondiarie possono essere capitalizzate in valore dividendo per un rapporto di capitalizzazione per la terra determinato dall'analisi di mercato. I dati iniziali per la capitalizzazione sono ottenuti dal confronto delle vendite di terreni locati e dei valori locativi.

Sulla base del canone di locazione ricevuto, il valore di mercato del terreno è determinato utilizzando l'approccio reddituale, solitamente utilizzando il metodo della capitalizzazione diretta. La formula per calcolare il costo di un appezzamento di terreno è

dove VL è il valore del terreno,

IL - reddito da proprietà fondiaria,

RL: - tasso di capitalizzazione dei terreni.

Il tasso di capitalizzazione è determinato dividendo l'importo della rendita fondiaria per appezzamenti di terreno simili per il loro prezzo di vendita o aumentando il tasso di rendimento privo di rischio del capitale per l'importo del premio di rischio associato all'investimento di capitale nel terreno oggetto di valutazione.

I principali fattori che influenzano il valore del canone di locazione di un appezzamento di terreno sono: caratteristiche dell'ubicazione, dimensioni, forma, tipo di uso del suolo circostante, accessibilità ai trasporti, attrezzature ingegneristiche.

Tuttavia, in Russia, la terra viene affittata principalmente da fondi statali e municipali e l'importo dell'affitto è calcolato in base al prezzo standard del terreno, che non è equivalente al suo valore di mercato. Attualmente si sta tentando di affittare un terreno al suo valore di mercato, ma è troppo presto per parlare dell'obiettività dei risultati dell'applicazione pratica del metodo di capitalizzazione della rendita fondiaria.

Metodo di distribuzione (metodo di correlazione, correlazione, allocazione) - determinazione della componente di costo di un appezzamento di terreno sulla base del rapporto noto tra il costo del terreno e le migliorie nel complesso immobiliare. Il metodo si basa sul principio di contribuzione e sull'affermazione che per ogni tipologia di immobile esiste un rapporto normale tra il valore dei terreni e dei fabbricati. Questo rapporto è più affidabile per i nuovi edifici, sono vicini all'opzione dell'uso migliore e più efficiente. Più vecchi sono gli edifici, maggiore è il rapporto tra il valore del terreno e il valore totale della proprietà.

Per applicare il metodo sono necessari dati statistici affidabili sul rapporto tra i valori dei terreni e tutti gli immobili di un particolare tipo di immobile in un determinato mercato. Tuttavia, il metodo è usato raramente anche nei mercati sviluppati, poiché ha una bassa affidabilità. L'applicazione del metodo è giustificata nelle condizioni di informazioni insufficienti sulle vendite di appezzamenti di terreno. I valori ottenuti sono da ritenersi indicativi.

Il metodo di allocazione (estrazione) viene utilizzato per valutare i lotti di terreno edificati se sono disponibili informazioni sui prezzi di transazione per oggetti immobiliari simili. I miglioramenti del terreno corrispondono al suo uso più efficiente. Il metodo prevede la seguente sequenza di azioni:

- definizione di elementi di comparazione di oggetti;

- determinazione delle differenze di ciascun analogo rispetto all'oggetto di valutazione;

- calcolo e rettifica per ciascuno degli elementi di confronto;

- calcolo del valore di mercato di un singolo oggetto immobiliare, compreso il lotto di terreno valutato, mediante una ragionevole generalizzazione dei prezzi rettificati degli analoghi;

- calcolo del costo di sostituzione o del costo di riproduzione delle migliorie al lotto di terreno valutato;

- calcolo del valore di mercato del lotto di terreno valutato sottraendo dal valore di mercato di un singolo oggetto immobiliare, che include il lotto di terreno valutato, il costo di sostituzione o il costo di riproduzione delle migliorie al lotto di terreno.

Il metodo di selezione viene utilizzato quando il contributo delle migliorie al prezzo totale del lotto è ridotto, è consigliato per la valutazione di lotti suburbani (per i quali il contributo dei miglioramenti è piccolo e abbastanza facilmente determinabile), viene utilizzato quando non ci sono dati su vendita di terreno nelle vicinanze.

Il metodo è il più efficace in un mercato passivo (non ci sono dati sulla vendita di appezzamenti di terreno liberi), tenendo conto delle caratteristiche dell'informazione iniziale e del modello per ottenere il valore desiderato. Il costo di un appezzamento di terreno in termini generali è determinato dalla formula

dove Cz, - il costo del terreno,

C - il costo dell'oggetto,

Su - il costo dei miglioramenti.

Il metodo residuo si basa sulla tecnica del gruppo di investimento per i componenti fisici. Il metodo si applica alla valutazione di lotti edificati e non edificati, se esiste la possibilità di edificare il lotto di terreno oggetto di valutazione con migliorie generatrici di reddito. Il valore dei terreni è determinato per effetto della capitalizzazione della parte di reddito relativa ai terreni.

Per determinare il valore di un appezzamento di terreno è necessario conoscere il valore dell'immobile, il reddito netto di gestione dell'intero immobile, i rapporti di capitalizzazione dei terreni e dei fabbricati.

I passaggi principali del metodo residuo per i terreni sono:

1) il reddito netto di gestione dell'intero immobile è determinato sulla base dei canoni di mercato e dei costi di gestione stimati;

2) viene determinato il risultato netto di gestione relativo alla struttura (edificio);

3) il reddito operativo netto attribuibile al lotto di terreno è capitalizzato nell'indicatore di valore attraverso il tasso di capitalizzazione del terreno.

È difficile prevedere il reddito in condizioni di insufficiente stabilità economica.

Il metodo di parcellizzazione (approccio di sviluppo) viene utilizzato per valutare i terreni idonei alla divisione in singole parcelle. Consiste dei seguenti passaggi:

- determinazione della dimensione e del numero dei singoli appezzamenti;

- Calcolo del costo delle aree sviluppate utilizzando il metodo del confronto delle vendite comparabili;

- calcolo dei costi e programma di sviluppo, periodo di vendita stimato e ragionevole profitto aziendale;

- deduzione di tutti i costi di sviluppo e profitti aziendali dal prezzo totale di vendita stimato dei lotti per determinare i proventi netti dalla vendita di immobili dopo il completamento dello sviluppo e della vendita dei singoli lotti;

- selezione di un tasso di sconto che rifletta il rischio connesso al periodo di sviluppo e vendita previsto.

I costi di sviluppo del territorio in genere includono:

- spese per smantellamento, sgombero e pianificazione dei siti;

- spese per la realizzazione di strade, marciapiedi, reti di ingegneria, drenaggio;

- tasse, assicurazioni, compensi degli ingegneri;

- spese di marketing;

- profitti e spese generali dell'appaltatore, ecc.

In generale, la modellizzazione del valore di mercato degli appezzamenti di terreno viene effettuata presupponendo il raggiungimento di un equilibrio dinamico nella concorrenza di vari utenti "razionali" del suolo per il diritto di occupare un determinato appezzamento. Quando l'equilibrio tra domanda e offerta effettiva nel mercato fondiario simulato con offerta limitata, viene deciso il problema dell'uso più efficiente del sito come libero e tenendo conto dello sviluppo esistente. La modellizzazione del reddito potenziale da locazione per vari tipi di uso del suolo si basa sui modelli di formazione degli effetti locativi della posizione e sui prezzi prevalenti (vendite e locazioni). Data la significativa differenza degli indicatori di costo per i siti ubicati lungo il fronte della viabilità e della viabilità cittadina e ubicati nei territori intraquartieri, tali siti sono soggetti a suddivisione obbligatoria in sede di valutazione. L'attuazione del principio dell'uso più efficiente avviene nelle condizioni di concorrenza per l'uso degli immobili tra i vari segmenti funzionali del mercato, tenendo conto delle reali restrizioni al volume della domanda e della possibile multifunzionalità del territorio, in quanto un risultato di cui si forma un insieme di utenti del suolo su ciascun sito.

2.8. Rapporto di valutazione immobiliare

Un rapporto di valutazione è un documento scritto che soddisfa tutti i requisiti dell'etica professionale, in modo chiaro e accessibile che riflette l'andamento del processo di valutazione e contiene i dati iniziali utilizzati dal perito, la loro analisi, le conclusioni e il valore finale. L'appendice della relazione di valutazione contiene tutte le fotografie, gli schizzi e le mappe non incluse nelle sezioni principali della relazione. A volte l'appendice include un glossario di termini.

Nella relazione, oltre alle condizioni limite, possono essere indicate delle ipotesi - dichiarazioni rese dal perito nel corso della valutazione sulla base del suo parere professionale, ma non supportate da dati consuntivi.

Considerare i requisiti di base per il contenuto della relazione di valutazione e un caso di studio sulla valutazione di un immobile.

Il verbale di perizia dell'oggetto di perizia deve essere redatto per iscritto e presentato tempestivamente al cliente. La relazione non deve essere ambigua o fuorviante. Se non si determina il valore di mercato, ma altre tipologie di valore, devono essere indicati i criteri per stabilire l'esito della valutazione e le ragioni dello scostamento dalla possibilità di determinare il valore di mercato dell'oggetto della valutazione.

Secondo l'art. 11 della legge "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", il rapporto di valutazione indica:

- data di compilazione e numero di serie del verbale;

- la base per il perito per valutare l'oggetto della valutazione;

- l'indirizzo legale del perito e le informazioni sulla licenza a lui rilasciata per svolgere attività di stima per questo tipo di proprietà;

- un'accurata descrizione dell'oggetto di valutazione, e in relazione all'oggetto di valutazione di proprietà di una persona giuridica, i dettagli della persona giuridica e il valore contabile di tale oggetto di valutazione;

- standard di valutazione per determinare il tipo appropriato di valore dell'oggetto di valutazione, la motivazione del loro utilizzo nella valutazione di tale oggetto di valutazione, l'elenco dei dati utilizzati nella valutazione dell'oggetto di valutazione, indicando le fonti della loro ricezione, nonché come le ipotesi fatte durante la valutazione dell'oggetto di valutazione;

- la sequenza di determinazione del valore dell'oggetto di valutazione e del suo valore finale, nonché i limiti ei limiti dell'applicazione del risultato ottenuto;

- data di determinazione del valore dell'oggetto di stima;

- un elenco dei documenti utilizzati dal perito e che stabilisca le caratteristiche quantitative e qualitative dell'oggetto della valutazione.

La relazione può contenere anche altre informazioni che, a giudizio del perito, sono molto importanti per la completezza della riflessione sul metodo da lui utilizzato per calcolare il valore di un particolare oggetto di valutazione.

La relazione è firmata personalmente dal perito e certificata con un sigillo.

In caso di controversia circa l'attendibilità del valore di mercato o altro valore dell'oggetto di valutazione stabilito nella relazione, tale controversia è sottoposta all'esame del tribunale.

Struttura del rapporto di valutazione

Lettera di trasmissione.

1. Informazioni generali.

1.1. Fatti di base e conclusioni.

1.2. Lo scopo della valutazione.

1.3. Diritti valutati.

1.4. Certificato di qualità di valutazione.

1.5. Qualifiche di perito.

1.6. Presupposti e condizioni limite.

2. Terminologia utilizzata e processo di valutazione.

3. Analisi dell'oggetto di valutazione e del suo ambiente.

3.1. Descrizione del terreno.

3.2. Descrizione dei miglioramenti.

3.3. Caratteristiche generali della regione.

3.4. Analisi del mercato immobiliare della città.

4. Analisi dell'uso migliore e più efficiente dell'oggetto di valutazione (NNEI).

4.1. Analisi NNEI del lotto di terreno come libero.

4.2. Analisi NNEI del lotto di terreno con migliorie esistenti.

5. Determinazione del valore dell'oggetto di valutazione.

5.1. Determinazione del valore della terra.

5.2. Determinazione del costo delle migliorie:

- un approccio costoso

- approccio comparativo,

- approccio al reddito.

6. Riconciliare i risultati in una stima finale dei costi.

3. Determinazione del valore del capitale investito in base alla capitalizzazione del reddito

Per analizzare la fattibilità del finanziamento di investimenti immobiliari, è necessario conoscere alcuni elementi di matematica finanziaria e il modello per convertire il reddito immobiliare in valore attuale, discussi in questo capitolo.

Maggiore attenzione è riservata all'analisi della capitalizzazione del reddito in base al tasso di rendimento, poiché l'utilizzo di questo metodo comporta l'analisi più dettagliata dei flussi di reddito da investimenti: si tiene conto della natura della variazione dei flussi di cassa, delle decisioni di gli investitori vengono analizzati in sequenza.

3.1. Capitalizzazione diretta

I principali metodi di capitalizzazione sono il metodo della capitalizzazione diretta e il metodo della capitalizzazione del reddito basato sul tasso di rendimento del capitale.

La scelta del metodo di capitalizzazione in ogni caso è influenzata dai seguenti fattori:

- tipo di immobile;

- età effettiva e vita economica dell'oggetto;

- affidabilità e completezza delle informazioni;

- caratteristiche del reddito oggetto di accertamento (importo, durata dell'incasso, tasso di variazione).

I metodi di capitalizzazione più comunemente usati sono:

- capitalizzazione diretta, quando il costo di un oggetto è determinato dividendo il reddito annuo netto per il tasso di capitalizzazione;

- il metodo dell'affitto lordo basato sulla valutazione dell'immobile, tenendo conto dei valori di reddito potenziale o effettivo e del moltiplicatore dell'affitto lordo;

- metodo di attualizzazione dei flussi di cassa - valutazione dell'oggetto, quando i flussi di cassa sono ricevuti in modo non uniforme, cambiano arbitrariamente, tenendo conto del grado di rischio connesso all'uso della proprietà;

- metodo residuale - valutazione dell'immobile tenendo conto dell'influenza dei singoli fattori di generazione del reddito (in combinazione con il metodo residuale possono essere utilizzati metodi sia di capitalizzazione diretta che di capitalizzazione del reddito al tasso di rendimento);

- metodo di analisi dell'investimento ipotecario - valutazione immobiliare basata sulla contabilizzazione del costo del capitale proprio e preso in prestito.

La scelta di una specifica modalità di capitalizzazione è determinata dalla natura e dalla qualità del reddito atteso.

Nelle attuali condizioni di instabilità economica e politica in Russia, a causa della difficoltà di fare previsioni affidabili, è ampiamente utilizzato il metodo della capitalizzazione diretta, che non richiede un'analisi così approfondita dei flussi di cassa come con la capitalizzazione in base al tasso di rendimento.

La capitalizzazione diretta è la valutazione di un immobile pur mantenendo condizioni stabili per il suo utilizzo, un importo costante di reddito, l'assenza di investimenti iniziali e, allo stesso tempo, tenendo conto del ritorno del capitale e del reddito da capitale.

Il tasso di capitalizzazione è solitamente calcolato sulla base di un'analisi delle informazioni di mercato sugli analoghi dell'oggetto di valutazione dividendo il reddito netto annuo per il prezzo di vendita dell'analogo.

Considerata nel capitolo precedente, la formula base dell'approccio reddituale

con capitalizzazione diretta, si applica solitamente nella seguente forma:

dove PV è il valore attuale dell'immobile,

NOI - utile netto di gestione atteso per il primo anno successivo alla data di accertamento,

R₀ - tasso di capitalizzazione totale.

Il reddito operativo netto normalizzato per 1 anno, ottenuto mediando il reddito su più anni, può essere utilizzato come NOI.

Il tasso di capitalizzazione Dd riflette i rischi a cui sono esposti i fondi investiti nell'attività. Le modalità di calcolo del tasso di capitalizzazione sono selezionate in funzione delle specifiche condizioni in cui opera l'oggetto di valutazione: informazioni sui prezzi reddituali e di transazione sulla base di un campione di oggetti comparabili, fonti e condizioni per le operazioni di finanziamento, possibilità di una corretta previsione in merito al valore dell'oggetto alla fine del periodo di previsione.

La capitalizzazione diretta è possibile utilizzando il moltiplicatore del canone lordo, il rapporto statistico medio tra il prezzo di mercato e il reddito lordo potenziale o effettivo di un determinato tipo di proprietà.

Moltiplicatore canone lordo (RM)

Le principali condizioni per l'applicazione del metodo della capitalizzazione diretta:

- il periodo di percepimento del reddito tende all'infinito;

- l'importo del reddito è costante;

- le condizioni di utilizzo della struttura sono stabili;

- non si tiene conto degli investimenti iniziali;

- si tiene conto contemporaneamente del rendimento del capitale e del rendimento del capitale.

Per la capitalizzazione diretta vengono utilizzati modelli basati sulla determinazione del valore degli immobili dividendo il reddito operativo netto tipico per il tasso di capitalizzazione totale, ottenuto sulla base di un'analisi del rapporto tra reddito e prezzi di vendita di analoghi dell'oggetto di valutazione. Ecco alcuni esempi di modelli di capitalizzazione diretta.

Vantaggi del metodo della capitalizzazione diretta:

- semplicità di calcolo;

- un numero limitato di ipotesi;

- riflessione sullo stato del mercato;

- ottenere buoni risultati per un immobile funzionante e stabile a basso rischio (immobile con un conduttore e locazione a lungo termine).

Insieme alla sufficiente semplicità di applicazione del metodo, si dovrebbe tenere conto della complessità dell'analisi di mercato e della necessità di apportare modifiche alle differenze tra gli oggetti confrontati. Il metodo non dovrebbe essere applicato se non ci sono informazioni su operazioni di mercato, l'oggetto è in costruzione o ricostruzione, o se l'oggetto ha subito un danno grave.

Il tasso di capitalizzazione viene applicato quando si converte il reddito futuro da immobili nel suo valore attuale.

Per calcolare il tasso di capitalizzazione, vengono utilizzati il ​​metodo di confronto delle vendite, il metodo del rapporto di copertura del debito, il metodo del gruppo di investimento, il metodo del rapporto di reddito lordo effettivo e il metodo del saldo.

Il metodo del confronto delle vendite è il metodo principale per la determinazione del tasso di capitalizzazione complessivo. Quando si determina il tasso di capitalizzazione per l'oggetto valutato, il tasso di capitalizzazione viene prima calcolato per ciascuno degli analoghi venduti secondo la formula

dove SPi è il prezzo di vendita di i-analogue.

Quindi, tenendo conto dei metodi della statistica matematica, il coefficiente di peso xi, che riflette il grado di somiglianza di ciascuna delle vendite all'oggetto di valutazione, viene selezionato il tasso di capitalizzazione totale

Poiché Ri, può essere utilizzato il tasso di capitalizzazione per investimenti alternativi con un grado di rischio simile, x è il coefficiente di ponderazione del 1° investimento.

Gli analoghi analizzati dell'oggetto di valutazione dovrebbero avere le seguenti caratteristiche simili: la vita economica residua, il livello dei costi operativi, i valori di ripristino e i fattori di perdita, i rischi, il rapporto tra terreni e fabbricati, la data di vendita, il metodo dell'uso migliore e più efficiente, le condizioni di finanziamento, il livello di qualità della gestione. Inoltre, la posizione e la decorazione degli oggetti non dovrebbero differire sostanzialmente.

Il metodo del rapporto di copertura del debito viene applicato quando il capitale di debito viene utilizzato per finanziare investimenti immobiliari.

Il rapporto di copertura del debito DCR è calcolato come segue:

dove DS è il servizio del debito annuale.

Il tasso di capitalizzazione totale è determinato dalla formula

dove Rm - tasso di capitalizzazione totale; m - quota di fondi presi in prestito:

dove Vm è il costo dei fondi presi in prestito, o l'importo del prestito;

V - il costo dell'oggetto;

Rm - tasso di capitalizzazione per i fondi presi in prestito:

I dati per il calcolo del rapporto di copertura del debito sono prontamente disponibili, ma questo metodo fornisce un valore indicativo per il tasso di capitalizzazione nei casi in cui i dati di mercato non siano sufficientemente affidabili. Pertanto, il metodo del rapporto di copertura viene utilizzato solo come correttivo.

Il metodo del gruppo di investimento viene utilizzato se il capitale preso in prestito è coinvolto nell'acquisto di immobili. Allo stesso tempo, il tasso di capitalizzazione può essere calcolato sia in relazione alle componenti finanziarie che in relazione alle componenti fisiche.

Metodo del gruppo di investimento per le componenti finanziarie. Il tasso di capitalizzazione è una media ponderata che tiene conto degli interessi sia del capitale proprio che del capitale preso in prestito:

dove Rm è il tasso di capitalizzazione del patrimonio netto, che è determinato dai dati su oggetti comparabili dividendo il valore del reddito prima delle imposte per il valore del proprio capitale investito; Ri, - tasso di capitalizzazione per i fondi presi in prestito.

Metodo del gruppo di investimento per componenti fisici. Il tasso di capitalizzazione è determinato dalla formula

dove L è la quota del valore del terreno nel valore totale della proprietà; Rl - tasso di capitalizzazione dei terreni;

Rh - tasso di capitalizzazione per miglioramenti.

Il tasso di capitalizzazione dei terreni è calcolato come rapporto tra il reddito attribuibile ai terreni e il valore dei terreni. Il tasso di capitalizzazione delle migliorie è determinato dal rapporto tra i proventi attribuibili alle migliorie e il costo delle migliorie.

Il metodo del coefficiente del reddito lordo effettivo viene applicato se sono presenti dati sui costi operativi e sull'importo del reddito lordo effettivo:

dove OER è l'indice di spesa operativa; EGIM è l'attuale rapporto di reddito lordo.

Con la capitalizzazione diretta, gli indici di reddito lordo e la tecnica residuale possono essere utilizzati per calcolare il valore di un oggetto.

Applicazione dei rapporti di reddito lordo. Se i costi operativi non sono disponibili, i dati sul reddito lordo vengono utilizzati e moltiplicati per i seguenti fattori appropriati:

- GRM - coefficiente di affitto lordo, se il periodo è pari a un mese;

- GIM - rapporto di reddito lordo, se il periodo è pari a un anno.

Questi coefficienti sono determinati dal rapporto tra reddito e prezzo di vendita degli oggetti e sono i reciproci dei tassi di capitalizzazione.

Il valore dell'immobile in questo caso è determinato come segue:

o

dove IGP - reddito lordo potenziale;

PGIM è il coefficiente di reddito lordo potenziale, calcolato in base ai dati sugli analoghi dell'oggetto di valutazione:

EGI - reddito lordo effettivo; EGIM - coefficiente del reddito lordo effettivo:

SP è il prezzo di vendita di un analogo dell'oggetto valutato.

Il metodo residuale viene utilizzato nei casi in cui è noto il valore di una componente dell'oggetto oggetto di valutazione. Esistono metodi residuali per terreni e fabbricati, patrimonio netto e capitale di debito.

La sequenza di applicazione del metodo residuo:

- calcolo della parte di reddito annuo, che ricade sulla componente di valore noto;

- calcolo della parte di reddito annuo, che ricade sulla componente di valore incognito;

- calcolo del costo di una componente incognita;

- Determinazione del valore di un immobile sommando i valori dei suoi componenti.

Considerare il metodo residuo per gli edifici quando è noto il valore del terreno. I calcoli verranno eseguiti secondo la sequenza di cui sopra utilizzando le seguenti formule:

dove IL è il reddito annuo attribuibile alla terra; VL - valore del terreno; RL - tasso di capitalizzazione per terreni.

dove Jh, - reddito annuo di pertinenza dell'immobile; J0 è il reddito annuo totale generato dalla proprietà.

dove Vn, è il costo dell'edificio; Rn - tasso di capitalizzazione degli edifici.

dove V è il valore della proprietà.

Applicare allo stesso modo:

- metodo residuo per i terreni - quando il costo dell'edificio può essere determinato in modo sufficientemente accurato;

- metodo del saldo per patrimonio netto - se è possibile determinare la durata del mutuo ipotecario e l'importo della rata annuale del servizio del debito;

- il metodo residuo per il capitale preso in prestito - quando è noto il costo del capitale proprio.

In generale, i calcoli della capitalizzazione diretta richiedono dati di vendita comparabili. La capitalizzazione del reddito in base al tasso di rendimento dipende meno dai dati di mercato, ma questo metodo dovrebbe riflettere le effettive aspettative e preferenze dei potenziali acquirenti di tali proprietà.

3.2. Capitalizzazione del reddito al tasso di rendimento

3.2.1. Attualizzazione dei flussi di cassa

Quando si capitalizza il reddito al tasso di rendimento, il flusso di reddito viene considerato in modo più dettagliato rispetto alla capitalizzazione diretta, viene presa in considerazione la natura della variazione dei flussi di cassa, le decisioni degli investitori vengono analizzate in modo coerente e vengono applicati modelli di calcolo più complessi.

I principali metodi di capitalizzazione del reddito in base al tasso di rendimento:

- metodo dei flussi di cassa attualizzati, comprensivo di un'analisi dettagliata dei flussi reddituali per ciascun anno di pianificazione;

- il metodo di capitalizzazione secondo modelli di calcolo, che consiste nel capitalizzare l'utile del primo anno, tenendo conto dell'andamento della sua variazione.

Il metodo di attualizzazione dei flussi di cassa è la valutazione di immobili con flussi di cassa in entrata arbitrariamente variabili e irregolari, tenendo conto del grado di rischio associato all'uso dell'oggetto. In questo caso, il valore dell'immobile è determinato come somma dei valori attuali del reddito futuro attualizzando separatamente ciascuno dei flussi di reddito periodici e il valore futuro previsto dell'immobile per il quale può essere venduto alla fine del periodo di detenzione. In questi calcoli viene utilizzato un tasso di sconto, il tasso di rendimento corrispondente sul capitale, chiamato tasso di rendimento o tasso di rendimento.

Il flusso di cassa è il flusso di cassa che risulta dall'uso della proprietà.

Il metodo consente di tenere conto del valore attuale dei flussi di cassa, che possono variare arbitrariamente e presentare un diverso livello di rischio. Modello generale del metodo del Discounted Cash Flow

dove PV è il valore attuale, n è il numero di periodi; Jn - reddito del periodo n; Y - tasso di sconto.

In breve, questo modello può essere rappresentato come segue

o

dove PV è il prezzo di rivendita dell'oggetto alla fine del periodo di detenzione (reversione); n - periodo di proprietà; i - anno del periodo di previsione; FV (n,Y) - costo corrente per unità (quarta funzione dell'interesse composto) per n periodo al tasso di sconto Y.

Cioè, il valore attuale degli immobili secondo il metodo del flusso di cassa scontato è determinato come somma dei valori attuali del reddito per ciascun periodo di detenzione e inversione.

Reversione - reddito dalla vendita dell'oggetto al termine del periodo di detenzione.

Il tasso di sconto è altrimenti noto come tasso di ritorno sull'investimento. Caratterizza l'efficienza degli investimenti, tiene conto dell'intero reddito complessivo (ricavi da investimenti e proventi da variazioni del valore del bene), adegua l'investimento iniziale e l'effetto economico realizzato al tempo e ai fattori di rischio. Se si analizza il risultato operativo netto della gestione, si applica un tasso di attualizzazione che tiene conto del tasso di rendimento e del tasso di interesse o dei tassi per terreni e strutture. Se viene analizzato il rendimento ricevuto dall'investitore sul capitale proprio, viene applicato il tasso di rendimento sul capitale proprio.

I flussi di reddito sono previsti sulla base di un'analisi approfondita dello stato attuale del mercato immobiliare e delle sue tendenze. In questo caso, i costi stimati di ricostruzione o ammodernamento dovrebbero essere detratti dai flussi di reddito del periodo in questione.

La selezione del tasso di sconto si basa sull'analisi delle opzioni di investimento alternative disponibili con un livello di rischio comparabile, ovvero viene analizzato il costo opportunità del capitale. Questo metodo richiede la contabilità e l'analisi degli indicatori di reddito e capitale per l'intero periodo di investimento.

Esiste una pratica comune tra i periti russi di stimare il periodo di proprietà di un oggetto nell'intervallo di 3-5 anni.

Vantaggi del metodo del flusso di cassa scontato:

- tiene conto delle dinamiche di mercato;

- applicabile in condizioni di mercato instabili;

- tiene conto della struttura disomogenea delle entrate e delle spese;

- Applicabile per strutture in costruzione o ricostruzione.

Tuttavia, il metodo è abbastanza difficile da applicare, inoltre, esiste un'elevata probabilità di errore nella previsione, l'imprecisione aumenta nel processo di conversione del reddito previsto in valore corrente.

3.2.2. Previsione dei flussi di cassa dall'inversione

I ricavi che si prevede di ricevere al di fuori dell'orizzonte di pianificazione sono presi in considerazione come provento della rivendita dell'oggetto (reversione) nell'ultimo anno del periodo di pianificazione.

I modi principali per prevedere il flusso di cassa dall'inversione:

- fissare il prezzo di vendita futuro sulla base di ipotesi circa la variazione del valore dell'oggetto nel periodo di proprietà, la variazione in questo periodo dello stato del mercato immobiliare in generale e del mercato per oggetti simili in particolare, rivendita - capitalizzazione dei proventi dell'esercizio successivo a quello di completamento del progetto di investimento:

dove Vn - ricava dalla rivendita dell'oggetto nell'anno n; DATSFn - flusso di cassa scontato al netto delle imposte nell'anno n; Ro - tasso di capitalizzazione totale.

In caso di diminuzione del valore dell'immobile, deve essere presa in considerazione la restituzione del capitale. Se i flussi di reddito dell'attività fluttuano regolarmente, dovrebbe essere applicato un fattore di aggiustamento per il tasso di capitalizzazione.

3.2.3. Determinazione del tasso di sconto

Il metodo del flusso di cassa scontato si basa sul valore attuale del reddito futuro variabile in modo casuale dalla proprietà immobiliare utilizzando tassi di sconto che riflettono lo stato e le aspettative del mercato.

Tasso di sconto - il tasso di interesse composto utilizzato per ricalcolare il valore dei flussi di cassa in un determinato momento. La selezione del tasso di sconto si basa sull'analisi delle opzioni di investimento alternative disponibili con un livello di rischio comparabile (costo opportunità del capitale).

Considera alcuni metodi per determinare il tasso di sconto.

metodo di sommatoria. Il metodo si basa sul confronto dei rendimenti e dei rischi degli investimenti alternativi disponibili. Il tasso di attualizzazione è calcolato sommando componenti percentuali (premi), che riflettono i rischi aggiuntivi insiti nel progetto di investimento, al tasso di ritorno sugli investimenti che, rispetto ad altri strumenti di investimento, sono considerati privi di rischio.

Il metodo prevede di prendere in considerazione i principali rischi più rilevanti per gli investimenti immobiliari:

- rischio di liquidità dell'oggetto d'investimento;

- rischio di gestione dell'investimento - la probabilità che il livello di gestione dell'investimento possa diminuire, e ciò comporterà una diminuzione del valore dell'immobile;

- rischio del mercato immobiliare - la probabilità che una variazione del rapporto tra domanda e offerta possa incidere sul livello di reddito dell'oggetto;

- rischio di mercato dei capitali - la probabilità che una variazione del tasso di rendimento e del tasso di interesse comporti una variazione del valore degli immobili;

- rischio inflazione - il rischio di variazioni inattese del reddito reale, il grado di tale rischio per gli investimenti immobiliari è basso, poiché con l'inflazione il valore degli immobili e il livello dei canoni di locazione tendono ad aumentare;

- rischio finanziario - preso in considerazione nel caso di utilizzo del finanziamento tramite debito, riflette la possibilità di una variazione negativa della leva finanziaria;

- rischio normativo - la probabilità di una diminuzione del valore degli immobili a causa di un eventuale cambiamento normativo;

- rischio ambientale - riflette la probabilità di una diminuzione dei ricavi da immobili per l'emergere di fattori ambientali avversi.

Metodo di analisi di mercato. Il metodo si basa sull'analisi dei dati di mercato, se sono disponibili informazioni sufficienti, è considerato il metodo più accurato per determinare il tasso di sconto, in quanto consente di tenere in considerazione in modo più accurato le opinioni di venditori e acquirenti tipici, rischi, caratteristiche della posizione e caratteristiche del reddito.

L'opinione e le preferenze degli investitori vengono prese in considerazione attraverso un sondaggio o un'analisi di transazioni reali. Il tasso di sconto è definito come il tasso di rendimento finale per immobili comparabili. Per identificare il tasso di rendimento finale, viene utilizzato il concetto di tasso di rendimento interno IRR - il tasso di sconto al quale il valore corrente di tutti gli incassi durante lo sviluppo di un progetto di investimento è uguale al valore corrente degli investimenti.

Metodo per confrontare investimenti alternativi. In questo caso, si presume che i progetti di investimento con un livello di rischio simile dovrebbero avere tassi di sconto simili. Il tasso di sconto per un progetto con un grado di rischio simile è chiamato costo opportunità del capitale. Un investitore perde tale profitto non investendo in un progetto con un rischio simile.

Come oggetto di confronto per gli investimenti immobiliari si sceglie il tasso di interesse sui prestiti commerciali con garanzie reali, il tasso di rendimento di alcuni titoli. Il grado di rischio per il prestatore è inferiore a quello per l'investitore azionario, quindi il ritorno sull'investimento immobiliare deve essere superiore al tasso di interesse sul prestito.

Metodo del gruppo di investimento (combinazione di investimenti). Il metodo si basa sulla determinazione della quota del debito e della quota di patrimonio netto sull'investimento totale e dei tassi di rendimento richiesti per ciascuna di queste componenti.

Il tasso di interesse e il tasso di reddito sono correlati alla quota di fondi propri presi in prestito e investiti nel processo di finanziamento del progetto di investimento, il tasso di attualizzazione totale è determinato tenendo conto delle componenti finanziarie come media ponderata:

dove Y0 è il tasso generale di sconto; Ym - tasso di sconto per i fondi presi in prestito; Sì, per fondi propri.

Il metodo è applicabile quando l'attrazione del capitale preso in prestito per gli investimenti immobiliari è tipica, sono noti i termini medi di mercato dei rapporti di credito e i valori medi di mercato del rendimento del capitale proprio degli investitori.

3.2.4. Capitalizzazione mediante modelli di calcolo

Il metodo di capitalizzazione del modello di calcolo si basa sull'analisi dei flussi di reddito variabili utilizzando un tasso di capitalizzazione generale.

Il tasso di capitalizzazione totale viene calcolato tenendo conto del valore di mercato del tasso di rendimento, del modello di ricapitalizzazione prescelto, delle condizioni di finanziamento, dei tassi di variazione del reddito e del valore dell'oggetto. Le componenti principali del tasso di capitalizzazione sono il tasso di sconto e il tasso di reddito. In accordo con i metodi occidentali, nel caso di perizie immobiliari ai fini fiscali, dovrebbe essere presa in considerazione l'aliquota fiscale effettiva.

Il tasso di sconto è il tasso di rendimento richiesto sul capitale investito, che è il rapporto tra il valore attuale del reddito generato in ciascun periodo e il costo del capitale. Il costo degli immobili è elevato e per la sua acquisizione, l'attuazione di progetti di investimento, è necessario attrarre capitali presi in prestito. In tale circostanza, il tasso di attualizzazione comprende le seguenti componenti:

a) il tasso di interesse - il tasso di rendimento richiesto sul capitale preso in prestito;

b) tasso di rendimento - il tasso di rendimento richiesto sul capitale proprio.

Il tasso di recupero riflette il ritorno sul capitale investito durante la vita dell'immobile. Il tasso di recupero è spesso indicato come il tasso di ritorno sull'investimento. Si applica solo alla quota dell'investimento che verrà spesa durante il periodo di investimento. A causa del fatto che il terreno non viene consumato, il tasso di sostituzione per la proprietà fondiaria non viene preso in considerazione.

L'aliquota fiscale effettiva è l'aliquota dell'imposta sulla proprietà espressa come percentuale del valore di mercato della proprietà. Da inserire nel tasso di capitalizzazione solo nei casi di perizia immobiliare ai fini fiscali. In questo caso l'imposta sugli immobili non è inclusa nelle spese di gestione, quindi il suo importo non è ancora noto.

Nella maggior parte dei casi, la più grande di tutte le componenti del tasso di capitalizzazione è il tasso di sconto. Pertanto, il tasso di capitalizzazione inizia a essere determinato individuando il tasso di rendimento di investimenti di capitale liquido privi di rischio che non richiedono ingenti costi di gestione dell'investimento (ad esempio un deposito su un conto corrente bancario). Questo è il tasso minimo che compensa il deprezzamento del denaro nel tempo. Quindi aggiungi aggiustamenti per rischio, liquidità, gestione degli investimenti. Queste componenti costituiscono il tasso di sconto (tasso di rendimento e tasso di interesse).

Qualsiasi investitore, oltre al ritorno sul capitale, tiene conto del ritorno sul capitale investito. Pertanto, al tasso di sconto viene aggiunto un tasso di sostituzione.

Rendimento del capitale - ritorno dell'investimento iniziale attraverso il reddito o la rivendita. Viene applicato un tasso di recupero per tenere conto della restituzione del capitale.

Rimborso: l'importo del reddito periodico necessario per restituire l'investimento durante il periodo di investimento. Il tasso di recupero annuo dipende dal tasso di variazione del reddito dell'oggetto, dalla durata del suo ricevimento e dal reddito dalla futura rivendita dell'oggetto, se il possesso non è perpetuo.

Se si prevede un flusso costante di reddito da detenzione perpetua e si prevede che il valore del capitale fisso dell'immobile a reddito rimanga invariato, non è necessario considerare il fattore di recupero dell'investimento e il tasso di capitalizzazione sarà pari al tasso di sconto.

Oltre al deprezzamento del denaro, può verificarsi una diminuzione del valore dell'immobile per due motivi principali:

1) a causa di una variazione del rapporto tra domanda e offerta sul mercato, che, da un lato, fa aumentare il tasso di rischio, dall'altro, il tasso di rischio deve essere ridotto se si verifica un aumento del valore degli immobili previsto;

2) per ammortamento accumulato dall'immobile, in conseguenza del quale è necessario tener conto della compensazione nel tasso di capitalizzazione.

Se nel periodo in esame si verifica una variazione del valore dell'oggetto, il tasso di capitalizzazione è determinato come somma di due coefficienti: il tasso di rendimento e il tasso di rendimento dell'importo capitale. Se è possibile una diminuzione del valore del capitale investito in immobili, è necessario recuperare parte o tutto il capitale dal flusso di reddito corrente.

Il tasso di recupero, o tasso di ritorno sull'investimento, si applica solo alla quota dell'investimento che verrà spesa durante il periodo di investimento (per i lotti di terreno non viene presa in considerazione, poiché il terreno non viene consumato). Il tasso di recupero è necessario per determinare l'importo che deve essere ricevuto annualmente per un ritorno sull'investimento durante il periodo di proprietà. L'effetto dell'inflazione si riflette nel tasso di rischio (componente del tasso di sconto), il tasso di recupero riflette l'effetto dell'ammortamento degli immobili sul prezzo di vendita.

La scelta della modalità di rimborso dipende dalla natura del reddito percepito. Le principali forme di ricezione dei flussi di reddito:

1) entrate periodiche uniformi senza limitazione dei termini di proprietà dell'oggetto;

2) entrate periodiche uniformi per un periodo di tempo limitato, trascorso il quale è prevista la rivendita dell'oggetto;

3) decremento delle entrate periodiche durante il periodo di tempo, che è limitato dalla fine della durata del contratto di locazione o dal completo deprezzamento dell'oggetto per la scadenza della vita utile;

4) aumentare i flussi di reddito durante il periodo di previsione;

5) una ricevuta una tantum di un flusso di reddito dalla futura rivendita dell'oggetto.

Insieme alle suddette forme di ricezione dei flussi di reddito, potrebbero esserci combinazioni di essi. Ad esempio, una combinazione di flussi di reddito in aumento o in diminuzione con la futura rivendita della proprietà.

Le principali opzioni per recuperare il costo del capitale: la restituzione del capitale in parti uguali, il modello del flusso infinito di reddito, il metodo Inwood, il metodo Hoskold.

Il metodo di compensazione in quote uguali si basa sul fatto che il rimborso degli investimenti di capitale avviene annualmente in quote uguali durante la vita dell'immobile. Il tasso di rimborso è calcolato come il reciproco della vita utile residua. L'uso di questo metodo è giustificato per immobili multifunzionali con usura significativa, immobili residenziali, uffici.

esempio. La vita residua dell'edificio è di 25 anni. Quindi il tasso di rimborso sarà del 4%:

Cioè, per i restanti 25 anni di vita dell'immobile, l'importo annuo del recupero del capitale dovrebbe essere il 4% del valore dell'immobile.

Il metodo è applicabile, in particolare, qualora si preveda una progressiva diminuzione del risultato netto di gestione a causa del crescente ammortamento dell'immobile, con locazioni a breve termine, della precaria situazione finanziaria del conduttore.

Il modello a flusso infinito di reddito viene applicato in due casi:

1) c'è un flusso infinito di entrate;

2) il flusso di reddito è limitato, ma il prezzo di vendita dell'oggetto è pari all'investimento iniziale. Cioè, il valore dell'attività non cambia e il reddito può essere capitalizzato a un tasso di capitalizzazione pari al tasso di sconto:

Se alla fine del progetto di investimento il valore dell'immobile si deprezza in tutto o in parte, il capitale iniziale può essere restituito dal flusso di reddito.

Il metodo Inwood presuppone il ritorno del capitale dal fondo sostitutivo al tasso di rendimento dell'investimento, ovvero il tasso di rendimento del capitale è uguale al tasso di rendimento dell'investimento. Il fattore di recovery fund genera un flusso di cassa che corrisponde a un pieno ritorno sull'investimento iniziale.

Il coefficiente di capitalizzazione complessivo dovrebbe includere un tasso di rendimento del capitale (R0) e un fattore di recovery fund (SFF) che genera un recovery fund corrispondente a un pieno ritorno sull'investimento iniziale. La formula base per il calcolo del tasso di capitalizzazione totale se il bene è completamente ammortizzato è:

Una caratteristica del metodo Inwood è che la formazione del fondo di compensazione avviene al tasso di ritorno sull'investimento.

Il metodo Hoskold viene applicato con flussi di reddito a flusso uniforme, nel qual caso l'importo del rimborso viene ricevuto ogni anno e depositato su un conto corrente a un interesse pari al tasso privo di rischio. Il metodo presuppone che l'investitore non abbia opzioni disponibili per reinvestire a un tasso uguale a quello dell'investimento originario. In questo caso, al fine di garantire il ritorno dei propri fondi, l'investitore costituisce un fondo di compensazione, reinvestendo al tasso più basso possibile, cioè al tasso privo di rischio.

A differenza del metodo Inwood, che utilizza un tasso di ritorno sull'investimento, il metodo Hoskold, basato sull'utilizzo del tasso privo di rischio come base per il recupero del capitale, viene utilizzato molto meno frequentemente.

3.2.5. Capitalizzazione di redditi uniformemente variabili

Se il reddito dell'oggetto cambia regolarmente, il tasso di capitalizzazione deve essere adeguato:

dove R è il tasso di capitalizzazione, escluse le variazioni dei flussi di reddito; R* - tasso di capitalizzazione rettificato per le variazioni dei flussi di reddito; Kk - fattore di correzione.

Se il reddito aumenta, il tasso di capitalizzazione diminuisce; se il reddito diminuisce, il tasso di capitalizzazione aumenta.

3.3. Analisi degli investimenti ipotecari

L'analisi degli investimenti ipotecari serve a determinare il valore della proprietà come somma del costo del capitale proprio e preso in prestito. Ciò tiene conto dell'opinione dell'investitore secondo cui non paga il costo degli immobili, ma il costo del capitale. Il prestito è visto come un mezzo per aumentare l'investimento necessario per completare l'operazione. Il costo del capitale proprio è calcolato attualizzando i flussi di cassa per l'investitore azionario dal reddito regolare e dal ritorno, il costo del denaro è calcolato attualizzando i pagamenti del servizio del debito.

Il valore attuale dell'immobile è determinato in base ai tassi di sconto e alle caratteristiche del flusso di cassa. Cioè, il valore attuale dipende dalla vita del progetto, dal rapporto tra capitale proprio e capitale di debito, dalle caratteristiche economiche dell'immobile e dai corrispondenti tassi di sconto.

Consideriamo l'algoritmo generale dell'analisi ipotecaria-investimento per il calcolo del costo della proprietà, il cui acquisto è finanziato con capitale preso in prestito, e, di conseguenza, i flussi di cassa del reddito periodico e del ritorno saranno distribuiti tra gli interessi di capitale e capitale preso in prestito.

Step 1. Determinazione del valore attuale dei flussi di reddito regolari:

- viene redatto un rendiconto su ricavi e spese per il periodo di previsione, mentre gli importi per il servizio del debito sono calcolati in base alle caratteristiche del prestito - il tasso di interesse, l'intero periodo di ammortamento e i termini di rimborso, l'entità del prestito e la frequenza dei pagamenti per rimborsare il prestito;

- vengono determinati i flussi di cassa dei fondi propri;

- viene calcolato il tasso di rendimento del capitale investito;

- sulla base del tasso di remunerazione del patrimonio netto calcolato, viene determinato il valore attuale dei flussi di cassa regolari al lordo delle imposte.

Step 2. Determinazione del valore attuale del reddito di reversibilità meno il saldo non pagato del prestito:

- si determina il reddito da reversibilità;

- il saldo del debito al termine del periodo di proprietà dell'oggetto è dedotto dal reddito della restituzione;

- sulla base del tasso di remunerazione del patrimonio netto calcolato allo stadio 1, viene determinato il valore attuale di tale flusso di cassa.

Step 3. Determinazione del valore dell'immobile sommando i valori correnti dei flussi di cassa analizzati.

Matematicamente, la definizione del valore di un bene può essere rappresentata come una formula

dove NOI - Risultato operativo netto dell'anno n del progetto; DS - l'importo del servizio del debito nell'anno n del progetto;

TG - importo di storno escluse le spese di vendita;

UM - saldo del prestito non pagato al termine della durata del progetto n; i - ritorno sul capitale proprio; M - l'importo iniziale del prestito o il saldo corrente dell'importo capitale del debito.

Questa formula può essere applicata come equazione nei seguenti casi:

- se è difficile prevedere l'importo del ripristino dell'immobile, ma è possibile determinare l'andamento della sua variazione in relazione al costo iniziale, allora nei calcoli è possibile utilizzare il valore del ripristino espresso in quote del costo iniziale ;

- se la condizione del problema non specifica l'importo del prestito, ma solo la quota del prestito.

Considerare i criteri principali per l'efficacia dei progetti di investimento.

Valore attuale netto: misura che misura l'eccedenza dei benefici di un progetto rispetto ai costi, tenendo conto del valore attuale del denaro

dove VAN è il valore attuale netto del progetto di investimento; Co - investimento iniziale; Сi - flusso di cassa del periodo t; i, - tasso di sconto per il periodo t.

Un VAN positivo significa che le entrate di cassa del progetto superano i costi della sua attuazione.

Passaggi per applicare la regola del valore attuale netto:

- prevedere i flussi di cassa del progetto durante l'intero periodo di proprietà previsto, inclusi i proventi da rivendita al termine di tale periodo;

- determinazione del costo alternativo del capitale nel mercato finanziario;

- determinazione del valore attuale dei flussi di cassa del progetto attualizzando ad un tasso corrispondente al costo opportunità del capitale e sottraendo l'importo dell'investimento iniziale;

- selezione di un progetto con il valore NPV massimo tra diverse opzioni.

Maggiore è il VAN, maggiore è il reddito che l'investitore riceve dall'investimento di capitale.

Considera le regole di base per prendere decisioni di investimento.

1) Il progetto dovrebbe essere investito se il valore VAN è positivo. Il criterio di efficienza considerato (NPV) consente di tenere conto della variazione del valore del denaro nel tempo, dipende solo dal flusso di cassa previsto e dal costo alternativo del capitale. I valori attuali netti di diversi progetti di investimento sono espressi in denaro di oggi, il che consente di confrontarli e sommarli correttamente.

2) Il tasso di sconto utilizzato nel calcolo del VAN è determinato dal costo opportunità del capitale, ovvero la redditività del progetto viene presa in considerazione quando si investe denaro con lo stesso rischio. In pratica, la redditività di un progetto può essere superiore a quella di un progetto con rischio alternativo. Pertanto, il progetto dovrebbe essere investito se il tasso di rendimento è superiore al costo opportunità del capitale.

Le regole considerate per prendere decisioni di investimento possono essere in conflitto se ci sono flussi di cassa in più di due periodi.

Il periodo di ammortamento è il tempo necessario affinché l'importo dei flussi di cassa del progetto diventi uguale all'importo dell'investimento iniziale. Questo misuratore della performance dell'investimento viene utilizzato dagli investitori che desiderano sapere quando si verificherà un ritorno completo sul capitale investito.

Svantaggio: i pagamenti successivi al periodo di ammortamento non vengono presi in considerazione.

4. Gestione del processo di investimento e finanziamento di immobili

L'unicità dell'immobile richiede un attento studio dell'aspetto finanziario, giuridico, tecnico di ogni oggetto di investimento. Inoltre, è importante che la redditività dell'investimento dipenda dalla qualità della gestione della proprietà.

4.1. Criteri per l'efficacia dei progetti di investimento

Quando si analizzano i progetti di investimento, il valore dell'investimento dell'immobile viene analizzato tenendo conto del suo valore di mercato.

La valutazione dell'efficacia degli investimenti viene effettuata tenendo conto delle seguenti informazioni:

- il costo di costruzione, determinato da analoghi, da indicatori specifici con aggiustamenti, da stime predittive e peritali;

- chiarimento delle fonti e delle condizioni di finanziamento;

- analisi del reddito dall'oggetto, variazioni di redditività;

- selezione del periodo di investimento per condurre uno studio di fattibilità (include costruzione, sviluppo, esercizio);

- prevedere l'evoluzione dei prezzi per le componenti di ricavo e di costo;

- calcoli per identificare riserve per aumentare l'efficienza economica e l'affidabilità del progetto di investimento.

La durata del periodo di previsione, entro il quale vengono effettuati i calcoli per determinare l'efficacia del progetto di investimento, è determinata tenendo conto della durata della creazione, dell'operazione e, se necessario, della liquidazione dell'oggetto, del periodo per il raggiungimento dell'obiettivo specificato caratteristiche di redditività, i requisiti e le preferenze dell'investitore.

Il confronto dei progetti di investimento viene effettuato applicando determinati criteri di prestazione, i principali dei quali sono il valore attuale netto del progetto, il periodo di ammortamento del progetto, l'indice di redditività del progetto, il tasso di rendimento interno del progetto e il suo modifiche, il rendimento medio del capitale netto.

Il modello generale considerato di analisi degli investimenti ipotecari ci consente di concludere che il periodo di proprietà di un bene influisce sul valore dell'immobile, poiché l'importo e l'importo dei flussi di cassa verso il patrimonio netto cambiano. C'è una tendenza a ridurre il valore attuale con un aumento nel periodo del progetto di investimento. Pertanto, il periodo di proprietà dell'investimento dovrebbe essere previsto in base alla situazione economica generale, alla condizione finanziaria dell'investitore, alla redditività degli investimenti alternativi.

L'indice di redditività è il rapporto tra il valore attuale dei benefici futuri e l'investimento iniziale:

Un'altra definizione dell'indice di redditività è il rapporto tra il valore attuale di tutti i flussi di cassa positivi di un progetto e il valore attuale di tutti i flussi di cassa negativi.

Un progetto di investimento dovrebbe essere accettato se questo valore è maggiore di 1. Al suo interno, l'indice di redditività corrisponde al VAN. L'indice di redditività non deve essere utilizzato quando si selezionano progetti che si escludono a vicenda.

Il tasso interno di rendimento (IRR) è il tasso di sconto al quale il valore attuale del rendimento del capitale è uguale all'investimento iniziale, ovvero NPV=0.

Gli svantaggi di questo criterio sono meno evidenti rispetto al periodo di ammortamento. La definizione di IRR consiste nella selezione di un tasso di sconto adeguato ai flussi di cassa. Per fare ciò, tutti i flussi di cassa positivi e negativi del progetto vengono analizzati per determinare il tasso di sconto al quale la loro somma algebrica è pari a zero.

Confrontando l'IRR con il costo opportunità del capitale, si può determinare se il progetto avrà un VAN positivo: se il costo opportunità del capitale è inferiore all'IRR, allora il VAN è maggiore di zero.

Il progetto può essere investito se il costo opportunità del capitale è inferiore all'IRR. Quando si confrontano i progetti di investimento, sono più preferibili progetti con un valore IRR elevato.

In pratica, il tasso di rendimento interno è molto spesso utilizzato come criterio di investimento principale, ma questo criterio di efficienza non è corretto se devono essere considerati tassi di sconto diversi o se il flusso di cassa iniziale è maggiore di zero.

Esistono tecniche che adattano l'IRR da applicare in una determinata situazione.

Ad esempio, il tasso di rendimento interno modificato (MIRR) consente di applicare l'IRR quando si verifica più di un cambiamento nel segno dei flussi di cassa di un progetto. Questo approccio è conveniente da utilizzare con il finanziamento graduale della costruzione. Il calcolo del MIRR viene eseguito come segue:

- l'attualizzazione determina il valore di tutti i flussi di cassa negativi all'inizio del progetto, il tasso di sconto è calcolato in funzione del ritorno sull'investimento in titoli liquidi a breve termine;

- viene calcolato il tasso di rendimento interno del progetto, che è un tasso di rendimento modificato.

Rendimento medio sul patrimonio netto. Utilizzato da alcuni investitori per prendere decisioni di investimento sulla base di un tasso di rendimento contabile. Tasso di rendimento contabile: il rapporto tra l'utile medio previsto del progetto dopo aver dedotto l'ammortamento e le tasse al valore contabile medio degli investimenti. Il rapporto risultante viene confrontato con la media dell'azienda o del settore.

Questo criterio per l'efficacia dei progetti di investimento presenta seri inconvenienti:

- non tiene conto della variazione nel tempo del valore del denaro;

- dipendenza dal sistema contabile utilizzato da un determinato investitore.

Per prendere una decisione, si consiglia a un investitore di analizzare diversi criteri di performance, poiché nessuno di essi consente di prendere in considerazione tutte le caratteristiche di ogni situazione specifica.

4.2. Metodi di analisi dei progetti di investimento

Nell'analisi degli investimenti vengono valutati i parametri più probabili e non gli unici possibili. Termini utilizzati:

Rischio - la possibilità di deviazione dei dati finali effettivi dai risultati previsti previsti. Il rischio è zero se c'è assoluta certezza sugli eventi futuri.

La probabilità è la probabilità relativa che si verifichi un evento. Nella valutazione degli investimenti immobiliari, la probabilità che si verifichi un evento è direttamente correlata al rischio di un progetto di investimento.

La determinazione del grado di probabilità viene effettuata in diversi modi:

- sulla base dell'analisi e della ricerca di eventi passati;

- a seguito di ricerche e sperimentazioni scientifiche;

- come risultato dell'analisi della relazione dei fattori:

ci si può aspettare che con una caduta del saggio di profitto nel mercato dei capitali, il saggio di profitto di un certo tipo di immobile diminuisca;

- elaborazione di giudizi soggettivi da parte di un esperto sulla base della verifica di tutte le premesse.

Consideriamo brevemente l'essenza di alcuni metodi che ci consentono di misurare il rischio di un progetto di investimento e determinare la strategia di comportamento appropriata se il grado di probabilità è già stato determinato.

Metodi che consentono di misurare il rischio di un progetto di investimento e di determinare una strategia di comportamento: metodo del rapporto di copertura del debito; analisi del periodo di ammortamento; attualizzazione mediante tassi di rendimento corretti per il rischio; analisi di sensibilità; metodo Monte Carlo; analisi di pareggio.

Il metodo del rapporto di copertura del debito viene utilizzato per analizzare la fattibilità di un progetto che prevede il finanziamento del debito. Rapporto di copertura del debito - il rapporto tra il reddito operativo netto e l'importo annuo del servizio del debito:

Come misura del rischio, il rapporto di copertura del debito è comunemente utilizzato quando si utilizza il prestito ipotecario per determinare il grado di sicurezza relativa, a seconda dei termini del mutuo. Sulla base di DCR viene analizzata la fattibilità di un progetto di investimento con finanziamento del debito. Il valore specifico di DCR è diverso per i diversi istituti di credito e consente di misurare il rischio, ma non tiene conto del rischio relativo a un particolare mutuatario (Shevchuk D.A. Organizzazione e finanziamento degli investimenti. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ; Shevchuk DA Fondamenti di affari bancari. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Operazioni bancarie. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

L'analisi del periodo di ammortamento riflette l'intervallo di tempo durante il quale il denaro è in un investimento rischioso. Il periodo di ammortamento accettabile per un investitore dipende dalla situazione economica attuale.

Quando si gestisce un portafoglio di investimenti, il periodo di ammortamento può aiutare a determinare quando entrare in un progetto e quando uscire da un progetto.

Attualizzazione in base a tassi di rendimento corretti per il rischio. I tassi di sconto che tengono conto di tutti i livelli di rischio possono essere adeguati per compensare l'investitore che si assume un rischio aggiuntivo.

L'analisi di sensitività si basa sull'analisi della sensibilità di un modello di investimento analitico al cambiamento di un parametro. Si ritiene che un rischio maggiore sia introdotto da fattori il cui cambiamento influisce in modo più significativo sul risultato.

L'analisi di sensibilità è applicabile a qualsiasi elemento che tenda a cambiare.

Metodo Montecarlo. L'analisi della sensibilità consente di prendere in considerazione il cambiamento in una sola variabile, questo metodo Monte Carlo è una combinazione di tutti i possibili cambiamenti nelle variabili. Questo metodo richiede modelli di computer complessi.

L'analisi di pareggio serve a determinare l'importo a cui il reddito lordo effettivo può scendere prima che il progetto inizi a generare perdite. Cioè, tenendo conto del costo opportunità del capitale, viene determinato il livello di funzionamento degli immobili, a cui NPV = 0.

4.3. Rischi di finanziamento immobiliare

Il rischio riflette la possibilità che i risultati effettivi possano deviare dai risultati previsti previsti. I rischi dipendono dalle specificità del progetto di investimento, dalla redditività, dalla stabilità in questo mercato.

Considera i principali rischi associati al finanziamento immobiliare:

- rischio di credito - perdite in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario;

- rischio di tasso di interesse - la probabilità che il tasso su un prestito venga adeguato meno frequentemente rispetto ai fondi presi in prestito a fronte di tassi di interesse in aumento;

- rischio di rimborso anticipato - perdite in caso di rimborso anticipato di un finanziamento a tasso fisso;

- rischio di obbligazioni preliminari - il rischio di finanziamento di prestiti per i quali viene determinato un tasso di interesse fisso prima dell'inizio del finanziamento;

- rischio di liquidità - la probabilità che il creditore per il pagamento delle proprie obbligazioni non disponga di sufficienti fondi ricevuti a titolo di rimborso del debito su prestiti emessi;

- il rischio di variazione delle condizioni per la mobilitazione dei fondi - perdite in caso di diminuzione del valore dei fondi (tasso base) quando si presta a premio fisso (relativo al tasso base).

Il rischio di credito è associato a perdite nei casi in cui il mutuatario non è in grado di effettuare pagamenti sul prestito o se il valore della proprietà data in pegno è insufficiente per rimborsare le obbligazioni del mutuatario nei confronti del prestatore. La solvibilità del mutuatario è determinata dal rapporto tra il reddito del mutuatario e il tasso di interesse sul prestito. In caso di mancato pagamento, esistono diversi tipi di perdite per il creditore. Il prestatore subisce perdite se l'importo ricevuto dalla vendita dell'immobile a lui ceduto in possesso è inferiore alla parte rimborsata del prestito. Oltre ai costi di gestione, riparazione e vendita di immobili, vi sono anche i costi amministrativi per la gestione dei prestiti in sospeso e dei beni sequestrati.

La gestione del rischio di credito avviene attraverso un'analisi approfondita dell'oggetto collaterale, della solvibilità del mutuatario e dello sviluppo di raccomandazioni sull'importo accettabile del prestito. Nel determinare la probabilità di rimborso di un prestito, l'attenzione principale è rivolta alla determinazione dell'importo del reddito del mutuatario e alla valutazione del valore dell'immobile ceduto a garanzia. Quando si presta per lo sviluppo immobiliare (costruzione, ricostruzione, ammodernamento), il rischio di credito è significativamente ridotto se è noto che il mutuatario ha precedentemente completato diversi progetti simili a quello per cui è richiesto il prestito.

Il rischio di tasso di interesse è una diminuzione del profitto di un istituto di credito a causa di una variazione negativa imprevista del livello dei tassi di interesse. Si tratta cioè di potenziali perdite causate da finanziamenti con uno squilibrio nella revisione periodica dei tassi di interesse sui prestiti e sui fondi presi in prestito.

Modi per gestire questo rischio: finanziamento con l'aiuto di titoli con la stessa scadenza e l'utilizzo da parte dei creditori nel calcolo dei pagamenti del prestito di vari metodi di indicizzazione, tenendo conto dell'inflazione e del reddito del mutuatario.

Il rischio di rimborso anticipato è la potenziale perdita sul reinvestimento causata dal rimborso anticipato di un mutuo a tasso fisso. Il rischio sorge anche in connessione con perdite nel finanziamento di prestiti, i cui tassi di interesse sono determinati prima dell'inizio del finanziamento. Questo rischio è chiamato rischio pre-impegno.

Quando si presta, sono previste condizioni alternative per il prestatore e il mutuatario. Il mutuatario riceve il diritto di rimborsare il prestito prima della fine del contratto di prestito e il prestatore, a sua volta, ha l'opportunità di modificare periodicamente il tasso di interesse sul prestito con un tasso di interesse variabile. I prestatori forniscono anche ai mutuatari la possibilità di determinare il tasso di interesse su un prestito prima che inizi il processo di finanziamento del prestito.

Il rischio di liquidità è associato all'insufficienza di ricezione dei pagamenti dei finanziamenti per adempiere alle attuali obbligazioni del creditore, nasce in connessione con le difficoltà di reperire liquidità vendendo attività a prezzi di mercato o ad esse prossime. La gestione del rischio di liquidità richiede una serie di transazioni finanziarie. In particolare, viene calcolato il flusso di cassa per determinare il fabbisogno di cassa della banca e viene sviluppata una strategia di mobilitazione del contante con l'individuazione di fonti e costi. La riduzione del rischio di liquidità è direttamente correlata allo sviluppo del mercato secondario dei mutui ipotecari, creando le condizioni per attrarre risorse a lungo termine in questo settore, garantendo il rifinanziamento dei mutui emessi,

Il rischio di variazione delle modalità di raccolta fondi deriva dagli impieghi a lungo termine a tasso variabile. In questo caso, il premio percentuale sul prestito è fisso e il premio percentuale sui fondi presi in prestito è variabile.

Il rischio di variazione delle modalità di raccolta fondi può essere gestito finanziando prestiti con indebitamento a lungo termine a tasso variabile.

Insieme a quanto sopra, ci sono rischi specifici che sorgono quando si concede un prestito alla costruzione di alloggi. Ad esempio, c'è il rischio che gli appartamenti finiti possano essere venduti più lentamente del previsto. I modi per mitigare questo rischio includono la prevendita di un certo numero di unità e la suddivisione del processo di prestito in diverse fasi indipendenti quando si tratta di progetti di grandi dimensioni.

Esiste anche il rischio di incendio o furto dei materiali installati o immagazzinati o altri danni materiali. La riduzione di questo rischio è ottenuta mediante assicurazioni, sicurezza e altri modi per garantire la sicurezza che non sono in contraddizione con la legge.

Esiste il rischio di concessione di un prestito a causa della falsificazione dei documenti forniti dal mutuatario e della diversione dei fondi del prestito per gli scopi previsti. Può essere ridotto, in primo luogo, investendo i fondi ricevuti dal mutuatario e, in secondo luogo, effettuando un ulteriore investimento di fondi propri del mutuatario se si determina che gli importi residui del prestito concesso non sono sufficienti per completare la costruzione.

Quando si finanziano investimenti, si dovrebbe tenere conto dei rischi inerenti agli investimenti nel settore immobiliare, che richiedono un importo significativo di investimenti di capitale, mentre sono a lungo termine e soggetti a una maggiore influenza dei fattori di rischio rispetto agli investimenti in altre aree dell'economia .

La redditività di un progetto di investimento deve essere analizzata sulla base di stime del tasso attuale privo di rischio, del rischio generale di mercato e del rischio dovuto alle caratteristiche degli immobili come asset di investimento.

Gli investimenti privi di rischio sono investimenti per i quali esiste la certezza assoluta del loro rendimento. Non esistono investimenti assolutamente privi di rischio, ma quelli con il massimo grado di affidabilità del rendimento comprendono investimenti il ​​cui rendimento è garantito dallo Stato.

Di conseguenza, quando si analizzano gli investimenti nel settore immobiliare, viene preso come tasso privo di rischio il tasso corrente su obbligazioni governative a lungo termine (ad esempio obbligazioni) o titoli simili.

Il rischio di mercato è la volatilità del valore annuo dell'IRR dovuta alle variazioni del reddito regolare e del costo del capitale. Nel mercato immobiliare, a differenza del mercato mobiliare, la redditività è determinata non sulla base di semplici elaborazioni statistiche dei prezzi di vendita e dei valori locativi, ma sulla base di stime effettuate da periti professionisti. Tali stime dipendono dalle qualifiche e dall'esperienza del perito e possono essere errate.

Il rischio associato all'investimento immobiliare è un rischio specifico dovuto alle caratteristiche uniche dell'immobiliare: bassa liquidità, alti costi di denaro e tempo per le transazioni, necessità di una gestione della qualità. Quando si investe in immobili, è necessario tenere conto della possibile diminuzione della redditività del progetto di investimento rispetto a quello previsto, dell'eccedenza dei costi effettivi rispetto a quelli precedentemente previsti, dell'impossibilità di completare il progetto di investimento a causa di un imprevisto aumento eccessivo dei prezzi dei materiali, impossibilità di vendere l'oggetto costruito al prezzo più elevato precedentemente pianificato, esposizione di elementi immobiliari a rischio di distruzione.

Si distinguono le seguenti fonti di rischio dell'investimento immobiliare:

- tipo di immobile;

- domanda e offerta nel mercato;

- Posizione;

- rispetto dei termini del contratto di locazione;

- deprezzamento di oggetti;

- regolamentazione legislativa e modifiche alla fiscalità;

- inflazione;

- reinvestimento.

Il rischio di tipo immobiliare dipende dalla domanda e dall'offerta.

Il rischio di localizzazione è più ampio in quanto include anche il rischio del tipo di proprietà.

Il rischio di locazione è legato al fatto che l'inquilino non può pagare l'intero importo del canone previsto dal contratto. Questo rischio è più significativo per gli immobili con un solo inquilino.

Il rischio di deprezzamento immobiliare risiede nel fatto che la redditività degli immobili può diminuire a causa dell'usura fisica e dell'invecchiamento. Al fine di aumentare la redditività di un edificio, i proprietari di solito scelgono di sostenere costi materiali significativi.

Il rischio di regolamentazione legislativa e modifiche della tassazione è associato al fatto che saranno richiesti costi significativi per aumentare le aliquote fiscali.

I rischi di inflazione e reinvestimento hanno un impatto minore sugli investimenti immobiliari rispetto agli altri sopra elencati.

Quando si investe in azioni, non c'è modo di diversificare il rischio attraverso cambiamenti nella struttura del capitale, la diversificazione si ottiene attraverso diversi tipi di immobili e regioni diverse.

Usare il debito per finanziare investimenti immobiliari significa usare il debito ipotecario.

Il capitale preso in prestito investito in immobili presenta gli stessi tipi di rischi del capitale proprio. Tuttavia, il loro valore totale è maggiore a causa dei rischi aggiuntivi associati al tempestivo servizio di obbligazioni del debito e ai rischi di mancato pagamento dell'importo capitale del prestito. Ci sono due ulteriori rischi del capitale di debito investito nel settore immobiliare:

1) il rischio di un disavanzo del servizio del debito;

2) il rischio di un ingente rifinanziamento una tantum.

Il primo rischio è che il proprietario dell'immobile potrebbe non essere in grado di effettuare i pagamenti del servizio del debito richiesti in tempo. In questo caso, è probabile che l'immobile venga confiscato a favore del creditore. Pertanto, un mutamento della situazione del mercato o della localizzazione può comportare la perdita di immobili finanziati con capitale di debito.

Il secondo rischio è quello di non poter rifinanziare una grossa rata del mutuo una tantum. Può anche portare alla perdita di proprietà.

Il controllo degli investitori negli immobili ipotecati è molto inferiore rispetto alle partecipazioni, poiché parte dei diritti di tale controllo è trasferita al creditore. I finanziatori determinano la struttura del capitale raccolto dal proprietario e limitano i diritti del proprietario di rimborsare i debiti.

Sul lato positivo degli investimenti immobiliari, se un aumento dei rendimenti obbligazionari è il risultato di un aumento dell'inflazione, allora questo aumento dell'inflazione si rifletterà nelle aspettative degli investitori sull'aumento degli affitti e il ritorno sull'investimento nel settore immobiliare tenderà rimanere più stabili dei rendimenti obbligazionari a lungo termine.

In definitiva, i rischi aumentano o diminuiscono il reddito pianificato. Nel processo di gestione del rischio, alcuni di essi possono essere ridotti. Per fare ciò, è necessario identificare i possibili rischi, determinare possibili modi per ridurli e i costi associati, sviluppare e monitorare l'attuazione di misure per ridurre i rischi.

4.4. Criteri di decisione per il finanziamento immobiliare

A causa dell'alto costo di acquisizione di immobili, l'attuazione di progetti di investimento nel campo immobiliare viene effettuata con il coinvolgimento del finanziamento del debito (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Prestiti a privati. - M .: AST: Astrel, 2008).

Motivi per finanziare investimenti immobiliari:

- insufficienza del capitale proprio dell'investitore per un pagamento una tantum per gli immobili, poiché, a differenza, ad esempio, delle azioni, gli immobili sono difficili da dividere e per completare un'operazione sono necessarie quantità significative di denaro alla volta;

- la necessità di una commissione di gestione più elevata, che può migliorarne la qualità, la gestione della qualità del patrimonio immobiliare, il portafoglio di investimenti immobiliari incide direttamente sull'aumento dei rendimenti degli investimenti;

- iversificazione - il desiderio di gestire più oggetti immobiliari per distribuire il rischio dovuto alla varietà degli oggetti di investimento, ridurre la concorrenza, ma molti oggetti di investimento con capitale proprio limitato richiedono un prestito più ampio, che crea un rischio aggiuntivo;

- l'ammortamento è deducibile dalle basi imponibili;

- leva finanziaria positiva - quando l'immobile acquisito con i fondi presi in prestito porta un reddito finanziario ad un tasso superiore al tasso di interesse sul prestito.

Il prezzo dell'immobile e le decisioni degli investitori sono influenzati dalle condizioni di finanziamento: il tasso di interesse, il livello di finanziamento del debito, il periodo di ammortamento, ecc.

Il tasso di interesse è la tassa per l'utilizzo di un prestito. Più basso è il tasso di interesse, più è attraente per un investitore.

Il livello di finanziamento del debito è caratterizzato dall'entità del prestito. Maggiore è il prestito, più efficace è il finanziamento del debito.

Criteri per la scelta dell'importo massimo del prestito:

- a bassi tassi di interesse, il criterio è la quota dei fondi presi in prestito sul volume totale degli investimenti di capitale nel settore immobiliare, questa quota per gli investitori prudenti è solitamente del 70%;

- a tassi di interesse elevati, il criterio è il rapporto di copertura del debito.

Il periodo di ammortamento è la scadenza del prestito. Più lungo è questo periodo, minori saranno i pagamenti periodici. Tuttavia, i pagamenti totali per i pagamenti a lungo termine saranno più elevati.

Altre condizioni di finanziamento:

- benefici per estinzione anticipata dei prestiti:

- il diritto all'estinzione anticipata senza sanzioni o con l'applicazione di una sanzione, che decresce con la riduzione della durata del contratto di finanziamento;

- responsabilità limitata: la responsabilità del mutuatario è solo per l'immobile costituito in pegno; i diritti del creditore non si applicano ai beni mobili in caso di inadempimento del prestito (a responsabilità illimitata, il prestatore ha diritto ai beni mobili del mutuatario insolvente) .

Considera i criteri per prendere decisioni sui prestiti.

La situazione del mercato immobiliare commerciale cambia molto spesso, pertanto, al momento di decidere di concedere un prestito caso per caso, è necessario riesaminare la situazione del mercato. Occorre prestare attenzione all'equilibrio attuale e atteso tra domanda e offerta, agli oggetti che richiedono il finanziamento del debito, ai rischi, alle specificità dell'ubicazione degli immobili e alla redditività del prestito e del progetto di investimento.

Domanda e offerta. Se il livello attuale e previsto dell'offerta di oggetti è chiaramente superiore al livello della domanda - questo è un fattore sfavorevole, ci si dovrebbe aspettare qualche miglioramento. Occorre prendere una decisione sulle seguenti questioni:

- Ci sarà una domanda costante per l'oggetto della garanzia?

- Ci sarà un eccesso di mercato con tali oggetti prima della fine del periodo di rimborso del prestito?

- È necessario ridurre la durata del prestito?

I rischi vengono analizzati in base al fatto che l'accettazione da parte del prestatore di rischi maggiori deve essere pagata dal mutuatario.

Posizione. Viene analizzato se l'ubicazione della struttura di prestito sarà vantaggiosa per l'intero periodo del prestito.

Redditività. Anche i prestiti ei progetti di investimento accettati per il finanziamento devono essere redditizi. Le condizioni per la concessione di prestiti dovrebbero essere leggermente migliori rispetto ad altre banche. I prestiti devono essere rimborsabili, i rapporti con il mutuatario sono buoni. In generale, il fattore fondamentale per prendere decisioni in merito al finanziamento immobiliare è l'analisi del progetto di investimento. Efficienza accettabile del progetto: una garanzia di rimborso del prestito secondo le condizioni stabilite.

Conclusione: è consigliabile il finanziamento di un progetto di investimento per l'acquisizione di un edificio per uffici, poiché il valore VAN non è negativo, la redditività del progetto di investimento, tenendo conto del finanziamento del debito, è accettabile per il prestatore.

4.5. Consulenza creditizia

La gamma dei problemi risolti dalla consulenza è piuttosto ampia. E la specializzazione delle società che forniscono servizi di consulenza può essere diversa: da ristretta, limitata a qualsiasi area di servizi di consulenza (ad esempio, audit), alla più ampia, che copre l'intera gamma di servizi in quest'area. Di conseguenza, ogni specialista (o ogni azienda) che opera in questo campo, mette il concetto di consulenza nel proprio significato e gli dà una propria sfumatura, determinata dalla direzione di una determinata azienda.

Consulenza creditizia - fornitura di servizi di consulenza nel campo dell'attrazione di crediti e finanziamenti di investimento per persone giuridiche e persone fisiche.

La consulenza creditizia, secondo gli specialisti di INTERFINANCE, è un nuovo tipo di attività che oggi si sta diffondendo attivamente. Tenuto conto dell'interesse sempre crescente dei nostri clienti per i fondi attratti dall'esterno per lo sviluppo del business, è emersa un'esigenza oggettiva per lo sviluppo di un tipo di servizio come la consulenza creditizia.

Insieme a questo, cresce anche l'offerta di vari programmi di credito da parte delle banche. Ciascuno di essi non solo offre al cliente condizioni speciali, ma gli richiede anche di fornire una serie completamente specifica di documenti e garanzie. Sta diventando sempre più difficile per un potenziale destinatario di un prestito navigare autonomamente in quest'area e diventa sempre più facile perdersi in questo flusso (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Organizzazione e finanziamento degli investimenti. - Rostov-on- Don: Phoenix, 2006; Shevchuk DA: Fondamenti di affari bancari. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Operazioni bancarie. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

La consulenza è un tipo di attività intellettuale, il cui compito principale è analizzare, sostanziare le prospettive di sviluppo e utilizzo di innovazioni scientifiche, tecniche, organizzative ed economiche, tenendo conto dell'area disciplinare e dei problemi del cliente.

La consulenza risolve questioni di gestione, economiche, finanziarie, attività di investimento delle organizzazioni, pianificazione strategica, ottimizzazione del funzionamento generale dell'azienda, fare affari, ricerca e previsione dei mercati di vendita, movimenti dei prezzi, ecc. In altre parole, la consulenza è qualsiasi assistenza fornita da consulenti esterni, nella risoluzione di un particolare problema.

L'obiettivo principale della consulenza è migliorare la qualità della gestione, aumentare l'efficienza dell'azienda nel suo insieme e aumentare la produttività individuale di ciascun dipendente.

Quando i clienti si rivolgono a una società di consulenza per chiedere aiuto?

Secondo la credenza popolare, i servizi di consulenti esterni sono utilizzati principalmente e principalmente da quelle organizzazioni che si trovano in una situazione critica. Tuttavia, l'assistenza in situazioni critiche non è affatto la funzione principale della consulenza. In quali casi e chi si rivolge a una società di consulenza per un aiuto?

In primo luogo, nei casi in cui un'impresa con uno status affidabile intenda ristrutturare l'intero sistema, in relazione sia con l'espansione, sia con un cambiamento nella forma della proprietà, o con un cambiamento radicale nel raggio di attività dell'impresa e riorientandola verso aree di business più promettenti e/o redditizie.

In secondo luogo, nei casi in cui un'impresa con uno status affidabile, al fine di affermare la propria posizione sul mercato e creare l'immagine necessaria agli occhi dei potenziali partner, si rivolge ai servizi di un consulente (ad esempio un revisore dei conti), conduce un verifica delle sue attività (ad esempio, un audit) e poi rende pubblici i suoi risultati.

In terzo luogo, nei casi in cui l'impresa si trovi in ​​una situazione critica (o addirittura sull'orlo del collasso) e non sia in grado di uscirne da sola per mancanza di esperienza e di risorse interne per una risposta adeguata e tempestiva alla situazione. I servizi di un consulente (società di consulenza) in questo caso hanno la natura di una consulenza in caso di crisi.

Servizi di consulenza professionale sono stati forniti in Russia per più di dieci anni. Nonostante un periodo così lungo, tra i potenziali consumatori di servizi di consulenza non si è ancora sviluppata una chiara comprensione del motivo per cui invitare i consulenti e se dovrebbero essere invitati. La ragione di ciò è in gran parte una comprensione inadeguata di ciò che i consulenti possono e non possono fare, quando ha senso invitarli, e quali sono le condizioni necessarie per una cooperazione di successo con i consulenti.

Secondo gli esperti di INTERFINANCE, il compito principale dei consulenti è assistere i clienti nella risoluzione dei loro problemi di gestione.

Possono risolvere questo problema in diversi modi:

- Trovare il problema e proporre soluzioni. In una situazione in cui il cliente è consapevole di avere un problema, ma non può determinare quale sia esattamente, quali sono le sue vere cause, i consulenti possono analizzare la situazione e identificare il problema e le sue cause, nonché sviluppare e offrire al cliente modi per risolverlo. Questa è la cosiddetta consulenza peritale, quando i consulenti stessi fanno tutto il lavoro per rilevare e risolvere il problema.

- Aiutare il cliente a trovare lui stesso il problema e determinare i modi per risolverlo. Ci sono situazioni in cui il cliente è pronto a definire il problema e risolverlo, ma gli manca un supporto metodologico per la corretta attuazione delle sue intenzioni. Quindi i consulenti possono fornire al cliente questo supporto metodologico e accompagnarlo dalla scoperta del problema alla sua risoluzione.

Questo approccio prende il nome di consulenza di processo, ovvero consulenza nel corso delle attività di gestione del cliente.

- Insegnare al cliente come trovare e risolvere i problemi. Creare un sistema di conoscenze pratiche nel cliente, un meccanismo che gli permetta d'ora in poi di trovare e risolvere i suoi problemi è l'essenza del terzo approccio, chiamato counseling educativo.

Con questo approccio, il consulente non partecipa direttamente al processo di ricerca e risoluzione dei problemi, ma si limita a formare il cliente e verifica la correttezza dei "compiti a casa".

In pratica, tutti e tre gli approcci spesso si intersecano e si completano a vicenda. L'enfasi cambia a seconda di ciò di cui il cliente ha più bisogno: trovare una soluzione al problema per lui, o aiutarlo a risolverlo, o imparare a risolverlo.

La determinazione dell'entità di tale esigenza, nonché della necessità di coinvolgere i consulenti in generale, dipende da una serie di fattori:

- Volta. Di norma, qualsiasi problema introduce i suoi limiti di tempo. A seconda dell'ampiezza del margine di tempo per la risoluzione di un particolare problema, viene fatta una scelta a favore dell'uno o dell'altro approccio. Di solito, la consulenza di un esperto è il modo più veloce per risolvere un problema se il consulente invitato ha metodi comprovati per risolvere tali problemi.

- Risorse di lavoro. Ogni problema richiede risorse di lavoro spese per la sua soluzione. Quando la portata del problema è sufficientemente ampia, può essere abbastanza difficile individuare le persone che si occuperanno esclusivamente di risolverlo, dato che tutti i membri dello staff del cliente hanno le proprie responsabilità quotidiane nell'ambito delle attività correnti. Tuttavia, non è economicamente fattibile assumere e mantenere uno staff dedicato di specialisti per ogni problema, come talvolta alcune aziende scelgono di fare.

I consulenti in questo caso sono una forza lavoro aggiuntiva che è disponibile quando necessario e rimossa quando la necessità è passata.

- I soldi. Assumere consulenti è costoso. A seconda delle risorse finanziarie che il cliente può allocare per risolvere il problema, viene scelto l'uno o l'altro approccio di consulenza. Di norma, la consulenza formativa è il modo più economico per risolvere i problemi se il cliente ha la manodopera e il tempo necessari per formarlo.

- Conoscenza. Il livello di competenza non è meno critico del tempo o del denaro. Naturalmente, la conoscenza può essere ottenuta attraverso l'autoeducazione.

Tuttavia, il grado di consolidamento delle conoscenze e le abilità della loro applicazione pratica saranno in questo caso differenti. Non è un caso che l'efficacia della formazione a tempo pieno sia superiore a quella della didattica a distanza. Inoltre, l'autoeducazione sta imparando dai propri errori, mentre attirando consulenti si può imparare dagli altri.

- Oggettività. Il consulente presenta una visione indipendente dei problemi del cliente dall'esterno. In virtù della sua indipendenza, è libero da cliché e pregiudizi che si sono sviluppati con il cliente negli anni della sua attività e che spesso sono essi stessi fonte di problemi. Il consulente può porre domande a cui il cliente stesso non pensa, perché, a causa di abitudini consolidate, non le considera domande. Infine, il consulente è una persona disinteressata, nel senso che il suo unico interesse è la risoluzione più efficace dei problemi reali del cliente e non ha alcun interesse personale all'interno di questi problemi.

Va inoltre notato cosa il consulente non può o non deve fare per il cliente e perché non dovrebbe essere invitato:

- Prendere decisioni. Il consulente, di regola, non può prendere decisioni per il cliente. Il cliente stesso è responsabile della sua attività, è responsabile nei confronti dei proprietari, degli appaltatori, del personale e di se stesso, e deve prendere le decisioni finali. Il consulente offre solo opzioni per soluzioni, fornisce consigli sulla soluzione ottimale, ma non prende decisioni da solo.

- Gioco con la legge. Il consulente non può e in nessun caso deve fornire al cliente raccomandazioni contrarie alla legge applicabile. Qualsiasi raccomandazione la cui attuazione metta il cliente in conflitto con la legge costituisce una minaccia per l'attività del cliente e di per sé crea un serio problema.

Pertanto, il consulente non può e non deve, risolvendo alcuni problemi del cliente, creargli altri problemi, a volte più gravi: problemi con la legge.

- Partecipazione ai conflitti. Il consulente non può e non deve partecipare ai conflitti interni del cliente. È estremamente immorale quando alcune persone nella gestione del cliente invitano consulenti per "cadere" altri. Il consulente deve sempre essere al di sopra dei conflitti personali o di gruppo, agire come un arbitro indipendente, cercare soluzioni utili per l'azienda nel suo insieme e non per singoli o gruppi di individui.

- Risultati formali. Lo scopo dell'assistenza consulenziale è risolvere i problemi del cliente, non scrivere un rapporto di consulenza. Il compito dell'attività del consulente non dovrebbe essere la creazione di report belli nella forma e vuoti nei contenuti, "carte di caramelle" che servono a creare l'apparenza di attività gestionali utili. Pertanto, non dovresti invitare un consulente a scrivere un rapporto del genere, che verrà quindi archiviato in un cassetto e tirato fuori di tanto in tanto per la dimostrazione: questo è un modo troppo costoso e ingiustificato per impressionare.

Sulla base di quanto sopra, è possibile formulare casi in cui sia necessario invitare consulenti. In generale, i consulenti dovrebbero essere chiamati quando c'è un problema gestionale che il cliente vuole risolvere. Tuttavia, la partecipazione di un consulente è particolarmente efficace nelle situazioni tipiche di seguito elencate:

- Quando il problema è complesso, sistemico. Se l'entità del problema è tale che per risolverlo è necessario apportare modifiche radicali e complesse al sistema di gestione, ai principi di costruzione di un'impresa, è meglio invitare esperti di terze parti che porteranno nuove idee e forniranno le risorse lavorative necessarie. La risoluzione di problemi complessi richiede solitamente costi di manodopera significativi e conoscenze specialistiche.

- Quando il problema è occasionale, situazionale. Se il cliente ha un problema causato da una combinazione di circostanze specifiche e non è ripetitivo, di routine e richiede anche una pronta soluzione, è più efficiente non creare capacità organizzative interne per risolverlo, ma invitare i consulenti una volta. Allo stesso tempo, non è efficace invitare consulenti per risolvere compiti di routine, quotidiani, cioè per svolgere attività di gestione corrente.

- Quando ci sono divergenze di opinione sul problema e su come risolverlo all'interno della gestione del cliente o tra gestione e proprietari. In questa situazione, i consulenti sono il miglior arbitro indipendente, in grado di valutare obiettivamente il problema e offrire modi oggettivamente giustificati per risolverlo.

- Quando la soluzione del problema può avere gravi conseguenze, anche strategiche, finanziarie o sociali. Si tratta di una situazione simile alla precedente, con l'unica differenza che in questo caso il costo per la risoluzione del problema e la relativa responsabilità è piuttosto elevato. Pertanto, la gestione del cliente può richiedere una giustificazione di esperti indipendenti per identificare e risolvere il problema. A volte questo è un modo per il cliente di condividere la responsabilità con il consulente, non in termini di decisione, ma in termini di sviluppo.

Potrebbero esserci altre situazioni in cui è meglio invitare un consulente. I criteri comuni a tutti loro sono:

- Presenza di un problema;

- Mancanza di tempo o risorse umane per risolvere il problema;

- Mancanza di conoscenze speciali per risolvere il problema;

- Il prezzo elevato del problema.

Non è necessario dire che il consulente invitato deve essere un professionista coscienzioso: questo è un prerequisito. Tuttavia, ci sono una serie di fattori fondamentali che determinano il successo dell'interazione del cliente con i consulenti:

- Scegliere il consulente giusto. Nessun consulente può sapere tutto. Alcuni consulenti sono utili per risolvere determinati tipi di problemi, altri sono utili per altri.

Pertanto, la giusta selezione di un consulente per un problema specifico è estremamente importante. Va tenuto presente che un nome noto non garantisce sempre la corretta selezione. Ci sono molti consulenti altamente specializzati e semplicemente oscuri di cui il cliente potrebbe non essere a conoscenza finché non incontra un problema che richiede la sua partecipazione. La cosa principale qui è valutare la metodologia e l'esperienza pratica che il consulente offre per risolvere i problemi del cliente.

- Comunicazione. Il consulente e il cliente dovrebbero utilizzare un apparato concettuale simile o, in altre parole, parlare la stessa lingua. In caso contrario, potrebbe verificarsi una situazione in cui il consulente, utilizzando i suoi strumenti analitici, sarà in grado di identificare il problema e trovare il modo per risolverlo, ma il cliente potrebbe non comprendere le raccomandazioni del consulente. Pertanto, è necessario concordare preventivamente il significato di quei concetti e termini che utilizzano sia il cliente che il consulente.

- Il livello di formazione. Le raccomandazioni hanno effetto solo quando vengono attuate. Ma per utilizzare le raccomandazioni del consulente, il cliente a volte ha bisogno di avere un livello minimo di formazione appropriato. Così come l'attuazione anche del flusso di lavoro più dettagliato richiede un certo livello di competenza tecnica, così l'attuazione delle raccomandazioni gestionali più dettagliate richiede un certo livello di competenza manageriale. Se si verifica un tale problema, è necessario adottare misure aggiuntive per garantire tale formazione.

- Comprensione di obiettivi e obiettivi. Ci sono situazioni in cui il cliente non capisce chiaramente cosa vuole esattamente, ma è determinato a raggiungerlo. Questo di solito porta ai problemi più seri nell'interazione tra il cliente e il consulente. Pertanto, è necessario determinare congiuntamente gli obiettivi e gli obiettivi e solo allora iniziare a lavorare.

Così, alla seconda parte della domanda formulata nel titolo di questo articolo si può rispondere così: bisogna studiare in ogni caso - la conoscenza non farà mai male, anche se (si potrebbe dire - soprattutto se) si invitano dei consulenti.

Tuttavia, la formazione stessa, senza l'applicazione pratica delle conoscenze acquisite, vale poco. Quando è stata l'ultima volta che uno dei vertici aziendali ha avuto l'opportunità di frequentare un corso di formazione serio? E quale parte della conoscenza che hanno acquisito viene effettivamente applicata oggi nella pratica gestionale quotidiana? Quando si lavora con i consulenti, indipendentemente dal tipo di consulenza, la conoscenza è direttamente incorporata in attività pratiche o, al contrario, acquisita nel processo di risoluzione di problemi specifici.

In ogni caso, la decisione sulla prima parte della domanda - invitare o non invitare consulenti - resta al cliente. I consulenti, come sempre, possono solo dare le raccomandazioni necessarie, cosa che è stata fatta in questo articolo.

Il servizio di ottenimento di finanziamenti da istituti di credito è richiesto dalle imprese che realizzano progetti di investimento, il cui costo supera significativamente il costo dei progetti implementati in precedenza, nonché in assenza della propria esperienza nel credito bancario (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Organizzazione e finanziamento degli investimenti. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of banking. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operazioni bancarie. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ).

L'attuazione di tali progetti può includere un piano di lavoro per aumentare l'attrattiva degli investimenti dell'impresa in qualità di mutuatario.

Un team di consulenti, che comprende specialisti diversificati e altamente qualificati (finanziari, avvocati, economisti, marketer, ecc.), può fornire al cliente una gamma completa di servizi, dalla preparazione di un business plan alla ricerca e all'identificazione di una fonte finanziaria (banca, società di investimento, fondo di investimento, investitori privati, ecc.) al fine di assistere le imprese e le organizzazioni - potenziali mutuatari - nella preparazione dei documenti per l'ottenimento di un prestito, nella scelta delle forme e modalità di prestito, nella ricerca di investitori e nell'organizzazione del finanziamento.

I servizi di consulenza ei prodotti offerti dall'Agenzia di Credito (mediatore di credito) sono il più vicino possibile alle esigenze degli investitori - banche e altri istituti di credito e società di investimento.

Collaborando attivamente con varie banche, l'Agenzia di credito offre ai clienti l'organizzazione del finanziamento: la ricerca e la selezione di banche per prestiti a progetti di investimento, il finanziamento dello sviluppo della produzione, la sua riorganizzazione e riequipaggiamento tecnico, nonché l'ottenimento di prestiti per ricostituire il lavoro capitale.

Nell'ambito del servizio di Consulenza del Credito, secondo gli specialisti di INTERFINANCE, viene offerto a supporto della procedura per l'ottenimento del finanziamento, ovvero:

- dimestichezza generale con il mercato del credito

- fornire informazioni e scegliere il programma di prestito e la banca più ottimali

- assistenza nella raccolta ed esecuzione di un pacchetto di documenti per l'ottenimento di un prestito

- coordinamento di un pacchetto di documenti con la banca

Richiedendo una consulenza di prestito, non solo risparmierai tempo prezioso dedicato alla ricerca di un programma adatto, ma riceverai anche le informazioni più affidabili sulla banca e le condizioni per ottenere un prestito, che spesso differiscono notevolmente da quelle fornite dalla banca per scopi pubblicitari.

Indicazioni:

- Prestito alle imprese (possibilità di prendere una decisione in tempi brevi, prima di aprire un conto, contabilità per rendicontazione di gestione (ufficiosa), gruppi di società) e imprenditori

- Prestito alla popolazione

Per i privati:

- credito senza garanzie reali e garanti;

- un prestito per esigenze urgenti;

- un prestito garantito da appartamenti, auto straniere;

- un prestito garantito da terreni e rustici;

- prestito auto;

- mutuo.

Per i singoli imprenditori:

- credito;

- linea di credito;

- attrazione di investimenti.

Persone giuridiche:

- credito per la ricostituzione del capitale circolante;

- credito per lo sviluppo del business;

- un prestito per l'acquisto di immobili;

- un prestito per l'acquisto di attrezzature;

- un prestito per coprire i disavanzi di cassa;

- linea di credito;

- prestito scoperto;

- factoring;

- locazione;

- garanzie bancarie;

- finanziamento di progetti;

- attrazione di investimenti;

- coinvestimento.

- Analisi espressa di bilancio e merito creditizio

- Ottimizzazione fiscale

- Piani aziendali

- Creazione di siti Internet

- Aumentare l'attrattiva del credito

Come dimostra la pratica, spesso un prestito non viene erogato non perché i clienti non siano degni di credito o nascondano qualcosa, ma perché il cliente non è in grado di comprendere correttamente ciò che la banca gli chiede.

L'essenza del servizio di consulenza creditizia è una valutazione obiettiva indipendente delle offerte di prestito esistenti sul mercato al fine di offrire il piano di prestito più vantaggioso dal punto di vista del mutuatario (per maggiori dettagli, vedere Shevchuk D.A. Organizzazione e finanziamento degli investimenti - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk DA Operazioni bancarie - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

In effetti, decine di banche ora offrono prestiti. I loro programmi differiscono per condizioni, tassi di interesse, termini e altri parametri (vedi http://www.denisshevchuk.narod.ru per i dettagli).

Puoi fare le tue ricerche di mercato, dedicando molto tempo, oppure puoi chiamare consulenti di prestito (o intermediari di prestito) e risolveranno i tuoi problemi.

La consulenza in materia di investimenti, bancaria, finanziaria e creditizia può comprendere:

- Analisi espressa dell'impresa e della natura del progetto.

- Ricerca di un potenziale investitore o finanziatore.

- Redigere un pacchetto di documenti necessario per uno specifico investitore o prestatore (o un elenco di documenti richiesti).

- Accompagnare l'esame di una domanda di credito (investimento).

Gli specialisti ti aiuteranno a decidere la forma più conveniente di finanziamento della tua attività, a scegliere un partner affidabile.

Esiste una domanda di mercato per la fornitura di servizi di intermediazione professionale a supporto delle transazioni di credito. Gli agenti immobiliari non fanno fronte a questo dovere, non tutte le banche sono in grado di lavorare con i clienti e la nicchia che è sorta è riempita da coloro che hanno il tempo e il desiderio per questo.

Secondo gli esperti, su circa 10 persone che decidono di redigere in proprio i documenti per ottenere un mutuo ipotecario, solo 2 vanno a fare un affare. Ora l'aiuto ai potenziali mutuatari è offerto dai broker ipotecari, organizzazioni che forniscono servizi professionali nella selezione del miglior programma di prestito bancario per un cliente.

Secondo gli specialisti di INTERFINANCE, l'intermediazione ipotecaria è un'attività nuova e molto promettente per il nostro paese, che unisce le specialità di un agente immobiliare e di un finanziere.

Secondo i partecipanti al mercato, gli agenti immobiliari sono stati i primi ad entrare nell'intermediazione ipotecaria, stabilendo divisioni nelle loro società che si occupano di servizi di consulenza nel campo dei prestiti ipotecari, e solo allora specialisti nel campo della finanza e del diritto hanno prestato attenzione al servizio promettente.

Finora, i broker non hanno condotto una campagna pubblicitaria attiva. Le informazioni sui loro servizi vengono distribuite tramite clienti o piccoli annunci sui giornali e su Internet.

Ogni anno aumenta il numero di banche pronte a concedere prestiti ai privati. Il volume dei prestiti al consumo aumenta solo di anno in anno. Attualmente, i più popolari sono i prestiti emessi per l'acquisto di elettrodomestici, automobili. Inoltre, molte banche offrono prestiti espressi che non prevedono l'uso previsto dei fondi.

Tutti i principali prodotti di prestito bancario sono già conosciuti e inventati. La domanda è nella gamma di prodotti che possono essere offerti da una banca. Le banche si sono poste il compito di offrire ai clienti la gamma più completa possibile di prodotti di credito. La concorrenza nel mercato dei prestiti è molto alta e solo le banche che hanno raggiunto la massima efficacia tecnologica delle transazioni ai costi più bassi possono vincere (per maggiori dettagli, vedere http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Il prestito alle imprese, secondo i dipendenti dell'intermediario creditizio INTERFINANCE (INTERFINANCE MV LLC), nonostante lo stato instabile dell'economia, implica la possibilità di prendere decisioni da parte di alcune banche in breve tempo (da 1 a 10-15 giorni), prima dell'apertura un account, contabilità per la gestione (informale) rendicontazione, gruppo di società. Le crisi non sono un ostacolo se si utilizzano i consigli di professionisti.

Nonostante la crisi dell'economia russa, la maggior parte degli esperti di prestiti alle imprese concorda sul fatto che questo settore bancario in Russia si svilupperà.

Consideriamo in dettaglio le opportunità attualmente esistenti per finanziare un'impresa.

Persone giuridiche:

Tutti i tipi di prestito, tra cui:

- scoperto (prestito chirografario per fatturati fino al 50% degli incassi medi mensili sul conto di controparti terze, esclusi i pagamenti a sé stessi all'interno del gruppo di imprese);

- credito per la ricostituzione del capitale circolante;

- credito per lo sviluppo del business;

- un prestito per l'acquisto di un'azienda;

- un prestito per l'acquisto di immobili (incluso mutuo commerciale);

- un prestito per l'acquisto di attrezzature;

- un prestito per coprire i disavanzi di cassa;

- linea di credito;

- factoring;

- locazione;

- prestiti alle imprese lombarde;

- garanzie bancarie.

- investimenti in imprese della Federazione Russa (compresi investimenti in nuove imprese (fino a un anno) a Mosca).

Rivolgersi a intermediari del credito che hanno esperienza di lavoro a tempo pieno in banca (preferibilmente in posizioni apicali in divisioni specializzate), consente di condurre un'analisi espressa del bilancio e del potenziale merito creditizio, aumentare i limiti massimi di prestito (importi), ottimizzare la tassazione, aumentare attrattiva del credito e velocizzare le richieste di considerazione, ottenere l'opportunità di considerazione prioritaria preferenziale delle domande nelle banche.

Per i singoli imprenditori:

- credito;

- linea di credito.

Coefficienti di adeguamento (sconto) utilizzati nell'ambito dei programmi di prestito alle imprese (Secondo il vicedirettore generale di INTERFINANCE (LLC "INTERFINANCE MV") Denis Aleksandrovich Shevchuk):

Oggetti immobiliari (edifici, strutture, singoli locali in un edificio, struttura del capitale incompiuta): non più di 0,8.

Equipaggiamento: non più di 0,7.

L'oggetto del pegno può essere il materiale d'ufficio e informatico, nonché i beni personali delle persone fisiche. La valutazione del pegno di apparecchiature per ufficio e informatiche, beni personali viene effettuata da un ufficiale di prestito sulla base di un'ispezione visiva, studio della documentazione e delle informazioni sul valore di mercato di oggetti simili e applicazione di un fattore di correzione non superiore a 0,6 al valore di mercato.

In caso di pegno di attrezzature possono essere presi in considerazione i padiglioni commerciali (registrati come strutture temporanee) e le attrezzature tecnologiche, produttive, ecc. Il loro valore collaterale viene valutato applicando al valore di mercato un fattore correttivo non superiore a 0,6.

Veicoli: non più di 0,7.

Merci in circolazione (merci, prodotti finiti, ecc.): non più di 0,6.

Per i beni in circolazione, di regola, si assume come valore di mercato il prezzo di acquisto di tali beni da parte del prestatore, IVA esclusa (per beni acquistati) / costo di produzione dei beni (per beni di propria produzione). Allo stesso tempo, la questione della competitività di questo prezzo sul mercato deve essere studiata da un funzionario di prestito.

Prima di accettare l'immobile in pegno, l'addetto al prestito, in occasione della visita della sede di attività, effettua un sopralluogo e una verifica dell'effettiva disponibilità dell'immobile, del rispetto dei dati sulla quantità e dell'assortimento (per tipologia e caratteristiche generiche), verifica la disponibilità di documenti attestanti la proprietà. In fase di pegno merce in circolazione, devono essere verificati i certificati di conformità (selettivamente, ma non inferiore a 10 posizioni).

Importo del prestito = importo della garanzia * sconto

L'importo della garanzia è il valore di mercato liquido (che può essere venduto rapidamente, di solito leggermente al di sotto del normale valore di mercato).

TERMINI MINIMI PER L'ESAME DELLE APPLICAZIONI: da 1-5 giorni a un mese.

APPROCCIO FLESSIBILE AL COLORE: fino a 1000000 di rubli senza garanzie, prestiti con garanzie parziali. Qualsiasi proprietà liquida (comprese attrezzature e immobili acquistati) è accettata come garanzia per altri prestiti. AMPIA GAMMA DI SOMMA.

REQUISITI FONDAMENTALI PER IL MUTUANTE:

È obbligatoria la presenza di un'attività stabile e redditizia con un periodo di esistenza effettiva di almeno 6 mesi.

La durata della registrazione ufficiale dell'impresa è di almeno 6 mesi.

Nessuna storia creditizia negativa. Assenza di fatti di inadempimento degli obblighi.

REQUISITI BASE PER UN PROPRIETARIO DI UN'IMPRESA:

La cittadinanza della Federazione Russa.

Età - da 25 a 60 anni inclusi (per gli uomini sotto i 28 anni, una questione risolta con le autorità di leva).

Nessun casellario giudiziario.

Nessuna storia creditizia negativa.

I rappresentanti delle imprese oggi hanno una scelta sufficiente tra le banche pronte a dare "soldi in crescita" e supportare vari progetti imprenditoriali. Gli imprenditori devono solo avere una buona comprensione delle condizioni e dei tassi di interesse per scegliere il programma di prestito più vantaggioso per se stessi.

Gli imprenditori sono spesso interessati alla domanda: la possibilità di ottenere un prestito dipende dalla forma giuridica con cui è registrata una piccola impresa. Ad esempio, molti sono sicuri che ci sia un pregiudizio nelle banche per quanto riguarda i "singoli imprenditori", è molto più difficile ottenere un prestito con questa forma di proprietà rispetto, diciamo, per una società a responsabilità limitata (LLC).

Tuttavia, questa impostazione è lontana dalla realtà: per le banche seriamente impegnate nel credito alle piccole e medie imprese, lo status giuridico dell'organizzazione non influisce né sul numero di documenti per ottenere un prestito, né sui tassi di interesse, né sul prestito condizioni, cioè a tutti i rappresentanti di questo settore dell'economia, le attività sono soggette agli stessi requisiti.

Alcune banche hanno restrizioni su altri parametri, come la quota di capitale estero, ma la forma di proprietà della società non ha importanza. Esiste tuttavia un limite per le persone giuridiche: la quota dello Stato o di non residenti nel capitale autorizzato non deve superare il 49%.

I documenti necessari per ottenere un finanziamento per le piccole e medie imprese riguardano principalmente sia la forma giuridica che il bilancio. In una banca, ad esempio, ti richiederanno: un certificato di registrazione statale, un certificato di registrazione presso l'autorità fiscale, copie dei passaporti di un singolo imprenditore e garanti, una copia del conto economico per le ultime due date di riferimento, copie delle pagine del libro dei ricavi e delle spese per 6 mesi, certificati di presenza o assenza di prestiti nelle banche di servizio.

È inoltre necessario fornire un estratto delle banche di servizio sulla rotazione dei conti (fatturazione a debito o rotazione a credito) per i 12 mesi precedenti, nonché informazioni sulla rotazione mensile. Documenti aggiuntivi che spesso le banche sono chiamate a fornire sono direttamente correlati all'attività dell'azienda: copie dei contratti di locazione dei locali, copie dei contratti con acquirenti e fornitori, copie dei documenti attestanti la proprietà dell'immobile offerto in garanzia (contratti, fatture, atti, documenti di pagamento, certificati di proprietà) e così via.

Un approccio individuale a ciascuna persona giuridica può essere spiegato da un numero enorme di variazioni nei parametri delle piccole e medie imprese nella Russia moderna. Tutto è esposto all'attenzione degli analisti del credito: dai documenti organizzativi e legali dell'impresa stessa ai contratti di locazione per locali e utenze. Se i documenti sono divisi in gruppi, si possono distinguere documenti costitutivi, documenti finanziari, documenti che confermano la proprietà di beni forniti a titolo di garanzia, nonché documenti aggiuntivi che confermano lo svolgimento dell'attività. I termini delle imprese di credito in ciascuna banca sono diversi.

L'esame di una domanda nelle banche richiede da tre giorni lavorativi a diverse settimane, previa fornitura di un pacchetto completo di documenti, quindi le imprese che desiderano ricevere un prestito devono tenerne conto in anticipo. Spesso i clienti si lamentano del fatto che le banche impiegano molto tempo per esaminare le loro richieste, ma dalla pratica posso dire che di solito tali clienti non seguono le istruzioni della banca e non soddisfano in tempo tutto ciò che viene loro richiesto, ritardando così la decisione -processo decisionale sulla possibilità di prestito.

A causa dell'attenzione della maggior parte delle banche sull'"approccio individuale" a ciascun mutuatario-rappresentante di piccole o medie imprese, gli imprenditori hanno l'opportunità di variare il tasso di interesse. Dovresti pensare ad ottenere un prestito per la tua azienda in anticipo e collaborare il più possibile con gli analisti del credito su questioni relative ai documenti: in questo caso, puoi scegliere le condizioni di prestito più favorevoli per l'azienda.

Significativi risparmi di tempo e spesso molti altri costi ti consentiranno di ottenere un appello tempestivo agli intermediari del credito, ma solo se nel personale di tale azienda tutti i dipendenti hanno precedentemente lavorato nelle banche in posizioni dirigenziali. L'abbondanza di cosiddetti "mediatori certificati" che ascoltavano conferenze pubblicitarie in società regolari scredita gravemente la professione di mediatore di credito. Idealmente, più banche lavorava per un broker di credito, meglio era.

Elenco dei documenti per il mutuatario

1. Questionario - domanda sotto forma di Banca.

2. passaporto(1) per i soggetti che sono:

- proprietari;

- partecipanti all'operazione (mutuatario, garanti);

- dirigenti (aventi diritto di prima firma) di persone giuridiche appartenenti al gruppo societario del Cliente.

Per gli uomini di età inferiore ai 28 anni, copia aggiuntiva del documento d'identità militare.

3. Certificato di registrazione statale(3) (iscrizione nel Registro unificato delle persone giuridiche / EGRIP).

4. Certificato di registrazione presso l'autorità fiscale(3).

5. della licenza(3) e/o altri documenti che danno diritto allo svolgimento delle attività.

6. Documenti costitutivi(3)(Articoli e Memorandum). Inoltre, se applicabile: Decisioni sull'apportare modifiche e/o integrazioni ai documenti costitutivi, nonché certificati di registrazione statale di tali modifiche e/o integrazioni.

7. Documenti che confermano la proprietà(3) sui beni personali degli imprenditori.

Documenti finanziari

1. Reporting finanziario (fiscale).(3) con timbro, o ricevuta postale e descrizione dell'allegato, a conferma della consegna all'IMTS, a partire dall'ultima data di rendicontazione (per l'ultimo periodo di rendicontazione).

1.1 Bilancio (Modulo n. 1) e Report su redditi e perdite materiali (Modulo n. 2), o

1.2 dichiarazione dei redditi unica, versato in relazione all'applicazione del regime fiscale semplificato, nonché una ricevuta (ingiunzione di pagamento) attestante il pagamento di un'unica imposta per l'ultimo periodo, oppure

1.3 Dichiarazione dei redditi per un'unica imposta sul reddito figurativo per alcune tipologie di attività, nonché una ricevuta (ordine di pagamento) che conferma il pagamento di un'unica imposta per l'ultimo periodo.

2. Libro delle entrate e delle spese(3) organizzazioni e/o singoli imprenditori che applicano il sistema di tassazione semplificata o che sono contribuenti UTII negli ultimi 3 mesi.

3. Documenti contabili (estratti conto) contenenti informazioni sugli incassi alle casse e ai conti di regolamento ripartiti per banche per 6 mesi mensili.

4. Composizione di crediti e debiti(1) entro e non oltre il 1° giorno del mese in cui è stata presentata la domanda.

6. Attestato di impegno(1) nella forma della Banca entro e non oltre il 1° giorno del mese in cui è stata presentata la domanda.

7. Elenco delle proprietà utilizzate negli articoli aziendali e di inventario(1) entro e non oltre il 1° giorno del mese in cui è stata presentata la domanda.

Documenti che confermano l'attività economica

1. Contratti (accordi) con i principali fornitori e consumatori(3). Almeno 6 (almeno 3 con i fornitori e almeno 3 con i consumatori) con le maggiori controparti in termini di transazioni.

2. Documenti attestanti il ​​diritto all'uso dei locali(3)(magazzino, ufficio, punti vendita).

Forme di presentazione dei documenti:

(1) Originale

(3) Una copia certificata dall'organizzazione/singolo imprenditore

Il funzionario responsabile della Banca può inoltre richiedere altri documenti aggiuntivi necessari per prendere una decisione sulla concessione di un prestito.

Un'opzione di finanziamento aziendale è un prestito garantito da alloggi per qualsiasi scopo, essenzialmente un'opzione ipotecaria. Abbastanza spesso, gli imprenditori usano questo prodotto. Ci sono due opzioni: mutuo di un appartamento e mutuo di una casa (cottage).

L'immobile residenziale oggetto di pegno deve possedere i seguenti requisiti:

1.1. essere ubicati in un insediamento nel cui territorio sono ubicati altri edifici residenziali atti ad abitazione;

1.2. disporre di una strada di accesso che consenta l'accesso tutto l'anno al lotto di terreno su cui è ubicato l'edificio residenziale, con automezzi;

1.3. essere adatto per un'abitazione permanente;

1.4. avere un'alimentazione costante da una fonte esterna attraverso la rete collegata dall'organizzazione di alimentazione;

1.5. essere dotato di impianto di riscaldamento a gas, vapore o fornelli, nonché fornitura di acqua fredda;

1.6. essere in condizioni tecniche adeguate e non presentare difetti significativi negli elementi strutturali e nelle apparecchiature di ingegneria, che possono successivamente portare a un incidente domestico;

1.7. superare la registrazione catastale, attenersi alla planimetria rilasciata dall'ente che effettua l'inventario tecnico dell'immobile, che viene determinata sulla base dei dati della perizia valutativa redatta da un perito professionale;

Il terreno oggetto di pegno deve soddisfare i seguenti requisiti:

- avere un uso consentito (finalità): per il giardinaggio, l'edilizia abitativa o la costruzione di villette estive;

- i requisiti di cui ai paragrafi 1.1., 1.2. e 1.9.

Requisiti generali. Oggetto di garanzia possono essere sia i Locali Residenziale, per l'acquisto dei quali è stato erogato un mutuo ipotecario, sia i Locali Residenziale esistenti.

1. I Locali di Residenza non devono essere sottoposti a fermo o interdizione, non devono essere gravati da diritti di terzi, ad eccezione del diritto di soggiorno, non devono esserci contenziosi in merito ai Locali di Residenza. Se una persona che non è uno dei proprietari (impegnati) dei Locali Residenziali ipotecati prevede di essere l'unico mutuatario ai sensi del contratto di prestito, allora è necessario richiedere che uno dei proprietari (impegnati) dei Locali Residenziali sia coinvolto come il secondo mutuatario (co-mutuatario).

2. L'abitazione è un appartamento separato o un edificio residenziale separato per residenza permanente (cottage o casa bifamiliare (casa a schiera)). Le stanze di un appartamento in comune possono essere date in pegno solo se tutte le stanze (locali) dell'appartamento in comune sono impegnate a garantire un prestito, ovvero, complessivamente, le stanze (locali) impegnate costituiranno un unico Locale Residenziale.

3. Il Locale Residenziale è allacciato ad impianti di riscaldamento elettrico, a vapore oa gas che forniscono calore all'intera area del Locale Residenziale, oppure dispone di un sistema autonomo di supporto vitale.

4. L'abitazione è dotata di porte d'ingresso, finestre e tetto (per appartamenti ai piani superiori).

5. Quando si concede un prestito garantito da alloggi esistenti, i Locali Residenziale non sono accettati come garanzia nei seguenti casi:

- Quando i proprietari (uno dei titolari) dei Locali sono figli minorenni;

- Quando le persone che non sono membri della famiglia del prestatore di pegno sono registrate nei Locali di Residenza per un lungo periodo (1 anno o più).

6. Quando uno dei titolari (pegnista) dei Locali di Residenza è una persona di età superiore ai 65 anni, il contratto di mutuo è soggetto a notarile obbligatorio.

7. L'immobile in cui si trova l'oggetto di pegno deve possedere le seguenti condizioni e requisiti:

a) si trova a Mosca o nella regione di Mosca;

b) non è in condizioni di emergenza;

c) non essere registrato per riparazioni importanti (se le informazioni sono disponibili);

d) non è in progetto di ricostruzione o demolizione (se le informazioni sono disponibili);

e) avere una fondazione in cemento armato, pietra o mattoni;

f) l'ammortamento di un edificio costruito prima del 1970 non deve superare il 70%.

8. La titolarità dei Locali di Residenza deve essere confermata dai relativi atti di proprietà (certificato di proprietà, contratto di compravendita registrato dei Locali di Residenza, contratto di permuta, ecc.), redatti secondo quanto previsto dalla normativa vigente.

9. La documentazione tecnica (spiegazione, planimetria) deve essere conforme ai dati specificati nell'USRR. Qualora i Locali Residenziale siano riattrezzati senza apposita autorizzazione, tali Locali possono essere accettati in pegno solo a condizione che il Pegno ne legalizzi la riqualificazione entro 6 mesi dalla data di conclusione del contratto ipotecario (l'insorgere di un mutuo ipotecario in forza di legge), e qualora sia impossibile legalizzare la riqualificazione, il Pledger è obbligato, entro 9 mesi dalla data di conclusione del contratto di mutuo (l'insorgere di un mutuo in virtù di legge), a portare i Locali di Residenza in uno stato corrispondente ai dati specificati nella documentazione tecnica.

10. Quando si acquisisce (ipoteca) una Casa Residenziale separata, viene contemporaneamente acquisito il terreno situato sotto tale casa, registrato in un'ipoteca. La proprietà di un appezzamento di terreno deve essere confermata dai relativi documenti di proprietà (certificato di proprietà, contratto registrato per la vendita di un appezzamento di terreno, altro contratto), redatti secondo i requisiti della normativa vigente. La pianta catastale originale del lotto di terreno deve essere allegata al documento del terreno, che deve essere costituito in pegno insieme all'Edificio Residenziale.

10.1. Se il lotto di terreno viene fornito in locazione, contemporaneamente alla casa devono essere costituiti in pegno anche i diritti di locazione sul lotto di terreno. Il contratto di locazione per un lotto di terreno deve essere concluso per un periodo non inferiore alla durata del contratto di mutuo, o contenere l'indicazione della proroga del contratto per una nuova durata. Se il contratto di locazione contiene una condizione per ottenere il consenso del locatore a impegnare i diritti di locazione del terreno, tale consenso deve essere ottenuto prima della conclusione del contratto di pegno, se tale requisito per ottenere il consenso del locatore lo fa non contraddire la normativa vigente.

10.2. Se il mutuatario non ha il diritto di proprietà o il diritto di affittare il terreno situato sotto l'edificio residenziale, quando presta contro la sicurezza dell'alloggio esistente, tale proprietà non è accettata come garanzia.

In caso di prestito garantito da alloggi acquistati, la Casa Residenziale può essere accettata come garanzia, a condizione che il venditore della Casa Residenziale abbia il diritto di affittare il terreno situato sotto la Casa Residenziale.

La crisi del mercato ipotecario americano ha provocato una crisi globale del mercato monetario. Molte banche russe si sono trovate in una posizione difficile. La mancanza di risorse finanziarie e il loro diffuso aumento dei prezzi hanno portato a finanziamenti insufficienti. Di conseguenza, le risorse finanziarie di alcune banche stanziate per l'emissione di mutui ipotecari si sono esaurite.

A causa dell'incapacità di ricostituire rapidamente il proprio potenziale, molte banche hanno frettolosamente inasprito le condizioni di prestito per le transazioni ipotecarie e alcune hanno persino abbandonato temporaneamente i mutui. Un fatto frequente nella pratica odierna delle banche è il ritardo nell'esame di una domanda di prestito senza spiegarne le ragioni. Allo stesso tempo, molti mutuatari che avevano già ricevuto l'approvazione della banca per l'emissione di un prestito si sono trovati di fronte al fatto di aumentare il tasso su un mutuo ipotecario.

Non solo le banche stesse hanno dovuto affrontare problemi, ma anche potenziali mutuatari che sono stati costretti ad abbandonare le operazioni di acquisto di immobili a causa di improvvisi fallimenti bancari e ritardi nell'erogazione dei prestiti.

Non è raro che i mutuatari approvati aspettino i loro soldi per due o tre o più mesi. In un contesto di aumento dei prezzi degli immobili, un ritardo di diversi mesi comporta un aumento significativo del costo dell'appartamento.

Le banche, che erano meno concentrate sull'indebitamento estero, facendo affidamento sulle proprie risorse nell'emissione di mutui ipotecari, continuano il processo di prestito ai mutuatari. In generale, un numero sufficiente di banche offre ancora condizioni molto competitive, ma ha alzato i tassi sui mutui, aumentato notevolmente l'anticipo e inasprito le condizioni di prestito.

Un intermediario di prestito è essenzialmente un avvocato finanziario. Puoi andare in tribunale tu stesso - oppure puoi assumere un avvocato, puoi tagliarti i capelli a casa allo specchio - oppure puoi andare da un parrucchiere specializzato, qualcuno ripara lui stesso il suo cosacco - e qualcuno affida la sua Mercedes a un servizio di auto . È un errore pensare che un mediatore di prestiti sia un mago e distribuisca prestiti a tutti. Se è uno specialista, ha una formazione superiore specialistica (e non solo corsi) ed esperienza di vero lavoro a tempo pieno nelle banche (preferibilmente in diversi e rilevanti dipartimenti in posizioni manageriali, e non solo tirocini), allora aumenterà significativamente il probabilità di una decisione di prestito positiva (quindi come un avvocato competente aumenterà le tue possibilità in tribunale e nella preparazione degli atti legali) e la velocità del processo decisionale.

Posso aggiungere che durante una crisi è utile dedicare il proprio tempo libero all'autodidattica, allo studio della letteratura economica e giuridica. I dipendenti della banca hanno l'abitudine di arrabbiarsi se i richiedenti un prestito sono analfabeti in materia economica e legale. Una prospettiva ampia ti consente di trovare più rapidamente un linguaggio comune con i banchieri, perché il settore bancario è stato a lungo considerato una delle professioni più intelligenti, alcuni dipendenti hanno 2-3 studi superiori e migliorano costantemente le loro conoscenze.

Sono tanti i truffatori, che, di regola, non hanno prima nemmeno una minima esperienza in banca, offrendo una garanzia del 100% ottenendo un prestito: si tratta di una frode al 100% o di un vero e proprio reato che verrà svelato al XNUMX% prima o successivamente (con relative conseguenze sia per il cliente che per il falso assistente) . Questo è chiaro a qualsiasi banchiere esperto. In qualsiasi banca, i prestiti alle imprese ei mutui (e spesso anche altri tipi di prestiti) vengono emessi dopo la decisione del comitato del credito, questo è un organo collegiale, mentre il cliente è preventivamente controllato dai vari servizi bancari. Una persona, anche un grande capo (a meno che, ovviamente, non sia il proprietario della banca) non può, per definizione, prendere tali decisioni da solo, soprattutto un intermediario. Un intermediario competente con esperienza a tempo pieno nelle banche può aumentare significativamente la probabilità di approvazione: questa è già una realtà, ma non garantirà mai un prestito al XNUMX%. Il suo ruolo è educativo e di lobbying. L'intermediazione creditizia è utile a tutti. Da un lato, il broker semplifica la procedura per ottenere un prestito per i clienti, dall'altro, attira nuovi clienti "di qualità" verso le banche (www.deniskredit.ru).

Glossario di definizioni e termini

Attualmente, nella conduzione di transazioni immobiliari, nella letteratura economica ed economica, vengono utilizzati principalmente concetti e terminologia, che hanno un'interpretazione specifica negli atti legislativi e normativi vigenti, o concetti generalmente accettati e inequivocabilmente compresi nella società. Di seguito sono riportati i termini immobiliari più comunemente utilizzati in ordine alfabetico, ad eccezione di quelli trattati in dettaglio in questo tutorial.

Atto di trasferimento - un documento talvolta utilizzato al posto di un mutuo, a seconda della natura della normativa in materia immobiliare. L'atto di trasferimento certifica il trasferimento della proprietà del terreno a una società controllata (società ipotecaria o banca) a garanzia, che fornisce una garanzia di pagamento del debito a condizioni e che viene restituita dopo il pagamento del debito. In caso di inadempimento del mutuatario, il curatore ha il diritto di vendere il terreno per estinguere il debito.

Atto di acquisto di immobili - un atto giuridico attestante l'operazione di compravendita di un immobile. L'atto di acquisto di un immobile contiene, di norma, i dati del venditore e dell'acquirente dell'immobile, la designazione dell'immobile, adottata nei documenti del sistema di registrazione, i dettagli dei testimoni dell'operazione. In molti paesi che mantengono un catasto legale, l'iscrizione di un atto di vendita di un immobile viene effettuata da un apposito servizio presso un tribunale di grado inferiore o un istituto speciale con diritti giudiziali, che, contestualmente alla registrazione dell'atto, redige il titolo (documento di proprietà) del nuovo proprietario dell'immobile.

Ammortamento prestito - il processo di rimborso di un prestito attraverso pagamenti regolari di capitale e interessi.

sottoscrizione - analisi dei rischi di credito e di interesse su un mutuo ipotecario; predisposizione di un parere sul tasso di interesse e sulle condizioni creditizie corrispondenti al livello di rischio.

Locazione di terreni - una forma di uso del suolo, in cui il proprietario del terreno trasferisce il suo appezzamento di terreno per un certo periodo a un'altra persona (inquilino) per gestire un'economia su di esso per un determinato compenso.

Inquilino - una persona fisica o giuridica che riceve legalmente un bene immobiliare ad uso temporaneo.

Affitto - il canone pagato dall'inquilino al locatore per l'uso dell'immobile in locazione. Include le deduzioni di ammortamento dal costo dell'oggetto locato, nonché una parte del profitto (reddito) che può essere ricevuto dall'uso socialmente necessario dell'immobile locato (interessi di affitto).

proprietario - una persona fisica o giuridica che è proprietaria o bilanciere di un bene (immobiliare) e lo dà in locazione per uso temporaneo al conduttore su base contrattuale.

Asta pubblica - una modalità di vendita in cui l'immobile viene preventivamente posto per ispezione da parte di potenziali acquirenti. Le condizioni generali di vendita sono determinate dal venditore e l'acquirente è la persona che ha offerto il prezzo più alto per l'immobile oggetto dell'asta durante l'asta.

Base di stima immobiliare - il tipo di valore dell'oggetto immobiliare, nel cui contenuto si realizzano lo scopo e il metodo di valutazione.

Valore contabile - il costo delle immobilizzazioni di un'entità economica (impresa), ovvero le attività a lungo termine nel suo bilancio. Calcolato come costo originario di acquisto o di creazione dell'immobile per il quale era iscritto in bilancio, al netto dell'ammortamento accumulato.

Saldo del capitale fisso - un bilancio redatto da un'entità economica che caratterizza l'incasso, la spesa e la dismissione di immobilizzazioni (edifici, strutture, attrezzature) per un determinato periodo di tempo.

paesaggio - una serie di lavori su:

- preparazione ingegneristica del territorio, sistemazione delle strade, sviluppo delle reti di comunicazione e realizzazione dell'approvvigionamento idrico, fognario, elettrico, ecc.;

- miglioramento del microclima, protezione dall'inquinamento del bacino, di corpi idrici aperti e del suolo, pulizia sanitaria, abbattimento acustico, ecc.

L'abbellimento è realizzato al fine di portare un determinato territorio in una condizione idonea alla costruzione e al normale utilizzo per lo scopo previsto, per creare condizioni di vita sane, confortevoli e culturali per la popolazione.

Mercato dei mutui secondari - un mercato in cui si effettua l'acquisto e la vendita dei primi mutui, offrendo al prestatore l'opportunità di vendere il prestito prima della data di piena scadenza.

campionatura - parte della totalità degli oggetti o indicatori economici selezionati per lo studio al fine di trarre una conclusione sull'intera popolazione. Il campione deve essere redatto in modo tale, in una quantità tale da essere statisticamente rappresentativo (rappresentativo), cioè da riflettere la popolazione oggetto di studio. Ad esempio, per studiare la domanda, l'offerta di prezzi nel mercato, è sufficiente esaminare solo alcuni segmenti del mercato.

Dismissione di immobili, impianti e macchinari - liquidazione, vendita, trasferimento ad altri enti economici, morte per calamità naturali di oggetti inclusi nella composizione delle immobilizzazioni.

Гарантия -

- garanzia, assicurando l'adempimento degli obblighi. Il venditore di solito presenta una garanzia di qualità, l'acquirente - pagamento del prezzo del contratto; previo accordo delle parti, un soggetto terzo, più spesso una nota società, una banca, può farsi garante dell'adempimento degli obblighi contrattuali;

- l'obbligo legale del venditore di essere responsabile dei vizi materiali dell'oggetto e del fatto che l'immobile è libero da obbligazioni e non è di proprietà di terzi.

Direttore generale del progetto - una società di investimento e costruzioni, che è riconosciuta come esecutrice responsabile del programma di mutuo ipotecario in corso ed è investita dei relativi diritti per organizzare e svolgere attività di investimento con la partecipazione di banche, assicurazioni e terzi. Il Fondo può fungere da direttore generale del progetto.

Piano generale - parte del progetto, contenente una soluzione completa ai problemi di pianificazione e miglioramento del cantiere, posizionamento di edifici, strutture, comunicazioni di trasporto, reti di ingegneria, organizzazione dei sistemi economici e dei servizi al consumatore.

appaltatore generale - con il consenso del cliente, può coinvolgere ditte nazionali ed estere nell'adempimento dei propri obblighi, ma nel contempo resta sempre responsabile dell'esecuzione di lavori da parte di subappaltatori.

L'appaltatore generale di solito partecipa insieme al fornitore generale alla consegna dell'attrezzatura completa o dell'impianto nel suo insieme al cliente.

Dovere del governo - compensi riscossi secondo la procedura statale stabilita e in misura da istituzioni appositamente abilitate (tribunali, arbitrati statali, studi notarili, ecc.) per il compimento di azioni nell'interesse di persone giuridiche e persone fisiche e il rilascio di atti aventi rilevanza giuridica e relativi a reali proprietà.

Data di valutazione dell'immobile - la data a partire dalla quale è stato valutato.

Decollare - la differenza tra la valutazione dell'immobile e la somma assicurata, lasciata sul mercato assicurativo.

Sconto - un metodo ampiamente utilizzato nella valutazione degli immobili e nella selezione dei programmi di investimento, la cui essenza è portare gli investimenti multitemporali e gli incassi a un certo periodo di tempo e determinare il tasso di ritorno sull'investimento; conversione al valore attuale di un futuro flusso di investimento.

proprietario in buona fede - uno che non sapeva e, a causa di circostanze, non poteva conoscere l'illegittimità del suo possesso legale.

Procura - un documento rilasciato a una persona fisica o giuridica, che definisce la sua autorità a compiere transazioni o altri atti giuridici per conto di un'altra persona (principale).

La procura è urgente, il periodo di validità è indicato nel documento stesso. La validità di una procura decade anche per annullamento da parte del mandante, liquidazione di una persona giuridica e altri casi previsti dalla legge. Esistono tre tipi di procure:

- una tantum - per eseguire un'azione specifica;

- speciale - per eseguire eventuali azioni omogenee;

- generale o generale - per la gestione generale dei beni del preponente, la conclusione di contratti, ecc.

Contratto - un accordo tra le parti in base al quale la proprietà viene trasferita, viene eseguita un'opera o viene fornita una prestazione. Il contratto comprende tre fasi obbligatorie, che si sviluppano in sequenza: conclusione, esecuzione e risoluzione (responsabilità), ovvero l'istituzione, la modifica e la risoluzione di determinati diritti e obblighi non patrimoniali

Al contratto si applicano le norme sulle operazioni bilaterali e multilaterali, alle obbligazioni nascenti dal contratto le disposizioni generali sugli obblighi, salvo quanto diversamente previsto dalle norme su alcune tipologie contrattuali contenute nel codice civile.

Le parti possono concludere un cosiddetto contratto misto, che contiene elementi di altri contratti.

Il contratto si considera valido se le parti hanno raggiunto un accordo su tutti i suoi termini essenziali.

I cittadini e le persone giuridiche sono liberi di concludere contratti e la coercizione non è consentita, tranne nei casi in cui l'obbligo di concludere un contratto sia previsto dal codice civile della Federazione Russa, dalla legge o da un obbligo accettato volontariamente.

Il rapporto contrattuale è costituito non solo dai termini essenziali del contratto, ma anche da tutte le circostanze rilevanti, inclusi i contratti precedenti, le trattative e la corrispondenza, la pratica stabilita nel rapporto delle parti, le pratiche commerciali e il comportamento successivo delle parti. Prima della conclusione del contratto principale può essere concluso un contratto preliminare, che consente di stabilire l'oggetto del contratto e contiene tutte le condizioni preliminari per tale contratto.

Da un punto di vista legale, ci sono diversi tipi di contratto. Ad esempio, in un sistema di mutuo ipotecario, possono essere stipulati tramite una banca i seguenti tipi di contratti: contratto di mutuo, contratto di mutuo, contratto di compravendita immobiliare e contratto di costruzione.

A seconda del tipo di contratto, i rapporti delle parti saranno in una certa misura regolati dalla legislazione vigente della Federazione Russa o da altri documenti normativi in ​​vigore sul territorio del paese.

Accordo di prestito - un accordo in base al quale una parte (il prestatore) trasferisce denaro o beni immobili nella proprietà dell'altra parte (il mutuatario) e il mutuatario si impegna a restituire al prestatore la stessa somma di denaro (importo del prestito) o un importo uguale quantità di altre cose da lui ricevute della stessa natura e qualità.

Contratto di credito - un accordo in base al quale una banca o un'altra organizzazione di credito (creditore) si impegna a fornire fondi (credito) al mutuatario nell'importo e nei termini previsti dal contratto e il mutuatario si impegna a restituire l'importo ricevuto e pagare gli interessi su di esso.

Contratto di locazione residenziale - un accordo in base al quale una parte - il proprietario dell'abitazione o persona autorizzata (locatore) - si impegna a fornire all'altra parte (locatario) un'abitazione a pagamento per il possesso e l'uso per abitarvi.

Debitore - parte di un'obbligazione, dalla quale l'altra parte - il creditore ha il diritto di esigere un determinato atto (trasferimento di un immobile, prestazione di lavoro o servizi, pagamento di un debito) o di astenersi da un determinato atto.

Proprietà condivisa - una parte di reddito, beni, altri valori, che uno dei partecipanti alla causa comune, proprietari collettivi, eredi ha diritto di pretendere. La misura in cui un partecipante a un'impresa comune contribuisce con le proprie risorse, fondi, chiamata partecipazione al capitale.

Volume di mercato - le possibili vendite annuali di un determinato tipo di immobile al livello di prezzo attuale, in funzione del grado di sviluppo di questo mercato da parte dei concorrenti, dell'elasticità della domanda, dell'evoluzione delle condizioni economiche, dei livelli dei prezzi, della qualità degli oggetti e dei costi pubblicitari.

Abitazione - l'area dell'economia nazionale, compresa la costruzione e ricostruzione di abitazioni, strutture ed elementi di ingegneria e infrastrutture sociali, la gestione del patrimonio abitativo, la sua manutenzione e riparazione.

Diritto delle abitazioni - una parte del diritto civile che regola le modalità di fornitura dei locali residenziali, le condizioni di utilizzo e dismissione, nonché le modifiche e la cessazione del loro utilizzo.

Associazione abitativa - una partnership di proprietari di locali residenziali e non residenziali in condomini con la definizione di condizioni per l'uso congiunto di scale tra appartamenti, ascensori, corridoi, tetti, scantinati tecnici, attrezzature ingegneristiche non condominiali, territorio adiacente e altri comuni aree, registrato come persona giuridica.

Stock di alloggi - la totalità di tutti i locali residenziali, indipendentemente dalla forma di proprietà, compresi gli edifici residenziali, le case specializzate (ostelli, hotel - rifugi, case di un fondo mobile, case speciali per anziani, collegi per disabili, veterani, ecc. ), appartamenti, uffici, altri alloggi in altri edifici atti ad abitazione.

volontà - un'ordinanza di un cittadino riguardante i beni a lui spettanti in caso di morte, emessa nella forma stabilita dalla legge (notarie o equivalente).

Cliente - una persona giuridica o fisica per la quale si sta costruendo un oggetto immobiliare. Il cliente è obbligato a presentare il cantiere all'appaltatore, ad effettuare tempestivi finanziamenti di costruzione, ad esercitare il controllo e la supervisione tecnica sulla conformità del volume, del costo e della qualità dell'opera.

possesso legale - l'effettivo possesso di un bene immobiliare, che si fonda sempre su una base giuridica che nasce sulla base di una legge, di un contratto, di un atto amministrativo o di una decisione giudiziaria.

Spese di liquidazione immobiliare - le spese connesse allo smantellamento, smantellamento e altre operazioni di liquidazione di immobili.

Proprietario terriero - una persona fisica o giuridica che ha il diritto di possedere un determinato appezzamento di terreno. La proprietà della terra e la proprietà della terra potrebbero non essere la stessa cosa.

Pacco di terreno - una parte del territorio circoscritta al suolo e/o in pianta: lungo la superficie della crosta terrestre dai confini del lotto di terreno, un'altezza e un volume fissi di spazio aereo e una profondità e un volume fissi di sottosuolo.

uso del suolo - utilizzo di un appezzamento di terreno stabilito per legge (fattorie demaniali, fattorie collettive).

gestione del territorio - Leggi, regolamenti, norme di acquisto e vendita, eredità, uso di terreni.

Износ - diminuzione del costo iniziale degli immobili in corso di utilizzo.

legge sulla proprietà - diritto reale: il diritto di utilizzare qualsiasi immobile in un certo modo, il diritto a percepire un reddito dall'uso di un immobile.

Investimento - investimenti a lungo termine di capitale, proprietà e valori intellettuali in oggetti di attività imprenditoriale e altri tipi di attività al fine di realizzare un profitto e (o) ottenere un effetto sociale positivo; immobili acquisiti a scopo di lucro o di lucro.

investimento immobiliare - proprietà (immobiliare) che viene utilizzata per generare reddito sotto forma di affitto, reddito da rivendita, ecc.

Valore di investimento dell'immobile - il costo totale del pagamento dei lavori e dei servizi di pre-progetto, progettazione e costruzione e installazione del direttore generale del progetto.

investitore -

- un soggetto che investe in immobili per generare reddito;

- l'intestatario del mutuo per il quale la banca presta il servizio del mutuo ipotecario.

infrastruttura - un complesso di aziende agricole e di servizi al servizio dei settori dell'economia nazionale. Ad esempio, l'infrastruttura del sistema di costruzione comprende comunicazioni e strutture di supporto vitale per i dipendenti delle imprese edili.

Statuto delle limitazioni - il termine stabilito dalla legge per la tutela del diritto sulla pretesa della persona il cui diritto è stato violato.

Catasto fondiario - un insieme sistematico di informazioni sullo stato naturale, economico e giuridico dei terreni. Include una descrizione del terreno, i lotti, la loro area e posizione, la configurazione, la qualità del suolo, la valutazione del terreno. Il catasto indica anche chi è il proprietario del terreno.

Rilievo catastale - opere geodetiche sul lotto di terreno, che determinano la descrizione dei confini degli utenti del suolo e dei segni di confine, l'area delle aree edificate e paesaggistiche, la presenza di superfici dure e prati, le caratteristiche degli edifici, la presenza o assenza di controversie sui confini del terreno.

Gestione catastale del territorio - un insieme di caratteristiche tecniche, legali ed economiche documentate di un appezzamento di terreno (oggetto immobiliare), che costituiscono la base per la registrazione dei documenti di proprietà.

Investimenti di capitale - investire nella creazione e riproduzione delle immobilizzazioni dell'impresa; costi, per cui si registra un aumento delle immobilizzazioni (lavori di costruzione, lavori di installazione, acquisto di attrezzature, posa e coltivazione di piantagioni perenni).

Le fonti di finanziamento degli investimenti di capitale possono essere: bilanci federali e locali; prestiti da banche e altri istituti di credito; fondi propri di persone giuridiche e persone fisiche; fondi di stati esteri, nonché persone giuridiche e persone fisiche straniere.

одекс - un atto legislativo unico di sintesi che disciplini qualsiasi ambito delle pubbliche relazioni.

Condominio - una partnership di proprietari di locali residenziali in condomini con la definizione di condizioni per la comproprietà e l'uso di scale tra appartamenti, ascensori, corridoi, tetti, scantinati tecnici, attrezzature ingegneristiche non condominiali, territorio adiacente e altre aree comuni; la forma giuridica della proprietà, secondo la quale l'oggetto si articola in elementi di proprietà individuale ed elementi di comproprietà.

congiuntura - un insieme di caratteristiche che caratterizzano lo stato attuale dell'economia in un determinato periodo, nonché l'attuale situazione economica del mercato, caratterizzata dal rapporto tra domanda e offerta, livelli dei prezzi, prezzi delle materie prime, portafoglio ordini per l'industria e altri indicatori economici.

Rapporto di prestito - espressione percentuale del rapporto tra l'importo del mutuo ipotecario e il valore dell'immobile (il valore è definito come il limite inferiore del prezzo di vendita o valore di perizia).

Fattore di costruzione del lotto - coefficiente che mostra il rapporto tra l'area del fabbricato e il terreno.

Creditore - un prestatore, una persona fisica o giuridica che presta denaro o altri valori, nonché una persona a cui gli enti economici devono denaro.

Liquidità - facilità di attuazione (trasformazione di immobili in denaro); capacità di mercato e la sua capacità di assorbire i cambiamenti improvvisi della domanda e dell'offerta senza una corrispondente grande fluttuazione dei prezzi.

Elenco - un accordo tra il proprietario di un immobile e un agente immobiliare autorizzato, in base al quale l'intermediario funge da agente per la vendita di immobili e il proprietario si impegna a pagare una commissione all'intermediario.

Ispezionando - Determinazione dei confini dell'uso del suolo.

proprietà comunale - oggetti di beni immobili di proprietà dei comuni.

diritto comunale - educazione giuridica nel sistema del diritto, un insieme di norme giuridiche che regolano i rapporti che sorgono nel processo di organizzazione e funzionamento del governo locale nelle città, negli insediamenti rurali e in altri territori.

Patrimonio immobiliare comunale - un fondo di proprietà di un distretto, di una città, dei loro enti amministrativo-territoriali, nonché un fondo dipartimentale in piena gestione economica degli enti comunali.

eredità - ricevere in base alla parentela o per testamento la proprietà di beni immobili, denaro, titoli, gioielli, ecc., rimasti dopo la morte del proprietario. Legalmente, l'eredità è formalizzata da un certificato del diritto all'eredità, rilasciato da un ufficio notarile presso il luogo di residenza del testatore.

Immobiliare -

- un concetto giuridico che indica un insieme (pacchetto) di diritti di proprietà su beni immobili, compreso il diritto di possedere, utilizzare, disporre, reddito appropriato dalla proprietà e reddito dalla vendita di beni immobili;

- l'unità del corpo fisico - il patrimonio immobiliare e la sua proprietà.

Locali non residenziali - i locali dell'edificio, adibito a qualsiasi scopo, fatta eccezione per la residenza delle persone in esso contenute.

Lavori in corso - un indicatore utilizzato per indicare la situazione in cui la costruzione e l'installazione e altri lavori sono stati interrotti in un cantiere e l'oggetto è "congelato" per un certo periodo di tempo.

La costruzione incompleta porta a gravi conseguenze socio-economiche: le risorse sono "morte" che non danno alcun ritorno da molti anni, le attrezzature invecchiano moralmente e fisicamente, la tecnologia sta diventando obsoleta.

La costruzione in corso è determinata dal volume degli investimenti di capitale che sono stati spesi per gli impianti in un determinato momento e viene presa in considerazione nel bilancio dei clienti.

Attività immateriali - beni utilizzati per un lungo periodo nelle attività di un'entità economica e che generano reddito. Questi sono i diritti di utilizzo di oggetti immobiliari, inclusi appezzamenti di terreno, risorse naturali. Brevetti, licenze, know-how, prodotti software, diritti e privilegi di monopolio (incluse licenze per determinate attività), marchi e marchi.

Tasso di ammortamento - la percentuale dell'ammortamento annuo corrisponde al costo iniziale delle immobilizzazioni.

Tasso di capitalizzazione - il rapporto tra il valore di mercato dell'immobile e il reddito netto della sua gestione.

Impegno - un rapporto giuridico civile, in virtù del quale una persona è obbligata a compiere determinate azioni a favore di un'altra persona: trasferire beni immobili, eseguire lavori, pagare denaro, ecc., o astenersi da una determinata azione.

Oggetti di relazione nel campo immobiliare - diritti su appezzamenti di terreno e altri oggetti immobiliari, nonché obblighi derivanti dai diritti su oggetti immobiliari.

Oggetti di proprietà - imprese come complessi immobiliari, appezzamenti di terreno, orti, edifici, strutture, attrezzature, materie prime e materiali, denaro, titoli, altre proprietà per scopi produttivi, di consumo, socioculturali e altri, nonché prodotti del lavoro intellettuale e creativo.

Obblighi restrittivi - clausole restrittive nel contratto di compravendita immobiliare, ovvero l'obbligo di non modificare l'aspetto esteriore della casa, di non edificare alcun fabbricato senza il consenso del venditore, di non realizzare strutture fuori linea di fabbrica, di non impegnare in attività pericolose, non consentire restrizioni ai diritti dei vicini di utilizzare l'illuminazione e le comunicazioni, ecc.

Descrizione della proprietà - Riflessione di beni immobili nei documenti di registrazione. È necessario determinare l'oggetto materiale dell'immobile, stabilire i confini di un immobile, calcolarne l'area, caratterizzare la posizione di un lotto rispetto a quelli limitrofi e quando si trasferisce il titolo da un proprietario ad un altro. La descrizione dell'immobile è la base per identificare l'oggetto del giro d'affari nel mercato immobiliare e deve riflettere accuratamente la composizione dell'immobile, tenendo conto delle sue componenti.

Opzione -

- il diritto di acquistare o affittare immobili in futuro alle condizioni attualmente pattuite;

- il diritto concesso dal proprietario dell'immobile alla controparte di acquistare o affittare l'immobile per un determinato periodo ad un prezzo determinato ea condizioni determinate;

- la capacità di scegliere la modalità di adempimento di un'obbligazione alternativa;

- un accordo preliminare sulla futura conclusione del contratto nei termini stabiliti dalle parti.

Acquisizione di un terreno - fornitura di terreni (appezzamenti di terreno) secondo la procedura stabilita dalla legislazione fondiaria e negli importi determinati da documenti normativi.

Offrire -

- un'offerta per la conclusione di un contratto in relazione ad uno specifico oggetto di gara alle condizioni specificate nella documentazione di gara;

- l'eventuale proposta di conclusione di un accordo (anche preliminare) proveniente da una delle parti.

Perito immobiliare - una persona con formazione, esperienza e qualifiche per la valutazione degli immobili

Trasferimento del debito - un'operazione, a seguito della quale, con il consenso del creditore, il debitore dell'obbligazione è sostituito da un nuovo soggetto che accetta l'obbligazione del debitore originario.

Piano terra - un disegno, che mostra in forma ridotta una proiezione orizzontale delle esatte dimensioni e forma del terreno, la sua area e l'orientamento rispetto al meridiano. Ci sono contorni, cioè senza l'immagine di colline, burroni, ecc. E topografici - con l'immagine del terreno.

piano situazionale - un piano che evidenzi l'ubicazione dell'immobile in relazione ai più vicini insediamenti, fonti e reti esterne di energia, calore e acqua, impianti e reti fognarie, nonché le principali caratteristiche delle condizioni naturali del territorio nell'area in cui l'immobile si trova.

Offerta contrattuale - una forma di ordinazione di costruzione, che prevede la selezione di un appaltatore per eseguire lavori e fornire servizi sulla base di una gara.

Diritti di sviluppo - qualsiasi diritto stipulato dalle autorità comunali (locali) o dal promotore, in termini di conduzione di nuove costruzioni.

Destra - un sistema di norme generalmente vincolanti riconosciute e protette dallo Stato.

proprietà - il potere del proprietario di possedere, utilizzare e disporre dell'immobile, compreso il diritto ad un'appropriata rendita dalla proprietà e dal suo utilizzo.

Proprietà terriera - il diritto di chi possiede un appezzamento di terreno di venderlo, donarlo, darlo in pegno o affittarlo e disporne in altro modo, purché i terreni di pertinenza non siano esclusi dalla circolazione o non siano limitati nella circolazione sulla base della legge.

Diritto di proprietà privata - il diritto di ciascuno di possedere immobili, possederli, utilizzarli e disporli sia individualmente che congiuntamente ad altre persone. Il diritto di proprietà privata è tutelato dalla legge. Nessuno può essere privato dei beni che gli appartengono, se non con decisione del tribunale. L'espropriazione di un bene immobile per esigenze demaniali può essere effettuata solo a condizione di preventivo ed equivalente risarcimento.

norma giuridica - una norma di condotta generalmente vincolante nella società, riconosciuta e tutelata dallo Stato.

Status giuridico - la somma dei diritti e degli obblighi che rientrano nell'oggetto della legge.

Capacità giuridica di un cittadino - la capacità di avere diritti civili, assumersi responsabilità e adempiere ai doveri previsti dalla legge, riconosciuti equamente a tutti i cittadini.

Capacità giuridica di una persona giuridica - la capacità di una persona giuridica di avere diritti civili corrispondenti agli obiettivi dell'attività previsti nei suoi atti costitutivi, e di sopportare gli obblighi connessi a tale attività.

Attività imprenditoriale - un'attività autonoma svolta a proprio rischio, volta ad ottenere sistematicamente profitto dall'uso di un bene immobiliare, dalla vendita di beni, dall'esecuzione di lavori o dalla prestazione di servizi da parte di soggetti iscritti a tale qualità secondo le modalità prescritte dall'art. legge.

Privatizzazione degli alloggi - passaggio gratuito alla proprietà dei cittadini su base volontaria dei locali residenziali da loro occupati in stock abitativi statali e comunali, e per i cittadini che hanno affittato locali residenziali occupati - nel luogo di locazione di locali residenziali.

Privatizzazione per concorso - acquisizione da parte dello Stato in proprietà privata da parte di persone fisiche o giuridiche di un oggetto di privatizzazione o il diritto di affittare un oggetto immobiliare compreso nell'oggetto di privatizzazione, quando gli acquirenti sono tenuti a soddisfare determinate condizioni in relazione all'oggetto di privatizzazione. Il diritto di acquistare l'oggetto privatizzato è trasferito all'acquirente, la cui proposta soddisfa pienamente le condizioni dell'appalto e contiene il prezzo massimo.

Principi di valutazione immobiliare - regole metodologiche su cui si basa il processo di stima immobiliare e consentono al perito di tenere correttamente conto dell'influenza di tutta la varietà di fattori insiti nel mercato immobiliare sul valore dell'immobile.

Prescrizione acquisitiva - possesso coscienzioso, aperto e ininterrotto di un bene immobiliare, come proprio, per quindici anni, o di altro bene come proprio per cinque anni, per effetto del quale un cittadino o persona giuridica che non sia proprietario di tale immobile acquisisce il diritto di proprietà su di esso.

Progettare e stimare la documentazione - una serie di documenti (calcoli, disegni, piani per l'incasso e la spesa dei fondi, ecc.) necessari per la costruzione di una struttura di nuova costruzione o ricostruita (riparata). La documentazione di progettazione e stima, da un lato, è un insieme di documenti necessari per la costruzione di un oggetto, dall'altro, un piano finanziario che viene utilizzato per stimare le operazioni future, le fonti di finanziamento e la procedura per la copertura costi.

Immobili industriali - oggetti immobiliari, fabbricati e strutture ad uso industriale.

Tasso d'interesse - commissioni addebitate dalle banche per i prestiti. Il tasso di interesse è la base della contabilità analitica delle banche. Il tasso di interesse dipende dall'entità del prestito, dalla sua scadenza, dal tasso annuo di pagamento, dal rapporto tra domanda e offerta sul mercato monetario, nonché dal grado di rischio che un istituto di credito assume prestando un determinato importo al debitore.

Rischio di interesse - il rischio di una differenza negativa tra il livello degli interessi pagati dai mutuatari sui mutui emessi e il livello degli interessi pagati dalle banche ipotecarie o dagli intermediari ipotecari agli investitori.

registri pubblici - un sistema di documenti supportato dallo stato che certifica l'esistenza di interessi patrimoniali registrati nel settore immobiliare e funge quindi da base per la protezione di tali interessi.

Uso consentito - un elenco esaustivo delle finalità per le quali un bene immobiliare può essere utilizzato, comprensivo di un appezzamento di terreno, tutti gli oneri reali che lo gravano, servitù e altri vincoli d'uso, sviluppato sulla base di schemi di zonizzazione del territorio e dei singoli oggetti immobiliari .

Reversione - restituzione dell'immobile al proprietario originario.

Registro della proprietà privata - parte integrante del catasto immobiliare, che è una banca dati sui proprietari (persone fisiche e giuridiche) e sugli oggetti di proprietà privata - imprese come complessi immobiliari, fabbricati, strutture, strutture, locali non residenziali - in un determinato territorio.

Ricostruzione - un insieme di opere relative alla modifica dei principali indicatori tecnici ed economici dell'immobile. In questo caso si può effettuare:

- riqualificazione di locali, realizzazione di sovrastrutture, ampliamenti, ampliamenti di fabbricati ed eventualmente il loro parziale smantellamento;

- aumentare il livello delle dotazioni tecniche degli edifici, comprese le reti esterne (ad eccezione delle dorsali);

- sostituzione di strutture e attrezzature ingegneristiche logore e moralmente obsolete con strutture moderne che migliorino le prestazioni di edifici e strutture;

- interventi che migliorino l'espressività architettonica degli edifici, nonché il miglioramento dei territori adiacenti agli edifici.

Affitto - percepisce regolarmente redditi da capitale, proprietà o terreni, che non richiedono attività imprenditoriale da parte del percipiente.

restituzione - ripristino dell'ex stato di proprietà legale; restituire l'immobile al legittimo proprietario.

rischio - la possibilità di perdite causate da volatilità o volatilità. La possibilità che un investitore che investe nel settore immobiliare non riceva i rendimenti attesi

Mercato -

- un insieme di singoli segmenti di consumatori che differenziano la domanda dei consumatori e si formano come risultato di una complessa interazione di fattori economici, demografici, sociali e psicologici;

- la sfera dell'economia in cui avviene il processo di circolazione delle merci in denaro e la trasformazione inversa del denaro in merci;

- un insieme di atti interconnessi di compravendita di una massa di beni prodotti in vari settori dell'economia;

- un sistema di relazioni economiche che si sviluppano nel processo di produzione, circolazione e distribuzione dei beni (servizi), nonché nella circolazione dei fondi, che si caratterizzano per la libertà dei soggetti nella scelta di acquirenti e venditori (controparti), nella determinazione dei prezzi , la formazione e l'utilizzo di fonti di risorse;

- la sfera della circolazione delle merci e dei capitali, nonché la circolazione del lavoro e di altri fattori di produzione.

Mercato del compratore - una situazione sul mercato in cui l'offerta di produttori e venditori di oggetti immobiliari supera la domanda degli stessi ai prezzi esistenti, per cui i prezzi degli oggetti immobiliari sono ridotti e gli acquirenti possono ottenere condizioni e prezzi molto favorevoli.

Mercato del venditore - una situazione di mercato in cui i venditori hanno un vantaggio, poiché le esigenze degli acquirenti di acquistare immobili ai prezzi offerti superano la capacità dei venditori di saturare il mercato.

Costruzione non autorizzata - una casa residenziale, edificio, struttura o altro oggetto immobiliare creato su un lotto di terreno non destinato a tali scopi secondo le modalità previste dalla legge e da altri atti giuridici, o creato senza ottenere le autorizzazioni necessarie per questo o con significative violazioni della pianificazione urbanistica e codici e regolamenti edilizi.

Segmento di mercato -

- un insieme di consumatori che rispondono allo stesso modo allo stesso insieme di incentivi;

- una parte di mercato caratterizzata da un gruppo di acquirenti omogeneo nei comportamenti economici.

Cartolarizzazione - emissione di titoli nel finanziamento immobiliare, strumento per aumentare la liquidità e ridurre i costi di transazione nel mercato immobiliare.

Costo stimato di costruzione di edifici e strutture è la quantità di denaro necessaria per la sua attuazione in conformità con il progetto. Il costo stimato di costruzione di edifici e strutture è la base per:

- determinazione dell'importo degli investimenti di capitale;

- finanziamento della costruzione;

- formazione di prezzi liberi (contrattuali) per i prodotti da costruzione;

- indennizzi per lavori di costruzione e installazione su commessa ultimati;

- pagamento delle spese per l'acquisto delle attrezzature e la loro consegna ai cantieri;

- collocamento di altri costi a carico dei fondi previsti dal preventivo consolidato.

Sulla base della documentazione di stima, contabilità e rendicontazione, viene eseguita la valutazione delle attività finanziarie di sviluppatori e appaltatori. Inoltre, il costo stimato determina il valore contabile delle immobilizzazioni messe in esercizio per le imprese costruite, edifici e strutture. Le basi per determinare il costo stimato di costruzione sono:

- documentazione progettuale e di lavoro, comprensiva di disegni, note esplicative;

- dichiarazioni dei volumi dei lavori di costruzione e installazione;

- specifiche e dichiarazioni per le apparecchiature;

- le principali decisioni sull'organizzazione della costruzione;

- standard attuali stimati (comprese le risorse);

- Prezzi di vendita per attrezzature, mobili e inventario.

Standard stimati - il nome generalizzato di un insieme di preventivi, norme, tariffe e prezzi, riuniti in raccolte separate. Insieme alle regole contenenti i requisiti necessari, servono a determinare il costo stimato di costruzione e ricostruzione di edifici e strutture, espansione e riequipaggiamento tecnico delle imprese in tutti i settori dell'economia.

Gli standard stimati sono suddivisi nei seguenti tipi: federale (repubblicano); dipartimentale (settoriale); regionale (locale); quadro normativo dell'utente.

Insieme alla parte 4 delle "Norme e regole stimate" SNiP, che contiene nella sua composizione le regole di base per lo sviluppo e l'applicazione del costo stimato di costruzione, tutti gli standard stimati formano un sistema di determinazione dei prezzi e razionamento stimato nella costruzione.

Prezzi stimati - utilizzato in edilizia per calcolare il costo stimato. Il sistema dei prezzi stimati include i prezzi medi regionali (cinturini, zonali) per materiali, prodotti e strutture da costruzione; prezzi per il lavoro di macchine e meccanismi da costruzione; tariffe per il trasporto di merci; aliquote salariali per i lavoratori edili; prezzi individuali stimati; su materiali, prodotti e strutture locali e di importazione. I prezzi stimati sono fissati per un certo periodo come parte della base stima-normativa (normativa-informativa) del sistema dei prezzi e del razionamento stimato in costruzione.

Proprietario - una persona fisica o giuridica che possiede i diritti di possedere, utilizzare e disporre di un bene immobiliare nei limiti stabiliti dalla legge, diritti di proprietà oggettiva su un bene immobiliare.

Norma sociale dell'area abitativa - la dimensione della superficie abitativa pro capite, all'interno della quale sono previsti compensi (sussidi) per l'alloggio e le bollette. È equivalente all'importo minimo della fornitura di alloggi, che è stabilito dalle autorità statali in base al livello di fornitura di alloggi raggiunto, alla composizione familiare, ai tipi di alloggi utilizzati nelle case del fondo per l'edilizia sociale e ad altri fattori.

costo iniziale - l'importo dei costi per l'acquisizione di un immobile, che comprende i costi dei lavori di costruzione e installazione, i costi dei lavori di progettazione e rilevamento, i costi associati all'acquisizione di un appezzamento di terreno e il reinsediamento, se necessario, dei cittadini abitare in questo sito, nonché il mantenimento degli organi di supervisione tecnica per la costruzione di capitali.

Titolo assicurazione - tutela del proprietario da eventuali perdite patrimoniali in caso di presenza di diritti di terzi o di eventuali gravami connessi all'immobile esistenti ma non noti al proprietario mediante l'acquisto di una polizza assicurativa. L'assicurazione del titolo è il trasferimento di un possibile rischio dal proprietario o inquilino alla compagnia di assicurazione.

Subaffitto - cessione di una parte dell'immobile locato in locazione a un terzo oa un gruppo di persone, mentre l'inquilino funge da locatore secondario.

Soggetti di diritti di proprietà (soggetti di rapporti immobiliari) - proprietari di beni immobili: cittadini, persone giuridiche, organi autorizzati del potere di rappresentanza ed esecutivo statale della Federazione Russa, entità costitutive della Federazione Russa, organi autorizzati dell'autogoverno locale.

Schema di zonizzazione - parte integrante del piano regolatore e dei progetti di pianificazione e sviluppo dell'insediamento, che determina la destinazione funzionale del territorio e dei singoli oggetti immobiliari.

Geometra - Specialista in valutazione, gestione e sviluppo immobiliare.

Rendimento attuale - il rapporto tra incassi correnti da investimenti e costi di investimento.

Tenero - una forma competitiva di gara d'appalto, che è un concorso di offerte presentate dai candidati in funzione della loro rispondenza ai criteri contenuti nella documentazione di gara; un'offerta per la costruzione, la gestione dell'impianto, la fornitura di servizi o la fornitura di beni durante l'asta; concorso chiuso.

documentazione di gara - documentazione sviluppata dal comitato di gara e contenente parti tecniche e commerciali. La parte tecnica della documentazione di gara è:

- descrizione e informazioni generali sull'oggetto e l'oggetto dell'asta. Indica l'ubicazione e lo scopo della struttura, i suoi principali dati tecnici ed economici, la disponibilità di infrastrutture esterne, materiali edili locali, strade di accesso, nonché i tempi di costruzione;

- informazioni sullo svolgimento e sui risultati delle indagini ingegneristiche presso il cantiere dell'impianto;

- dati tecnici dell'impianto, disposizioni generali, piano regolatore, parte architettonica e costruttiva, comprensivi di disegni con soluzioni spaziali, rete idrica e fognaria, riscaldamento e ventilazione, opere elettriche, fornitura gas, impianti bassa tensione, descrizione e caratteristiche principali delle apparecchiature di processo, nonché i requisiti di sicurezza ambientale.

La parte commerciale della documentazione di gara contiene i requisiti per: il prezzo e la procedura per la sua determinazione; termini e condizioni di consegna; termini di pagamento e scadenzario dei pagamenti; fonte di finanziamento del contratto; una garanzia bancaria per l'esecuzione da parte di una società straniera o di un'organizzazione edile russa di lavori in conformità con l'offerta presentata se vince l'asta.

Ad insindacabile giudizio della commissione di gara, la parte commerciale della documentazione di gara può contenere un requisito relativo ad alcuni tipi di assicurazione di responsabilità civile dell'appaltatore (impresa straniera o ente individuale) per inadempimento alle proprie obbligazioni, sulla base di considerazioni di fattibilità economica.

Elenco titoli - un elenco dell'oggetto da costruzione e delle sue caratteristiche (costo totale stimato e costo dei lavori per il periodo pianificato, capacità progettuale, cantiere, date di inizio e fine dei lavori).

Beni del complesso di investimento - costruzione completamente completata e predisposta per l'esercizio (compresa la produzione) oggetti dell'attività di investimento.

Miglioramenti (miglioramenti) di oggetti immobiliari - cambiamenti qualitativi del terreno, che possono manifestarsi sia in un cambiamento nella qualità del terreno (la sua fertilità), sia nella creazione di edifici, strutture, ecc.

Servizio di stima immobiliare - il risultato dell'interazione tra il perito e il cliente, nonché le attività proprie del perito, in conformità con gli obiettivi della valutazione dell'immobile.

инансирование недвижимости - l'utilizzo di risorse finanziarie per l'acquisizione e lo sviluppo di immobili. È consuetudine distinguere tra finanziamento a breve termine - durante la creazione di un oggetto immobiliare e finanziamento a lungo termine - finanziamento dell'acquisizione di un oggetto immobiliare o fornitura di risorse finanziarie per un lungo periodo garantite da un oggetto immobiliare.

Emittente certificato abitativo - una persona giuridica registrata nel territorio della Federazione Russa, avente i diritti di un cliente per la costruzione di alloggi, un appezzamento di terreno assegnato secondo la procedura stabilita per la costruzione di alloggi e la documentazione del progetto per l'edilizia abitativa, oggetto di raccolta fondi, nonché una persona giuridica a cui tutti questi diritti sono stati trasferiti nel modo prescritto.

Depositare in garanzia - un documento firmato e sigillato, rilasciato a condizione che entri in vigore solo dopo il verificarsi di un determinato evento. Per il periodo che intercorre tra l'emissione del documento e la sua entrata in vigore, esso viene solitamente trasferito a un terzo. Quando si effettuano transazioni immobiliari, tale terza parte è una società specializzata che fornisce servizi di deposito a garanzia. I conti di deposito sono utilizzati anche nel processo di prestito ipotecario per depositare fondi a fini fiscali e assicurativi.

Etica di un perito immobiliare - un insieme di regole etiche e norme di comportamento di un perito durante la procedura di valutazione immobiliare

Catasto legale - un insieme sistematico e aggiornato di informazioni sui diritti sugli oggetti immobiliari, sui loro titolari e sul trasferimento dei diritti.

Autore: Shevchuk DA

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